TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

05 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01210 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFPD

Code NAC : 50Z

AFFAIRE : S.A.S. 5 EPIS D’OR C/ [R] [N], S.A.R.L. ELGER IMMOBILIER

DEMANDERESSE

La Société 5 EPIS D’OR,

Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 829.264.027, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son Président, Monsieur [M] [A], domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618, M^e Fehmi KRAIEM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 135

DEFENDEURS

Maître [R] [N]

Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE , pris en sa qualité de séquestre désigné ayant son étude [Adresse 1]

défaillant

La Société ELGER IMMOBILIER,

Société à responsabilité limitée au capital de 37 000 € immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 380 419 622, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant Monsieur [S] [J] domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

Débats tenus à l’audience du : 01 Octobre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 01 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [B] (aujourd’hui décédée) était propriétaire d’un local commercial situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 4].

Suivant bail commercial du 18 juillet 2019, Madame [B], représentée par son mandataire de gestion la société ELGER IMMOBILIER, a donné a bail commercial à la société 5 EPIS D’OR lesdits locaux, à compter du 1er juillet 2019 (commerce de boulangerie, pâtisserie, salon de thé, sandwich, boissons).

A la suite du décès de Madame [B], le bien immobilier est devenu la propriété de Messieurs [X] et [D] [B], lesquels ont régularisé avec la société ELGER IMMOBILIER, un mandat général de gestion immobilière en date des 2 et 3 juin 2022, portant sur le bien immobilier, objet du bail commercial consenti à la société 5 EPIS D’OR. Monsieur [X] [B] est aujourd’hui seul propriétaire dudit local commercial.

La société 5 EPIS D’OR a cédé son fonds de commerce à la société LE FOURNIL DE DOUMER, représentée par Madame [I], suivant acte sous seing privé du 27 février 2023. Maître [R] [N] a été désigné aux termes de cet acte de cession, séquestre du prixde la vente.

Après la cession et la prise de possession des locaux, la société LE FOURNIL DE DOUMER a constaté d’importants désordres et en a avisé la société ELGER IMMOBILIER, en sa qualité de gérant de biens, suivant courriel du 6 mars 2023, et a fait établir un procès-verbal de constat de Commissaire de justice en date du 21 mars 2023, constatant d’importantes dégradations tant dans les parties privatives que dans les parties communes du fait d’infiltrations dans les installations privatives situées dans l’appartement au-dessus de la boutique, et qui avait été antérieurement donné en location à la société 5 EPIS D’OR.

La société ELGER IMMOBILIER, en sa qualité de gérant de biens agissant pour le compte de M. [B], a formé opposition entre les mains de Maître [R] [N], au paiement du prix de la cession effectuée, en raison des malfaçons constatées, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2023, pour préserver les droits du propriétaire, et postérieurement à ladite opposition, et a missionné la société OPTIMUM STRUCTURES afin de réaliser un diagnostic structurel du plancher de l’appartement situé au-dessus de la boulangerie-pâtisserie.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 20 août 2024, la société 5 EPIS D’OR a assigné la société ELGER IMMOBILIER et Maître [R] [N], en qualité de séquestre, en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement des articles L 141-14 et L 141-16 du Code de Commerce :

— prononcer la nullité de l’opposition en date du 21 mars 2023 formée par la société ELGER IMMOBILIER sur le prix de la vente du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie signée le 27 février 2023 entre la société 5 EPIS D’OR, cédante et la société LE FOURNIL DU DOUMER, cessionnaire,

— en conséquence, prononcer la mainlevée de l’opposition en date du 21 mars 2023 formée par la société ELGER IMMOBILIER sur le prix de la vente du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie signée le 27 février 2023 entre la société 5 EPIS D’OR, cédante et la société LE FOURNIL DU DOUMER, cessionnaire,

— rendre l’ordonnance à intervenir opposable à Maître [R] [N], en sa qualité de séquestre,

— condamner la société ELGER IMMOBILIER à la sormne de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que le 27 février 2023, la société 5 EPIS D’OR a cédé son fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie à la société LE FOURNIL DU DOUMER, précisant que selon cet acte, le prix de cession s’élève à 240.000 euros dont un crédit vendeur de 40.000 euros remboursable dans les conditions suivantes : durée : 14 mois; 3000 euros tous les mois (13 mois) et 1000 euros le demier mois (14ème mois); intérêts à 0% ; date de premier remboursement : 3 mois après la prise de possession; étant précisé que la SAS 5 EPIS D’OR a emprunté le 28/07/2022 une somme de 10.000 euros à Monsieur [W] [I] et qu’il est expressément convenu que le remboursement de cette somme s’imputera sur les 4 premières échéances du crédit-vendeur.

Elle précise qu’après la vente, la somme qui a été confiée à Maître [R] [N] en sa qualité de séquestre désigné par les parties était de 228.538,96 euros ; que dès le 21 mars 2023, la société ELGER IMMOBILIER a formé opposition par lettre recommandée sur le prix de vente en raison de supposées malfaçons découvertes à la suite de la vente dont elle attribuait la responsabilité à la société 5 EPIS D’OR sans prendre la peine d’effectuer la moindre expertise, sans jamais recueillir ses observations et alors qu’aucun constat des lieux lors de l’entrée dans le local n’avait été effectué ; qu’une première publication au BODACC a été effectuée le 23 mars 2023 ; que dans la mesure où ladite publication comprenait une mention erronée quant au prix stipulé, une deuxième publication au BODACC en date du 2 juin a été faite.

Elle soutient que l’analyse de l’opposition formée par la société ELGER IMMOBILIER contraindra le Président à en prononcer la nullité et ce qu’elle contrevient aux dispositions prescrites à peine de nullité de l’article L141-14 du Code de Commerce dans la mesure où elle n’énonce pas le chiffre et les causes de sa créance et ne contient pas d’élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds.

Aux termes de ses conclusions, la société ELGER IMMOBILIER sollicite de voir :

— juger la société 5 EPIS D’OR irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de la société ELGER IMMOBILIER, à titre personnel,

— condamner la société 5 EPIS D’OR à lui payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— à titre subsidiaire, juger l’opposition régularisée le 21 mars 2023 au nom et pour le compte de Monsieur [X] [B] régulière et débouter la société 5 EPIS D’OR de ses demandes, – condamner la société 5 EPIS D’OR à lui payer, en sa qualité de gérant de biens de Monsieur [X] [B], une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— à titre infiniment subsidiaire, constater que l’opposition sur prix de vente régularisée le 21 mars 2023 l’a été par la société ELGER IMMOBILIER, en sa qualité de gérant de biens de Monsieur [X] [B], au nom et pour le compte de ce dernier, et en conséquence, juger que toute éventuelle condamnation prononcée à l’encontre de la société ELGER IMMOBILIER le serait en sa qualité de gérant de biens de Monsieur [X] [B].

Elle soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’action et des demandes à son encontre, relevant qu’elle n’est pas propriétaire des locaux qui ont été donnés à bail commercial à la société 5 EPIS D’OR et qui ont fait l’objet d’une cession à la société LE FOURNIL DU DOUMER, cession à l’occasion de laquelle l’opposition était régularisée, et rappelle qu’elle était mandataire de gestion de l’ancienne propriétaire, Madame [H] [B], puis après le décès de cette dernière, des mandats de gestion immobilière avec ses héritiers, Monsieur [D] [B] et Monsieur [X] [B] ; que dans le cadre de la cession du fonds de commerce, elle est donc exclusivement intervenue au nom et pour le compte du propriétaire bailleur commercial, aujourd’hui Monsieur [X] [B], et c’est en cette qualité qu’elle a régularisé, le 21 mars 2023, une opposition au versement du prix de cession, mentionnant expressément qu’elle agissait en qualité de gérant de Monsieur [X] [B], propriétaire du local commercial, et non à titre personnel ; qu’elle a pourtant été assignée à titre personnel.

Sur le fond, elle conteste le bien fondé des demandes, soulignant que le propriétaire bailleur était parfaitement légitime et bien fondé à former opposition entre les mains de Maître [N], sur le versement du prix de cession, au regard des importantes dégradations constatées après la cession du fonds de commerce, conséquences d’infiltrations et dégâts des eaux survenus dans les pièces situées au 1er étage au-dessus du local commercial, pendant une période où la société 5 EPIS D’OR était locataire commercial.

Maître [R] [N] n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’acion est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article L141-14 du Code de commerce, « Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l’article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, opposition au paiement du prix. L’opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n’est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait connaître dans ce délai. »

L’article L141-16 du même code ajoute que « Si l’opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s’il n’y a pas instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal, à l’effet d’obtenir l’autorisation de toucher son prix, malgré l’opposition. »

En l’espèce, la société ELGER IMMOBILIER, en sa qualité de mandataire gérant de M. [X] [B], propriétaire du local commercial, ayant fait l’objet de la cession de fonds de commerce entre la société 5 EPIS D’OR et la société LE FOURNIL DU DOUMER, a fait opposition, le 21 mars 2023, auprès de Maître [N] séquestre, au paiement du prix de ladite cession en raison de malfaçons découvertes à la suite de la vente et de la libération des lieux loués.

La société 5 EPIS D’OR a assigné la société ELGER IMMOBILIER aux fins de prononcer la nullité de l’opposition formée par celle-ci, alors même que la société ELGER IMMOBILIER n’a pas agi en son nom personnel mais pour le compte de son mandant.

L’action formée à l’encontre de la société ELGER IMMOBILIER est dès lors irrecevable faute de droit d’agir de la défenderesse à titre personnel.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer à la société ELGER IMMOBILIER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique:

Déclarons irrecevable l’action formée à l’encontre de la société ELGER IMMOBILIER,

Condamnons la société 5 EPIS D’OR à payer à la société ELGER IMMOBILIER la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société 5 EPIS D’OR aux dépens

Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY