RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01067 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M57M

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Sophie KAPPLER – 212

M^e Bernard LEVY – 70

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 27 mars 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Ordonnance du 27 Mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Z]

né le 19 Janvier 1971 à [Localité 11]

[Adresse 1]

représenté par M^e Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

SCI [Adresse 4]

inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro D 852 026 152, représentée par son représentant légal la société SPIRIT IMMOBILIER, SASU ayant son siège social [Adresse 2], inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 435 369 277, elle- même représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

représentée par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 Mars 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 9 août 2024, M. [K] [Z] a fait assigner la Sci Lingolsheim [Adresse 8] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont il précise les termes, afin notamment de déterminer l’existence des désordres qui affectent l’immeuble situé [Adresse 9], évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ;

— lui donner acte de ce qu’il est disposé à faire l’avance des frais d’expertise ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Selon dernières conclusions du 17 février 2025, M. [K] [Z] a maintenu sa demande d’expertise.

Selon conclusions du 20 février 2025, la Sci Lingolsheim Quartier Europe a sollicité voir :

— dire n’y avoir lieu à référés ;

— déclarer la demande de M. [K] [Z] irrecevable et en tous cas mal fondées ;

— la rejeter ;

— condamner M. [K] [Z] à payer à la Sci Lingolsheim [Adresse 8] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens.

À l’audience du 04 mars 2025, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Il convient de rappeler que le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

Cependant, pour que le motif de l’action soit légitime, encore faut-il aussi que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Ainsi, il y a lieu de démontrer un lien direct entre l’objet du litige éventuel et celui de la mesure sollicitée, et plus précisément de prouver que l’objet de la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur au regard de ce qui justifie qu’il la sollicite.

De simples allégations ou un pur procès d’intention sont insuffisants. Le demandeur doit appuyer sa prétention probatoire sur des faits précis et objectifs qu’il doit prouver.

De plus, en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Ainsi, l’article 15 de la loi de 1965 n’envisage l’action des copropriétaires qu’à deux titres : se joindre à une action engagée par le syndicat, agir pour défendre les droits afférents à leurs parties privatives.

La copie de l’assignation délivrée par le copropriétaire doit être adressée par le commissaire de justice au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ( D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 51 ).

Lorsqu’il s’agit de mettre fin à une atteinte aux parties communes, le copropriétaire doit non seulement en informer le syndic, mais il doit aussi l’attraire en la cause, ès qualité, pour le faire bénéficier des condamnations qui ne peuvent être prononcées qu’au profit du syndicat (Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 14-16.975, CA [Localité 5], 3e ch., 12 janv. 2023, n° 21/02789 . – TJ [Localité 7], 8e ch., 1re sect., 19 déc. 2023, n° 21/09773 ).

En l’espèce, M. [K] [Z] expose qu’il a acquis un appartement avec terrasse (lot n°130), un cellier (lot n°157) et un garage (lot n°308) situés [Adresse 9] pour un montant de 281.000 euros auprès de la Sci Lingolsheim Quartier Europe dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ; que le procès-verbal de livraison a été établi avec deux réserves en date du 13 juillet 2023 ; que les réserves ont été levées ; qu’il se plaint de l’existence de désordres au niveau de ses parties privatives et des parties communes.

La Sci Lingolsheim [Adresse 8] s’oppose à la demande d’expertise aux motifs que la demande concerne les parties communes, s’apparentant à un audit général de l’immeuble, et qu’un copropriétaire ne peut agir seul en justice que s’il prouve la carence du syndic ; que, par conséquent, la demande est irrecevable ; que le syndic n’a été informé que par mail du 03 février 2025 soit postérieurement à l’assignation et que l’irrégularité avait déjà été soulevée ; que l’existence des désordres n’est pas établie.

M. [K] [Z] vise dans son assignation des désordres qu’il énumère limitativement et qui concernent ses parties privatives ainsi que les parties communes.

S’agissant des parties privatives, aucune pièce versée aux débats ne permet d’attester que la porte palière est gondolée ni des désordres concernant les têtes thermostatiques, M. [K] [Z] justifiant certes d’une consommation de chauffage, mais pas que le chauffage était éteint sur cette période. Concernant des trous mal bouchés dans la salle de bain, seule une photographie non datée et de mauvaise qualité est produite (pièce 13 demandeur).

S’agissant des autres désordres, M. [K] [Z] produit des photographies non datées, non titrées, de mauvaise qualité, qui ne comprennent notamment aucun métrage concernant les boîtes aux lettres alors que M. [K] [Z] soutient qu’elles ne seraient pas conformes à la norme d’application obligatoire « NF D 27 405 » selon laquelle l’arrête supérieure de la fenêtre d’introduction du courrier de la boîte la plus haute doit être à 1,80 mètres du sol maximum (pièce 21 demandeur).

A cet égard, le témoignage de M. [G] [P] (pièce 26 demandeur) n’est corroboré par aucun autre élément extérieur notamment un constat de commissaire de justice permettant d’attester de la réalité des désordres.

Partant, aucune pièce versée aux débats ne permet d’attester de l’existence de désordres au niveau du bardage ventilé, de la terrasse, laquelle est inaccessible, de l’isolant du mur façade ou des espaces verts.

Surabondamment, il ressort également du procès-verbal d’assemblée générale du 10 septembre 2024, résolution n°13, que les copropriétaires ont autorisé M. [K] [Z] à effectuer des travaux sur les parties communes sur des points limitativement énumérés, à ses frais, et non pas à exercer une procédure judiciaire à l’encontre du promoteur (pièce 24 demandeur).

Ainsi, M. [K] [Z] ne démontre pas l’existence de désordres affectant ses parties privatives et les parties communes ni l’existence d’un préjudice personnel lui permettant d’agir concernant les parties communes.

Dès lors, M. [K] [Z] ne précise pas en quoi l’expertise sollicitée serait en mesure d’influer sur la solution du litige avec la partie assignée et ne justifie donc pas d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise.

Il n’y a donc pas lieu à référé expertise.

M. [K] [Z] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la Sci Lingolsheim Quartier Europe.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé et RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS M. [K] [Z] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [K] [Z] à payer à la Sci Lingolsheim [Adresse 8] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER