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Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Référé

[Adresse 1]

[Localité 5]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 6]

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ILLKIRCH Civil

N RG 25/00612

N Portalis DB2E-W-B7J-NRUS

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MINUTE N

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e BENICHOU

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e BIHL

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Madame [R] [L] épouse [D]

née le 06 Mars 1983 à [Localité 9] (ALGERIE)

[Adresse 3]

représentée par Maître Guy BENICHOU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 335

DEFENDEUR :

Société OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Caroline BIHL, avocate au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 158

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Vice-Président,

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 05 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 17 Décembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Demande relative à la désignation, au mandat ou à la rémunération d’un expert

Attendu que dans l’assignation qu’elle a faite délivrer le 16 avril 2025 à sa bailleresse, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] (ci-après l’OPHEA), madame [R] [L] épouse [D] expose que ce dernier lui a consenti un bail d’habitation le 14 septembre 2018 ; que le logement est affecté par d’importants problèmes d’humidité et que des taches de moisissure apparaissent distinctement sur les plafonds de deux chambres à coucher et du salon ; que les mêmes tâches commencent à apparaître dans une cinquième chambre ainsi que dans la cuisine ; que dès le mois de février 2021 elle avait signalé ce problème à la bailleresse, à la suite de quoi un technicien s’était rendu sur les lieux et avait pris des photographies mais rien n’avait été entrepris ; que son enfant connaît des problèmes de santé du fait de cette humidité ;

Que le 24 mars 2024 une assistante sociale s’est déplacée à son domicile et a pu constater l’ampleur du phénomène ;

Qu’au visa de l’article 145 du code de procédure civile elle sollicite la désignation d’un expert afin que celui-ci examine le logement et évalue les conséquences quant aux obligations contractuelles des deux parties ;

Attendu que pour s’opposer à ces demandes l’OPHEA expose qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble et précise que l’appartement occupé par la demanderesse est situé au dernier étage ; qu’à la suite du signalement de madame [L] elle a informé le syndic afin qu’il déclare le sinistre dans le cadre de la garantie dommage ouvrage ; qu’une première réunion devait se tenir le 18 mars 2025 mais madame [L] n’étant pas présente l’expert n’a pas pu réaliser sa mission ; que le 5 mai 2025 une nouvelle demande d’expertise a été faite ; que l’expert a constaté la présence de fuites des eaux pluviales sur le toit et d’infiltrations par la VMC ; qu’il a commandé 2 devis de remise en état ; que le rapport préliminaire qui est du 6 mai 2025, a été transmis au syndic, seule personne compétente pour pouvoir déclarer le sinistre et mettre en œuvre la garantie dommage ouvrage ;

Que l’OPHEA note d’une part que la recherche de fuite a été faite et que les déclarations de sinistre l’ont été ; que le rapport des experts d’assurance n’est pas contesté ; que d’autre part la demande est présentée devant le juge du tribunal de proximité qui n’est pas compétent s’agissant d’un litige qui ne relève pas du locatif mais du droit de la construction ; que la demanderesse aurait donc dû assigner devant le tribunal judiciaire alors que OPHEA ne peut que s’en remettre au syndic ; que la locataire aurait pu prévenir le syndic elle-même mais que c’est finalement OPHEA qui s’en est chargé ;

Que le défendeur note encore que l’assurance habitation de la locataire sera en charge des réparations intérieures une fois les réparations idoines faites par la copropriété sur la VMC ; qu’enfin l’examen du logement été réalisé par les experts d’assurance et qu’un expert judiciaire n’a pas à pallier le défaut de preuve de la demanderesse dans la justification et l’évaluation de ses préjudices ;

Que reconventionnellement elle sollicite la condamnation de madame [L] à lui verser 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 14 mai, 25 juin, 17 septembre et 5 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue et les parties entendues en leurs observations ; qu’elles étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 17 décembre 2025 ;

SUR CE :

Sur l’incompétence du juge des contentieux de la protection

Attendu qu’il résulte de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ;

Qu’en l’espèce il n’est pas contesté que le lien de droit qui unit la demanderesse à la défenderesse est une convention de bail d’habitation ;

Qu’il s’ensuit que c’est à tort que le défendeur soutient l’incompétence du juge des contentieux de la protection ;

Sur la demande d’expertise

Attendu qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

Qu’il est tenu d’une obligation de moyens susceptibles d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de son locataire ;

Attendu en l’espèce que les dommages subis par la locataire ne sont pas contestés par le bailleur ; que ce dernier n’est pas fondé à se retrancher derrière le syndic pour justifier de son inaction ou derrière l’assureur de sa locataire pour échapper à ses obligations ;

Attendu cependant que la jouissance de l’appartement ne pourra redevenir paisible qu’à l’issue des travaux de toiture qui dépassent le seul cadre de la convention de bail ; qu’une expertise amiable a déjà eu lieu en mai 2025 même si cinq mois plus tard aucune des parties ne fait état d’un commencement des travaux ;

Que madame [L], qui ne demande que la désignation d’un expert, sera en conséquence déboutée de sa demande ;

PAR CES MOTIFS

Nous Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] de son exception d’incompétence ;

DEBOUTONS madame [R] [L] épouse [D] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNONS l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 8] le 17 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY