N° RG 24/00613 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YTJC

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

54G

N° RG 24/00613

N° Portalis DBX6-W-B7I-YTJC

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Z] [Adresse 28] [S]HESTIA

C/

SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G]

SAS ENELAT SUD-OUEST

SA ALLIANZ IARD

SAS VIESSMANN FRANCE

SCCV LES PORTES DE LANGON

SA ALBINGIA

SAS [V]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Thomas BLAU

M^e Valérie CHAUVE

SELARL CHRISTOPHE GARCIA

M^e Béatrice DEL CORTE

SELAS FIDAL

SCP JOLY CUTURI DYNAMIS AVOCATS

1 copie à Monsieur [N] [K], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [32] – [Adresse 13] pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet AAGS domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G]

[Adresse 22]

[Localité 9]

représentée par Maître Michel COICAUD de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/00613 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YTJC

SAS ENELAT SUD-OUEST

[Adresse 12]

[Adresse 36]

[Localité 5]

représentée par Maître Thomas BLAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la SAS ENELAT SUD OUEST

[Adresse 1]

[Adresse 19]

[Localité 14]

représentée par Maître Thomas BLAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS VIESSMANN FRANCE

[Adresse 17]

[Localité 11]

représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI DYNAMIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Sophie LAURENDON de la SELARL ADK LAURENDON CHAVORLIN BOUDIER-GILLES, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

SCCV LES PORTES DE [Adresse 20]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALBINGIA en qualité d’assureur de la SCCV LES PORTES DE LANGON

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX SIMON, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

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SAS [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillante

La SCCV LES PORTES DE LANGON, assurée auprès de la SA ALBINGIA en tant qu’assureur CNR et dommages-ouvrage, a réalisé une opération de construction « La Résidence [32] » à [Localité 16].

La déclaration d’ouverture de chantier a eu lieu le 20 juin 2013.

Sont notamment intervenues à l’acte de construire :

— la SARL SOCIETE DES ETABLISSEMENTS DE [G] titulaire du lot « Gros œuvre », assuré auprès de la SA AXA FRANCE IARD ;

— la SAS ENELAT SUD-OUEST, titulaire des lots chauffage, plomberie, sanitaire, VMC, désenfumage, électricité courants forts et faibles, assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD, suivant ordre de service du 20 février 2015 ;

— la SAS [V] titulaire du lot « Charpente, couverture », assurée auprès de la SMA, suivant ordre de service du 20 février 2015.

La SAS VIESSMANN FRANCE a fourni à la SAS ENELAT les éléments de la chaufferie composée de chaudières à gaz et d’un module de cogénération de chaleur et d’électricité.

Les travaux de la SAS ENELAT SUD OUEST ont été réceptionnés le 27 février 2017, avec réserves, ceux de la SARL DE [G] le même jour, sans réserves, et ceux de la SAS [V], encore le même jour, avec réserves.

Le 22 juin 2017, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [30], représenté par son Syndic AAGS, a pris livraison des parties communes de la résidence, avec réserves. Il a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier de justice le même jour

Le Syndicat des copropriétaires a fait ensuite état de désordres consistant notamment en des infiltrations. La SA ALBINGIA a refusé sa garantie.

Se plaignant de non-conformités et de désordres outre de ces infiltrations, le syndicat des copropriétaires de la résidence [30] a, par acte en date des 16 et 20 juillet 2018, fait assigner en référé la SCCV LES PORTES DE LANGON et la SA ALBINGIA aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, communication de différents documents et l’octroi d’une provision.

La SA ALBINGIA a appelé en cause le maître d’œuvre et plusieurs intervenants à la construction et leurs assureurs, dont notamment la SARL SOCIETE DES ETABLISSEMENTS DE [G] et la SA AXA FRANCE IARD, la SAS ENELAT SUD-OUEST et la SA ALLIANZ IARD et la SAS [V].

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Par ordonnance de référé en date du 14 janvier 2019, il a été fait droit à la demande d’expertise judiciaire et Monsieur [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Certaines communications de pièces ont été ordonnées et la demande de provision a été rejetée.

Par acte en date du 16 février 2021, la SAS ENELAT et la SA ALLIANZ IARD ont fait assigner au fond la SAS VIESSMANN FRANCE aux fins de garantie. Le juge de la mise en état a ordonné le 09 juillet 2021 un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 07 septembre 2021.

Par conclusions du 06 septembre 2023, les sociétés ENELAT et ALLIANZ IARD ont sollicité la reprise de l’instance.

Suivant actes des 03, 08, 10,16 et 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [34], représenté par son Syndic, le Cabinet AAGS, a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCCV LES PORTES DE LANGON, la SA ALBINGIA es qualité d’assureur de celle-ci, la SAS ENELAT SUD OUEST et la SA ALLIANZ IARD son assureur, la SARL SOCIETE DES ETABLISSEMENTS DE [G] et la SAS [V] aux fins d’indemnisation d’un préjudice résultant de désordres sur le fondement de l’article 1792 du code civil, de plusieurs désordres sur le fondement de l’article 1231-1 du même code et d’autres désordres sur le fondement de l’article 1601 du code civil

Par conclusions d’incident notifiées le 05 avril 2024, la SCCV LES PORTES DE LANGON a conclu à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [34] formées au titre des non-conformités, de la chaudière cogénération, du toit terrasse, de l’électricité et du défaut de pose des écrans en toiture, pour cause de forclusion.

Par décision du 09 octobre 2024, en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir devant la formation de jugement statuant au fond et a invité les parties à mettre en conformité leurs écritures.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 29]HESTIA demande au Tribunal de (demandes contre [V] identiques assignation) :

Vu l’article 1792 du code civil, les dispositions des articles 1601 et suivants du même code, Vu l’article 1231-1 du Code civil, et tous autres à ajouter, suppléer ou déduire, Vu les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile, les dispositions des articles 1642 et suivants du code civil

A titre liminaire,

Rejeter les demandes d’irrecevabilité formulées par la SCCV LES PORTES DE LANGON et tous autres demandeurs.

Sur la responsabilité décennale

• CONDAMNER in solidum la SCCV LES PORTES DE LANGON, ainsi que son assureur de responsabilité, ainsi que la société ENELAT à réparer les désordres d’infiltrations dans le magasin HARRIS WILSON pour 5.983,25€ TTC.

Sur la responsabilité pour faute :

• CONDAMNER in solidum la SCCV LES PORTES DE LANGON, son assureur de responsabilité, ainsi que la société DE [G] à réparer les désordres d’infiltrations dans la rampe d’accès au parking pour 4.145,41€ TTC.

• CONDAMNER la SCCV LES PORTES DE LANGON, ainsi que son assureur de responsabilité, à réparer les désordres affectant la façade au droit de l’appartement 3.3 pour 1.386.83€ TTC.

• CONDAMNER la Société [V] à réparer les désordres affectant la façade au droit l’appartement 3.6 par une reprise de la zinguerie, s’élève à 441.40€ TTC.

• Les CONDAMNER encore à poser des coudes destinés à casser le flux d’eau sur la noue donnant sur les appartements 3.6 et 3.5.

• CONDAMNER la Société DE [G] à réparer les fissures du mur extérieur au droit de l’appartement 4.3 pour 1.996.50€ TTC.

• CONDAMNER in solidum la SCCV LES PORTES DE LANGON, ainsi que la société ENELAT et leurs assureurs de responsabilité respectifs, à indemniser le syndicat des copropriétaires pour le retard de mise en route de la chaudière cogénération à hauteur de 41.239,84€.

Sur l’absence de délivrance conforme :

• CONDAMNER in solidum la SCCV LES PORTES DE LANGON ainsi que la société ENELAT à réparer les non-conformités électriques pour 3.000€ TTC.

• CONDAMNER la SCCV LES PORTES DE LANGON pour défaut de délivrance conforme du toit terrasse pour 572.83€ TTC.

• CONDAMNER la SCCV LES PORTES DE LANGON pour défaut de pose des écrans en toiture terrasse pour 39.140.54€ TTC.

En tout état de cause,

• ORDONNER l’indexation de toutes les condamnations sur la base de l’indice BT 01 du jour du dépôt du rapport jusqu’au prononcé de la décision à intervenir.

• CONDAMNER la SCCV LES PORTES DE LANGON à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [34] la somme de 8.400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

• MAINTENIR l’exécution provisoire sur la décision à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025 et signifiées à la SAS [V] le même jour, la SCCV LES PORTES DE LANGON demande au Tribunal de :

Vu le caractère d’ordre public des dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, 1353 du code civil, 1231-1 du code civil,

Vu la forclusion opposée par la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre des griefs tirés de la non-conformité apparente des griefs relatifs à la chaudière cogénération, à la non-conformité du PC et les écrans en toiture, et les non-conformités de raccordement électrique,

Vu la forclusion opposée au titre également des vices de construction apparents par la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre des infiltrations d’eau dans le magasin HARRIS, et les coulures le long de la façade de l’appartement 3.3,

Déclarer par conséquent irrecevable car forclos dans son action le syndicat des copropriétaires de la résidence [32],

A tout le moins déclarer mal fondé le syndicat des copropriétaires en ses demandes :

Vu le principe que nul ne plaide par procureur et que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à se prévaloir de la réclamation que n’a pas entendu former la SCI RHEA propriétaire du magasin HARRIS WILSON,

Au titre des dispositions de l’article 1792 du code civil en ce qui concerne l’infiltration d’eau dans le magasin HARRIS WILSON, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande pécuniaire à concurrence de 5983,25 euros TTC,

Dans l’hypothèse selon laquelle le tribunal judiciaire entendrait entrer en voie de condamnation à l’égard de la SCCV LES PORTES DE LANGON sur le fondement de l’article 1792 du code civil, Condamner la société ALBINGIA à garantir et relever indemne son assuré la SCCV LES PORTES DE LANGON de l’ensemble des condamnations pécuniaires qui serait prononcé sur le fondement de la garantie décennale (police RC CNR N°13 07328),

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de condamnations à l’égard de la SCCV LES PORTES DE LANGON tant en ce qui concerne les dispositions de l’article 1792 et suivants du code civil que sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, à l’encontre de la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre notamment des désordres affectant la façade au droit de l’appartement 3.3, et 3.6, et pour le retard dans la mise en route de la chaudière cogénération, pour la pose des coudes destinés à casser le flux d’eau (appartement 3.3 et 3.6)

Subsidiairement,

Dans l’hypothèse selon laquelle le tribunal judiciaire entendrait entrer en voie de condamnation à l’égard de la SCCV LES PORTES DE LANGON sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

Condamner la société ENELAT SUD OUEST à garantir et relever indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre de la réparation des désordres d’infiltration d’eau dans le magasin HARRIS WILSON sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, au titre des vices intermédiaires

Condamner la société DE [G] à garantir et relever indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre de la réparation des désordres d’infiltration dans la rampe d’accès au parking sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, au titre des vices intermédiaires,

Condamner in solidum la société DE [G] et la société [V] des désordres (absence de joint correctement effectué et calfeutrement du joint de dilatation et couvre-joint manquant) lesquelles devront relever indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON des condamnations qui seraient prononcées à son encontre sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil,

Condamner la société ENELAT SUD OUEST et [V] à garantir et relever indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre de la réparation des désordres affectant la façade de l’appartement 3.6 sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, au titre des vices intermédiaires,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [32] au titre de sa demande de condamnation à l’égard de la SCCV LES PORTES DE LANGON visant à obtenir la somme de 41 239,84 euros au titre de la chaudière cogénération sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

Condamner in solidum la société ENELAT SUD OUEST et VIESSMANN à garantir et relever indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du maître d’ouvrage au titre de la chaudière cogénération,

Débouter tous les autres défendeurs au titre des demandes qu’ils présenteraient à l’égard de la SCCV LES PORTES DE LANGON,

Vu les dispositions de l’article 1601 du code civil,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [32] au titre de sa demande à l’égard de la SCCV LES PORTES DE LANGON visant à obtenir la somme de 572,83 euros TTC pour défaut de délivrance conforme du toit terrasse, et pour défaut de pose des écrans en toiture terrasses pour 39 140,54 euros TTC,

Condamner la société ALBINGIA assureur RC Professionnelle de la SCCV LES PORTES DE LANGON à garantir et relevé indemne son assuré de l’ensemble des condamnations pécuniaires qui serait mis à sa charge au titre des éventuelles non-conformités (police RC 12 05101) pour les désordres affectant le toit terrasse et le défaut de pose d’écran en toiture terrasse,

Débouter toutes les parties défenderesses des demandes qu’elles pourraient présenter à l’encontre de la SCCV LES PORTES DE LANGON.

CONDAMNER la partie défaillante à indemniser la SCCV LES PORTES DE LANGON à concurrence de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens dont distraction au profit de M^e DEL CORTE en vertu de l’article 696 du CPC,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [34] de sa demande en paiement de la somme de 8.400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire à l’encontre de la SCCV LES PORTES DE LANGON,

En cas de condamnation prononcée contre la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre de l’article 700 du CPC et des dépens,

Condamner in solidum les sociétés [V], DE [G] et ENELAT SUD OUEST à garantir et relever indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON desdites condamnations pécuniaires.

ECARTER l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la SCCV LES PORTES DE LANGON.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, la compagnie d’assurances ALBINGIA demande au Tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants, 1147, 1353 et 1240 du code civil, Vu l’article 334 du Code de procédure civile, Vu l’article, 1231-6, 1342 et 1343-2 du Code civil, Vu l’article L.111-24, L. 124-3 et L.241-1 du Code de la construction et de l’habitation,

➢ JUGER que les éventuelles condamnations mises à la charge de la Compagnie ALBINGIA devront être prononcées dans la limite des garanties souscrites.

➢ CONDAMNER in solidum et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La société ENELAT, et son assureur ALLIANZ IARD,

— La société PH LAURENT

— La société DE [G]

à relever et garantir indemne la Compagnie ALBINGIA de toutes les condamnations mises à sa charge, tant en principal qu’intérêts et frais, avec intérêts au taux légal et anatocisme de ces intérêts en application de l’article 1154 du Code civil.

En tout état de cause,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

➢ DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 33], la SCCV [Adresse 21] ou toute autre partie de leurs demandes formées à l’encontre de la compagnie ALBINGIA au titre des frais irrépétibles

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Valérie CHAUVE Avocat au Barreau de BORDEAUX et payer à la compagnie ALBINGIA la somme de 5 000€ en remboursement de ses frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] demande au Tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes dirigées contre la SARL DE [G],

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [32] à payer à la SARL DE [G] une indemnité d’un montant de 6 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [32] en tous les dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juillet 2025 et signifiées à la SAS PH LAURENT le 22 août 2025, la SAS ENELAT SUD OUEST et la SA ALLIANZ IARD demandent au Tribunal de :

Vu l’article 1792 du Code civil Vu l’article 1641 et suiv. 1147 ancien aujourd’hui 1231-1 du Code civil,

— Juger que la responsabilité de la société ENELAT SUD OUEST ne saurait être retenue dans ce litige ;

— Débouter le [Adresse 24], la SCCV LES PORTES DE LANGON et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes telles que formées contre la Société ENELAT SUD OUEST et de la Société ALLIANZ IARD,

— Prononcer la mise hors de cause de la Société ENELAT SUD OUEST et de la Société LLIANZ IARD

A titre subsidiaire :

— Condamner la Société [V] à relever et garantir indemnes la société ENELAT SUD OUEST et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] et/ou au bénéfice de toutes autres parties s’agissant du désordre relatif à la façade de l’appartement 3.3 ;

— Condamner in solidum la société SCCV [Localité 23], son assureur la Compagnie ALBINGIA, et la VIESSMANN France à relever et garantir indemnes la société ENELAT SUD OUEST et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] et/ou au bénéfice de toutes autres parties s’agissant des réclamations relatives à la chaudière de cogénération ;

— Juger que les garanties de la Compagnie ALLIANZ ne pourront tout au plus intervenir que pour le seul grief relatif aux infiltrations dans le magasin HARRYS WILSON,

— Faire application des limites de la police ALLIANZ (franchises et plafonds)

En tout état de cause

— Condamner le [Adresse 24] et/ou tous succombants à régler à la société ENELAT SUD OUEST et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD une somme de 5.000 EUR au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de M^e Thomas BLAU, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2025 et signifiées à la SAS [V] le 17 juin 2025, la SAS VIESSMANN FRANCE demande au Tribunal de :

Vu l’article 378 du code de procédure civile, Vu l’article 1231-1, 1353 du code civil,

JUGER que les dommages allégués par le [Adresse 25] sont imputables à une difficulté administrative à laquelle la société VIESSMANN est étrangère.

JUGER que les sociétés SCCV LES PORTES DU LANGON et le [Adresse 25] sont seules responsables de ces difficultés administratives.

JUGER en toutes hypothèses que le préjudice allégué par le SDC LA VILLA D’HESTIA n’est pas justifié.

REJETER toutes demandes de condamnation à relever et garantir d’éventuelles condamnations formées à l’encontre de la société VIESSMANN faute de démontrer un manquement de la société VIESSMANN en lien de causalité avec le préjudice subi par le [Adresse 25]

En tout état de cause,

CONDAMNER la société ENELAT SUD OUEST et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD ou qui mieux le devra, à devoir verser à la société VIESSMANN une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETER toutes demandes formées à l’encontre de la société VIESSMANN.

Régulièrement assignée, la SAS [V] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les fins de non recevoir :

Sur la forclusion :

La SCCV LES PORTES DE LANGON fait valoir que la garantie des vices et défauts de conformité apparents en matière de vente en l’état futur d’achèvement relève des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, exclusives de toute autre garantie et qu’eu égard au délai de forclusion d 'un an prévu à ce second article, l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] est forclose concernant certains vices et défauts de conformité apparents.

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En application de l’article 1648 alinéa 2 du même code, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Sur la chaudière de cogénération :

La SCCV LES PORTES DE LANGON soutient que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] porte sur l’absence de remise par la SAS ENELAT au jour de la livraison d’une attestation EDF-OA et que la demande de fourniture de cette attestation étant indiquée au procès-verbal de livraison, il s’agit d’une non-conformité apparente. Elle soutient dans le même temps qu’elle ne s’est pas engagée à fournir une chaudière pour une revente d’électricité à 100 %, ce choix et donc la nécessité de fournir une attestation relevant du syndicat des copropriétaires.

Le procès-verbal de livraison indique dans un paragraphe “chaufferie” : “fournir attestation (EDF OA)”.

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Le syndicat des copropriétaires de la résidence [32] fait valoir que lui a été vendue une chaudière en auto-consommation et en revente du surplus d’énergie et que dans l’ignorance de ce que la chaudière devait fonctionner en revente totale ou pas et de ce que le défaut de remise de ce document impliquait pour la revente d’électricité, le défaut de remise de l’attestation EDF-OA n’était pour elle au jour de la livraison ni un vice ni une non-conformité.

Pour solliciter la condamnation in solidum de la SCCV LES PORTES DE LANGON, de la SAS ENELAT et de leurs assureurs à l’indemniser pour un retard de mise en route de la chaudière de cogénération à hauteur de 41.239,84 euros, il fait valoir que l’installation de la chaudière, finalement en revente totale, ne lui a pas permis de bénéficier du fruit de cette revente à hauteur prévisible de 10 000 euros par an du fait du défaut de la remise d’une attestation EP conforme.

L’expert judiciaire a indiqué que l’installation de la chaudière de cogénération n’était pas prévue à l’origine du projet et que sa destination avait changé en cours de travaux. Il a précisé que le CCTP visé au marché mentionnait un immeuble respectant la RT 2005, que la chaufferie était à l’origine prévue comme comprenant deux chaudières et que lors des modifications apportées en 2014 sur le programme immobilier, était “apparue l’installation d’une troisième chaudière, de cogénération, pour répondre à la demande de label BBC”.

Le CCTP relatif au lot chauffage, ventilation, plomberie et sanitaire indique effectivement que les installations respecteront la réglementation thermique RT 2005 et que le bâtiment sera conforme au référentiel LABEL BBC. Il prévoit pour la production de chaleur deux chaudières gaz à condensation au sol et ne fait pas état d’une chaudière “ de cogénération” ni de revente d’électricité.

Un seul acte de vente est versé au dossier, par la SCCV LES PORTES DE LANGON en pièce 12, qui ne fait pas mention du système de chauffage ni d’une revente d’électricité et qui renvoie aux contrats préliminaires et au plan des biens et à la notice indiquant leurs éléments d’équipements. La notice descriptive du projet [Adresse 31] fait état concernant l’équipement thermique de chauffage de “chauffage et production d’eau chaude pour chauffage collectif au gaz naturel” et d’une alimentation en électricité, sans qu’il soit fait état d’une chaudière produisant de l’électricité.

L’étude thermique RT 2005-BBC produite par la SCCV LES PORTES DE LANGON indique que le projet “atteint la performance BBC-EFFINERGIE” et qu’il comporte une cogénération et ajoute que “le plafonnement de la production électrique valorisable, fait que l’on peut difficilement dégrader l’enveloppe pour optimiser le coût du projet (part valorisable max = 12 kWhEP/m2)”, sans plus de précision ni de lien entre l’existence de la cogénération et le respect de la performance énergétique.

Il résulte des conclusions de l’expert judiciaire qu’en l’absence d’une attestation EP du matériel telle qu’exigée par EDF OPA, aucun contrat de rachat d’électricité n’a été conclu et que l’attestation EP demandée a finalement été produite (avec sa traduction) par la SAS VIESSMANN le 10 mars 2020. L’expert judiciaire a précisé que l’installation avait été conçue et installée pour une revente à 100 % de l’électricité produite. Il a ajouté que “le label BBC étant un puissant argument de vente”, l’installation construite et vendue lui paraissait “bien relever de l’opération de construction”. Il a ajouté que si le [Adresse 27] estimait que le choix de la revente totale de l’électricité était extérieur à ses obligations contractuelles, cet argument n’était pas fondé car les équipements techniques n’étaient pas les mêmes selon que l’électricité produite était revendue en tout ou en partie et que “les documents signés par la SCCV précisent bien la revente de l’électricité produite”, sans indiquer à quels documents il se référait alors.

Cependant, quand bien même, tel que le fait valoir le demandeur, dans un mail du 26 octobre 2015 la SAS VIESSMANN indiquait à la société ENELAT “nous avons bien noté que le module de cogénération sera exploité pour de la revente totale d’électricité (la mention “en auto consommation totale” étant biffée)” ou dans un article de presse, la chaudière était présentée comme devant produire de l’électricité ou dans des mails postérieurs à la livraison, EDF réclamait au Syndic l’attestation EP litigieuse pour mettre en place un rachat d’électricité, les éléments ci-dessus susvisés ne démontrent pas que la SCCV LES PORTES DE LANGON s’est engagée à vendre un immeuble équipé d’une chaudière de cogénération produisant de l’électricité, ni que la présence de cette chaudière était nécessaire à l’obtention de la RT 2005 et au label BBC, à supposer que l’obtention de cette RT et celle de ce label aient été contractualisées.

En outre, les pièces auxquelles se réfère l’expert judiciaire quant à l’intervention en cours de travaux de la SARL DOMENGER, en tant que sous-traitante comme maître d’oeuvre en charge de la direction de l’exécution des travaux, et notamment un courrier du 31 mars 2014 qu’elle aurait adressé à la SAS ENELAT mentionnant une installation en revente à 100 %, un mandat qui aurait été donné le 26 janvier 2015 par la SCCV LES PORTES DE LANGON à celle-ci portant sur la totalité des relations avec ERDF auquel aurait été annexée une fiche visant une installation de chaudière de cogénération pour la revente de l’électricité, et les compte rendus de chantier d’août à décembre 2016 dans lesquels le maître d 'oeuvre d’exécution aurait émis des alertes quant au fait qu’un contrat de rachat aurait dû être signé et l’installation fonctionner dès la livraison de l’immeuble, ne sont produites par aucune des parties. Si les mentions de l’expert établissent que la question de la production et du rachat de l’électricité a été discutée avant la livraison de l’immeuble, elles ne permettent pas en tout état de cause de démonter que la SCCV LES PORTES DE LANGON s’était engagée vis à vis de ses acquéreurs à livrer un immeuble comportant une chaudière produisant de l’électivité.

En conséquence, le défaut de production électrique induit par la non remise de l’attestation EP lors de la livraison, ne constitue pas une non-conformité.

Par ailleurs, il est constant que la chaudière n’est affectée en elle-même d’aucun désordre et d’aucun vice.

En conséquence, le défaut de production électrique induit par la non remise de l’attestation EP ne constituant ni une non-conformité ni un vice, il ne relève pas de la garantie de l’article 1642-1 du code civil et l’action tendant à en obtenir réparation n’est pas soumise au délai de forclusion d’un an prévue à l’article 1648 alinéa 2 du même code.

Sur la non-conformité du raccordement électrique :

La SCCV LES PORTES DE LANGON soutient que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] tendant à la voir condamnée ainsi que la société ENELAT à lui payer une somme de 3 000 euros en indemnisation des non-conformités électriques est irrecevable, pour cause de forclusion de l’action. Elle fait valoir que le défaut a été dénoncé le 3 janvier 2018 par le syndicat des copropriétaires, pendant le délai imparti pour dénoncer les vices de construction apparents, que l’assignation en référé ayant été délivrée le 20 juillet 2018, puis l’ordonnance désignant l’expert judiciaire étant intervenue le 14 janvier 2019, le demandeur aurait dû saisir le tribunal au fond avant le 14 janvier 2020.

L’expert judiciaire a constaté que le local de la chaufferie était raccordé au réseau électrique des parkings, ce qui créait une distorsion par rapport à la répartition des charges prévue au règlement de copropriété. Il a ajouté que ce défaut ne pouvait pas être considéré comme apparent lors de la réception des travaux.

Le procès-verbal de livraison ne mentionne aucune réserve à ce sujet.

Dans un courrier du 03 janvier 2018 adressé à la SCCV, le Syndic a demandé à la première pourquoi les chaudières murales avaient été branchées “sur le réseau parking”.

Quand bien même un vice ou une non-conformité apparente peut être dénoncé(e) postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession et dans le délai d’un an (Cour cass, 3e Civ, le, 22 mars 2000, n°98-20250, Cour cass, 3e Civ., 16 décembre 2009, n°08-19.612), le fait qu’un défaut ou un vice ait été dénoncé dans le délai d’un an n’implique pas qu’il s’agit d’un vice ou d’une non-conformité apparent(e) relevant du régime de l’article 1642-1 du code civil, qui concerne les vices et non-conformités dont il est établi qu’ils étaient apparents à la livraison ou qu’ils sont apparus dans le délai d’un mois après celle-ci.

En l’espèce, alors que le défaut de raccordement n’était pas visible à la réception et n’est pas mentionné au procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 juin 2017, rien n’établit qu’il était visible à la livraison ni qu’il est apparu dans le délai d’un mois à compter de celle-ci, aucun courrier du Syndic ou du Syndicat des copropriétaires intervenu dans ce délai n’y faisant référence.

Il ne relève pas ainsi de la garantie de l’article 1642-1 du code civil et l’action qui tend à sa réparation n’est pas soumise au délai de forclusion prévu à l’article 1648 alinéa 2 du même code.

Sur le toit-terrasse :

La SCCV LES PORTES DE LANGON fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires “pour défaut de délivrance conforme du toit terrasse” est irrecevable, pour cause de forclusion de l’action, cette non-conformité ayant été “dénoncée” comme une non-conformité apparente dans l’assignation délivrée le 20 juillet 2018 devant le juge des référés.

Outre que cette assignation n’est pas produite, il résulte des écritures du syndicat des copropriétaires que la somme réclamée à ce titre correspond au coût de l’enlèvement des débris de chantier laissés sur la toiture terrasse. L’expert judiciaire n’a pas répondu à la question de la date d’apparition de ce “désordre”.

En tout état de cause, aucun élément ne permet d’établir que la présence de débris sur la toiture terrasse de l’immeuble était apparente lors de la livraison alors qu’aucune réserve au procès-verbal de livraison ne s’y rapporte et que le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 juin 2017 n’en fait pas état, ni qu’elle est apparue dans le mois de celle-ci, le courrier du 07 juillet 2017 étant silencieux à cet égard.

Ainsi, cette non-conformité invoquée ne relève pas de la garantie de l’article 1642-1 du code civil et l’action qui tend à sa réparation n’est pas soumise au délai de forclusion prévu à l’article 1648 alinéa 2 du même code.

Sur le défaut de pose des écrans en toiture et la non-conformité au permis de construire :

La SCCV LES PORTES DE LANGON fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires “pour défaut de pose des écrans en toiture terrasse” est irrecevable, pour cause de forclusion de l’action, cette non-conformité ayant été “dénoncée” comme une non-conformité apparente dans l’assignation délivrée le 20 juillet 2018 devant le juge des référés.

Outre que cette assignation n’est pas produite, si certes l’absence de dissimulation des gaines et du système de ventilation en toiture est apparente, la non-conformité qui en résulte a été relevée par les services de l’urbanisme lors de la visite du 16 mars 2018 mentionnée au courrier de la mairie d'[Localité 16] en date du 26 mars 2018, courrier aux termes duquel la délivrance d’un certificat de conformité ne pouvait intervenir au motif notamment que ces éléments étaient apparents alors qu’ils devaient être dissimulés.

Ainsi, cette non-conformité invoquée dont il n’est pas établi qu’elle était apparente à la livraison ou qu’elle soit apparue dans le délai de 1 mois à compter de celle-ci, ne relève pas de la garantie de l’article 1642-1 du code civil et l’action qui tend à sa réparation n’est pas soumise au délai de forclusion prévu à l’article 1648 alinéa 2 du même code.

Sur les infiltrations dans le magasin HARRIS WILSON et les coulures le long de la façade de l’appartement 3.3 :

La SCCV LES PORTES DE LANGON fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] de la voir condamnée in solidum avec la SA ALBINGA et la société ENELAT à réparer les désordres d’infiltration dans le magasin HARRIS WILSON et celle tendant à la voir condamnée avec son assureur à réparer les désordres affectant la façade au droit de l’appartement 3.3, sont irrecevables pour cause de forclusion de l’action, s’agissant de désordres apparents ayant fait l’objet de réserves à la livraison ou signalés alors.

Cependant, les conclusions d’incidents notifiées le 05 avril 2024, ne sollicitent pas du juge de la mise en état de voir déclarer irrecevables ces demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 35].

Or, en application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir et, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Si le deuxième alinéa de l’article 789 du code de procédure civile permet au juge de la mise en état, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, de décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, ces dispositions ne permettent toutefois pas aux parties de la soulever directement devant cette formation de jugement.

Ainsi, ces fins de non-recevoir soulevées par la SCCV LES PORTES DE LANGON sont irrecevables devant le juge du fond.

Sur la prescription :

La SCCV LES PORTES DE LANGON soutient en outre que les actions du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] visant à obtenir l’indemnisation des préjudices liés à la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, la non-conformité du toit terrasse, la non-conformité de la chaudière de cogénération et la non-conformité au permis de construire en l’absence de pose des écrans en toiture terrasse, sur le fondement de l’article 1601 du code civil sont prescrites en application des dispositions de l’article 2224 du code civil prévoyant un délai de prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, alors que l’assignation au fond a été délivrée le 10 janvier 2024.

Or, cette fin de non-recevoir tirée de la prescription n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état et pour les motifs ci-dessus exposés, elle est irrecevable devant le juge du fond.

Ainsi, les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] tendant à obtenir l’indemnisation de préjudices liés à l’absence de production d’électricité de la chaudière de cogénération, la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, la non-conformité du toit terrasse et la non-conformité au permis de construire en l’absence de pose d’écrans en toiture terrasse seront déclarées recevables.

Sur le défaut de qualité :

La SCCV LES PORTES DE LANGON fait encore valoir que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à demander réparation des infiltrations affectant le magasin HARRIS WILSON au motif qu’il n’a pas qualité à agir.

Or, cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état et pour les motifs ci-dessus exposés, elle sera déclarée irrecevable devant le juge du fond.

Sur l’irrecevabilité des demandes de la SA ALBINGIA à l’encontre de la SAS [V] :

En l’absence de signification de ses conclusions à la SAS [V] qui n’a pas constitué avocat, la demande de la SA ALBINGA tendant à la voir condamnée à la relever et garantir indemne de toutes condamnations mises à sa charge sera déclarée irrecevable, par application de l’article 14 du code de procédure civile.

Sur le fond :

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

L’acquéreur dispose des droits et actions attachés à la chose et dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action fondée sur le manquement à leurs obligations envers le maître de l’ouvrage

Il pèse sur les constructeurs, en ce qui concerne seulement les désordres affectant les ouvrages réalisés par leurs soins, une présomption simple d’imputabilité, susceptible de tomber devant la preuve contraire, apportée par tous moyens, que leur activité est étrangère aux travaux qui constituent le siège des désordres.

Si les dommages ne revêtent pas un caractère décennal ou en l’absence de réception, le maître de l’ouvrage peut également rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, prévue par l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 1er février 2016 applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, qui dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part », étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l’égard des propriétaires successifs de l’immeuble, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires (Civ.,3ème, 14 décembre 2010, n°09-71.552 ; Civ., 3ème, 27 juin 2019, pourvoi n°18-14.786).

Le constructeur non réalisateur à l’encontre duquel n’est invoquée aucune circonstance ni fait exonératoire, et son assureur, disposent en application de l’article 1792 du code civil d’un recours intégral contre les constructeurs auxquels le désordre est imputable, ainsi tenus in solidum à leur égard à garantie. En effet, si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble à l’acquéreur, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, notamment lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil applicables à la date des faits s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux ou de l’article 1147 du code civil puis 1231-1 du même code s’ils sont contractuellement liés.

Enfin, l’article 1604 du code civil (et non l’article 1601 improprement visé aux conclusions du demandeur) dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur et, en application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat.

La conformité de l’immeuble édifié est appréciée non seulement par référence aux stipulations du contrat de vente (l’acte de vente, ses annexes ou les documents auxquels l’acte s’est référé) mais également au regard des dispositions du permis de construire (Civ 3ème, 06 octobre 1993 pourvoi n°91-20.397), des documents publicitaires lorsque par leur présentation et leur précision ceux-ci ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l’acquéreur (Civ 3ème, 08 juin 2004, pourvois n°02-19.739 et n°02-20288). Le seul constat d’un défaut de conformité aux prévisions contractuelles, quelle que soit son importance, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.

C’est à la lumière de ces règles et principes juridiques que doivent être examinées les prétentions du syndicat des copropriétaires pour chacun des désordres allégués.

Sur les infiltrations concernant le magasin HARRIS WILSON :

Le [Adresse 27] sollicite la condamnation in solidum de la SCCV LES PORTES DE LANGON, de la SA ALBINGIA et de la SAS ENELAT à l’indemniser de ce désordre sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

L’expert judiciaire n’a pas constaté de dégâts des eaux mais a précisé que le gérant du magasin avait indiqué que depuis l’obturation de la descente des eaux pluviales, dévoyées en plafond du magasin, les infiltrations avaient cessé. Il s’est référé au rapport d’expertise dommages-ouvrage réalisé par le Cabinet EURISK le 19 mars 2018 selon lequel les dommages seraient survenus en janvier 2018 et selon lequel des investigations en mars 2018 ont conclu à l’existence d’une fuite sur la descente des eaux pluviales dans la hauteur de l’immeuble, à cet endroit. Il a ajouté que la descente des eaux pluviales ne pouvait rester obturée en raison du risque de mise en charge de la terrasse et des rétentions d’eau constatées que cela engendrait, a fait procéder à des investigations qui ont permis de détecter une fuite située dans l’épaisseur du plancher entre le 3ème et le 4ème étage et précisé que les dommages affectaient l’étanchéité à l’eau d’un élément d’équipement dans une partie indissociable des ouvrages de structure. Il a conclu que la fuite sur la descente d’eaux pluviales et « les frais d’investigations engagés » lui paraissaient imputables à la société ENELAT SUD OUEST dont la canalisation fuyait, sans qu’une cause étrangère ait été décelée.

La SCCV LES PORTES DE LANGON, la SA ALBINGIA, la SAS ENELAT SUD OUEST et son assureur la SA ALLIANZ IARD font valoir que les infiltrations n’ont pas été constatées par l’expert judiciaire et que la réalité des désordres n’est pas établie, ce d’autant plus qu’aucune indemnisation de l’assurance dommages-ouvrage n’est intervenue.

Le Cabinet EURISK dans son rapport d’expertise dommages-ouvrage en date du 19 mars 2018 a indiqué avoir constaté en plafond du magasin un trou dans le faux-plafond au droit d’un ancien spot encastré et que, selon le témoignage du gérant du magasin, des phénomènes de goutte-à-goutte se produiraient à chaque événement « pluie important » survenant. L’expert du cabinet a constaté des dégradations sur le parement du miroir à l’aplomb et une dégradation localisée du parquet flottant. Il a ajouté que la cause n’était pas déterminée mais pouvait se trouver dans une légère défaillance en étanchéité de la naissance d’eaux pluviales ou de la descente d’eaux pluviales en gaine technique.

Il résulte du courrier en date du 09 avril 2018 que le refus de la SA ALBINGA d’indemniser ce désordre en tant qu’assureur dommages-ouvrage est motivé par l’absence de transmission de pièces demandées.

Un nouveau rapport a été rendu par le Cabinet EURISK le 20 juillet 2018 qui a relevé en plafond du magasin la présence d’une trappe à l’emplacement de l’ancien dégât des eaux constaté en mars 2018. Le gérant du magasin a alors expliqué à l’expert du Cabinet EURISK que le phénomène de goutte à goutte avait cessé mais se serait reproduit lorsque la SAS ENELAT SUD OUEST avait déposé un élément formant relevé d’étanchéité au droit de la descente d’eaux pluviales située à l’aplomb. L’expert du cabinet a de nouveau constaté des dégradations sur le parement du miroir à l’aplomb et une dégradation localisée du parquet flottant. Il s’est rendu sur le toit terrasse et a constaté que la naissance de la descente des eaux pluviales était totalement obturée par un film plastique collée au joint « PU » et que cette disposition n’était pas satisfaisante.

Il en résulte que la présence d’un dommage résultant d’infiltrations a été constatée à deux reprises par l’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage, que l’obturation de la descente des eaux pluviales a été constatée à la fois par celui-ci et par l’expert judiciaire outre que les investigations réalisées en cours d’expertise ont permis de conclure à l’existence d’une fuite de la descente des eaux pluviales située au niveau de l’épaisseur du plancher. L’existence d’un dommage consistant en des infiltrations d’eau est ainsi parfaitement établie.

Rien ne permet d’affirmer que le désordre était apparent à la réception des travaux le 27 février 2017, le premier élément faisant mention de ces infiltrations étant un tableau produit par le demandeur faisant référence à la date du 08 novembre 2017, ni d’affirmer que les réserves indiquées aux procès-verbaux de réception des travaux de la société ENELAT concernent ce point.

Ce désordre, caché à la réception, qui affecte l’étanchéité à l’eau de l’immeuble en permettant des infiltrations, affecte la solidité de celui-ci et le rend également impropre à sa destination. En conséquence, il s’agit d’un dommage de nature décennale dont les constructeurs sont tenus à garantie de plein droit en application de l’article 1792 du code civil et le vendeur de l’immeuble en état d’achèvement en application de l’article 1646-1 du code civil, sans qu’il soit nécessaire d’imputer précisément le désordre à l’intervention de celui-ci qui n’est pas un locateur d 'ouvrage.

Ainsi, la SCCV LES PORTES DE LANGON et la SAS ENELAT SUD OUEST, qui a réalisé les travaux, seront tenues à réparation du préjudice en résultant.

La SA ALBINGIA, assureur de responsabilité décennale de la SCCV LES PORTES DE LANGON au titre de sa police constructeur non réalisateur, doit sa garantie en application de l’article L 241-1 du code des assurances et elle sera tenue in solidum avec son assurée à la réparation du désordre en application de l’article L. 124-3 du code des assurances.

L’expert judiciaire a évalué le coût de la réparation à la somme de 4 664 euros pour la reprise de la fuite sur la descente des eaux pluviales à laquelle il a indiqué que s’ajoutaient les frais de recherches de fuite à hauteur de 552 euros, 519,75 euros et 247,50 euros, évaluation que rien ne remet en cause. En conséquence, la SCCV LES PORTES DE LANGON, la SA ALBINGIA et la SAS ENELAT SUD OUEST seront condamnées in solidum à payer la somme de 5 983,25 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32], somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du rapport d’expertise, le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement.

La SA ALBINGIA sera condamnée à en garantir et relever indemne son assurée. S’agissant d’une garantie obligatoire, elle sera autorisée à lui opposer sa franchise contractuelle, en application de l’annexe I à l’article A 243-1 du code des assurances.

La SAS ENELAT SUD OUEST et son assureur la SA ALLIANZ IARD qui doit sa garantie pour un dommage de nature décennale application de l’article L 241-1 du code des assurances seront condamnées in solidum à garantir et relever indemne de cette condamnation la SA ALBINGIA, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, étant précisé que si la SCCV LES PORTES DE LANGON développe des moyens quant à son recours contre elles, elle ne formule en réalité aucun recours contre celles-ci dans le dispositif de ses conclusions dans l’hypothèse où elle serait condamnée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

La SA ALBINGIA sera déboutée de son recours à l’encontre de la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] étrangère à ce désordre.

La SA ALLIANZ IARD sera autorisée à opposer sa franchise contractuelle à son assurée, en application de l’annexe I à l’article A 243-1 du code des assurances

La SA ALBINGIA et la SA ALLIANZ IARD ne pourront opposer de plafond de garantie, s’agissant d’un immeuble à usage d’habitation, en application de l’article L 243-9 du code des assurances.

Sur le mur de la rampe d’accès au parking :

Le [Adresse 26] [Adresse 28] D’HESTIA sollicite la condamnation in solidum de la SCCV LES PORTES DE LANGON, de la SA ALBINGIA et de la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] à l’indemniser de ce désordre sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

L’expert judiciaire a constaté des traces d’humidification sur le mur de ciment de la rampe d’accès qui venait en doublage du mur de la copropriété voisine. Il a indiqué que ce point n’était pas porté en réserve sur les procès-verbaux de réception et n’apparaissait pas au procès-verbal d’huissier de justice du 22 juin 2017. Il a précisé que ce dommage ne portait pas atteinte à la solidité de l’ouvrage et ne gênait pas l’utilisation du parking. Il a précisé que les causes de l’imprégnation de mur étaient les suivantes :

— le chéneau de la maison voisine n’était pas obturé si bien que l’eau se déverse sur le raccord des deux murs,

— la propriété voisine présentait un « trou », permettant à l’eau de s’écouler entre les deux murs,

— la zinguerie de la tête du mur voisin n’avait pas de relevé sur le mur neuf, le mastic en place ne protégeant pas normalement la jonction entre les deux murs,

— le joint vertical de dilatation avec le voisin n’était pas calfeutré.

Il a conclu que les travaux de remise en état de la couverture de l’immeuble voisin présentaient des défauts de recueil des eaux pluviales qui étaient du ressort de celui-ci, mais qu’il n’était pas impossible que les ouvrages de zinguerie défectueux aient été réalisés par les constructeurs de la résidence [32], et que le calfeutrement du joint de dilatation et le couvre joint manquants étaient « des défauts apparents des travaux de gros œuvre confiés à l’entreprise DE [G], non portés en réserve lors de la réception des travaux ».

N° RG 24/00613 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YTJC

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] soutient que la SCCV LES PORTES DE LANGON a « commis une faute en ne s’assurant pas de la bonne réalisation du chantier, entraînant pour le syndicat un préjudice », en ne tenant pas compte de l’état des avoisinants et également au motif que le « maître d’œuvre (…) mandataire de la SCI, était compétent techniquement pour formuler des réserves à la réception ».

Néanmoins, alors que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu, à l’égard des propriétaires successifs de l’immeuble, d’une responsabilité contractuelle nécessitant la preuve d’un manquement, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la SCCV LES PORTES DE LANGON a commis un manquement lors de la réalisation des travaux à l’origine de ce désordre. Quant à l’absence de réserve portée à la réception, à supposer que le désordre aurait alors été apparent, cela ressort de la responsabilité du maître d’œuvre et non du maître de l’ouvrage.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de réparation de ce désordre à l’encontre de la SCCV LES PORTES DE LANGON ainsi qu’à l’encontre de son assureur la SA ALBINGIA.

La SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] fait valoir que le désordre ne lui est pas imputable en ce que son CCTP prévoit qu’elle “devait uniquement le calfeutrement de tous les joints de dilatation intérieure” alors que le joint en cause se trouve à l’extérieur. Néanmoins son CCTP prévoit également la réalisation des murs situés au contact des bâtiments existants et le traitement des joints en étanchéité intérieure et extérieure de ces murs. En conséquence, dès lors qu’elle était chargée de l’édification du mur, le défaut de traitement du joint relève de sa prestation.

Si l’expert judiciaire a indiqué que l’absence de calfeutrement du joint de dilatation et de couvre joint étaient apparents, ces défauts de réalisation n’étaient pas apparents à la réception aux yeux du maître de l’ouvrage qui n’est pas un locateur d’ouvrage ni un maître d’oeuvre.

Ainsi en ne réalisant pas correctement la protection du joint de dilatation, la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] a commis un manquement qui a contribué au dommage d’humidification du mur et a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du maître d’ouvrage et de l’acquéreur successif en application de l’article 1147 du code civil. Elle sera alors tenue à réparation de l’entier dommage qui en résulte.

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 2 015,97 euros le coût de la remise en état de la couverture de l’immeuble voisin et à 2 129,44 euros celui du calfeutrement du joint de dilatation et du couvre joint manquant, évaluation que rien ne remet en cause. En conséquence, la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] sera condamnée à payer la somme de 4 145,41 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] en réparation de ce désordre, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du rapport d’expertise, le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement.

Sur la façade de l’appartement 3.3 :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sollicite la condamnation in solidum de la SCCV LES PORTES DE LANGON et de la SA ALBINGIA à l’indemniser de ce désordre sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

L’expert judiciaire a constaté un écoulement extérieur à ce niveau, laissant une trace sur un appui de fenêtre, écoulement dû à une contrepente sur l’habillage en zinc de la traversée de l’évacuation d’une terrasse de l’appartement 4.2 et au fait que le tuyau d’évacuation en PVC a été coupé trop court, si bien que l’eau coule dans l’habillage. Il a précisé que ce défaut n’entraînait aucune conséquence sur l’immeuble. Il a conclu que la suppression des coulures extérieures au-dessus de l’appartement 3.3, « signalées lors de la livraison des parties communes, mais non portées en réserve à la réception des travaux, relevait de la SCCV LES PORTES DE LANGON ».

Les procès-verbaux de réception ne mentionnent pas de réserve se rapportant à ce désordre.

De plus, le procès-verbal de livraison du 22 juin 2017 ne mentionne aucune coulure ou trace de coulure tandis que le procès-verbal de constat d’huissier de justice du même jour ne fait état d’aucune trace de coulure au niveau de l’appartement 3.3. Ce désordre ne constitue pas ainsi un vice apparent relevant du régime exclusif de l’article 1642-1 du code civil.

Or, alors que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu, à l’égard des propriétaires successifs de l’immeuble, d’une responsabilité contractuelle nécessitant la preuve d’un manquement, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] ne démontre pas que la SCCV LES PORTES DE LANGON a commis un manquement lors de la réalisation des travaux à l’origine de ce désordre. En conséquence, il sera débouté de sa demande de réparation de ce désordre à l’encontre de la SCCV LES PORTES DE LANGON ainsi qu’à l’encontre de son assureur la SA ALBINGIA.

Sur les façades du patio des appartements 3.5 et 3.6 :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sollicite la condamnation de la SAS [V] à l’indemniser de ce désordre sur le fondement de l’article 1147 du code civil et demande également au Tribunal de « les (sans préciser qui) condamner encore à poser des coudes destinés à casser le flux d’eau sur la noue donnant sur les appartements 3.6 et 3.5 ».

L’expert judiciaire a constaté l’existence de coulures extérieures en façades des immeubles et de débordements de chéneau en cas de fort orage. Il a précisé que ces dommages ne portaient pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ni à sa destination. Il a précisé que la déclaration de sinistre en date du 07 juillet 2017 visait le débordement de chéneau. Il a ajouté que la trace de coulure au niveau de l’appartement 3.6 correspondait à un raccord de zinguerie monté à l’envers et que si l’entreprise PH LAURENT avait procédé à une reprise des défauts, celle-ci s’était révélée inefficace pour l’appartement 3.6. Il a conclu que les coulures extérieures au-dessus de l’appartement 3.6 relevaient d’un défaut isolé de réalisation des travaux de couverture de la société PH LAURENT. S’agissant du débordement de chéneau, il a indiqué qu’il n’y avait pas de défauts des chéneaux mais que le plus probable était que les apports d’eau ponctuels aux débouchés des exutoires des terrasses généraient un flux dépassant les chéneaux en cas de fortes pluies d’orage, de part la disposition des ouvrages mais que cette situation était sans importance pour un débordement mouillant un balcon extérieur en cas de fortes pluies. La société [V] a proposé en cours d’expertise la mise en place de coudes destinés à casser le flux d’eau et à éviter ces rejets.

Les procès-verbaux de réception ne mentionnent aucune réserve au sujet de coulures et ni le procès-verbal de livraison ni le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 juin 2017 n’en font pas état. En réalité, le courrier du 07 juillet 2017 ne mentionne aucune trace de coulure au niveau des façades du patio ni aucun débordement de chéneau à ce niveau. Rien n’établit ainsi que ces traces de coulure et ses débordements sont apparus dans le délai d’un mois après livraison. Ce désordre ne constitue pas alors un vice apparent relevant du régime exclusif de l’article 1642-1 du code civil.

En ne montant pas correctement un raccord de zinguerie à l’origine de coulures, la SAS [V] a commis un manquement dans la réalisation de ses travaux qui a entraîné le dommage et a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du maître d’ouvrage et de l’acquéreur successif en application de l’article 1147 du code civil. Elle sera ainsi tenue à réparation de ce dommage.

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 441,40 euros le coût de la « suppression des coulures ». En conséquence, la SAS [V] sera condamnée à payer la somme de 441,40 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] en réparation du désordre des coulures affectant le patio des appartements 3.5 et 3.6, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du rapport d’expertise, le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement.

Pour le surplus, s’agissant du débordement de chéneaux, l’expert judiciaire n’a retenu aucun défaut de réalisation des chéneaux et aucun manquement de la SAS [V] n’est établi à l’origine de ces débordements. Celle-ci n’est alors tenue à aucune réparation à ce titre et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sera débouté de sa demande de condamnation « à poser des coudes destinés à casser le flux d’eau sur la noue donnant sur les appartements 3.6 et 3.5 » que ce soit à l’encontre de la SAS [V] ou de tout autre défendeur, aucun manquement n’étant invoqué par elle concernant d’autres défendeurs à ce titre.

Sur les fissures extérieures :

Le [Adresse 26] [Adresse 28] D’HESTIA sollicite la condamnation de la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] à l’indemniser de ce désordre sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

L’expert judiciaire a constaté, dans l’appartement 4.3, la présence d’une fissure en escalier qui était mentionnée dans le rapport d’expertise dommages ouvrage du cabinet EURISK en date du 19/03/2018. Il a précisé qu’en l’état, elle ne portait pas atteinte à la solidité de l’immeuble et n’était pas infiltrante, qu’elle correspondait à une flèche conforme aux règles (…) et ne paraissait pas évolutive et que l’examen des plans de coffrage et d’armatures communiqués par la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] ne montrait pas d’anomalie permettant de conclure à risque d’aggravation mettant en péril la solidité de l’immeuble au terme de la période d’épreuve de 10 ans. Il a ajouté que le calfeutrement des fissures apparentes en façade et le traitement de surface relevait des travaux de gros œuvre de la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G].

L’expert judiciaire a précisé que selon le tableau produit par le Syndicat des copropriétaires, le dommage serait apparu le 25 janvier 2017 mais qu’il devait y avoir une erreur de frappe et que dans la logique de ce tableau, il fallait lire le 25 janvier 2018.

Le procès-verbal de réception des travaux de gros œuvre ne mentionne aucune réserve et ni le procès-verbal de livraison ni le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 juin 2017 n’en font état. Rien n’établit en outre que ces fissures sont apparues dans le délai d’un mois après livraison. Ce désordre ne constitue pas ainsi un vice apparent relevant du régime exclusif de l’article 1642-1 du code civil.

À l’appui de sa demande de réparation de ce désordre sur un fondement contractuel, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] ne démontre aucun manquement de la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G], et notamment aucun défaut de mise en œuvre du revêtement tel qu’elle le soutient alors que l’expert judiciaire ne le relève pas, à l’origine du dommage. Il sera ainsi débouté de sa demande à son encontre.

Sur la chaudière de cogénération :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sollicite la condamnation in solidum de la SCCV LES PORTES DE LANGON, de la SA ALBINGIA, de la SASU ENELAT SUD OUEST et de la SA ALLIANZ IARD à l’indemniser du retard de mise en route de la chaudière de cogénération sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Il se plaint de ce qu’il n’a pas pu bénéficier du fruit de la revente d’électricité alors que la chaudière était prévue pour fonctionner en revente totale, du fait du défaut de la remise de l’attestation EP conforme, outre de ce qu’il a du entretenir une “machine” à l’arrêt.

Tel qu’il a été démontré ci-dessus, aucun engagement contractuel de la SCCV LES PORTES DE LANGON de mettre en place une chaudière permettant une revente d’électricité, qu’elle soit partielle ou totale n’est établie. En conséquence, aucun manquement de nature contractuelle ne peut être retenu à son encontre à l’origine du défaut de revente d’électricité et de la nécessité d’entretenir la chaudière.

Le [Adresse 27] fait en outre valoir, en mentionnant “la chaîne des contrats de vente et le rôle que chacun a pu jouer”, que la société ENELAT ne lui a “jamais prodigué de conseil sur les risques de l’installation d’un tel équipement faute pour la société VIESSMAN de disposer de la qualification pour établir l’attestation EP requise” et a ainsi fourni et installé une machine qui ne pouvait pas être mise en œuvre.

La SASU ENELAT SUD OUEST et la SA ALLIANZ IARD font valoir que la chaudière fonctionne parfaitement et qu’elle est conforme aux pièces du marché alors que la difficulté liée à la fourniture de l’attestation est une difficulté d’ordre administratif qui ne lui incombe pas.

Comme exposé ci-dessus, le CCTP relatif à ce lot, s’il indique que les installations respecteront la réglementation thermique RT 2005 et que le bâtiment sera conforme au référentiel LABEL BBC, prévoit pour la production de chaleur deux chaudières gaz à condensation et ne fait pas état d’une chaudière “de cogénération” ni de revente d’électricité.

L’expert judiciaire a indiqué que le devis de la SASU ENELAT SUD OUEST en date du 04 décembre 2014 précise que la chaudière est un module de cogénération VITABLOC 200 EM -20/39 de la société VIESSMAN et que le bon de commande et les factures de cette dernière visent exactement le matériel indiqué au devis.

Le devis du 04 décembre 2014, versé aux débats, ne comporte aucune mention quant à une production d’électricité pour la revente, de manière partielle ou totale.

Il n’est pas contesté et a été confirmé par l’expert judiciaire que la chaudière a été installée pour une revente à 100 % de l’électricité produite.

Il résulte des échanges de mails intervenus entre les sociétés ENELAT SUD OUEST et VIESSMANN et notamment du mail du 26 octobre 2015 outre des documents techniques relatifs à l’installation de la chaudière, versés aux débats par la société VIESSMAN, que cette chaudière était prévue pour une production à tout le moins partielle d’électricité, les documents faisant référence au courant “dirigé vers le réseau public”.

Néanmoins, alors que la SASU ENELAT SUD OUEST a livré une chaudière conforme à ses obligations contractuelles et est intervenue en tant que locateur d’ouvrage titulaire du lot chauffage, ventilation, plomberie et sanitaire, il ne peut lui être fait grief, au titre d’un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage et l’acquéreur successif, de ne pas s’être inquiété, dans leurs rapports avec l’organisme chargé du rachat de l’électivité, des documents administratifs à fournir. Ainsi, aucun manquement de nature contractuel n’est établi à son encontre envers le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, celui-ci sera débouté de sa demande tant à l’encontre de la SCCV LES PORTES DE LANGON qu’à celle de la SASU ENELAT SUD OUEST et à l’encontre de leurs assureurs, la SA ALBINGIA et la SA ALLIANZ IARD, tendant à les voir condamnés à l’indemniser d’un retard de mise en route de la chaudière de cogénération.

Sur les non-conformités électriques :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sollicite sur le fondement de la délivrance conforme la condamnation in solidum de la SCCV LES PORTES DE LANGON et de la SAS ENELAT SUD OUEST à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation des non-conformités électriques.

L’obligation de délivrance conforme à laquelle est tenu le vendeur est inapplicable au locateur d’ouvrage qui a réalisé les travaux et il sera ainsi débouté de cette demande de condamnation à l’encontre de la SASU ENELAT SUD OUEST.

L’expert judiciaire a constaté que le local de la chaufferie était raccordé au réseau électrique des parkings, ce qui créait une distorsion par rapport à la répartition des charges prévue au règlement de copropriété. Il a relevé que le CCTP du lot électricité mentionnait la séparation du comptage de l’éclairage et de l’énergie (chaufferie), de la manière suivante :

« compteurs d’énergie service généraux :

il sera installé des compteurs d’énergie dans chaque armoire des services généraux pour les départs spécifiques suivants :

— énergie globale

— départ général spécifique éclairage

— départ général spécifique ventilation ».

Il a ajouté que cette connexion du branchement de la chaufferie sur le réseau électrique des parkings était imputable à la SAS ENELAT SUD OUEST “pour la conformité de ses travaux” et que ce défaut ne pouvait être considéré comme apparent à la réception des travaux.

N° RG 24/00613 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YTJC

La SCCV LES PORTES DE LANGON fait valoir que cet élément n’est pas entré dans le champ contractuel car le CCTP n’était annexé ni aux contrats de réservation ni aux actes de vente.

Le seul acte de vente versé au dossier ne fait pas état de séparation des comptages d’alimentation en électricité et renvoie aux contrats préliminaires, au plan des biens et à la notice indiquant leurs éléments d’équipements. La notice descriptive du projet prévoit sous le titre « alimentation en électricité » un poste « comptage des services généraux » qui indique « prévoir sous-comptages pour ascenseur, parking, espaces extérieurs, etc…». Ainsi, le projet prévoyait bien un comptage spécifique pour chaque type de branchement et il en résulte que le raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique des parkings est constitutif d’une non-conformité.

Alors que cette non-conformité qui n’a pas été réservée, ne s’est révélée qu’à l’usage, la SCCV LES PORTES DE LANGON qui est tenue de fournir un immeuble conforme à ses engagements contractuels sera tenue d’en indemniser le Syndicat des copropriétaires à hauteur de 3 000 euros, montant de la réparation évaluée par l’expert judiciaire, que rien ne remet en cause, et qui sera indexé sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du rapport d’expertise, le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement, sur le fondement de l’article 1604 du code civil. Si dans le corps de ses conclusions, la SCCV LES PORTES DE LANGON demande à être garantie et relevée indemne de cette condamnation par la SA ALBINGIA, force est de constater qu’elle ne formule pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions, limitant sa demande de relevé indemne aux condamnations qui seraient prononcées au titre des deux non-conformités suivantes. En application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu d’examiner cette demande.

Sur l’enlèvement des débris de chantier sur la toiture terrasse :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sollicite sur le fondement de la délivrance conforme la condamnation de la SCCV LES PORTES DE LANGON à l’indemniser du coût de l’enlèvement de ces débris dont l’expert judiciaire a constaté la présence sur la toiture terrasse, mentionnant qu’aucune entreprise n’était venue les retirer.

Cependant, la présence de ces débris ne constitue pas un défaut de délivrance conforme de l’immeuble quant aux engagements du vendeur et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sera débouté de sa demande à l’encontre de la SCCV LES PORTES DE LANGON sur ce fondement.

Sur le défaut de pose des écrans en toiture terrasse :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] sollicite sur le fondement de la délivrance conforme la condamnation de la SCCV LES PORTES DE LANGON à l’indemniser du coût de la mise en place des écrans nécessaires à la mise en conformité avec le permis de construire.

L’expert judiciaire a confirmé l’absence de ces écrans qui n’est pas contestée. La non-conformité qui en résulte a été relevée par les services de l’urbanisme lors de la visite du 16 mars 2018 suivie du courrier de la mairie d'[Localité 16] en date du 26 mars 2018, qui indique tel qu’exposé précédemment que la délivrance d’un certificat de conformité ne peut intervenir au motif notamment que les éléments en toiture étaient apparents alors qu’ils devaient être dissimulés.

Si la SCCV LES PORTES DE LANGON fait valoir que le Syndicat des copropriétaires ne produit pas de document contractuel attestant de ce qu’un équipement dissimulant ces installations devait être mis en place, le courrier de la Mairie versé aux débats suffit à établir la non-conformité qui n’a pas été remise en cause par l’expert judiciaire.

Il a été démontré ci-dessus que cette non-conformité n’était pas apparente à la livraison ni dans le délai d’un mois après celle-ci et qu’elle ne relève pas du régime exclusif de l’article 1642-1 du code civil.

La conformité de l’immeuble édifié est appréciée non seulement par référence aux stipulations du contrat de vente (l’acte de vente, ses annexes ou les documents auxquels l’acte s’est référé) mais également au regard des dispositions du permis de construire (Civ 3ème, 06 octobre 1993 pourvoi n°91-20.397, 3e Civ., 14 avril 2010, pourvoi n°09-65.475).

En outre, les considérations de la SCCV LES PORTES DE LANGON aux termes desquelles la non-conformité ne relèverait pas de sa responsabilité mais de celle de la maîtrise d’oeuvre sont inopérantes dans la mesure où elle est tenue à délivrance conforme en tant que vendeur.

Sa responsabilité pour défaut de délivrance conforme se trouve ainsi engagée et elle sera tenue à réparation du préjudice en résultant.

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 39 140,54 euros le coût de la mise en place des écrans destinés à masquer les installations techniques, évaluation que rien ne remet en cause et la SCCV LES PORTES DE LANGON sera condamnée sur le fondement de l’article 1604 du code civil. à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] cette somme en réparation de la non-conformité résultant de l’absence des écrans en toiture terrasse, somme qui sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du rapport d’expertise, le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement.

La SCCV LES PORTES DE LANGON demande à être garantie et relevée indemne de cette condamnation par son assureur la SA ALBINGIA, “assureur CNR”.

Cependant, tel que le fait valoir la SA ALBINGIA, les garanties souscrites au titre du contrat “constructeur non réalisateur” ne couvrent que les dommages de nature décennale. Elles n’ont ainsi pas vocation à garantir un défaut de délivrance conforme et la SCCV LES PORTES DE LANGON sera déboutée de sa demande de garantie et relevée indemne de cette condamnation à l’encontre de son assureur.

Sur les demandes annexes :

La SCCV LES PORTES DE LANGON, la SA ALBINGIA, la SAS ENELAT, la SA ALLIANZ IARD, la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] et la SAS [V], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La charge finale des dépens sera supportée au prorata des condamnations prononcées, soit à hauteur de 11,36 % in solidum par la SAS ENELAT et la SA ALLIANZ, à hauteur de 7,86 % par la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G], à hauteur de 0,83 % par la SAS [V] et à hauteur de 79,95 % par la SCCV LES PORTES DE LANGON.

Au titre de l’équité, la SCCV LES PORTES DE LANGON sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard au recours formulé, la SAS ENELAT, la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] et la SAS [V], seront condamnées à relever et garantir indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON de cette condamnation à hauteur respectivement de 11,36 %, 7,86 % et 0,83 %.

Au titre de l’équité, il y a lieu de débouter la SAS VIESSMANN FRANCE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal

DÉCLARE irrecevable la demande de la SA ALBINGA tendant à la voir la SAS [V] condamnée à la relever et garantir indemne de toutes condamnations mises à sa charge.

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV LES PORTES DE LANGON tirée de la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] en réparation des préjudices relevant de l’absence de production d’électricité de la chaudière de cogénération, de la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, de la non-conformité du toit terrasse et de la non-conformité au permis de construire en l’absence de pose d’écrans en toiture terrasse.

DIT que l’absence de production d’électricité de la chaudière de cogénération, la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, la non-conformité du toit terrasse et la non-conformité au permis de construire en l’absence de pose d’écrans en toiture terrasse ne relèvent pas de la garantie de l’article 1642-1 du code civil.

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] tendant à l’indemnisation des préjudices relevant de l’absence de production d’électricité de la chaudière de cogénération, de la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, de la non-conformité du toit terrasse et de la non-conformité au permis de construire en l’absence de pose d’écrans en toiture terrasse.

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV LES PORTES DE LANGON tirée de la forclusion des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [32] en réparation des désordres d’infiltration dans le magasin HARRIS WILSON et des désordres affectant la façade au droit de l’appartement 3.3.

N° RG 24/00613 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YTJC

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV LES PORTES DE LANGON tirée du défaut de qualité du Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] à demander réparation des désordres d’infiltration dans le magasin HARRIS WILSON.

CONDAMNE in solidum la SCCV LES PORTES DE LANGON, la SA ALBINGIA et la SASU ENELAT SUD OUEST à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] la somme de 5 983,25 euros en réparation des infiltrations affectant le magasin HARRIS WILSON, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021 et jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE la SA ALBINGIA à garantir et relever indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON de cette condamnation et l’autorise à lui opposer sa franchise contractuelle.

CONDAMNE in solidum la SASU ENELAT SUD OUEST et la SA ALLIANZ IARD à garantir et relever intégralement indemne de cette condamnation la SA ALBINGIA.

AUTORISE la SA ALLIANZ IARD à opposer sa franchise contractuelle à la SASU ENELAT SUD OUEST, son assurée.

DIT que la SA ALBINGIA et la SA ALLIANZ IARD ne pourront opposer de plafond de garantie sur le montant de cette condamnation.

CONDAMNE la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] la somme de 4 145,41 euros en réparation du désordre affectant le mur de la rampe d’accès au parking, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE la SAS [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] a somme de 441,40 euros en réparation des coulures affectant le patio des appartements 3.5 et 3.6, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021 et jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE la SCCV LES PORTES DE LANGON à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] la somme de 3 000 euros en réparation de la non-conformité du branchement du réseau électrique de la chaufferie, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE la SCCV LES PORTES DE LANGON à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] la somme de 39 140,54 euros en réparation de la non-conformité résultant de l’absence des écrans en toiture terrasse, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021, et jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE la SCCV LES PORTES DE LANGON à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [32] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SASU ENELAT SUD OUEST, la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] et la SAS [V] à relever et garantir indemne la SCCV LES PORTES DE LANGON de cette condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur respectivement de 11,36 %, 7,86 % et 0,83 %.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE in solidum la SCCV LES PORTES DE LANGON, la SA ALBINGIA, la SASU ENELAT SUD OUEST, la SA ALLIANZ IARD, la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G] et la SAS [V] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

DIT que la charge finale des dépens sera supportée à hauteur de 11,36 % in solidum par la SASU ENELAT SUD-OUEST et la SA ALLIANZ, à hauteur de 7,86 % par la SARL DES ETABLISSEMENTS DE [G], à hauteur de 0,83 % par la SAS [V] et à hauteur de 79,95 % par la SCCV LES PORTES DE LANGON.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT