TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 8]

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N° RG 25/00960 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AK3

Minute : 25/91

S.C.I. LES BIENS VEILLANTS

Représentant : M^e Axelle RONDEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0624

C/

Monsieur [W] [I] [X]

Monsieur [J] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Novembre 2025

AVANT DIRE DROIT

DEMANDEUR :

S.C.I. LES BIENS VEILLANTS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Axelle RONDEUX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [I] [X]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, avant dire droit, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025, par Madame Audrey GRAFF, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 1er novembre 2022, la SCI LES BIENS VEILLANTS a donné à bail à Monsieur [W] [I] [X] des locaux à usage d’habitation avec cave situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 730 euros et 140 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2022, Monsieur [J] [V] s’est porté caution solidaire de Monsieur [W] [I] [X] pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location pour une durée de trois ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LES BIENS VEILLANTS a, par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 1.098 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023.

Par jugement en date du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a :

déclaré la SCI LES BIENS VEILLANTS irrecevable en sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,débouté la SCI LES BIENS VEILLANTS de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation relative aux locaux,condamné solidairement Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] à payer à la SCI LES BIENS VEILLANTS la somme de 8.154 euros, au titre des sommes dues au 7 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts à compter du jugement,rejeté la demande de délai de paiement,débouté les parties de leurs autres demandes et prétentions,condamné in solidum Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] aux dépens de l’instance,condamné in solidum Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] à payer à la SCI LES BIENS VEILLANTS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

La SCI LES BIENS VEILLANTS a, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, fait signifier au locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 1.342 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la SCI LES BIENS VEILLANTS a fait assigner Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy statuant en référé aux fins de :

juger la SCI LES BIENS VEILLANTS recevable et bien fondée en ses demandes,condamner solidairement Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] au paiement de l’arriéré locatif depuis le 1er novembre 2024 jusqu’à la décision à intervenir,juger l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bain d’habitation conclu le 1er novembre 2022,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] [X] et de tous occupants de son chef des locaux,condamner solidairement Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros à compter de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] aux dépens de l’instance.

À l’audience du 6 octobre 2025, la SCI LES BIENS VEILLANTS, représentée par son conseil, précise que la dette s’élevait à la somme de 3.387 euros au moment de l’assignation (échéance du mois d’avril 2025 incluse), qu’elle actualise à la somme de 9.225 euros (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

La SCI LES BIENS VEILLANTS soutient également que la demande d’expulsion de Monsieur [W] [I] [X] a été rejetée à tort par jugement du 16 décembre 2024. Elle précise qu’en sa qualité de société civile immobilière familiale, elle n’était pas tenue de justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Elle ajoute que le locataire ne justifie ni de l’entretien de la chaudière ni de l’assurance du bien.

Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V] ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par note en délibéré non autorisée, la SCI LES BIENS VEILLANTS a transmis un accusé réception électronique de la notification à la préfecture de la Seine-Saint-Denis d’une copie de l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la réouverture des débats

En application de l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats, notamment à chaque fois que les parties n’ont pas pu s’expliquer contradictoirement sur des éléments de droit ou de fait.

En vertu de l’article 445 du même code, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Enfin, selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge qui doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la SCI LES BIENS VEILLANTS se prévaut de l’assignation de Monsieur [W] [I] [X] et de Monsieur [J] [V] en date du 7 avril 2025.

Toutefois, il n’est joint à l’assignation que le procès-verbal de signification à étude de Monsieur [J] [V], sans qu’il soit justifié de la signification à Monsieur [W] [I] [X].

Ensuite, le dispositif de l’assignation ne mentionne pas le montant de la dette locative réclamée.

A l’audience, la SCI LES BIENS VEILLANTS s’en rapporte à ses pièces, indiquant que la dette s’élevait à la somme de 3.387 euros au jour de l’assignation (échéance du mois d’avril 2025 incluse), actualisée à la somme de 9.225 euros (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

A l’appui de sa demande, la SCI LES BIENS VEILLANTS verse aux débats un document intitulé « bilan des loyers impayés en date du 28/02/2025 » (pièce n°4) faisant apparaître un arriéré locatif de 8.154 euros au titre des mois de janvier 2023 à octobre 2024 inclus. Ce document, bien que comportant un intitulé erroné au regard des dates qu’il mentionne, correspond à la condamnation solidaire de Monsieur [W] [I] [X] et de Monsieur [J] [V], prononcée par jugement du 16 décembre 2024, à hauteur de la somme de 8.154 euros.

La SCI LES BIENS VEILLANTS produit un second document, également intitulé « bilan des loyers impayés en date du 28/02/2025 » (pièce n°11), dont l’intitulé est, là encore, erroné, selon lequel Monsieur [W] [I] [X] reste lui devoir la somme de 3.387 euros au titre de l’arriéré locatif des mois de novembre 2024 à avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Cependant, aucun décompte ne vient justifier l’actualisation de la dette portée à 9.225 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

En outre, la SCI LES BIENS VEILLANTS soutient à l’audience qu’en sa qualité de société civile immobilière familiale, elle n’est pas tenue de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, préalablement à l’assignation.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, lorsque la situation d’impayés dépasse 2 mois ou si le montant de la dette est équivalent à deux fois le loyer hors charges.

Si cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité à l’égard des sociétés civiles immobilières familiales, il n’est toutefois versé aux débats aucun élément établissant que la SCI LES BIENS VEILLANTS est effectivement constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ainsi qu’elle le soutient.

Enfin, une note en délibéré, non autorisée, a été communiquée au tribunal. Elle comprend un accusé réception électronique, en date du 8 avril 2025, attestant de la notification à la préfecture de la Seine-Saint-Denis d’une copie de l’assignation, ainsi que les procès-verbaux de signification de cette note et de sa pièce jointe à Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V], respectivement les 24 et 28 octobre 2025.

Ces éléments, produits postérieurement à l’audience, ne peuvent être régulièrement pris en compte sans que les parties aient été mises en mesure de s’en expliquer.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner une réouverture des débats afin de permettre à la SCI LES BIENS VEILLANTS de produire les pièces suivantes :

le procès-verbal de signification à Monsieur [W] [I] [X] de l’assignation du 7 avril 2025,un décompte justifiant de l’actualisation de la dette locative,un justificatif établissant que la SCI LES BIENS VEILLANTS est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou, à défaut, le justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les délais requis.

Ces pièces devront être communiquées à Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V], dans le respect du principe du contradictoire, afin que ceux-ci soient mis en mesure de présenter leurs observations avant tout reprise des débats.

II – Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, avant dire droit et prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la réouverture des débats aux fins de production par la SCI LES BIENS VEILLANTS des pièces suivantes :

le procès-verbal de signification à Monsieur [W] [I] [X] de l’assignation du 7 avril 2025,un décompte justifiant de l’actualisation de la dette locative,un justificatif établissant que la SCI LES BIENS VEILLANTS est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou, à défaut, le justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les délais requis ;

PRÉCISONS que ces pièces devront être communiquées à Monsieur [W] [I] [X] et Monsieur [J] [V], dans le respect du principe du contradictoire, afin que ceux-ci soient mis en mesure de présenter leurs observations avant tout reprise des débats ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience du lundi 16 février 2026 à 11h30 ;

DISONS que la présente ordonnance vaut convocation à cette audience ;

RÉSERVONS les dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge