RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00724 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLR3

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Marc JANTKOWIAK – 94

M^e Véronique PIETRI – 43

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 11 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Ordonnance du 11 Décembre 2025

DEMANDERESSES :

S.C.I. TR5

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A. VIGA, agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. ADJE, agissant par Maître [F] [R], ès-qualités d’administrateur judiciaire de la SAS AJC PREMIUM, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de STRASBOURG sous le numéro 818 768 111, placée en redressement judiciaire par jugement de la chambre des procédures collectives commerciales du tribunal judiciaire de STRASBOURG du 27 janvier 2025 (n° R.G. : 24/01615 – n° PC : RJ 25/68)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Véronique PIETRI, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.S. AJC PREMIUM

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique PIETRI, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 28 février 2025 enregistré sous le numéro RG n°25/00724, la Sa Viga a fait assigner la Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial entre la Sa Viga, d’une part, et la Sas Ajc Immo+, d’autre part, portant sur des locaux, [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— ordonner l’évacuation des lieux de la Sas Ajc Immo+ ainsi que de tous occupants de son chef sur le fondement du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Me [T], commissaire de justice ;

— dire que cette évacuation devra être fixée sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la Sas Ajc Immo+ à verser à la Sa Viga la somme de 11.785,28 euros, correspondant aux arriérés de loyers et charges, arrêtés au 11 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la Sas Ajc Immo+ à verser à la Sa Viga la somme mensuelle de 1.078,02 euros TTC correspondant aux loyers et charges mensuellement exigible, à titre d’indemnité d’occupation, cette somme étant équivalente aux loyers et avance sur charges antérieurement exigibles, et ce jusqu’au jour où la Sas Ajc Immo+ aura quitté les lieux, étant précisé que l’indemnité devra être précisée comme étant due pour le mois entier si celui-ci est entamé ;

— condamner la Sas Ajc Immo+ aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Me [H] [T], commissaire de justice, ainsi qu’à une indemnité de procédure de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions du 24 octobre 2025, la Sa Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+ a sollicité voir :

— accueillir sa demande et y faire droit ;

— déclarer la Sa Viga irrecevable en son action ;

en tout état de cause,

— condamner la Sa Viga à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sa Viga aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Par acte délivré le 05 septembre 2025 et numérotés RG n°25/01134, la Sci TR5 a fait assigner la Selarl Adje, ès qualité d’administrateur judiciaire de la Sa Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— lui donner acte de son intervention volontaire aux débats, en qualité de nouveau propriétaire des locaux donnés à bail commercial à la Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+ ;

— fixer au passif de la procédure collective la dette locative de la Sas Ajc Premium exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, à hauteur de 11.785,32 euros, à la date du 30 mai 2025 ;

— condamner la Sas Ajc Premium exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, par le biais de son administrateur judiciaire, la Selarl Adje, à lui verser les loyers postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 27 janvier 2025, conformément à l’article L.622-17 du code de commerce, à savoir la somme mensuelle de 1.078,02 euros correspondant au loyer, 682,52 euros correspondant à la TVA sur ce loyer, 136,50 euros et 259 euros correspondant aux provisions sur charges ;

— statuer quant aux frais et dépens ce que de droit.

Selon conclusions du 19 novembre 2025, la Sci TR5 et la Sa Viga ont sollicité voir :

— donner acte à la Sci TR5 de son intervention volontaire aux débats, en qualité de nouveau propriétaire des locaux donnés à bail commercial à la Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+ ;

— constater que la Sa Viga est hors de cause dans le cadre de la présente instance, dans la mesure où les locaux commerciaux ont été vendus à la Sci TR5 en cours d’instance ;

— fixer au passif de la procédure collective la dette locative de la Sas Ajc Premium exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, à hauteur de 11.785,32 euros, à la date du 30 mai 2025 ;

— condamner la Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, par le biais de son administrateur judiciaire, la Selarl Adje, à verser à la Sci TR5 un loyer, respectivement une indemnité d’occupation pour la période postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 27 janvier 2025, conformément à l’article L.622-17 du code de commerce, à savoir la somme mensuelle 1.200,85 euros TTC (loyer : 763,21 euros HT + TVA sur loyer : 152,64 euros + avances sur charges : 285 euros) ;

— statuer quant aux frais et dépens ce que de droit ;

— débouter la Selarl Adja, Me [F] [R], de l’ensemble de ses fins et prétentions contraires et/ou reconventionnelles.

À l’audience 25 novembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Compte tenu de la connexité existant entre les procédures, la jonction sera ordonnée.

Il sera donné acte de l’intervention volontaire de la Sci TR5.

La Sa Viga et la Sci TR5 s’entendent sur la mise hors de cause de la Sa Viga. Partant, il sera constaté la mise hors de cause de la Sa Viga.

En l’espèce, la Sci TR5 expose que la Sa Viga et la Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+ ont conclu un bail commercial en date du 08 novembre 2019 (pièce 1) ; que la Sas Ajc Immo+ fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire selon jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 27 janvier 2025 ; que la publication au Bodacc est intervenue le 28 février 2025 ; que la Sa Viga lui a vendu les locaux commerciaux, objet du contrat de bail conclu avec la Sas Ajc Premium (article 3, pièce1), exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, le 29 avril 2025 (pièce 14) ; que plusieurs créances d’arriérés de loyers, charges et taxes demeurent impayées.

Sur la demande tendant à la fixation de la créance au passif de la procédure collective, il ressort des pièces versées aux débats et des écritures des parties que la Sas Ajc Immo+ a fait l’objet d’un redressement judiciaire par jugement d’ouverture en date du 27 janvier 2025, publié au Bodacc le 28 février 2025.

La Sa Viga a déclaré sa créance d’un montant de 11.785,32 euros le 29 avril 2025 (pièce 11). La créance a été admise en totalité au passif de la société, selon avis du 06 octobre 2025 (pièce 17). La demande de fixation de la créance de la Sci TR5 est donc devenue sans objet. Surabondamment, il est constant que les instances en référé n’entrent pas dans le champ d’application des dispositions de l’article L. 621-41 [L. 622-22], la créance faisant l’objet d’une telle instance doit donc être soumise à la procédure normale de vérification (Cass. com., 12 juill. 1994 ; Cass. com., 6 juill. 2010, n° 09-16.403 n° 2010-011341 ; Cass. com., 11 déc. 2019, n° 18-19.425 ). Partant, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande tendant au paiement de « loyer, respectivement d’une indemnité d’occupation » sur la période postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, selon l’article L. 622-17 I du code de commerce les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Par ailleurs, conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier

La demande de la Sci TR5 n’est pas formée à titre de provision.

Par ailleurs, la demande en résiliation du bail n’a pas été maintenue. Au jour de la présente ordonnance le bail n’a pas été résilié, d’autant qu’une procédure en redressement judiciaire est en cours. Il ne peut donc être fait droit à une indemnité d’occupation.

Cependant, l’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et taxes nés postérieurement au jugement d’ouverture du 27 janvier 2025 et devant donc être payés à leur échéance, soit la somme de 1.200,85 euros TTC mensuelle, n’est pas sérieusement contestable.

La Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles.

La Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+ sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

ORDONNONS la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG n° 25/01134 et RG n° 25/00724 sous ce seul et dernier numéro ;

DONNONS acte de l’intervention volontaire de la Sci TR5 ;

CONSTATONS la mise hors de cause de la Sa Viga ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la fixation de la créance antérieure au jugement d’ouverture du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, représentée par la Selarl Adje, ès qualité d’administrateur judiciaire, à verser à la Sci TR5 la somme provisionnelle de 1.200,85 euros TTC par mois au titre des arriérés de loyers, charges et taxes nés postérieurement au jugement d’ouverture du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la Sas Ajc Premium, exerçant sous l’enseigne Ajc Immo+, représentée par la Selarl Adje, ès qualité d’administrateur judiciaire, aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER