RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00171 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NI4S

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Jean-Christophe SERRA – 134

adressée le : 19 juin 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ordonnance du 19 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BJ INVEST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Christophe SERRA, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

S.A.S. Institut Plus-que-parfait, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [I] [P]

né le 16 Octobre 1988 à [Localité 5] (TURQUIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 Juin 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par actes délivrés le 21 janvier 2025, la Sci Bj Invest a fait assigner la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 novembre 2024 ;

— dire que le bail est résilié de plein droit à compter du 14 novembre 2024 ;

— ordonner à la Sas Institut Plus-Que-Parfait de quitter les lieux et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour commençant un mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à restitution des lieux libres de tout occupant et de tout bien meuble ;

— dire qu’à défaut de restitution volontaire dans ce délai, la bailleresse pourra procéder à l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] à verser à la Sci Bj Invest la somme provisionnelle à valoir sur le montant total des loyers impayés majorés de 10% soit la somme de 15.124,56 euros assortie des intérêts au taux légal majoré de six points à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] à verser à la Sci Bj Invest à titre d’indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à restitution intégrale des lieux loués libres de tout occupant et de tout bien meuble la somme de 1.500,84 euros TTC/mois ;

— autoriser la Sci Bj Invest à conserver la somme provisionnelle correspondant au dépôt de garantie conformément aux clauses contractuelles, à savoir la somme de 1.755 euros HT ;

— condamner solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] à verser à la Sci Bj Invest la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 251,97 euros au titre des frais de commandement délivré par commissaire de justice et de la dénonciation de celui-ci à la caution ;

— condamner solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] aux dépens de la présente instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

À l’audience du 3 juin 2025, la partie demanderesse s’est référée à ses écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assigné à domicile par remise à personne présente, M. [I] [P] n’a pas constitué avocat.

Régulièrement assignée à domicile par remise à personne présente, la Sas Institut Plus-Que-Parfait n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Sur la demande de résiliation du bail :

La Sci Bj Invest sollicite du juge des référés qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire des articles 21 et 23 du bail signé les 25 et 29 janvier 2023.

Toutefois, l’article 21 du bail concerne le dépôt de garantie et si l’article 23 est relatif à la « clause pénale – résiliation de plein droit », sa rédaction ne saurait s’apparenter à une clause résolutoire.

En effet, cette clause prévoit « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées d’un montant de 10% lors de l’incident à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de six points, et ce sans qu’aucune mise en demeure, préalable soit nécessaire, le Preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, resteront acquis au Bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de toutes autres sommes dues ou dommages-intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du Preneur. L’indemnité d’occupation à la charge du Preneur en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail par suite de congé, sera établie forfaitairement de plein droit et sans aucun préavis sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de cinquante pour cent (50%) calculée prorata temporis avec un minimum d’un trimestre. ».

Ainsi, cette clause reproduite intégralement ci-dessus ne mentionne pas que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, le juge des référés n’étant compétent que pour constater la résiliation du bail, et pas la prononcer.

Sur les demandes de paiements provisionnels :

En l’absence de résiliation du bail, il n’y a pas lieu à référé sur l’indemnité d’occupation et le dépôt de garantie.

Par contre, l’article 20 du bail signé les 25 et 29 janvier 2023 mentionne que le loyer et ses accessoires doivent être payés en quatre termes de paiement égaux et d’avance les 1er de chaque trimestre

La Sci Bj Invest a fait délivrer à la défenderesse, le 4 octobre 2024, un commandement de payer la somme au principal de 12.373,50 €.

La Sas Institut Plus-Que-Parfait, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement, n’a pas comparu ni, partant, contesté la dette locative.

En conséquence, l’obligation de la Sas Institut Plus-Que-Parfait et de M. [I] [P], solidairement dès lors que M. [I] [P] s’est porté caution solidaire en page 18 et annexe 6 du bail, de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et taxes dus jusqu’au 31 décembre 2024, la somme de 13.749,60 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 12.373,50 € et du 21 janvier 2025 sur la somme de 1.376,10 €, n’est pas sérieusement contestable, outre 1.374,96 € au titre de la clause pénale de l’article 23 du bail.

Le bail n’étant pas résilié, il n’y a pas lieu à référé pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de condamner solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] à payer à la Sci Bj Invest la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] seront également condamnés solidairement aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONDAMNONS solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] à verser par provision à la Sci Bj Invest :

— la somme de 13.749,60 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 12.373,50 € et du 21 janvier 2025 sur la somme de 1.376,10 € ;

— la somme de 1.374,96 € ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] à payer à la Sci Bj Invest la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement la Sas Institut Plus-Que-Parfait et M. [I] [P] aux frais et dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER