N° 25/00213

JUGEMENT du

07 OCTOBRE 2025

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N° RG 25/00101 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DUEF

EMERAUDE HABITATION

C/

[N] [U]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 7], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 07 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE ST MALO AGGLOMERATION EMERAUDE HABITATION, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

représenté par Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [U]

née le 11 Avril 1952 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 35288-2025-001544 du 20/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST MALO)

représentée par Maître Guillaume FAIST, avocat au barreau de SAINT-MALO

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Par contrat du 1er janvier 2005, l’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” a donné à bail à Mme [N] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” a fait assigner Mme [N] [U] en prononcé de la résiliation du bail les liant avec toutes conséquences de droit, expulsion des lieux précités avec, au besoin, assistance de la force publique et d’un serrurier, autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais de la locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux.

L’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges outre l’indexation jusqu’à son départ effectif,

— la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris le coût du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 5 septembre 2023 et les frais de son expulsion.

Le bailleur sollicite l’application des dispositions des articles 1728 et suivants du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre l’échange des conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience du 2 septembre 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” représenté par son conseil, maintient ses demandes soulignant notamment la récurrence des incidents avec les chiens présents au domicile de Mme [U] et l’incapacité pour elle de remédier à la situation, y ajoutant le rejet des prétentions adverses et s’en référant à ses dernières écritures.

Mme [N] [U] représentée par son conseil s’en référant également à ses dernières écritures, s’oppose à titre principal à la résiliation du bail, faisant notamment valoir que le dernier incident date de fin 2024, qu’elle a effectué depuis des travaux malgré ses modestes ressources et que les infirmières passant régulièrement depuis mars 2025 à son domicile attestent ne rencontrer aucune difficulté. À titre susbsidiaire, elle sollicite un transport sur les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL

Les articles 1728 et 1729 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “[Adresse 6]” fait valoir que Mme [U] est depuis 2023 responsable de troubles anormaux du voisinage récurrents en lien avec la présence de chiens à son domicile et manque à son obligation d’entretien du logement (en ce compris le jardin), ce qui justifie une résiliation judiciaire du bail. Mme [U] conteste l’actualité des manquements au jour de l’audience et estime que la gravité n’est pas suffisante pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

Il convient dans un premier temps de vérifier la réalité des manquements invoqués puis d’en apprécier la gravité afin de juger si celle-ci est susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, concernant la réalité des manquements, le bailleur social verse aux débats :

— les réclamations des voisins de Mme [U] répertoriées par le bailleur et notamment celles des 19 avril, 19, 26 et 27 juin, 12 septembre,16 novembre et 15 et 20 décembre 2023, 2 janvier et 2 février 2024, 17 et 21 janvier 2025 (aboiements, sauts sur la haie non entretenue et dégradations des palissades des voisins, fugue des chiens, attaques d’animaux domestiques voisins),

— une pétition en date du 18 septembre 2023 signée par 8 voisins,

— des courriers adressés par le bailleur à Mme [U] pour l’inviter à faire cesser les troubles occasionnés par les aboiements intempestifs des chiens et les dégradations des clôtures voisines par lesdits animaux (15 mai et 1er aout 2023),

— un rapport de police municipale du 24 juillet 2023 faisant état d’un état de saleté du logement en raison notamment de présence d’urine de chiens au sol, d’une odeur d’urine insoutenable et d’un jardin extérieur peu entretenu,

— un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 5 septembre 2023 faisant état d’une odeur nauséabonde dans le logement, du mauvais état des murs et des plafonds, d’un défaut d’entretien des haies et arbustes, de la présence d’objets type rebuts dans le jardin et un grillage en mauvais état,

— une main courante du 2 février 2025 et une plainte du 3 février 2025 pour des faits d’attaque mortelle d’un chat par les chiens détenus par Mme [U], et un procès-verbal du 5 février 2025 relatif à l’enquête de voisinage diligentée suite aux faits.

Mme [U] en réplique fait valoir :

— qu’elle se trouve dans une situation financière et sanitaire précaire, qu’une hospitalisaiton à domicile est mise en place depuis mars 2025,

— qu’il n’a été donné aucune suite à la procédure pénale initiée en février 2025,

— que les constatations du commissaire de justice sont anciennes, à savoir plus de deux ans,

— qu’elle a réalisé avec l’aide de sa fille des travaux d’entretien tant du logement que de l’extérieur, notamment la pose d’un nouveau portail et d’une barrière. Elle produit des photographies et des factures d’achat des matériaux utilisés,

— qu’elle ne maltraite pas ses animaux comme en attestent ses deux enfants,

— que les infirmières intervenant depuis mars 2025 attestent de l’absence de danger,

— qu’elle s’est ainsi efforcée de remédier aux reproches qui lui avaient été adressés.

Sur ce, il résulte de l’ensemble des éléments ci-avant que :

— s’agissant de l’entretien du logement par la locataire, les constatations de nature à éventuellement fonder un manquement à cette obligation sont anciennes reposant sur le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 5 septembre 2023, soit plus de deux ans au jour de la présente décision, que par ailleurs, il convient de rappeler qu’à cette date, Mme [U] était locataire depuis plus de 18 ans, que partant, le mauvais état des murs et plafonds résultent en partie de la vétusté, que dans ces conditions, force est de constater que l’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” échoue à établir la réalité du manquement au jour de l’audience, étant par ailleurs relevé, que les infirmières dans leur écrit qui sans être une attestation au sens de l’article 202 du code de procédure civile, conserve une valeur probante qu’il appartient au juge d’apprécier) ne font pas état de conditions d’entretien de nature à justifier par exemple un retrait de leur intervention, qu’il est par ailleurs évoqué dans le cadre des éléments médicaux un passage d’une aide ménagère à mettre en place,

— s’agissant de l’absence de jouissance paisible en lien avec la détention de chiens, la défenderesse souligne l’absence de réclamation ou signalement entre février 2024 et janvier 2025 soit près d’un an. Le dernier évènement en février 2025 semble ainsi être davantage un incident de parcours dont les conséquences seront le cas échéant appréciées dans un autre cadre (pénal, indemnisation du propriétaire du chat). Il apparait par ailleurs que des travaux d’amélioration pour éviter la fugue des chiens aient été réalisés, comme le démontrent les photographies non datées mais suffisamment corroborées par les factures d’achat et la date qu’elles mentionnent (novembre 2023 et mai 2025).

Si la réalité de troubles anormaux du voisinage est établie pour la période 2023 et février 2025, et le défaut d’entretien en 2023, le demandeur n’établit pas leur persistance dans le temps et le caractère encore actuel n’est pas démontré. Les manquements en question ne revêtent dès lors pas une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties, et ce depuis janvier 2005, soit plus de 20 ans.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. L’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” est de ce fait débouté de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion, sort des meubles et indemnité d’occupation).

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation”, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par l’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de [Localité 7] agglomération “Emeraude Habitation” aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,