TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00096

DOSSIER : N° RG 24/01472 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DMAT

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SUD

Avenue de la Margarido

13150 TARASCON

représentée par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Lucie BILLAUDEL, avocate au barreau de TARASCON

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [Z]

19 avenue de la Magarido

13150 TARASCON

représenté par M^e Cédrine RAYBAUD, avocate au barreau de TARASCON substitué par M^e Sylvie FOURNEL, avocate au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 août 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 29/08/2025

à M^e GIGUET, M^e Cédrine RAYBAUD

Affaire S.C.I. SUD c. [Z]

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [D], gérant de la S.C.I. SUD, a donné à bail à M. [V] [Z], né le 27 décembre 1953, un studio à usage d’habitation et une place de stationnement situés 19, avenue de la Margarido à Tarascon (13150), par contrat verbal, moyennant un loyer mensuel brut appelé de 321.67 euros au 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 5 septembre 2024, la S.C.I. a assigné M. [Z] devant le Juge des contentieux de la protection pour obtenir :

— la résiliation judiciaire du contrat verbal de bail,

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. [Z] et de tous occupants éventuels de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai imparti dans le commandement d’avoir à quitter les lieux,

— la condamnation de M. [Z] à payer à M. [D] une somme égale au montant du dernier loyer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de M. [Z] à payer à M. [D] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [Z] aux dépens de l’instance et des suites.

Après deux renvois, l’affaire, initialement audiencée au 23 janvier 2025, a été enrôlée à l’audience publique du 26 juin 2025 : les deux parties y ont été dument représentées.

A la barre, la S.C.I. SUD, par l’intermédiaire de son conseil, ajoute à ses demandes et prétentions initiales, la condamnation de son locataire à payer la somme de 2 176.33 euros d’arriéré de loyers.

Elle invoque ainsi trois motifs de résiliation :

— la non exécution, par M. [Z], du commandement de payer la somme de 2 176.33 euros, signifié le 16 juin 2023 et représentant un reliquat de loyer sur l’année 2022 et les loyers impayés de janvier à juin 2023,

— le défaut d’assurance du logement contre les risques locatifs, étayé par l’attestation d’un assureur de GENERALI déclarant avoir résilié le contrat conclu le 5 novembre 2015 avec M. [Z] à compter du 21 octobre 2016 pour non paiement de prime,

— constats de commissaire de justice à l’appui, le défaut de jouissance paisible des lieux en entreposant une épave de véhicule et des objets divers sur son emplacement de stationnement et en garant son véhicule d’usage sur une voie de passage devant rester libre de tout véhicule en stationnement.

Pour sa défense, M. [Z], par l’intermédiaire de son conseil :

— conteste avoir une dette locative à l’égard de la S.C.I.,

— produit le contrat d’assurance habitation conclu le 24 septembre 2019 avec un assureur de CIC ASSURANCES, accompagné d’une attestation de validité courant jusqu’au 24 septembre 2025,

— affirme qu’il a le droit d’entreposer ce qu’il veut sur l’emplacement qui lui est loué à l’extérieur du studio.

Dans ces conditions, il demande que sa bailleresse soit déboutée de sa demande de résiliation du bail et à titre reconventionnel, il réclame la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de prestations sociales subie en 2022 et 2023 du fait du refus de la bailleresse de lui délivrer des quittances de loyer et de remplir des formulaires officiels pour l’octroi de ses pensions de retraite et d’aides sociales au logement.

Enfin, il demande la condamnation de la partie adverse aux dépens et à lui verser la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier (DSF), diligenté par les services préfectoraux et réalisé par le Centre communal d’action sociale (CCAS) de Tarascon le 2 décembre 2024, a été reçu au greffe avant l’audience : selon le rapport qui en est issu, M. [Z] conteste l’existence d’une dette locative le concernant et affirme qu’en fait, M. [D] réagit à la décision de son locataire d’entamer une procédure pour l’obliger à délivrer les documents demandés pour l’obtention de prestations sociales, tels que les quittances de loyer.

De son côté, la S.C.I. SUD n’a pas rempli la partie du DSF lui revenant.

L’affaire est mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La S.C.I. a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [Z], par acte de commissaire de justice déposé à étude le 16 juin 2024.

Le 5 septembre 2024, la S.C.I. a assigné M. [Z] devant le Juge des contentieux de la protection, par acte de commissaire de justice déposé à étude.

Conformément à l’article 24-III et IV de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 6 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 23 janvier 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de la S.C.I. SUD est déclarée recevable.

Sur le caractère verbal du bail

Dans un des courriers produits par le locataire, il est écrit que M. [Z] ne s’est pas senti capable de préparer un contrat de location écrit qu’il sollicitait auprès de M. [D], contrat auquel ce dernier consentait pour peu que son locataire s’en chargeât.

Il est rappelé que depuis une loi du 9 avril 2024, tout bail verbal doit être transformé en bail écrit par le bailleur, si l’une ou l’autre des parties le demande formellement par écrit.

Sur les loyers hors charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bail étant verbal, les termes convenus relèvent d’un accord entre les parties, concrétisé par tout élément de preuve. En l’occurrence, l’examen des pièces fournies par la bailleresse et son locataire ne permet pas de déceler le moindre accord sur le sujet. Ce constat n’autorise cependant pas le locataire à s’imaginer qu’il peut payer ses loyers comme bon lui semble, dans une fourchette variant entre la quinzaine et le trimestre, voire le semestre.

Faute du moindre indice, il convient de se conformer à l’usage le plus répandu et le plus universel, à savoir le paiement mensuel. L’option prise par M. [Z] depuis janvier 2025 de payer les loyers par virement bancaire automatique le 10 de chaque mois, est une excellente pratique, qu’il conviendra de pérenniser en la rendant non optionnelle.

Concernant la dette locative, la demanderesse ne produit aucun état exhaustif et lisible du compte locatif de M. [Z] : il a fallu dépouiller toutes les différentes pièces des deux dossiers (courriers, relevés bancaires, appels de loyer, quittances de loyer,…) pour reconstituer les versements réalisés par le locataire ; entre janvier 2023 et juin 2025 et hormis la somme de 123 euros revendiquée sur 2022, seules deux périodes ne comprennent aucune trace de paiement : celle allant de janvier à juin 2023 et celle allant de novembre à décembre 2023.

M. [Z] persistant néanmoins à se déclarer exempt de toute dette locative, il conviendra de le condamner à payer, en deniers ou en quittances, les loyers échus durant les deux périodes (sans oublier le reliquat de 123 euros de 2022), ce afin de lui permettre, le cas échéant, de prouver les paiements effectués à sa bailleresse.

Reste à fixer le montant exigible auprès de M. [Z], qui ne peut être celui calculé par M. [D].

Sur le montant des loyers exigibles par la bailleresse

Dans un document non daté qui se veut quittance de loyers de janvier à juillet 2024, la S.C.I. annonce une révision des loyers, soi disant non effectuée depuis 2017, basée sur l’indice des coûts de la construction (ICC) au 1er trimestre des années concernées.

Un autre document également non daté et faisant office à la fois de quittance de loyers d’août à novembre 2024 et d’appel de loyer pour décembre 2024, permet de constater que la révision s’applique au 1er octobre de chaque année et qu’elle est donc devenue annuelle.

En premier lieu, il convient de rappeler que la révision des loyers d’un bail verbal est interdite car elle doit être prévue dans une clause écrite du contrat ; néanmoins, elle est possible si elle fait l’objet d’un accord un tant soit peu formalisé entre les parties : en l’espèce, le fait que M. [Z] ait été informé du principe et du mode de révision par écrit et qu’il ne s’y soit pas opposé, même implicitement, depuis juin 2024, sera considéré comme un accord de sa part.

En second lieu, le mode de révision utilisé par la S.C.I. prête à rectification : depuis février 2008, l’ICC a été remplacé par l’indice de révision des loyers (IRL) :

— pour la révision du 1er octobre 2023, elle n’aurait pas dû prendre l’indice ICC 1731 (qui d’ailleurs n’est pas celui du 1er trimestre 2017, fixé à 1650), mais l’indice IRL 125.90, portant le loyer mensuel à 275.24 euros (arrondi à 275 euros),

— pour la révision du 1er octobre 2024, elle n’aurait pas dû prendre l’indice ICC 2227, mais l’indice IRL 143.46, portant le loyer mensuel à 310.50 euros.

Dans ces conditions, le loyer exigible a évolué ainsi :

-250 euros de janvier à septembre 2023 (au lieu de 300 euros appelés),

-275 euros d’octobre 2023 à septembre 2024 (au lieu de 300 euros appelés),

-310.50 euros à compter d’octobre 2024 (au lieu de 320 euros appelés).

Par conséquent, pour les loyers dont le paiement est tracé entre juillet 2023 et juin 2025, M. [Z] a versé la somme de 6 780 euros, au lieu de la somme de 6 294.50 euros. A ce stade, la bailleresse est redevable de la somme de 485.50 euros à M. [Z] :

— si celui-ci n’a finalement pas payé le reliquat de l’année 2022 et tout ou partie des loyers de janvier à juin 2023, il devra de son côté verser 123 euros et entre un et six loyers à 250 euros,

— s’il n’a finalement pas payé tout ou partie des loyers de novembre et décembre 2023, il devra de son côté verser une fois ou deux fois 275 euros,

— le trop versé de 485.50 euros durant le reste de la période viendra en compensation de ces éventuels versements de régularisation.

Sur les charges locatives

Bailleresse et locataire s’accordent sur l’appel mensuel d’une provision pour charges locatives :

— de janvier à juin 2023, toujours pas de traçage de versements,

— de juillet à octobre 2023, seule période où il existe de véritables quittances de loyer, un blanc cache l’indication sur les charges,

— de novembre à décembre 2023, toujours pas de traçage de versements,

— depuis janvier 2024, M. [Z] a versé 1 440 euros de provisions (18 x 80 euros).

Deux faits étonnants sont à relever :

— les dossiers des deux parties ne contiennent aucune trace de régularisation des provisions depuis janvier 2023,

— malgré l’instauration d’une provision pour charges, les dossiers contiennent des appels de charges, telles que la TEOM, ou des échanges entre les parties évoquant des paiements de factures d’électricité.

Dans ces conditions, le tribunal se voit dans l’incapacité de déterminer qui de la bailleresse ou du locataire est redevable vis-à-vis de l’autre. Il convient toutefois de préciser que le fait d’être sous bail verbal n’exonère en rien le bailleur de procéder à la régularisation annuelle des provisions et donc d’identifier précisément les charges concernées par les provisions.

Sur le motif de résiliation lié à la dette locative

Il apparaît que depuis le mois de juin 2024, au cours duquel les loyers du premier semestre ont été honorés, M. [Z] paye tous ses loyers dans leur totalité et dans les délais. Ses défauts de paiement aux premiers semestres 2023 et 2024, qui relèvent plus d’un ressentiment à l’égard de M. [D] que de difficultés financières, ont cessé ; et même s’il s’avère, en définitive, que le premier semestre 2023 n’a pas encore été régularisé, la résiliation du bail verbal pour ces deux seuls motifs n’est pas justifiée.

Sur le motif de résiliation lié au défaut d’assurance

En l’espèce, la bailleresse s’est fourvoyée en se faisant délivrer l’attestation d’un assureur qui avait rompu son contrat avec le locataire en 2016, sans même penser que ce dernier pouvait s’assurer ailleurs contre les risques locatifs.

Cela étant dit, si M. [Z] avait respecté la Loi en communiquant chaque année son attestation d’assurance, ce motif de résiliation n’aurait pas été soulevé.

Néanmoins, ce défaut d’information, que le locataire devra ne plus renouveler à l’avenir, ne justifie pas la résiliation du bail verbal.

Sur le motif lié au défaut de jouissance paisible.

La bailleresse fait deux reproches à son locataire : celui d’entreposer une épave de véhicule et des objets divers sur son emplacement de stationnement et en débordant sur un espace de terrain appartenant à M. [D], et celui de stationner son véhicule d’usage devant son local, sur la voie de passage grevée d’une servitude.

Le locataire n’ayant pas soulevé, dans ses écritures, sa méconnaissance du règlement de copropriété, il est probable qu’il avait conscience des reproches qui lui sont adressés.

Autant M. [Z] peut aisément comprendre que le terrain attenant à l’immeuble est organisé en places de stationnement automobile et qu’il est esthétiquement malséant d’y stocker divers objets encombrants, qui plus est débordant sur le terrain d’un tiers, autant le préjudice de jouissance subi par le voisinage en raison d’un véhicule immobilisé sur la place de parking, hors d’état de rouler, peut prêter à discussion.

Quant au non respect de la servitude de passage par le mauvais stationnement du véhicule d’usage de M. [Z], aucun élément ni témoignage ne vient prouver cette pratique, en ce compris les deux procès-verbaux de commissaire de justice réalisés à un an d’intervalle. Le fait que M. [Z] possède un garage fermé sur les lieux explique peut-être l’inutilité de garer sa voiture sur la voie de passage.

Toujours est-il que sur le sujet, il lui sera ordonné de débarrasser son emplacement de parking des divers objets encombrants et de l’épave de véhicule si celui-ci n’est définitivement plus en état de circuler. Mais l’injonction n’ira pas jusqu’à la résiliation du bail verbal.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Une cause principale du litige opposant les deux parties est le reproche du locataire fait à sa bailleresse d’avoir systématiquement empêché celui-ci d’obtenir des aides sociales au logement auxquelles il pouvait prétendre, en refusant de lui communiquer les quittances de loyer et en ne renvoyant pas aux organismes sociaux les attestations réclamées au bailleur, ou en les renvoyant avec des informations contestables.

Le diagnostic social et financier comporte une lettre de la fille de M. [Z] au CCAS de Tarascon, datée du 5 janvier 2025, qui fait état de ces difficultés et demande de l’assistance sur le sujet. En dehors de cet appel à l’aide, rien dans le dossier du défendeur ne vient évaluer les aides qui lui échapperaient du fait de la résistance de la S.C.I. SUD et qui constitueraient un préjudice financier indemnisable.

Par conséquent, en dehors d’ordonner à la bailleresse de délivrer, systématiquement et sans attendre une demande formelle, les quittances des loyers payés, le locataire sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, chacune des parties supportera ses dépens, à l’exception du coût du commandement de payer du 16 juin 2023, mis à la charge du défendeur.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Compte tenu des caractéristiques de l’affaire et de son dénouement, aucune considération tirée de l’équité ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la S.C.I. SUD,

La DEBOUTE de sa demande de résiliation du bail verbal conclu avec M. [V] [Z],

CONDAMNE en deniers ou quittances M. [V] [Z] à payer à la S.C.I. SUD la somme maximale de 2 050 euros de loyer pour les mois de janvier à juin et de novembre et décembre 2023,

CONDAMNE la S.C.I. SUD à restituer à M. [V] [Z] la somme de 485.50 euros de loyers trop payés entre janvier 2023 et juin 2025,

ORDONNE, s’il y a lieu, la compensation entre les deux obligations précitées,

ORDONNE à la S.C.I. SUD de fournir systématiquement à M. [V] [Z] les quittances mensuelles dès que les loyers seront payés en totalité,

ORDONNE à M. [V] [Z] de fournir systématiquement à la S.C.I. SUD l’attestation annuelle d’assurance du logement contre les risques locatifs,

ORDONNE à M. [V] [Z] de débarrasser l’espace extérieur qui lui est loué de tous les objets et matériels plus ou moins encombrants qu’il a entreposés, ainsi que le véhicule s’il est définitivement hors d’état de circuler, ce afin de rendre à cet espace son aspect de parking opérationnel,

DEBOUTE M. [V] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire,

LAISSE chaque partie supporter ses dépens, à l’exception du coût du commandement de payer du 16 juin 2023, qui sera mis à la charge du défendeur.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT