TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01472

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCZ6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[V] [U]

[B] [E]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR, greffière, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [V] [J] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Madame [V] [U],

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [E],

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 février 2024 signé électroniquement, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [B] [E] et Mme [V] [U] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 7], avec parking/emplacement couvert n°37, pour un loyer mensuel de 862,24 € et 68,19 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2024 pour un montant en principal de 2.153,42€.

La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 février 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M [B] [E] et Mme [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M [B] [E] et Mme [V] [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner solidairement ces derniers au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.400 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels;

*outre une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapx, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3069,27 €.

Bien que convoqués par acte de commissaire de Justice signifié respectivement à personne et à domicile le 19 février 2025, M. [B] [E] et Mme [V] [U] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice des locataires que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.153,42 € a été signifié le 22 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 794,80 euros le 05 juin 2024 et un second règlement de 841,38 euros le 05 juillet 2024, soit un total de 1636,18 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour apurer les causes du commandement et les versements de la CAF réalisés pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes. Celui-ci est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [V] [U], devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que M [B] [E] et Mme [V] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite pour un montant de 163,47€ qui ne relèvent pas des loyers et des charges, la somme de 2.905,80€ à la date du 1er juillet 2025, incluant le quittancement de juin 2025.

M [B] [E] et Mme [V] [U], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront, par conséquent, condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.905,80 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.400 euros à compter de l’assignation (19 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M [B] [E] et Mme [V] [U], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M [B] [E] et Mme [V] [U] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M [B] [E] et Mme [V] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M [B] [E] et Mme [V] [U] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, M [B] [E] et Mme [V] [U] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par voie électronique le 27 février 2024 entre la SA PROMOLOGIS et M [B] [E] et Mme [V] [U] concernant la maison à usage d’habitation située au [Adresse 7], avec parking/emplacement couvert n°37, sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M [B] [E] et Mme [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M [B] [E] et Mme [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M [B] [E] et Mme [V] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.905,80 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 1er juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.400 € à compter de l’assignation (19 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M [B] [E] et Mme [V] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 23 juillet 2024 et le 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS in solidum M [B] [E] et Mme [V] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum M [B] [E] et Mme [V] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente