TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 25/01372 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCIZ

JUGEMENT

N° B

DU : 08 Janvier 2026

[E] [C] [W] [K] [J]

C/

[H] [P] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Janvier 2026

à M^e DORMIERES

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 08 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Octobre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [C] [W] [K] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE

Mme [H] [P] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Ophélie DORMIERES de la SELEURL OPHÉLIE DORMIÈRES AVOCATE, avocats au barreau de TOULOUSE

Par requête aux fins de saisine du Tribunal Judiciaire déposée le 06 janvier2025, Monsieur [E] [J] saisissait le Tribunal judiciaire de Toulouse.

Monsieur [E] [J] sollicitait la condamnation de Madame [V] [H] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.510,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie

— la somme de 500 € au titre des intérêts légaux pour retenue caution

— la somme de 1 800€ au titre d’indemnités de loyer mensuel

— la somme de 209,99 € au titre de l’achat d’un radiateur

— la somme de 348,50 € au titre du remboursement EDF

— la somme de 450€ au titre des charges locatives trop perçues

A l’audience du 06 mai 2025, il était ordonné le renvoi de l’affaire à une audience du juge des contentieux de la protection, seul compétent en la matière soit le 02/10/2025.

Dans ses dernières écritures. Monsieur [E] [J] sollicite la condamnation de Madame [V] [H] :

— la somme de 1.510,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie

— la somme de 500 € au titre des intérêts légaux pour retenue caution

— la somme de 1 800€ au titre d’indemnités de loyer mensuel

— la somme de 209,99 € au titre de l’achat d’un radiateur

— la somme de 348,50 € au titre du remboursement EDF

— la somme de 450€ au titre des charges locatives trop perçues

En réplique, Madame [V] [H] représentée par avocat demande :

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [E] [J] de l’intégralité de ses demandes.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [E] [J] à verser à Madame [V] [H]

La somme de 1.000. € au titre de la procédure abusive.

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [E] [J] à verser à de Madame [V] [H] :

La somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [E] [J] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 02/10/2025,

Monsieur [E] [J] a repris ses demandes et prétentions telles que développés dans ses écritures ; par mail du 25/09/2025 il a transmis une nouvelle pièce concernant les charges locatives (pièce n°28).

Il a fait état d’un volet roulant en panne et des problèmes d’isolation du coffrage.

Il a soutenu que le DPE n’a jamais été déclaré, lequel est établi pour un lot de 150 m² alors que la superficie de son logement est de 64m².

Il a également fait part de problème de chauffage.

Il a affirmé que la bailleresse avait refait la salle de bain à ses frais et enfin que la facturation de l’électricité ne respectait pas l’accord qu’ils avaient conclu soit 40% à la charge du locataire et 60 % à la charge de la bailleresse.

Madame [V] [H], représentée par avocat a apporté les précisions suivantes :

Le mitigeur de la salle de bain étant encastré, il fallut casser le carrelage pour le changer.

Elle a restitué le dépôt de garantie dès qu’elle a été rendue destinataire de la nouvelle adresse de son ancien locataire.

Concernant le DPE, elle précise qu’il y a un seul lot constitué par son propre logement et celui qu’elle met en location et que le dernier DPE produit par son locataire est quasiment identique au 1er DPE.

Elle rappelle que ce lot est donc constitué de deux logements indépendants et qu’il a pour les deux logements, un seul compteur pour l’électricité.

Elle considère que le forfait appliqué pour la répartition des charges n’est pas financièrement excessif.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par les deux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 08/01/2026.

MOTIFS :

Vu la loi du 06/07/1989

Vu les justificatifs produits

I : Sur les demandes de Monsieur [E] [J] au titre des demandes afférentes à la restitution du dépôt de garantie :'

Monsieur [E] [J] sollicite la somme de 1.510,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 500 € au titre des intérêts légaux sur la période du 16/09/204 au 15/01/2025.

Au soutien de ses demandes. Monsieur [E] [J] affirme que les retenues locatives opérées par Madame [V] [H] ne seraient pas justifiées et que l’état des lieux d’entrée ne permettrait pas d’établir une comparaison.

Le tribunal constate que l’état des lieux d’entrée a été établi de manière amiable et contradictoire et a été signé par Monsieur [E] [J] lequel fait état d’un bon état général à l’exception des remarques qui ont été faites et aucune réserve n’a été formulée au moment de la visite ni postérieurement.

L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice en date 16/07/2024.

Il y mentionné les dégradations suivantes :

— manque un interrupteur dans l’entrée

— joints du carrelage de pièce de vie jaunis

— taches sur le mur et rayure au niveau des interrupteurs de la pièce de vie

— plafond de la pièce de vie présentant des traces d’usure et deux trous de cheville au niveau des luminaires

— trace de graisse et salissures à l’intérieur du four dans la cuisine

— traces et coulures sur le mur du couloir

— multiples traces à l’intérieur du placard du couloir

— traces et coulures sur les murs de la cambre n°1

— tâche sur la tête de lit

— trou de vis et taches de couleur noir sur le mur de la chambre n°1

— dégradation de la peinture d’une des tables de chevet

— tache sur le parquet de la chambre n°2

— multiples traces sur les murs de la chambre n°2

— manque un interrupteur dans la salle de bain

— taches au niveau de la cuvette des toilettes

— taches au plafond au-dessus du lavabo de la salle de bain

— joints noircis de la cabine de douche.

Madame [V] [H] rappelle que ces dégradations ne figuraient nullement dans l’état des lieux d’entrée.

Elle précise que les travaux de la salle de bain ont nécessairement dû inclure la dépose et la repose d’une partie du carrelage dans la mesure où le robinet dégradé était un robinet encastré.

Madame [V] [H] produit un ensemble de devis de réparations pour un montant de 1.660.50€ (Cft pièce n° 6 Devis).

Monsieur [E] [J] soutient que certaines dégradations constatées auraient préexisté au moment de la prise à bail.

Toutefois Monsieur [E] [J] ne rapporte nullement la preuve de ses allégations consignées au sein de l’état des lieux de sortie, lequel a été établi par commissaire de justice et demeure taisant sur les dégradations constatées et notamment le défaut d’entretien du joint de salle de bain qui relève de l’entretien courant du logement dont il avait la charge.

Les photographies versées au débat au titre de malfaçons préexistantes ne permettent nullement d’identifier une partie du logement et ne sont en toutes hypothèses pas datées.

Le tribunal considère que c’est à bon droit que Madame [V] [H] a procédé à la retenue de la somme de 1660,50€.

S’agissant des intérêts légaux, Monsieur [E] [J] sera débouté dans la mesure

où Madame [V] [H] a parfaitement justifié les retenues opérées moins d’un mois après le départ des lieux loués de Monsieur [E] [J] [E].

En conséquence, Monsieur [E] [J] [E] sera débouté de ses demandes.

II : Sur le débouté de Monsieur [E] [J] au titre des demandes afférentes au

DPE et à la prétendue indécence du logement :

Le tribunal rappelle que le niveau de performance énergétique d’un logement décent ,tel que mentionné dans le DPE, devra être compris, en France métropolitaine à compter du 01janvier 2025 entre les classes A et F.

La charge de la preuve incombant au demandeur en la matière, le locataire doit justifier d’un préjudice.

Dans le cadre de la présente instance Monsieur [E] [J] sollicite :

— la somme de 209,99 € au titre de l’achat d’un radiateur

— la somme de 348,50 au titre d’un surcoût d’électricité

— la somme de 1.800 € au titre de la réduction du loyer lié à l’indécence du logement

Lors de la prise à bail, il a été remis par Madame [V] [H] à Monsieur [E] [J] un DPE établi par la société AL DIAGNOSTICS le 04 mai 2022 et établissant une note énergétique de C estimant les coûts annuels d’énergie entre 1.180€ et 1.660 € (prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021).

Monsieur [E] [J] ne conteste nullement la remise d’un DPE mais conteste sa

régularité dans la mesure notamment où le DPE a été établi sur la surface totale de l’appartement divisé en deux logements ; celui de Monsieur [E] [J] et celui de

Madame [V] [H].

Madame [V] [H] ne conteste pas le fait que le DPE établi par la société AL DIAGNOSTICS porte sur une surface totale de 159 mètres carrés comprenant la partie occupée par Monsieur [E] [J] et la partie correspondant à son propre logement.

Cela s’explique simplement par le fait que les deux logements représentent un seul lot juridiquement, sont équipés des mêmes installations et partagent un seul et même compteur électrique.

Ainsi la société AL DIAGNOSTICS a fait le choix de ne pas distinguer les deux lots qui ne comportent qu’un seul compteur.

En outre Madame [V] [H] et Monsieur [E] [J] ont convenu en début de bail de procéder à un partage des frais d’électricité tel que cela ressort explicitement de leurs échanges.

Pièce n° 3 : Echanges SMS et mail concernant la répartition des factures d’électricité

Un accord de principe de la division du lot n’est intervenu qu’en décembre 2024.

Pièce n°12 : Accord de principe division lot Syndic 05.12.2024

Monsieur [E] [J] indique avoir réglé à Madame [V] [H] la somme de 1.308€ au titre des factures EDF pour une période de 18 mois (du 15 janvier 2023 au 30 juin 2024) ce qui correspond parfaitement aux estimations énoncées par le DPE établi par ses soins et est largement en deçà de l’estimation fourni dans le DPE établi par Madame [V] [H] lors de la conclusion du bail.

En conséquence le tribunal considère que Monsieur [E] [J] ne rapporte pas la preuve ni d’un préjudice ni d’un surcoût lié à la consommation énergétique telle qu’elle a été estimée par les différents DPE.

Concernant la demande de remboursement de l’achat d’un chauffage d’appoint. Monsieur

[J] fait état d’un problème d’isolation et du dysfonctionnement du chauffage qui serait de surcroit à l’origine d’une indécence de son logement.

Le tribunal constate que l’appartement occupé par Monsieur [E] [J] était équipé d’un système moderne de climatisation réversible.

Les photographies de prises de température produites par Monsieur [E] [J] ne permettent pas d’identifier dans quelles circonstances les relevés ont eu lieu ;(Pièce adverse n °17).

En outre, Monsieur [E] [J] n’a jamais procédé à un quelconque signalement du logement permettant de mettre en évidence l’indécence du logement qu’il occupait.

Madame [V] [H] n’a donc jamais manqué à son obligation de remise d’un logement décent et en bon état d’usage tel que prévu par l’article 6 de la loi du 6 juillet1989.

Madame [V] [H] n’a pas manqué de contacter la société AL DIAGNOSTICS afin d’obtenir des explications sur ledit document produit par Monsieur [E] [J] au titre de ses pièces complémentaires.

En conséquence, Monsieur [E] [J] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

III : Sur le débouté de Monsieur [E] [J] au titre des demandes afférentes

aux charges locatives :

Monsieur [E] [J] sollicite la somme de 450 € au titre d’une surfacturation des charges locatives.

En l’espèce le contrat de bail prévoyait le versement mensuel d’un forfait fixe de charges à hauteur de 80€.

Ce montant a notamment été estimé au regard des charges récupérables suivantes à savoir :

— la Taxe ordures ménagères (pièce n°17 – Avis de taxes foncières 2023 et 2024)

— les charges de copropriété en moyenne 472,51 € par trimestre (Pièce n°18 Appels de fonds).

Soit en moyenne 82,90 € de charges mensuelles.

Le tribunal relève que le forfait fixe de charges à hauteur de 80 € prévu au contrat de bail est parfaitement proportionné.

Monsieur [E] [J] sera débouté de sa demande.

IV : Concernant la condamnation de Monsieur [E] [J] au titre de la procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

La résistance à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à la réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

La demande de 1000 € sera rejetée.

V : Sur la condamnation de Monsieur [E] [J] au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile et des dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [H] les frais qu’elle a dû engager pour se défendre dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [E] [J] sera condamné à lui verser la somme de 900 € au titre de

L’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

A titre principal :

Déboute Monsieur [E] [J] de l’intégralité de ses demandes.

A titre reconventionnel :

Déboute Madame [H] [V] de sa demande de condamnation de Monsieur [E] [J] à lui payer une somme de 1.000 € au titre de la procédure abusive.

Condamne Monsieur [E] [J] à verser à Madame [H] [V] la somme de 900€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [E] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Le Greffier Le Président