RG N° 25-358. Jugement du 22 janvier 2026

N° RG 25/00358 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZA2

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

SAS OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER, sise [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine LE MASSON, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [K] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [J] [Z], [B] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Nicolas MONACHON-DUCHENE

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 27 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 22 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. [P]

Copie à : M^e LE MASSON

Exposé du litige

Par assignation en date du 17 avril 2025, la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER (OFI) a fait citer [V] [P] & [J] [U], aux fins de paiement d’honoraires de courtage : 6000 €.

La société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER a présenté ses demandes dans ses dernières conclusions n° 2, enrôlées en date du 27 novembre 2025, développées à l’audience. Il est demandé :

Vu l’article 1999 du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu le mandat de courtage,

RECEVOIR la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] à régler à la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER la somme de 6.000,00 € au titre de ses honoraires, outre les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement de cette somme à compter du 7 janvier 2025 jusqu’au jour de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [J] [U] à régler à la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER la somme de 3.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

[V] [P] & [J] [U] ont présenté leurs moyens de défense dans leurs conclusions en réponse, enrôlées en date du 16 octobre 2025, développées à l’audience. Il est demandé au Tribunal :

À titre principal :

De débouter la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER (OFI -Vanetys) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

De dire et juger que la société OFI n’a pas rempli sa mission et ne peut prétendre à rémunération au titre du mandat du 30 mai 2024,

À titre reconventionnel :

De condamner la société OFI à verser aux défendeurs la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC,

De condamner la société OFI aux entiers dépens,

De condamner la société OFI à des dommages et intérêts pour procédure abusive, si le Tribunal l’estime justifié.

Motifs du jugement

Le 27 mai 2024, [V] [P] et [J] [U] ont contacté la BNP, chez qui ils sont déjà clients, par le biais de leur conseiller (M. [C]) pour solliciter de la banque un financement d’achat d’une résidence principale, annonçant la signature d’un compromis dans les 10 jours. Le 29, les clients ont donné plus de détails à leur conseiller bancaire.

Le 30 mai 2024, [V] [P] et [J] [U] ont signé avec la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER, agissant sous l’enseigne VANETYS, un contrat de courtage de prêt immobilier, suivant mandat n°24-545.

Le bien pour lequel le financement est recherché est une résidence principale au [Adresse 5], pour le prix de 700000 €.

Aux termes de ce mandat, la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER s’est vu confier la mission d’obtenir, pour le compte des consorts [P] – [U], la recherche de capitaux pour le financement de leur projet, soit :

— La somme de 350.000,00 €,

— Sur une durée de 300 mois,

— Et à un taux maximal de 3,47 %.

La rémunération du mandataire a été fixée à 6000 €.

Le mandat du 30 mai 2024 stipule que : « la rémunération n’est due que si le mandataire remplit sa mission et obtient un accord de crédit qui se concrétise par la signature d’un contrat de prêt et le déblocage des fonds. ››

C’est en vain que les défendeurs plaident que [H] [D] leur a demandé de ne pas remplir la partie relative au financement et s’est attribué la liberté de compléter lui-même les conditions, dès lors que le mandat a été signé par eux dans ces conditions.

Le 30 mai 2024, interrogés à ce sujet, les clients ont indiqué au courtier qu’aucune date de signature du compromis n’était fixée.

Le 31 mai 2024, le conseiller bancaire des consorts [P] [U], M. [C], s’est rendu à leur domicile pour évoquer leurs demandes de financements pour leur permettre l’achat de leur nouvelle résidence principale.

Le 7 juin 2024, la BNP PARIBAS a établi un plan de finanement pour ses clients pour financer l’achat en cause.

Le 15 juin 2024, [V] [P] et [J] [U] ont signé une promesse de vente portant sur une maison d’habitation, sise [Adresse 4], passée devant Maître [O] [L], notaire à [Localité 6].

La vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, dans les conditions suivantes :

— Montant maximal de 350.000,00 €,

— Montant minimal de 335.000,00 €,

— Durée maximale de remboursement de 240 mois,

— Durée minimale de remboursement de 180 mois,

— Au taux d’intérêt maximal de 4,00 % l’an, hors assurances.

Le 19 juin 2024, les clients ont transmis à [H] [D], représentant la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER, ladite promesse de vente. Ils ont sollicité un moment d’échange.

Le 5 juillet 2024, la BNP a demandé à ses clients la transmission de justificatifs pour leurs opérations immobilières envisagées, personnelles et professionnelle.

Le 12 juillet 2024, les clients ont transmis les documents sollicités à [H] [D], aux fins de recherche d’un financement.

Le 19 juillet 2024, [V] [P] & [J] [U] ont transmis directement à la BNP la promesse de vente qu’ils ont signée.

Le 23 juillet 2024, [H] [D] a transmis le dossier des clients aux organismes bancaires, dont la banque BNP PARIBAS.

Le 1er août 2024, les clients ont adressé des documents relatifs à leur comptabilité professionnelle au courtier.

Le 2 août 2024, la BNP a informé ses clients qu’elle a adressé leur dossier à son service crédit pour analyse et avis.

Le 3 août 2024, [H] [D] a informé les consorts [P] – [U] qu’il avait reçu un accord de financement de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST. Aucune pièce jointe n’acompagne ce courier.

Le 8 août 2024, la BNP a informé le courtier de son avis favorable pour consentir u un prêt de 404783 €, sur 300 mois, au taux de 3,61 %. La banque demande un retour sous 7 jours, avec un dossier complet.

Le 11 août 2024, [H] [D] a informé les consorts [P] – [U] qu’il avait reçu un second accord de prêt, sans autre précision, ni annexe.

Le 22 août 2024, [H] [D] a informé les consorts [P] – [U] qu’il avait reçu un 3ème accord de prêt, sans autre précision, ni annexe.

Le 4 septembre 2024, le courtier a proposé aux clients un rendez vous pour avancer sur la recherche de financement.

Le 10 septembre 2024, les clients se sont plaints auprès du courtier de ce qu’ils n’ont reçu aucun appel ou message d’une banque en réponse à leur demande de financement. (« Nous n’avons eu aucun appel/message ››).

Le 12 septembre 2024, les clients se sont plaints auprès du courtier de ce qu’ils n’ont reçu aucun appel de la banque populaire grand ouest (« Nous n’avons pas eu encore d’appel de la BPGO ››).

Le 13 septembre 2024, les clients se sont inquiétés du déroulement de la recherche de financement auprès du courtier. (« Il nous reste peu de temps et comme indiqué initialement nous cherchons un partenaire réactif, local et avec qui nous ayons l’impression d’avoir de la considération”.)

Le 13 septembre 2024, les consorts [P] – [U] ont informé [H] [D] d’un message de la BNP PARIBAS, qui leur avait adressé directement, le 5 septembre 2024, une proposition de financement aux conditions de 350.000,00 €, au taux de 3,47%, sur 25 ans.

Le 13 septembre 2024, [H] [D] a interrogé les consorts [P] – [U] sur la transmission de sa consultation à la BNP PARIBAS, afin d’obtenir une baisse du taux. Dans ce courrier, il indique aux clients qu’il est étonné du taux de 3,47 % obtenu de la BNP alors que de son côté il avait une proposition à 3,61 %. Il demande aux clients s’ils ont transmis à la banque le résultat de sa consultation afin qu’elle baisse son taux.

Le 13 septembre 2024, le courtier a interrogé la BNP relativement à la transmission en direct aux clients d’une offre à 3,47 %.

Le 18 septembre 2024, M. [C], conseiller bancaire des défendeurs, leur a écrit : « J’ai obtenu l’accord en parallèle afin que vous ayez une clause sans IRA (indemnité de remboursement par anticipation) dans vos offres sur l’acquisition de ce nouveau bien mais uniquement liée à vos fonds personnels. Cette clause sera stipulée dans votre offre de prêt lors de son édition. ››

Le 20 septembre 2024, la BNP PARIBAS a confirmé à [H] [D] avoir reçu son dossier de consultation. Elle lui a adressé ensuite la proposition faite aux clients, à sa demande. Dans ce même message, la banque indique qu’elle lui adresse la proposition remise lors de leur échange avec Monsieur [P]. Elle sollicite le courtier pour savoir s’il a des conditions particulières avec le pôle immobilier de la banque.

Le 20 septembre 2024, [H] [D] a adressé aux consorts [P] – [U] un nouveau courriel, reprenant les derniers échanges et précisant : « la BNP vous a envoyé directement la proposition suite à la baisse des taux prévu avec les courtiers. Ils m’ont transmis la nouvelle grille courtage et c’est effectivement le taux appliqué sauf que cette proposition aurait dû m’être adressée suite à l’envoi du dossier et à la première offre qu’ils m’avaient transmise. Le bug s’est produit au moment du deuxième envoi ››.

Dans ce message, le courtier demande aux clients s’ils préfèrent conclure avec la BPGO ou la BNP.

Le 23 septembre 2024, les consorts [P] – [U] ont confirmé à [H] [D] rester en attente du financement pour leur résidence principale. En retour, le courtier invite ses clients à se décider rapidement. Ceux-ci donnent rendez vous pour le lendemain.

Le 24 septembre 2024, [H] [D] a confirmé à la BNP PARIBAS la volonté de ses mandants de recourir à cet organisme bancaire pour le financement de leur acquisition.

Le 26 septembre 2024, la BNP a indiqué au courtier qu’elle allait procéder à toutes les validations du dossier à distance avec les clients.

Le 27 septembre 2024, la BNP a adressé à ses clients l’offre de prêt à signer.

Le 4 octobre 2024, les clients ont adressé au Notaire instrumentaire l’offre de prêt BNP pour l’acquisition du bien en cause.

Le 7 octobre 2024, les clients ont transmis l’offre reçue de la BNP au courtier pour solliciter un avis sur les IRA : « Je vous ai envoyé l’offre perso vendredi dernier, vous l’avez bien reçu ? Avec [V] nous nous interrogeons sur les indemnités demandées pour le remboursement anticipé. Nous voudrions votre avis sur ce point ››.

Le 7 octobre 2024, le courtier a indiqué aux clients que tout est correct dans l’offre, sauf les IRA et que la banque lui avait confirmé son accord pour l’absence d’IRA, alors que la pénalité de 3 % est appliquée et que la banque n’a fait aucun effort.

Le 7 octobre 2024, [H] [D] a transmis sa facture au notaire rédacteur, afin qu’elle soit intégrée à l’appel de fonds. [H] [D] n’a pas obtenu de réponse à cet envoi et déplore toujours l’absence de règlement de cette facture.

Le 8 octobre 2024, le courtier a donné une information aux clients s’agissant des indemnités de remboursement anticipé IRA.

L’acte de vente authentique a été passé le 18 octobre 2024.

La société OFI déclare que la société BNP PARIBAS a réglé la facture de commission en rémunération de son intervention, à hauteur de 1750 €, selon facture du 21 octobre 2024.

Le 29 octobre 2024, les défendeurs ont adressé au courtier un courrier de contestation et proposé un règlement amiable de 950 €. Ce courrier, envoyé en lettre avec accusé de réception n’a pas été retiré par le courtier.

Le 7 novembre 2024, les clients ont encore manifesté auprès du courtier leur mécontentement, lui imputant une absence d’exécution du mandat (« nous attendons toujours votre première proposition écrite ››).

[H] [D] a relancé ses mandants par courriels des 7 et 14 novembre 2024, afin de réclamer le paiement de sa facture.

Par la voie de son conseil, le 7 janvier 2025, la société OFI a mis les consorts [P] -[U] en demeure d’avoir à régler la somme de 6.000,00 €. En vain.

Sur la demande de paiement des honoraires

L’article 1999 du Code civil dispose que le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis.

S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, alors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.

L’article 1231-1 du même Code édicte que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’ii ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes du contrat, il est stipulé que « la rémunération n’est due que si le mandataire remplit sa mission et obtient un accord de crédit qui se concrétise par la signature d’un contrat de prêt et le déblocage des fonds. Les honoraires seront réglés au mandataire postérieurement au premier déblocage de fonds. Cette rémunération est indépendante des éventuels frais de l’organisme de crédit, de caution et /ou notariés.

Le mandant donne mandat irrévocable à l’organisme de crédit en cas d’acte de prêt sous seing privé ou au notaire en cas d’acte de prêt authentique de régler les honoraires au mandataire par prélèvement sur les fonds prêtés ››.

Le contrat stipule encore que : « le règlement des frais d’étude financière devra être effectué par le mandant dès que les fonds prêtés lui auront été effectivement versés››.

La chronologie des faits met en évidence :

— Le 27 mai 2024, [V] [P] et [J] [U] ont contacté leur banque, la BNP, pour solliciter un financement d’achat d’une résidence principale.

— Le 30 mai 2024, [V] [P] et [J] [U] ont signé avec la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER, un contrat de courtage de prêt immobilier. À cette date, les clients avaient donc déjà contacté leur banque BNP pour obtenir le financement de l’acquisition de leur maison.

— Le 31 mai 2024, le conseiller bancaire des consorts [P] [U], M. [C], s’est rendu à leur domicile pour évoquer leurs demandes de financements pour leur permettre l’achat de leur nouvelle résidence principale. Cette demande de financement reste donc étrangère à l’entreprise du courtier.

— Le 5 juillet 2024, la BNP a demandé à ses clients la transmission de justificatifs pour leurs opérations immobilières envisagées, personnelles et professionnelle.

— Le 19 juillet 2024, [V] [P] & [J] [U] ont transmis, directement, à la BNP la promesse de vente signée le 15 juin 2024, conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, dans les conditions suivantes : 350000 €, 240 mois, taux d’intérêt maximal de 4,00 % l’an, hors assurances.

— Le 23 juillet 2024, [H] [D] a transmis le dossier des clients à la banque BNP PARIBAS. Cette transmission est donc postérieure à celle directe des clients.

— Le 26 septembre 2024, la BNP a indiqué au courtier qu’elle allait procéder à toutes les validations du dossier à distance avec les clients. Ainsi, le courtier n’est pas intégré à cette relation directe.

— Le 27 septembre 2024, la BNP a adressé à ses clients l’offre de prêt à signer. Sans l’adresser au courtier qui l’a réclamée aux clients et à la banque ultérieurement. Ce qui conforte la relation directe de la banque avec ses clients.

— Le 5 septembre 2024, une proposition de financement (soit 350000 €, 3,47%, sur 25 ans) a été adressée à [V] [P] & [O] [U] directement par leur banque BNP PARIBAS. Il faut constater que cette proposition a été adressée aux clients sans passer par le courtier OFI. [V] [P] & [O] [U] sont donc fondés à croire légitimement que l’offre de prêt BNP est le fruit de leur relation directe avec leur banque habituelle, puisque pour obtenir cette proposition leur courtier n’a pris aucune part, se bornant à doubler leur demande directe et déjà effectuée.

Le courtier affirme que les conditions obtenues par ses soins sont plus favorables. Cette affirmation reste en l’état. Il fait état d’un accord pour un taux à 3,61 %. Et les clients justifient avoir obtenu ce taux de 3,47 % directement de leur banque. Enfin, le fait que la banque prêteur ait versé au courtier sa commission, à raison de ce prêt consenti à [V] [P] & [J] [U], reste sans incidence sur la solution du litige, restant étrangère aux relations entre le courtier et ses clients. Etant observé que le Notaire rédacteur n’a pas donné suite à la demande du courtier de paiement de sa facture d’honoraires.

— Le 13 septembre 2024, les consorts [P] – [U] ont informé [H] [D] de cette proposition de la part de la BNP. Ce qui manifeste que, dans leur esprit, ce financement est le résultat de leur demande directe, raison pour laquelle ils ont pris soin d’informer le courtier.

— Le 18 septembre 2024, le conseiller bancaire des défendeurs leur a indiqué qu’il a obtenu en parallèle un accord excluant toute indemnité de remboursement par anticipation. Ce qui vient conforter les clients dans leur croyance légitime que l’accord de la banque a été obtenu par leur seule entreprise, obtenant un avantage que le courtier n’a pas évoqué.

— Le 24 septembre 2024, si le courtier a écrit à la BNP pour confirmer « l’accord des clients ››, il reste que la banque a répondu : « nous allons procéder à toutes les validations du dossier à distance avec les clients ››, ce qui manifeste la relation directe clients banque, dans la suite des échanges entre le conseiller bancaire et les clients, pour constituer le dossier et toutes les pièces justificatives. C’est donc la banque qui a géré le dossier en direct avec les emprunteurs et non par l’entremise du courtier.

— Le 7 octobre 2024, les clients ont transmis l’offre reçue de la BNP au courtier pour solliciter un avis sur les IRA. Cette demande met en lumière que ce n’est pas le courtier qui a été rendu destinataire de cette offre.

— Le 7 octobre 2024, le courtier a indiqué aux clients que tout est correct dans l’offre, sauf les IRA et que la banque lui avait confirmé son accord pour l’absence d’IRA, alors que la pénalité de 3 % est appliquée et que la banque n’a fait aucun effort. Ce qui traduit que la banque a traité en direct avec ses clients, ne tenant pas compte de l’accord allégué avec le courtier.

[V] [P] & [J] [U] font valoir avec justesse que la demanderesse ne justifie d’aucune une offre de prêt formalisée transmise par le courtier ou l’un de ses partenaires bancaires.

Le courtier invoque un accord de financement obtenu le 3 août 2024, de la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST ainsi qu’une deuxième offre le 11 août 2024 et d’une troisième le 22 août 2024. Les clients les qualifient justement d’annonces sans traduction concrète. Ils précisent avec raison que la demanderesse ne communique aucune offre d’une banque en partenariat avec elle.

Ainsi, il y a lieu de constater que l’offre de la BNP, transmise par le conseiller des clients, M. [C], ne résulte pas du travail du courtier.

En foi de quoi, il convient de débouter la société OFI de sa demande de paiement formée contre [V] [P] & [J] [U].

Sur les dommages intérêts

[V] [P] & [J] [U] demandent au Tribunal de condamner la société OFI à des dommages et intérêts pour procédure abusive, s’il l’estime justifié.

Faute de chiffrer cette demande, la juridiction n’est pas mise en mesure de statuer de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’articIe 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER à payer à [V] [P] et [J] [U] la somme de 3000 €.

Aucune circonstance de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

SOLUTION DU LITIGE

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER (OFI -Vanetys) de sa demande en paiement formée contre [V] [P] & [J] [U].

Condamne la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER à verser à [V] [P] & [J] [U] la somme de 3000 €, en application de l’article 700 du Code de Procédure Cicile.

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de dommages intérêts.

Condamne la société OUEST FINANCEMENT IMMOBILIER aux dépens.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT