TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

26 JUIN 2025

N° RG 24/00646 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5KB

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [H],

demeurant [Adresse 2],

Comparante assistée de sa mère, Madame [G] [E], née le

11 août 1964 à [Localité 14] (78), demeurant [Adresse 12]

[Localité 5].

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 28 AVRIL 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

28 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [H] est propriétaire des lots n°29, 35 et 72 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Faisant grief à Mme [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] lui a adressé, par l’intermédiaire de son syndic et de son conseil, plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 15 janvier 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Adresse 10] ([Adresse 6]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024 remis à étude, fait assigner Mme [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— la condamner à lui payer la somme de 4.387,08 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 27 février 2024,

— la condamner à lui payer la somme de 2.692,41 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— la condamner à lui payer la somme de 237,88 euros au titre des frais de recouvrement,

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à lui payer la somme de 1.859,34 eros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 21 octobre 2024, date à laquelle elle a à nouveau été renvoyée au 28 avril 2025.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale à la baisse, sollicitant la condamnation de Mme [H] à lui verser la somme de 1.978,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 avril 2025. Il a maintenu ses demandes au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à ses écritures conformément à ses déclarations à l’audience.

Mme [H] a comparu, assistée de sa mère, Mme [G] [H]. Elle a sollicité que lui soient accordés des délais de paiement, indiquant pouvoir régler 200 euros par mois en sus du paiement des charges courantes. Elle a sollicité le rejet des demandes formulées au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts, indiquant que l’ancien syndic lui avait adressé des mises en demeure qu’elle n’avait pas reçues compte tenu d’une erreur sur son nom de famille et que la condamnation à ces frais la mettrait encore plus en difficulté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [H] pour les lots n°29, 35 et 72,

— plusieurs courriers de mise en demeure et relance adressés par le syndic à “Mme [S] [P]” les 19 janvier 2023, 7 février 2023, 22 février 2023 et 31 mars 2023,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 15 janvier 2024 pour un montant de 897,47 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours, outre 5.024,13 euros au titre des charges échues,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024 pour un solde débiteur de 8.920,98 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 28 août 2024 au 28 avril 2025 pour un solde débiteur de 1.978,52 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er décembre 2022 au

31 décembre 2024,

— les répartitions individuelles des charges des exercices 2021 et 2022,

— les relevés généraux des dépenses pour les années 2021 et 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 21 juin 2022,

15 novembre 2022, 27 juin 2023 et 23 juillet 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 30 juin 2021 et prenant fin le 30 septembre 2023,

— le contrat de syndic conclu le 27 juin 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [H], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 15 janvier 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 20 janvier 2024 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 897,47 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2023 et 2024 et des 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que Mme [H] est redevable de la somme de 1.978,52 euros au titre des charges de copropriété échues au 28 avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus.

Mme [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 237,88 euros correspondant aux mises en demeure des 7 février 2023 et 15 janvier 2024 et à la relance du 22 février 2023 .

S’agissant de la mise en demeure du 7 février 2023 et de la relance du

22 février 2023, si le syndicat des copropriétaires les verse aux débats, il apparaît qu’elles sont au nom de “[S] [P]”. La défenderesse indiquant ne pas avoir reçu ces courriers compte tenu de cette erreur sur son nom, et le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de la réception effective de ceux-ci, la demande au titre de ces frais sera rejetée.

S’agissant de la mise en demeure du 15 janvier 2024, celle-ci ayant bien été adressée à Mme [H] et non réclamée, et le syndicat des copropriétaires versant par ailleurs aux débats la facture de frais d’avocat correspondante, la défenderesse sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que Mme [H] n’a pas régulièrement payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires n’établit pas sa mauvaise foi, d’autant plus qu’elle indique sans être contestée ne pas avoir reçu les mises en demeure antérieures à celle du 15 janvier 2024 compte tenu d’une erreur sur son nom. En outre, il convient de relever que Mme [H] a, depuis la saisine du tribunal de céans, fait diligence pour apurer la plus grande partie de sa dette.

Le syndicat des copropriétaires sera, en conséquence, débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [H] sollicite des délais de paiement et propose de régler l’arriéré de charges au 28 avril 2025, d’un montant de 1.978,52 euros, par versements de 200 euros par mois.

Elle explique être actuellement en arrêt de travail et percevoir environ 1.300 euros par mois. Elle précise avoir obtenu la suspension du remboursement de son crédit pendant un an, soit jusqu’au 7 novembre 2025.

Au vu de la situation économique de Mme [H] et compte tenu des réglements effectués depuis la saisine du tribunal de céans, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

Mme [H], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [H] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne Mme [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.978,52 euros au titre des charges de copropriété échues au 28 avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus,

Condamne Mme [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 180 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Autorise Mme [P] [H] à s’acquitter des sommes ci-dessus, en plus des charges courantes, par 10 versements mensuels mensuels de 200 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Dit que, faute pour Mme [P] [H] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] [Adresse 13] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des dommages et intérêts,

Condamne Mme [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [H] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] [Adresse 13] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE