Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 7 juin 2016, n° 14/22217

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 07 JUIN 2016

A.V

N° 2016/

Rôle N° 14/22217

T U

SARL INVEST-PARTNERS

SA INVESTIMMO

C/

SCI RESIDENCE AA AB

Grosse délivrée

le :

à :M^e Juston

M^e Guedj

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Septembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/08436.

APPELANTS

Monsieur T U

agissant en sa qualité de liquidateur de la Société INVEST-PARTNERS, demeurant XXX – XXX

représenté par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL INVEST-PARTNERS

immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°438.104.960, pris en la personne de son représentant légal en exercice dom icilié en cette qualité audit siège, XXX – XXX

représentée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SA INVESTIMMO

immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le n°B432.717.551 , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, XXX – 13852 AIX-EN-PROVENCE

représentée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SCI RESIDENCE AA AB

immatriculée au RCS de GAP sous le N° 492 934 666, poursuites et diligences de son représentant légal en exerice y domicilié XXX – XXX

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d’huissier en date du 3 mars 2011, la SARL INVEST PARTNERS, à laquelle la SCI Résidence AA AB avait confié la commercialisation des trente-six appartements aménagés dans son immeuble en vue de leur vente selon le dispositif Scellier social, a fait assigner cette SCI en paiement des commissions dues pour quinze opérations de vente et de dommages et intérêts pour la non finalisation de dix-sept opérations de vente ayant donné lieu à la conclusion d’un contrat de réservation par son intermédiaire, devant le tribunal de commerce de Paris qui s’est, par décision du 27 avril 2011, déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Marseille.

M. T U, désigné liquidateur amiable de la SARL INVEST PARTNERS à la suite de sa dissolution intervenue le 20 janvier 2012, et la société INVEST IMMO, qui s’était adjointe à la SARL INVEST PARTNERS pour la commercialisation des lots, sont intervenus volontairement à la procédure.

La SCI Résidence AA AB opposait une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL INVEST PARTNERS et présentait une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour non respect par cette société de ses obligations contractuelles.

Par jugement du 9 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— déclaré l’intervention volontaire de M. T U et de M. V W recevable,

— dit que la SARL INVEST PARTNERS a droit à rémunération au titre de quatorze opérations de vente et condamné la SCI Résidence AA AB à lui payer la sommez de 169.836,31 euros au titre des commissions de comercialisation,

— débouté la SARL INVEST PARTNERS de ses demandes plus amples ou contraires,

— débouté la SARL INVEST PARTNERS de sa demande en dommages et intérêts,

— dit que les demandes de la société INVEST IMMO se trouvent sans objet et débouté la société INVEST IMMO de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté la SCI Résidence AA AB de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la SCI Résidence AA AB à payer à la SARL INVEST PARTNERS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Il considéré que la fin de non-recevoir soulevée se rattachait à l’appréciation du fond du litige et que la SARL INVEST PARTNERS était intervenue en exécution de son mandat de commercialisation pour la signature de sept contrats de réservation ayant donné lieu à réitération authentique (même si les actes prévoient, par le fait d’une confusion, que les honoraires seront versés à la société INVEST IMMO) ; que les contrats G et D doivent également donner lieu à commission dès lors que la SCI Résidence AA AB ne démontre pas que ces deux opérations ne se sont pas concrétisées ; enfin que les commissions sont dues également pour les actes sous seing privé signés par l’intermédiaire de la SARL INVEST PARTNERS sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui est réputée s’être réalisée en raison de l’obtention du prêt.

Il a calculé les commissions en retenant l’application de l’avenant du 26 février 2010, signé tant par le gérant de la SARL INVEST PARTNERS que par la SCI Résidence AA AB, soit un taux de 12% sur le prix de vente global TTC hors frais de notaire.

Il a débouté la SARL INVEST PARTNERS de sa demande en dommages et intérêts contre la SCI Résidence AA AB sur le fondement de l’article 1382 du code civil du fait de l’annulation de seize projets de vente à raison du retard pris dans la réalisation des travaux du programme immobilier et des manquements dans le travail du notaire, considérant qu’il est démontré que le retrait des acquéreurs résultent de leur propre initiative et non d’un comportement fautif de la SCI.

Enfin, il a rejeté la demande en dommages et intérêts présentée par la SCI Résidence AA AB contre la SARL INVEST PARTNERS, tant sur le fondement de l’article 1147 du code civil pour défaut de communication des pièces indispensables pour finaliser les dossiers en retenant que le problème venait du défaut de transmission des pièces lors du changement de notaire, que sur le fondement de l’article 1382 du code civil pour procédure abusive.

M. T U, la SARL INVEST PARTNERS et la société INVEST IMMO ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 25 novembre 2014.

---

M. T U, la SARL INVEST PARTNERS et la société INVEST IMMO, aux termes de leurs conclusions n°2 signifiées le 19 juin 2015, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

'> reçu les interventions volontaires de la société INVEST IMMO et de M. T U,

'> dit que la SARL INVEST PARTNERS ouvre droit à rémunération au titre de quatorze opérations de vente,

'> condamné la SCI Résidence AA AB à régler les commissions dues au titre de ces ventes, sauf à modifier le montant des commissions fixé par le tribunal,

'> condamné la SCI Résidence AA AB à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

'> débouté la SCI Résidence AA AB de ses demandes reconventionnelles,

L’infirmer pour le surplus et en conséquence,

— dire que la SARL INVEST PARTNERS ouvre droit à rémunération au titre de la vente AE,

— condamner la SCI Résidence AA AB à lui payer la somme de 226.125,48 euros au titre des commissions dues selon le contrat de mandat et celle de 262.352,04 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice résultant de la non finalisation des ventes,

— la condamner à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— rejeter l’appel incident de la SCI Résidence AA AB portant sur la demande en dommages et intérêts à hauteur de 262.352,04 euros,

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI Résidence AA AB à verser la somme de 187.721,17 euros au titre des commissions dues en application de l’avenant,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la SARL INVEST PARTNERS ouvre droit à rémunération au titre de quinze opérations de vente,

— condamner la SCI Résidence AA AB à lui verser la somme de 226.125,48 euros au titre des commissions dues selon le contrat de mandat, ou 187.721,17 euros au titre des commissions selon l’avenant, et celle de 262.652,04 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice résultant de la non finalisation des ventes,

— condamner la SCI Résidence AA AB à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Résidence AA AB à payer à la SARL INVEST PARTNERS et à la société INVEST IMMO la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir l’argumentation suivante :

sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la SARL INVEST PARTNERS : elle doit être rejetée car seule la SARL INVEST PARTNERS est le mandataire de la SCI et c’est elle qui a signé les sous-contrats de commercialisation au profit de tiers ; en outre, la SARL INVEST PARTNERS est la filiale de la société INVEST IMMO qui la détient à 100% , qui apporte la structure mais qui n’est pas habilitée à procéder à la commercialisation à défaut de carte professionnelle ; le courrier de M^e F à la société INVEST IMMO n’est que le résultat d’une erreur qui a été corrigée, de même que la mention de cette société dans les actes authentiques est le fruit d’une erreur et ne peut remettre en question l’obligation à paiement au profit de la SARL INVEST PARTNERS ;

sur le droit à commission : il est ouvert pour les dix acquéreurs qui ont régularisé un acte authentique de vente, y compris la vente AE que le tribunal a écartée, la commission étant due dès lors que l’acquéreur a été présenté par la SARL INVEST PARTNERS, l’acte de vente produit par la SCI, mentionnant le versement d’une commission à la société TG Conseil, n’étant pas probant à défaut d’être signé et aucune pièce ne justifiant du versement effectif de cette commission à un tiers ; pour les cinq autres acquéreurs ayant signé un contrat de réservation non suivi d’un acte authentique de vente, la vente doit être considérée comme effective dès lors que la condition suspensive de prêt s’est réalisée ;

sur les modalités de calcul des commissions : l’avenant du 26 février 2010 doit être écarté car curieusement signé par M. N quelques jours avant qu’il ne quitte la gérance de la SARL INVEST PARTNERS ;

sur la prétendue responsabilité contractuelle de la SARL INVEST PARTNERS : il ne peut lui être reproché de manquement dans la transmission des pièces qui lui ont demandées, à titre de service, en raison de l’inaction du premier notaire, alors qu’il ne s’agit pas d’une obligation contractuelle mise à sa charge ;

sur la responsabilité de la SCI : il y a eu pas moins de six notaires successifs en charge du programme ; il est également apparu un problème de garantie de parfait achèvement et un retard dans la réalisation du programme en raison du non-paiement des travaux faits par l’entreprise générale ; sur les seize ventes annulées, la SCI ne produit qu’un seul courrier qui explique les raisons de la non poursuite de l’opération ; enfin, la SCI s’est opposée de manière abusive au paiement des commissions dues en prétendant de manière mensongère, d’un côté que les fonds seraient consignés chez le notaire dans l’attente de la détermination du mode de calcul, d’autre part en faisant dire par son notaire qu’il n’aurait aucun fonds disponible ; le préjudice est égal au montant des commissions perdues pour seize ventes.

La SCI Résidence AA AB, suivant écritures signifiées le 23 avril 2015, demande à la cour de :

Au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1315 du code civil,

déclarer la SARL INVEST PARTNERS irrecevable en sa demande en paiement des commissions pour des ventes dans le cadre desquelles elle n’est pas intervenue,

dire que la SARL INVEST PARTNERS ne rapporte pas la preuve d’éléments probants à l’appui de ses prétentions,

dire que la SARL INVEST PARTNERS fait preuve d’une particulière mauvaise foi,

En conséquence,

débouter la SARL INVEST PARTNERS de l’ensemble de ses demandes comme non fondées,

Au visa des articles 1134 et 1147 du code civil et subsidiairement de l’article 1382 du code civil,

vu les fautes commises par la SARL INVEST PARTNERS et la société INVEST IMMO et par M. T U ès qualités, condamner la SARL INVEST PARTNERS et/ou la société INVEST IMMO et/ou M. T U ès qualités conjointement et solidairement à lui payer la somme de 262.352,04 euros à titre de dommages et intérêts,

dire que les sommes allouées à chaque demandeur porteront intérêts de droit à compter de l’assignation et faire application des dispositions de l’article 1154 du code civil,

condamner la SARL INVEST PARTNERS et la société INVEST IMMO et par M. T U ès qualités à payer conjointement et solidairement entre eux la somme de 5.000 euros à la concluante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Elle soutient :

— sur la fin de non-recevoir : les deux sociétés, la SARL INVEST PARTNERS et la société INVEST IMMO, sont deux personnes morales distinctes et il ressort du courrier de M^e F et des actes notariés que la SARL INVEST PARTNERS n’est pas intervenue et que c’est la société INVEST IMMO qui a réalisé les ventes, or ces actes font foi jusqu’à inscription de faux ;

— sur les modalités de calcul des commissions : l’avenant du 26 février 2010 a été signé par le gérant de la SARL INVEST PARTNERS, M. N, qui en a envoyé deux exemplaires pour signature à la SCI, de sorte que les commissions doivent se calculer au taux de 12% sur la seule valeur de l’immobilier, hors les frais de notaire ; la SARL INVEST PARTNERS est tenue par ses engagements et la cour devra, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, appliquer cet avenant ;

— sur les opérations de vente justifiant le versement d’une commission : alors que trente-deux contrats de réservation sur les trentet-six avaient été signés, la SARL INVEST PARTNERS a bloqué entre quatorze et dix-huit ventes en refusant de restituer les procurations notariées en sa possession ; aucune commission ne peut être due sur les ventes qui ont été ainsi bloquées ; seules quatre ventes ont été réalisées par l’intermédiaire la société INVEST IMMO et les factures émises ont été déclarées non conformes par M^e F en raison de calculs erronés ou comme portant sur des opérations annulées ou non négociées par cette société ; le notaire a séquestré les honoraires en double puisqu’il a payé les honoraires sur factures à ceux des intermédfiaires qui avaient justifié de leur intervention et a séquestré ceux revendiqués par la SARL INVEST PARTNERS au vu des fausses factures produites, ce qui cause un préjudice à la SCI ;

— sur les demandes reconventionnelles de la SCI : la SARL INVEST PARTNERS a séquestré sciemment les pièces des dossiers en refusant de les restituer au notaire chargé de passer les ventes, ce qui a eu pour conséquence que les ventes n’ont pas pu être signées ; elle doit donc être condamnée à verser à la SCI la somme de 262.352,04 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1134 et 1147 et subsidiairement de l’article 1382 du code civil.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que, suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2009, la SCI Résidence AA AB a donné à la SARL INVEST PARTNERS un mandat non exclusif de vente portant sur la commercialisation des lots d’un immeuble dans le cadre de ventes en état futur d’achèvement dans un immeuble à Marseille, 6-8 Boulevard AB ;

Que la SARL INVEST PARTNERS a indiqué avoir fait signer trente-et-un contrats de réservation sur les trente-six lots mis en vente et a réclamé auprès du notaire chargé de régulariser les ventes le paiement de ses commissions ;

Sur la qualité à agir de la SARL INVEST PARTNERS :

Attendu que le tribunal a justement retenu que la SARL INVEST PARTNERS avait, nonobstant les courriers adressés par M^e F, notaire, à la société INVEST IMMO et la mention du droit à commission de cette société dans les actes authentiques, intérêt et qualité à agir en paiement en sa qualité de cocontractante du mandat de vente du 22 novembre 2009 ;

Que la société INVEST IMMO est l’associée unique de la SARL INVEST PARTNERS et qu’elle a été chargée, en exécution d’une convention entre les deux sociétés, d’apporter ses compétences et son savoir-faire à la SARL INVEST PARTNERS dans le cadre de son activité de commercialisateur de programmes immobiliers ; que c’est manifestement par l’effet d’une erreur ou d’une confusion due au fait que les deux sociétés avaient alors le même gérant en la personne de M. Z, que M^e F s’est adressé à la société INVEST IMMO pour contester les factures émises par la SARL INVEST PARTNERS et qu’il a mentionné dans les actes que la commercialisation était intervenue par l’intermédiaire de la société INVEST IMMO en exécution d’un mandat régulier en date du 22 novembre 2009, alors que la seule mandataire de la SCI Résidence AA AB aux termes de l’acte du 22 novembre 2009 est la SARL INVEST PARTNERS ; mais qu’il ne peut en être tiré d’effets sur la qualité à agir de la SARL INVEST PARTNERS en exécution du mandat conclu avec la SCI Résidence AA AB ;

Sur l’ouverture du droit à commissions de la SARL INVEST PARTNERS :

Attendu que la SARL INVEST PARTNERS produit les contrats de réservation conclus par son intermédiaire pour dix ventes dont huit ont donné lieu à la signature d’actes authentiques pour lequels sont produites, soit une copie de l’acte (TRUCHOT le XXX, K le 28 octobre 2010, AE-P le 10 décembre 2010, Y, le XXX, L le XXX, X le XXX), soit une attestation du notaire ( I et AC-AD) ;

Que, pour sept d’entre elles, l’acte mentionne que la commission serait due à la société INVEST IMMO mais il a été vu qu’il s’agissait d’une confusion du notaire, que seule la SARL INVEST PARTNERS était titulaire d’un mandat de commercialisation et que les contrats de réservation avaient été transmis par elle au notaire, de sorte que le droit à commission de cette société pour ces sept ventes n’est pas contestable ;

Que, pour la vente AE-P, s’il a été mentionné dans l’acte que la commission était due à la société TG Conseil, force est de constater que le contrat de réservation a été conclu et transmis par l’intermédiaire de la SARL INVEST PARTNERS, de sorte que, en dépit des mentions de l’acte authentique, la SCI Résidence AA AB est bien redevable de la commission prévue au mandat à l’égard de la SARL INVEST PARTNERS ; que le jugement sera donc réformé en ce qu’il a écarté le contrat AE du champ des contrats pour lequels la SARL INVEST PARTNERS a droit à commission ;

Attendu que pour deux autres ventes (vente G et vente D), la SARL INVEST PARTNERS communique aux débats le projet d’acte authentique finalisé mais non signé constatant que les acquéreurs ont obtenu les prêts sollicités de sorte que la condition suspensive du contrat de réservation s’est trouvée réalisée ; que la SCI Résidence AA AB n’apporte aucun élément aux débats pour démentir la conclusion effective de ces ventes, notamment une lettre du notaire ou un courrier des acquéreurs se désistant de l’opération ; que c’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la SARL INVEST PARTNERS pouvait prétendre à commission sur ces deux ventes ;

Attendu que la SARL INVEST PARTNERS réclame également le versement de commissions pour cinq contrats de réservation conclus par son intermédiaire (H, B, J, M et E) dont elle soutient que la vente serait parfaite en raison de la réalisation de la condition suspensive de prêt prévue dans le contrat de réservation ;

Qu’en application de l’article 1179 du code civil, la condition suspensive accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été contracté et que dès lors, l’obtention par les acquéreurs du prêt constituant la condition de signature de l’acte de vente est de nature à parfaire la vente ;

Que les dispositions de la loi 2 janvier 1970 dite loi Hoguet ne sont pas invoquées en l’espèce, les opérations de commercialisation relatives à des biens immobiliers à construire échappant à cette loi, de même que, plus généralement, les mandats de commercialisation confiés par une SCI pour la réalisation de son programme immobilier ;

Que c’est donc à juste titre que la SARL INVEST PARTNERS réclame le versement des commissions pour ces ventes, dès lors que sont produits aux débats les justificatifs de l’obtention du contrat de prêt prévu au contrat de réservation ; qu’il doit cependant être fait exception pour le contrat E pour lequel seule est fournie la demande de prêt et non l’offre de prêt ;

Qu’ainsi, le droit à commission sera reconnu pour les quatre contrats H, B, J et M ;

Sur le calcul des commissions dues :

Attendu que, si le mandat et son annexe prévoyaient le versement d’une commission de 12% sur le prix de vente TTC (en ce donc compris la commission et les frais de notaire), un avenant a été signé par la SARL INVEST PARTNERS le 26 février 2010 par lequel elle a accepté que les commissions soient calculées au taux de 12% HT sur le prix de vente hors frais de notaire ; que cet avenant, sous forme d’un courrier libellé sur papier à en-tête de la SARL INVEST PARTNERS, signé par son gérant en exercice, M. R N, et précisant de manière expresse 'ce courrier est considéré comme un avenant au contrat de commercialisation que nous avons signé le 22 novembre dernier et remplace la grille de prix qui y était annexée’ engage formellement la SARL INVEST PARTNERS, quelles que soient les considérations qu’elle peut développer sur le fait que M. R N a quitté ses fonctions de gérant peu de temps après ;

Que c’est donc à bon droit que le tribunal a dit que les commissions dues à la SARL INVEST PARTNERS devaient être calculées en appliquant ces nouvelles modalités, soit sur le prix de vente hors frais de notaire ;

Que, pour les dix ventes réitérées et les quatre opérations menées à terme, le montant des commissions s’établit à la somme de 155.886,12 euros ;

Sur les dommages et intérêts réclamés par la SCI Résidence AA AB contre la SARL INVEST PARTNERS et par la SARL INVEST PARTNERS contre la SCI Résidence AA AB :

Attendu que la SCI Résidence AA AB réclame la condamnation de la SARL INVEST PARTNERS, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, à lui verser des dommages et intérêts en soutenant que celle-ci aurait séquestré sciemment les pièces du dossier en refusant de les restituer au notaire, M^e F, chargé de passer les ventes, ce qui a eu pour conséquence que des ventes n’ont pas pu se signer et ce qui a généré un manque à gagner conséquent pour elle ; qu’elle lui fait également reproche d’avoir fait diligenter une saisie conservatoire entre les mains du notaire, bloquant ainsi les fonds disponibles ;

Que, de son côté et à l’inverse, la SARL INVEST PARTNERS sollicite le versement de dommages et intérêts en compensation du préjudice souffert du fait que seize contrats de réservations qu’elle avait obtenus n’ont pas pu être réitérés en raison des manquements de la SCI, des changements de notaires, du problème de la garantie d’achèvement et du retard dans le chantier ;

Attendu qu’il n’est pas discuté que six notaires se sont succédé sur l’opération, notamment M^e PAUCHON, M^e O et M^e F, sans que la cour soit plus informée des motifs de ces changements, hors le fait que M^e O aurait été inactif ; qu’à la suite du remplacement de M^e O, le conseil de la SCI Résidence AA AB a écrit à la société INVEST IMMO, le 14 octobre 2010, pour lui indiquer : 'Compte-tenu de l’inaction de Maître C, ma cliente a été contrainte de lui retirer ces dossiers en septembre dernier. Depuis cette date, elle tente sans succès de récupérer les procurations notariées restées en sa possession.(…). Or, il semblerait que Maître C ait adressé certaines procurations à Monsieur Z, responsable d’agence INVEST IMMO, Aix-en-Provence. Ce dernier refuserait de remettre à ma cliente lesdites procurations. '; et que, quelques jours plus tard, M^e F écrivait à la SARL INVEST PARTNERS pour lui demander de lui adresser les procurations des acquéreurs dans ces termes : 'A ce jour, j’ai relancé vos services afin de savoir où se trouvent les procurations des acquéreurs (…). Il m’a été indiqué que vous seriez à même de me dire où se trouvent ces documents…'; qu’il convient de noter que tant le conseil de la SCI que son notaire ne sont pas affirmatifs sur le fait que la société INVEST IMMO (ou la SARL INVEST PARTNERS) serait dépositaire des procurations recueillies par Maître C qui, au demeurant, relèvent de la mission du notaire et non du mandat de commercialisation donnée à la SARL INVEST PARTNERS ;

Que c’est en raison de l’absence de tout paiement de ses factures, dont, certes, le mode de calcul était discutable mais qui auraient dû donner lieu à un paiement partiel pour les montants non contestables, que la SARL INVEST PARTNERS a procédé à une saisie conservatoire, et qu’il ne peut donc être considéré que cette procédure serait abusive ou fautive ;

Que c’est en conséquence à juste titre que le tribunal a rejeté la demande en dommages et intérêts présentée par la SCI Résidence AA AB sur le fondement contractuel ;

Attendu qu’il n’est pas établi que le changement de notaires serait le résultat d’un comportement fautif de la SCI dans la direction de l’opération de promotion des lots de la Résidence AA AB ;

Qu’il résulte de la lecture du rapport d’expertise judiciaire de M. A, que le chantier a dû être stoppé pendant plusieurs mois, entre mai et novembre 2010, en raison de la défection de la société JCM à laquelle le marché de rénovation de l’immeuble avait été confié et dont les situations de travaux de février et avril 2010 n’avaient pas été réglées ; que les travaux ont pu reprendre grâce à la signature d’un protocole transactionnel par lequel la SCI acceptait de régler ces deux situations, sans aucune retenue et sans pouvoir reprocher à la société JCM quelque retard dans l’exécution des travaux ; mais qu’il n’est pas établi que l’un des réservants ayant renoncé à son acquisition l’aurait fait à raison d’un retard dans le chantier ;

Que la SARL INVEST PARTNERS soutient également que cinq contrats de réservation négociés par un sous-mandataire, la société Q, auraient échoué en raison d’un problème de garantie d’achèvement ; que le problème en question ne ressort toutefois que des mails de juin 2010 de la société Q elle-même ou de la SARL INVEST PARTNERS au notaire (à l’époque, M^e PAUCHON), mais qu’il n’est produit aucun élément permettant de vérifier que les allégations de faux portées par Q étaient avérées, la cour observant que la SARL INVEST PARTNERS n’a pas vu de difficulté, de son côté, à poursuivre la commercialisation du programme ;

Que la SARL INVEST PARTNERS présente, dans ses conclusions, la liste des ventes perdues et pour lesquelles elle aurait dû recevoir une commission ; mais que cette liste n’est corroborée par aucune pièce, hors les factures envoyées par ses soins au notaire ;

Qu’il y a lieu en conséquence de constater que la SARL INVEST PARTNERS ne rapporte la preuve, ni d’une faute commise par la SCI Résidence AA AB à l’origine de la rétractation de certains acquéreurs, ni du préjudice qui en serait résulté pour elle en terme d’échecs d’opérations viables qu’elle aurait négociées ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL INVEST PARTNERS de sa demande en dommages et intérêts ;

Attendu que c’est en vain que la SARL INVEST PARTNERS sollicite la condamnation de la SCI Résidence AA AB à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive dès lors qu’il a été vu que les demandes présentées par celle-ci étaient sujettes à discussion, à tout le moins en ce qui concerne les modalités de calcul des commissions ;

Attendu qu’il convient de constater que la demande subsidiaire de la société INVEST IMMO est sans objet puisqu’il a été admis que la SARL INVEST PARTNERS était recevable à agir en paiement des commissions réclamées ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum de la condamnation prononcée contre la SCI Résidence AA AB au profit de la SARL INVEST PARTNERS ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SCI Résidence AA AB à payer à la SARL INVEST PARTNERS la somme de 155.886,12 euros au titre des commissions de commercialisation ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Résidence AA AB à payer à la SARL INVEST PARTNERS une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties ;

Condamne la SCI Résidence AA AB aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT