Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 28 novembre 2019, n° 19/04808

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2019

N° 2019/ 474

Rôle N° RG 19/04808 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD76E

Association SALAM

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’AARPI INTER-BARREAUX EOS AVOCATS

l’AARPI MCL AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en date du 18 Février 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/00598.

APPELANTE

Association SALAM Association loi 1901, déclaration N°W131002946 du 15 janvier 2010, demeurant 3 rue Edouard Herriot – 13090 Aix-en-Provence

représentée par M^e Hanna REZAIGUIA de l’AARPI INTER-BARREAUX EOS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Silvia VERSIGLIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE, demeurant […]

représentée par M^e Jorge MENDES CONSTANTE de l’AARPI MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Samantha CHANTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2019 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2019,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 17 novembre 2014 l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX MÉTROPOLE a consenti à l’Association SALAM une convention d’occupation précaire afférente à un local de 361,7 m² situé au rez de chaussée de l’immeuble Le Calendal, […], Encagagne, […] en Provence pour une année renouvelable par tacite reconduction et commençant à courir le 1^er décembre 2014.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE a donné congé à l’association SALAM par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 juillet 2017 pour le 30 novembre 2017. Par lettre en date du 14 novembre 2017, la bailleresse a donné rendez vous au preneur pour restitution des locaux et remise des clés le 30 novembre 2017.

Par acte d’huissier en date du 29 novembre 2017, l’association SALAM a fait assigner en justice l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE afin de voir requalifier la convention d’occupation précaire en bail commercial en l’absence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties permettant de la caractèriser. L’association preneuse demande également que le congé délivré le 27 juillet 2017 soit déclaré nul , de voir constater le maintien dans les lieux de l’association, et de voir condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 18 février 2019, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence, a :

— débouté l’association SALAM de ses demandes de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, bail dérogatoire et bail d’habitation,

— déclaré valable le congé délivré pour le 30 novembre 2017 à l’association SALAM par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE ,

— rejeté la demande de délais pour quitter les lieux de l’association SALAM,

— ordonné l’expulsion de l’association SALAM des locaux en cause dans le mois de la signification de la décision sous astreinte de 50 euros par jour de retard, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamné l’association SALAM à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter du 1^er décembre 2017 jusqu’à la libération définitive des lieux, chaque indemnité produisant intérêt au taux légal à compter de son échéance,

— condamné l’association SALAM à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exsécution provisoire de ladite décision,

— condamné l’association SALAM aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 25 mars 2019, l’association SALAM a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 mai 2019, l’association SALAM demande à la cour de :

'CONSTATER la recevabilité de l’appel,

1. SUR LA NULLITE DE LA CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE,

CONSTATER l’absence de circonstances indépendantes de la volonté des parties telles que

prévues par l’article L.145-5-1 du Code de commerce ;

PRONONCER la nullité de la convention d’occupation précaire du 17 novembre 2014 ;

2. SUR LA DEMANDE DE REQUALIFICATION DE LA CONVENTION

D’OCCUPATION PRECAIRE ET SES CONSEQUENCES :

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER l’absence de circonstances particulières telles que prévues par l’article L.145- 5-1

du Code de commerce ;

EN CONSEQUENCE

PRONONCER la requalification de la convention d’occupation précaire conclue entre

l’Association « SALAM » et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – PAYS D’AIX METROPOLE

en bail commercial ;

DIRE ET JUGER que l’Association ASALAM bénéficie d’un bail commercial aux fins de location

des modules 140992599, 140993899, 140993999, constituant un seul local situé en rez-de-chaussée

de l’immeuble dénommé le CALENDAL, 3 à […] ' Encagnagne ' AIX-ENPROVENCE

(13090) dont la surface est de 361,7 m2 ;

CONSTATER en conséquence que le congé délivré par le bailleur le 27 juillet 2017 ne respecte

pas les conditions de forme telles que prévues par les dispositions de l’article L. 145-9 du Code de

commerce ;

DIRE ET JUGER que le congé délivré le 27 juillet 2017 est nul ;

PRONONCER le maintien de l’Association « SALAM » dans les locaux en vertu d’un bail

commercial ;

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 18 février 2019 rendu par le Tribunal de

Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE ;

A TITRE SUBSIDIARE,

CONSTATER l’absence de circonstances particulières, telles que prévues par l’article L.145-5-1

du Code de commerce, des conventions d’occupation précaires renouvelées successivement ;

EN CONSEQUENCE

PRONONCER la requalification de la convention d’occupation précaire conclue entre

l’Association « SALAM » et OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – PAYS D’AIX METROPOLE

en bail dérogatoire ;

DIRE ET JUGER que l’Association « SALAM » est restée en possession des locaux au-delà du terme prévu par les dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce ;

DIRE ET JUGER que l’Association « SALAM » bénéficie d’un bail commercial aux fins de

location des modules 140992599, 140993899, 140993999, constituant un seul local situé en rez-dechaussée

de l’immeuble dénommé le CALENDAL, 3 à […]

PROVENCE (13090) dont la surface est de 361,7 m2 ;

CONSTATER en conséquence que le congé délivré par le bailleur le 27 juillet 2017 ne respecte pas les conditions de forme telles que prévues par les dispositions de l’article L. 145-9 du Code de Commerce ;

DIRE ET JUGER que le congé délivré le 27 juillet 2017 est nul ;

PRONONCER le maintien de l’Association « SALAM » dans les locaux en vertu d’un bail

commercial ;

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 18 février 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

CONSTATER l’absence de circonstances particulières telles que prévues par l’article L.145-5-1 du Code de commerce de la convention d’occupation précaire querellée.

EN CONSEQUENCE

PRONONCER la requalification de la convention d’occupation précaire conclut entre

l’Association « SALAM » et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – PAYS D’AIX METROPOLE

en bail d’habitation ;

DIRE ET JUGER que l’Association « SALAM » bénéficie d’un bail d’habitation aux fins de

location des modules 140992599, 140993899, 140993999, constituant un seul local situé en rez-dechaussée

de l’immeuble dénommé le CALENDAL, 3 à […]

PROVENCE (13090) dont la surface est de 361,7 m2 ;

CONSTATER en conséquence que le congé délivré par le bailleur le 27 juillet 2017 ne respecte

pas les conditions de la loi du 6 juillet 1989 ;

DIRE ET JUGER que le congé délivré le 27 juillet 2017 est nul ;

PRONONCER le maintien de l’Association « SALAM » dans les locaux en vertu d’un bail

d’habitation ;

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 18 février 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE ;

A TITRE TRES INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

CONSTATER l’absence de circonstances particulières tel que prévue par l’article L.145-5-1 du Code de commerce ;

EN CONSEQUENCE

PRONONCER la requalification de la convention d’occupation précaire conclue entre

l’Association « SALAM » et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – PAYS D’AIX METROPOLE

en convention de mise à disposition.

DIRE ET JUGER que l’Association ALAM bénéficie d’une convention de mise à disposition aux fins de location des modules 140992599, 140993899, 140993999, constituant un seul local situé en rez-de-chaussée de l’immeuble dénommé le CALENDAL, 3 à […] ' Encagnagne ' AIX-EN-PROVENCE (13090) dont la surface est de 361,7 m2 ;

CONSTATER en conséquence que le congé délivré par le bailleur le 27 juillet 2017 ne respecte pas les conditions de la loi du 6 juillet 1989 ;

DIRE ET JUGER que le congé délivré le 27 juillet 2017 est nul ;

PRONONCER le maintien de l’Association « SALAM » dans les locaux en vertu d’une convention de mise à disposition ;

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 18 février 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – PAYS D’AIX METROPOLE à payer à l’Association « SALAM » la somme de 8 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 1104 du Code civil.

CONDAMNER l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – PAYS D’AIX METROPOLE à payer à l’Association « SALAM » la somme de 4 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIRE que l’intégralité des sommes allouées produiront intérêts de droit à compter de la demande en justice, avec capitalisation, en application des articles 1153-1 et 1154 du Code civil;

CONDAMNER OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT- PAYS D’AIX METROPOLE aux entiers

dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et DIRE

qu’ils pourront être recouvrés par Maître Hanna REZAIGUIA, dans les conditions de l’article 699 dudit code.'

Elle indique que :

' une convention d’occupation précaire doit correspondre à une situation de précarité objective et non à la volonté de l’une des parties de se soustraire aux circonstances entourant la conclusion du bail,

' en l’espèce la convention d’occupation précaire en litige ne fait mention d’aucune circonstance partculière indépendante de la volonté des parties,

' par ailleurs la seule référence dans le contrat à la notion de précarité ne constitue pas un élément suffisant,

' par suite, la convention d’occupation précaire doit être requalifiée en bail commercial.

Pour sa part l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE dans ses dernières conclusions en date du 28 mai 2019, demande à la cour de :

'« DECLARER l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE recevable dans ses conclusions d’intimé ;

« RECEVOIR l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE dans ses conclusions, moyens et fins ;

« CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence dans son entier dispositif en ce qu’il a :

— Débouté l’association SALAM de ses demandes de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, bail dérogatoire et bail d’habitation ;

— Déclaré valable le congé délivré pour le 30 novembre 2017 à l’association SALAM par l’Office Public de l’Habitat Pays d’Aix Métropole ;

— Rejeté la demande de délais pour quitter les lieux de l’association SALAM ;

— Ordonné l’expulsion de l’association SALAM des locaux situés 3 à […], 13090 Aix-en-Provence, dans le mois de la signification de la décision sous astreinte de 50 euros par jour de retard, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas chéant, et s’il y a lieu d’un huissier pour constater l’état des lieux ;

— Condamné l’association SALAM à payer à l’Office Public de l’Habitat Pays d’Aix Métropole une indemnité d’occupation de 500 euros par mois compter du 1^er décembre 2017 jusqu’à la libération définitive des lieux, chaque indemnité produisant intérêt au taux légal à compter de son échéance ;

— Condamné l’association SALAM à payer l’Office Public de l’Habitat Pays d’Aix Métropole une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procdure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— Condamné l’association SALAM aux dépens.

« DEBOUTER l’Association SALAM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

« CONDAMNER l’Association SALAM à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

« CONDAMNER l’Association SALAM aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Cde de procédure civile, dont distraction au profit de l’AARPI MCL AVOCATS. '

Il indique que :

' ce type de convention se définit comme le contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contre partie financière moindre,

' elle se caractèrise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles ou particulières,

' la précarité consiste dans la fragilité de l’occupation; le locataire

ne peut fonder aucun espoir d’avenir vers la possession,

' eu égard aux termes du contrat force est de constater l’existence d’un faisceau d’indices corroborant la qualification de convention d’occupation précaire donnée par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2019.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR LA DEMANDE DE L’ASSOCIATION SALAM TENDANT A VOIR CONSTATER LA NULLITÉ DE LA CONVENTION D’OCCUPATION PRÉCAIRE DU 17 NOVEMBRE 2014 :

L’association SALAM au cas particulier présente pour la première fois en cause d’appel une demande tendant a voir constater la nullité de la convention d’occupation précaire du 17 novembre 2014.

Cette prétention doit s’analyser en une demande nouvelle devant la cour au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de déclarer cette demande irrecevable.

- SUR LES DEMANDES DE REQUALIFICATION DU BAIL:

L’article L 145-5-1 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, prévoit que n’est pas soumise au présent chapitre [donc n’est pas soumise au statut des baux commerciaux] la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Ce type de contrat est souvent conclu par les établissements publics (comme en l’espèce s’agissant d’un Office Public de L’Habitat) dans le cas où ils ne sont pas en mesure d’assurer le droit au renouvellement de ce contrat à raison de circonstances particulières. Une jurisprudence constante admet la validité d’une telle convention dès lors que la précarité est justifiée par un motif d’intérêt légitime indépendant de la volonté des parties (cette précarité pouvant être corrélée à des projets d’urbanisme et d’aménagement).

L’article L 145-5 du même code quant à lui prévoit en substance que les parties peuvent lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs, ne soit pas supérieure à trois ans.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge relève à juste titre que l’association SALAM créée le 26 janvier 2002 afin de 'développer des activités cutuelles et socioprofessionnelles' a modifié son objet par déclaration en préfecture en date du 2 mai 2017, le restreignant à une activité exclusivement cultuelle en vue d' 'assurer l’exercice public du culte musulman, d’enseigner le message et la pratique de l’Islam et de pourvoir aux frais et besoins du culte.' Le premier juge en a déduit à bon droit que ce fait la requalification de la convention en bail commercial sollicitée en demande s’avère impossible pour une association cultuelle, les conditions des articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce n’étant pas remplies, en l’absence d’exercice possible d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, culturelle ou d’enseignement, au demeurant non prévues aux statuts. Le premier juge a également considéré à juste titre qu’il en est de même de la requalification en bail dérogatoire prévue par l’article L 145-5 du code de commerce, ces derniers ne dérogeant aux baux commerciaux que par leur durée, les exigences relatives à l’exercice d’activités commerciales ou assimilées, précédemment énoncées, étant identiques. De plus s’agissant de la demande de l’association SALAM de requalification du bail en cause en bail d’habitation, le premier juge a estimé à bon droit qu’elle n’était pas possible car les locaux loués n’étant pas à usage d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 ne peut recevoir application.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’association SALAM de ses demandes de requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial, bail dérogatoire et bail d’habitation.

- SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

L’article 2 de la convention d’occupation stipule en substance :

'La présente convention est conclue pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction et commençant à courir le 1^er décembre 2014 pour se terminer le 30 novembre 2015. […]

La présente convention pourra être résiliée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier :

[…] – par le bailleur à l’expiration du contrat ou de son renouvellement, en prévenant le locataire trois mois avant.

A l’expiration de ce délai, le locataire sera déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.'

Au cas particulier l’OPH DU PAYS D’AIX MÉTROPOLE a procédé à la notification du congé à effet au 30 novembre 2017 d’une part par courrier en date du 27 juillet 2017, et d’autre part par acte d’huissier en date du 11 août 2017. Cet acte extrajudiciaire rappelait l’obligation de livération effective des lieux à la date du 30 novembre 2017.

La régularité du congé ne souffrant aucune discussion, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré pour le 30 novembre 2017 à l’association SALAM par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX METROPOLE.

- SUR LES AUTRES POINTS DÉFÉRÉS A LA COUR DANS LE CADRE DE L’EFFET DEVOLUTIF DE L’APPEL:

Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge opérant une exacte application du droit aux faits, a à juste titre:

— rejeté la demande de délais pour quitter les lieux de l’association SALAM,

— ordonné l’expulsion de l’association SALAM des locaux en cause dans le mois de la signification de la décision sous astreinte de 50 euros par jour de retard, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamné l’association SALAM à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX MÉTROPOLE une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter du 1^er décembre 2017 jusqu’à la libération définitive des lieux, chaque indemnité produisant intérêt au taux légal à compter de son échéance,

— condamné l’association SALAM à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS D’AIX MÉTROPOLE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de ladite décision,

— condamné l’association SALAM aux entiers dépens.

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points étant précisé au surplus que s’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux de l’association SALAM elle apparaît dans une large mesure vidée de son objet au regard de ce que la durée de la présente procédure a constitué de facto un délai substantiel de plus de deux ans.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des observations qui précédent, il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL:

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DÉPENS :

Il y a lieu de condamner l’association SALAM qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

En la forme :

- DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de l’association SALAM tendant a voir constater la nullité de la convention d’occupation précaire du 17 novembre 2014 au regard de ce qu’il s’agit d’une prétention nouvelle devant la cour,

Au fond :

- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- CONDAMNE l’association SALAM aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,