COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 316

Rôle N° RG 24/10793 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNT2T

S.A. SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCES

C/

M^e SAS CABINET CROUZET & BREIL – Mandataire de Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 6]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 6]

S.A. QBE EUROPE SA/NV

S.C.I. VENTIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien SALOMON

M^e Hervé ZUELGARAY

M^e Paul GUEDJ

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 15] en date du 14 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03534.

APPELANTE

S.A. SOCIÉTÉ ANONYME DE DÉFENSE ET D’ASSURANCES Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

INTIMES

M^e SAS CABINET CROUZET & BREIL – Mandataire de Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 6], demeurant [Adresse 5]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ARTEMUS dont le siège social est sis, [Adresse 13] [Localité 1] [Adresse 16], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

La Société QBE INSURANCE (EUROPE) LIMITED, Société étrangère dont le siège social est [Adresse 17] (Royaume-Uni), prise en son établissement secondaire français, immatriculé au RCS de [Localité 14] Sous le numéro B 414 108 001, dont le siège est [Adresse 4], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

S.A. QBE EUROPE SA/NV prise en son établissement secondaire français, sis [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 12] BELGIQUE

INTIMÉE SUR APPEL PROVOQUÉ

Toutes deux représentées par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. VENTIMMO poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 28 décembre 2007, la SCI VENTIMMO a acquis un local à usage de bureau au 7ème étage dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 6] à [Adresse 16] (06), situé au 7ème et dernier étage de l’immeuble.

Cette dernière s’est plainte d’infiltrations d’eau à compter de 2008.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 16] a fait procéder à des réparations par la SARL 06 ETANCHE.

Cependant les infiltrations ont perduré.

Par ordonnance du 20 décembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, saisi par la SCI VENTIMMO suivant exploit introductif d’instance du 22 août 2013, a ordonné une mesure d’expertise et désigné Madame [T] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnances des 28 mai 2015, 19 juillet 2016 et 28 février 2017, le juge des référés a déclaré commune l’ordonnance du 20 décembre 2013 au Cabinet DRAGO, ancien syndic de la copropriété, à la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la société QBE Insurance, assureurs successifs du syndicat des copropriétaires, à la SARL 06 ETANCHE et à son assureur l’AUXILIAIRE, au bureau d’études techniques SARL [C], maître d''uvre des travaux réalisés par la société 06 ETANCHE et à ses assureurs les sociétés ACTE IARD et AXA IARD.

Des travaux de réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses de l’immeuble étaient effectués courant l’hiver 2015 sur la base des constatations effectuées par l’expert, puis d’autres travaux étaient réalisés en 2018 mettant un terme aux infiltrations.

L’expert déposait son rapport définitif le 07 septembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2022, la SCI VENTIMMO a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la société QBE Insurance devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’indemnisation de ses différents préjudices.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a dénoncé l’assignation à la SARL 06 ETANCHE et à la société Cabinet [C].

Le SCI VENTIMMO a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de solliciter l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice global et définitif.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 mars 2024.

La SCI VENTIMMO demandait au juge de la mise en état à titre principal, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à lui payer la somme provisionnelle de 55. 529 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice global et définitif et de le débouter de ses motifs de contestation infondés et insuffisamment sérieux.

A titre subsidiaire elle sollicitait la condamnation de ce dernier au paiement de la somme provisionnelle de 35. 000 € et très subsidiairement de la somme provisionnelle de 16. 985,67 €.

En tout état de cause, elle sollicitait la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à lui payer la somme provisionnelle de 7.237,37 € au titre de la garantie due jusqu’au 30 septembre 2012, la condamnation de la société QBE Insurance à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pour le surplus des condamnations provisionnelles qui seront prononcées au profit de la société VENTIMMO et la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la société QBE Insurance au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demandait au juge de la mise en état à titre préliminaire d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sur le numéro RG 22/03534 et RG 23/03599 et à titre principal de limiter le montant de la provision allouée à la SCI VENTIMMO à la somme de 16.985,67 €.

En tout état de cause, il concluait au débouté de la demande de la SCI VENTIMMO au titre des frais irrépétibles et sollicitait la condamnation in solidum de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et de la société QBE Insurance ainsi que de la SARL 06 ETANCHE et du bureau d’études techniques SARL [C] à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre (en principal, frais, dépens et indemnités ôtées de l’article 700 du code de procédure civile.)

La Société Anonyme de Défense et d’Assurances concluait, à titre principal, au débouté de la SCI VENTIMMO de l’ensemble de ses demandes et au rejet de toutes demandes formées à son encontre.

À titre subsidiaire elle demandait que la demande indemnitaire de la SCI VENTIMMO soit ramenée à de plus justes proportions et quoi qu’il en soit de limiter toute éventuelle condamnation de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à la somme de 7.237,37 €

En toute hypothèse elle sollicitait le rejet de toutes demandes formées à son encontre et la condamnation de la SCI VENTIMMO à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

La société QBE Insurance ( Europe) Limited et la société QBE Europe SA/NV intervenante volontaire demandaient au juge de la mise en état, à titre liminaire, de prononcer la mise hors de cause de la société QBE Insurance ( Europe) Limited et de donner acte à la société QBE Europe SA/NV de son intervention volontaire à la présente procédure en lieu et place de cette dernière.

Elles concluaient au débouté des demandes de provisions et de garantie formée par la SCI VENTIMMO à son encontre au titre de la provision réclamée et demandaient de la débouter, et toute autre partie, de leurs demandes formées à l’encontre de la société QBE.

À titre subsidiaire, elles demandaient d’ordonner que toutes éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la société QBE le sera déduction faite de la franchise contractuelle de 497,64 € applicable.

En tout état de cause elles concluaient au débouté de la SCI VENTIMMO et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de l’ensemble de leurs demandes formées à leur encontre et de condamner in solidum la SCI VENTIMMO et tout succombant à payer à la société QBE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’incident.

Suivant ordonnance contradictoire rendue le 14 août 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Nice a :

*ordonné la mise hors de cause de la SA QBE Insurance (Europe) Limited ;

*reçu l’intervention volontaire de la SA QBE Europe SA/NV immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 842 689 556 ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Nice à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices liés aux infiltrations survenues dans son local ;

*condamné in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de la condamnation prononcée à son encontre à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI VENTIMMO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux dépens de l’incident ;

*rejeté les autres demandes ;

*renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 06 novembre 2024 afin qu’il soit statué de façon contradictoire sur la demande de jonction.

Suivant déclaration au greffe en date du 30 août 2024, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Nice à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices liés aux infiltrations survenues dans son local ;

— condamne in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de la condamnation prononcée à son encontre à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros ;

— rejette les autres demandes.

Suivant ordonnance d’incident en date du 20 mai 2025, la Présidente de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— déclaré les conclusions d’incident du 19 mars 2025 de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances irrecevables pour avoir été portées devant le conseiller de la mise en état,

— déclaré irrecevables les conclusions de la SCI VENTIMMO portées le 24 mars 2025 devant le conseiller de la mise en état,

— constaté que l’ordonnance rendue le 14 août 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a été intégralement exécutée,

— dit que l’incident introduit par la SCI VENTIMMO est à ce jour sans objet,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] Nice, la Compagnie QBE (Europe) Limited et la Compagnie QBE Europe SA/NV , la SCI VENTIMMO de leurs demandes aux titre des frais irrépétibles ,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens d’instance.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 06 novembre 2024 formant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande à la cour de:

* réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices liés aux infiltrations survenues dans son local ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Adresse 16] à payer à la SCI VENTIMMO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 15] aux dépens de l’incident ;

* confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ;

— condamné in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Insurance à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de la condamnation prononcée à son encontre;

En conséquence, statuant à nouveau,

* limiter le montant de la provision à allouer à la SCI VENTIMMO à la somme de 16.985,67 euros ;

* débouter la SCI VENTIMMO de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

* condamner in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la société QBE Insurance à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 15] de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre (en principal, frais dépens et indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile).

A l’appui de ses demandes , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] Il soutient que la demande formée par la SCI VENTIMMO au titre de son préjudice matériel ne saurait prospérer puisque la somme réclamée comprend les travaux imputables et réalisés par la copropriété à hauteur de 2.393 euros, et que les agencements du local, pour un montant de 4.375 euros, ont été réalisés sans le prévenir, ni demander son accord sur leur montant.

Il fait valoir que la demande formée par la SCI VENTIMMO au titre de son préjudice immatériel ne pourra prospérer pour la période postérieure au dépôt du rapport d’expertise qui n’a pas pu faire l’objet d’investigations, si bien que la copropriété ne saurait indemniser la SCI VENTIMMO au-delà de la somme de 16.985,67 euros pour ce préjudice.

Il estime, s’appropriant les motifs du juge de la mise en état, qu’il est donc bien-fondé à demander la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la compagnie QBE, assureurs multirisque immeuble successifs de la copropriété, à le relever et garantir de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la SCI VENTIMMO.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la société QBE Insurance ( Europe) Limited et la société QBE Europe SA/NV demandent à la cour de :

*confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— ordonné la mise hors de cause de la SA QBE Insurance (Europe) Limited ;

— reçu l’intervention volontaire de la SA QBE Europe SA/NV immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 842 689 556 ;

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices liés aux infiltrations survenues dans son local ;

— condamné in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de la condamnation prononcée à son encontre à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI VENTIMMO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux dépens de l’incident ;

— rejeté les autres demandes de La société QBE Insurance ( Europe) Limited et la société QBE Europe SA/NV notamment au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

*débouter la SCI VENTIMMO de ses demandes de provision et de garantie formées à son encontre, qui se heurtent à des contestations sérieuses ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de garantie formée à son encontre au titre de la provision réclamée, qui se heurte à des contestations sérieuses ;

*débouter la SCI VENTIMMO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et toute autre partie de leurs demandes formées à l’encontre de la SA QBE ;

A titre subsidiaire,

*ordonner que toute éventuelle condamnation prononcée à l’encontre de la SA QBE le sera déduction faite de sa franchise contractuelle de 497,64 euros applicable ;

En tout état de cause,

*débouter la SCI VENTIMMO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la Société Anonyme de Défense et d’Assurances de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la SA QBE et de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

*condamner in solidum la SCI VENTIMMO, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et tout succombant, à payer à la SA QBE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance et la présente procédure d’appel; *condamner in solidum la SCI VENTIMMO, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et tout succombant, aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX-EN-PROVENCE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes , la société QBE Insurance ( Europe) Limited et la société QBE Europe SA/NV soulignent qu’afin de prétendre obtenir sa garantie au titre de la provision réclamée, l’obligation la SCI VENTIMMO et, partant, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], ne doit pas être sérieusement contestable.

Or, elles soutiennent que la demande de garantie formée à leur encontre au titre de la provision réclamée par la SCI VENTIMMO se heurte à des contestations sérieuses, qui sont de trois ordres et portent :

— sur l’absence de fondement des demandes formées par la SCI VENTIMMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à son encontre

— sur l’inapplicabilité du contrat de la Compagnie QBE au titre du présent litige puisque la garantie responsabilité civile n’est pas mobilisable et que seule la garantie « dégât des eaux » serait susceptible d’être recherchée mais ne peut trouver application en l’espèce

— sur le montant de la provision réclamée par la SCI VENTIMMO qui tente d’être indemnisée deux fois pour les mêmes préjudices.

A titre subsidiaire, elles estiment qu’elles sont parfaitement fondées à opposer aux tiers les franchises contractuelles prévues par son contrat d’assurance.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI VENTIMMO demande à la cour de :

*confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Ce faisant,

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] au paiement d’une somme provisionnelle de 55.529 euros au profit de la SCI VENTIMMO, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice global et définitif ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 15] de ses motifs de contestation jugés infondés ou insuffisamment sérieux ;

Subsidiairement,

*le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 35.000 euros qu’il accepte de régler suivant procès-verbal d’assemblée générale du 21 octobre 2020 ;

Très subsidiairement,

*le condamner à la seule somme provisionnelle de 16.985,67 euros ;

En tout état de cause,

*condamner la Société Anonyme de Défense et d’Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 15], et à titre provisionnel, à hauteur de 7.237,37 euros au titre de sa garantie due jusqu’au 30 septembre 2012 ;

*condamner la SA QBE Europe, in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Nice pour le surplus des condamnations provisionnelles prononcées au profit de la SCI VENTIMMO ;

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 15], la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE EUROPE, au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] Nice, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE EUROPE aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de M^e Paul GUEDJ, de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, Avocats au Barreau d’Aix-en-Provence.

A l’appui de ses demandes, la SCI VENTIMMO soutient que les causes des désordres relevées par l’expert engagent indiscutablement la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant d’éléments collectifs.

Elle rappelle que l’expert judiciaire évalue le préjudice matériel et immatériel subi par la SCI VENTIMMO à un total de 55.529 euros, arrêté au 07 septembre 2018.

Elle maintient que le syndicat des copropriétaires est tenu à un régime de responsabilité directe envers les copropriétaires, non seulement du chef des parties communes et éléments collectifs mais également du fait des entreprises qu’il mandate, si bien que l’on ne saurait écarter le moyen de contestation opposé par ce dernier qui estime que les infiltrations et désordres survenus relèveraient de la responsabilité des sociétés 06 ETANCHE et CEEC [C].

Elle rappelle qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 21 octobre 2020, la majorité des copropriétaires a voté en sa résolution n°14, en faveur d’un règlement transactionnel à hauteur de 35.000 euros, ce qui confirme que le syndicat des copropriétaires se reconnait responsable des désordres vis-à-vis de la SCI VENTIMMO, et accepte le principe de son indemnisation.

Elle considère qu’il n’existe, aux termes du rapport d’expertise judiciaire définitif, aucun doute sur la date d’apparition des désordres et sur les causes qui y président.

Enfin elle soutient que les désordres étant survenus au cours de la période de garantie (donc avant le 30 septembre 2012), et faute de dénonciation du contrat par la Société Anonyme de Défense et d’Assurances antérieurement, la condamnation in solidum de l’assureur n’est pas contestable sur le principe.

Elle indique que l’exclusion dont se prévaut la compagnie QBE n’est applicable que pour les seuls dommages de son assuré, en l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et non des tiers, si bien que la garantie due par la compagnie QBE à la SCI VENTIMMO, pour être un tiers, ne souffre d’aucune contestation sérieuse, pas plus que le quantum des demandes d’indemnisation.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances demande à la cour de :

*infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices liés aux infiltrations survenues dans son local ;

— condamné in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros ;

— rejeté les autres demandes ;

Et statuant à nouveau,

*débouter la SCI VENTIMMO de l’ensemble de ses demandes ;

*rejeter toute demande formulée à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances;

Subsidiairement,

*ramener à de plus justes proportions la demande indemnitaire de la SCI VENTIMMO, et quoi qu’il en soit limiter toute éventuelle condamnation de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à la somme de 7.237,37 euros ;

En toute hypothèse,

*rejeter toute demande formulée à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances;

*condamner la SCI VENTIMMO à payer à la Société Anonyme de Défense et d’Assurances la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la SCI VENTIMMO aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances fait valoir que le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 15] auprès de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances a été résilié à effet du 30 septembre 2012 et que, dès lors, en l’absence de lien contractuel entre ce dernier et la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à compter du 1er octobre 2012, tout événement survenu à partir de cette date est nécessairement exclu des garanties souscrites.

Elle estime qu’il demeure délicat de déterminer si les dommages déplorés résultent d’un sinistre survenu pendant la période de garantie de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances ou d’un sinistre postérieur mais que, dans les deux cas, cette dernière n’a pas vocation à garantir ce sinistre et, à tout le moins, aucune obligation non-sérieusement contestable ne peut être mise à sa charge au stade de l’incident.

Elle indique que les éléments factuels tendent à démontrer que le sinistre a pu survenir après le 30 septembre 2012 et que, dans ce cas-là, la garantie est exclue.

Elle souligne qu’à l’inverse, l’expert précise que le syndicat des copropriétaires a sciemment laissé perdurer les infiltrations en refusant de réaliser les travaux d’étanchéité, et que dans ce cas-là, la garantie est exclue en raison des exclusions contractuelles stipulées aux conditions générales.

Elle soutient que ces éléments démontrent que l’obligation de relever et garantir le syndicat se heurte à des contestations sérieuses qui font obstacle à toute décision de garantie.

A titre subsidiaire, elle rappelle qu’en première instance, la SCI VENTIMMO a limité sa demande à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à 7.237,37 euros et que, de ce fait, aucune somme supplémentaire ne saurait être mise à sa charge.

En réponse à l’appel incident du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], elle s’en rapporte à justice quant au montant de la somme devant incomber à celui-ci.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 mai 2025 et mise en délibéré au 11 septembre 2025.

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1°) Sur la demande de provision

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] fait valoir que la demande provisionnelle formée par la SCI VENTIMMO n’est pas contestée mais que dans son quantum, cette demande se heurte à des contestations sérieuses.

Qu’il soutient que la demande de cette dernière au titre de son préjudice matériel soit la somme de 6.768 € ne saurait prospérer.

Qu’il rappelle qu’aux termes du rapport d’expertise, la copropriété est responsable du préjudice de la SCI VENTIMMO de 2008 à début 2015 de sorte que cette dernière ne saurait solliciter l’indemnisation d’un préjudice immatériel pour la période à compter du 1er avril 2016.

Qu’elle ne saurait donc être indemnisée au-delà de la somme de 16. 985,67 € au titre de son préjudice immatériel.

Attendu que Madame [T] a été désignée par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nice en date du 20 décembre 2013 avec notamment pour mission de donner tous les éléments au tribunal afin de déterminer les responsabilités encourues ainsi que son avis sur la durée des travaux et leur coût pour remédier aux désordres ainsi que sur les éventuels préjudices annexes.

Que l’expert en page 19 de son rapport a constaté que le chéneau qui surplombe le local de la SCI VENTIMMO est ancien, manifestement sans entretien, une rustine ayant été réalisée au niveau de la platine de la descente sans succès puisque que les fuites ont perduré et perdurent encore.

Qu’il ajoute que si effectivement les travaux de réfection des étanchéités ont été réalisés fin 2014, début 2015 , force est de constater que les investigations réalisées par l’entreprise 06 ETANCHE, retenue par le syndic, ont été insuffisantes , les fuites continuant.

Qu’il a alors été constaté que l’étanchéité du fond du chêneau était défectueuse, soit au niveau du raccord entre la nouvelle étanchéité et celle conservée en bout de chêneau, soit au niveau du raccordement de la platine en fond de chêneau.

Qu’après investigation, l’expert indiquait en page 25 de son rapport que le chéneau fuyait au droit de la platine de la descente qui devait être impérativement reprise , cet ouvrage faisant parti intégrante de l’étanchéité du chéneau qui avaient été refaite en totalité par l’entreprise 06 ETANCHE.

Que l’expert concluait en page 31 de son rapport que l’origine des désordres subis par la SCI VENTIMMO était imputable à la défaillance des parties communes de l’immeuble.

Que dés lors la SCI VENTIMMO est fondée à demander au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Nice une provision à valoir sur ses préjudices, ce que ce dernier ne conteste dans son principe mais souligne que dans son quantum, cette demande se heurte à des contestations sérieuses.

Attendu que l’expert indiquait en page 17 de son rapport que malgré les interventions diligentées par le syndic DRAGO, les fuites n’ont pu être jugulées dans le local acquis par la SCI VENTIMMO de façon pérenne ce qui a conduit les trois locataires successifs à quitter les lieux.

Que l’AG de copropriété de février 2013 ayant refusé de faire procéder aux travaux de réfection des étanchéités préconisées par le cabinet [C] , maître d''uvre de la copropriété, ceci a eu pour conséquence de faire supporter à Madame [F] en sus des dommages matériels des pertes de loyer.

Que l’expert distinguait en page 27 de son rapport deux catégories de désordres subis par la SCI VENTIMMO :

— des désordres matériels, peintures, enduits,

Que Madame [T] précisait que la SCI VENTIMMO avait reloué le local ce qui l’avait amenée à refaire les agencements du local sans lui demander son accord sur le montant desdits travaux qu’elle avait réalisés, voir lui soumettre un devis,

Qu’elle chiffrait ainsi ces préjudices matériels à la somme de 6.768 euros,

— des préjudices immatériels essentiellement constitués par les pertes de loyers (diminution du montant du loyer ou absence de loyer pour local non louable, charges de copropriété, taxes foncière.) qu’elle évaluait à la somme de 48.761,99 euros,

Attendu qu’il convient de relever que l’expert Madame [T] n’a pas retenu l’intégralité de devis que lui avait fourni la SCI VENTIMMO, ramenant à la somme de 6.768 € ( 2.393 euros pour les travaux effectués en 2014 et 4.375 euros pour les travaux effectués en 2016) le montant de ses préjudices matériels alors que cette dernière l’évaluait à hauteur de 8.697 €.

Que le syndicat des copropriétaires soutient à tort que la SCI VENTIMMO sollicite les travaux imputables et réalisés par la copropriété à hauteur de 2.393 €.

Que cette affirmation est erronée puisque que la copropriété a effectivement fait établir un devis par MARS ETANCHE MONACO pour un montant de 1.980 € TTC ainsi qu’un devis par la société PE2C pour le remplacement de la partie de canalisation EP fuyarde pour un montant de 412,80 € TTC soit un total de travaux de 2.392,80 € TTC.

Que la somme retenue par l’expert soit 2.393 € ne correspond pas à ces devis mais à une facture PROVENCE RENOV d’un montant de 1.558 euros pour des travaux réalisés en mars 2014 et une facture SUDMAINTENANCE de février 2016 d’un montant de 835 euros.

Que les travaux financés par la copropriété ne font donc pas partie du montant retenu par l’expert au titre des préjudices matériels de la SCI VENTIMMO.

Attendu que l’expert Madame [T] a évalué les préjudices immatériels composés des loyers, des charges et taxes foncières à la somme totale de 48. 761,99 euros distinguant quatre périodes :

— la première période du 15 février 2008 à juin 2014

— la seconde période de juillet 2014 à octobre 2016

— la troisième période du 1er novembre 2016 au 15 décembre 2017

— la quatrième période à compter du 15 décembre 2017

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] soutient que les demandes formulées à partir du 1er novembre 2016 ne pourront précéder puisque cette période est postérieure au dépôt du rapport d’expertise et n’a pas fait l’objet d’investigations.

Attendu qu’il convient de relever que le rapport d’expertise a été déposé le 7 septembre 2018. Que l’expert a indiqué en page 27 de son rapport que ce n’est que le 4 juillet 2018 que le syndic l’avait informé avoir missionné l’entreprise pour effectuer la réparation de l’ouvrage défectueux

Qu’il est dès lors incontestable que la SCI VENTIMMO a subi des préjudices pour les périodes telles que visées au rapport d’expertise.

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la demande en paiement de provision formulée par la SCI VENTIMMO ne se heurte, ni dans son principe, ni dans son montant, à des contestations sérieuses.

Qu’il convient par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Nice à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices liés aux infiltrations survenues dans son local.

2°) Sur les appels en garanties

Attendu que pour condamner la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de la condamnation prononcée à son encontre à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros, encore faut-il justifier qu’il n’existe aucune obligation non sérieusement contestable.

Attendu qu’il convient de relever que l’expert a indiqué en page 7 de son rapport qu’au vu du peu d’éléments fournis, il n’est pas possible d’affirmer que tout au long de ces années où les infiltrations ont perduré, la cause ait été la même.

Qu’il y a lieu de rappeler que le contrat d’assurance souscrit entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à effet du 1er novembre 2001 a été résilié le 30 septembre 2012 et qu’un nouveau contrat a été souscrit à compter du 1er octobre 2012 avec la compagnie QBE.

Que la Société Anonyme de Défense et d’Assurances relève que la SCI VENTIMMO a fait dresser un procès-verbal de constat le 22 mai 2013 pour justifier de l’existence de désordres, soit près 8 mois après la date de résiliation du contrat d’assurance avec la Société Anonyme de Défense et d’Assurances ce qui n’exclut pas que le sinistre dont se plaint la SCI VENTIMMO ait pu survenir après le 30 septembre 2012.

Que la Société Anonyme de Défense et d’Assurances souligne qu’à supposer que le désordre daterait de 2008 , elle serait en droit en raison des dispositions contractuelles de refuser sa garantie tenant la carence fautive du syndicat des copropriétaires de prendre les mesures utiles pour mettre un terme au désordre comme cela résulte du rapport d’expertise.

Qu’elle indique que l’expert mentionnait en page 17 de son rapport que malgré les interventions diligentées par le syndic DRAGO, les fuites n’ont pu être jugulées dans le local acquis par la SCI VENTIMMO de façon pérenne ce qui a conduit les trois locataires successifs à quitter les lieux.

Que l’AG de copropriété de février 2013 ayant refusé de faire procéder aux travaux de réfection des étanchéités préconisées par le cabinet [C] , maître d''uvre de la copropriété, ceci a eu pour conséquence de faire supporter à Madame [F] en sus des dommages matériels des pertes de loyer.

Qu’elle ajoute que Madame [T] en page 19 de son rapport avait constaté que le chéneau qui surplombait le local de la SCI VENTIMMO était ancien, manifestement sans entretien, une rustine ayant été réalisée au niveau de la platine de la descente sans succès puisque que les fuites avaient perduré et perduraient encore.

Attendu que la compagnie QBE soutient quant à elle qu’il n’y aurait donc lieu à appliquer la garantie dégât des eaux de son contrat à raison de la survenance du sinistre antérieurement à la prise d’effet de son contrat d’assurance.

Qu’elle fait également valoir la clause d’exclusion de son contrat dans la mesure où elle considère que les dommages résultent d’un défaut d’entretien.

Qu’il s’en suit que la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la compagnie QBE élèvent des contestations sérieuses liées à l’inapplicabilité de leur contrat d’assurance au titre du présent litige.

Que dés lors les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de voir ces dernières le relever et le garantir des condamnations prononcées à son encontre ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état mais du fond.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la Société Anonyme de Défense et d’Assurances, à la SA QBE Europe et à la SCI VENTIMMO, chacun, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné in solidum la Société Anonyme de Défense et d’Assurances et la SA QBE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de la condamnation prononcée à son encontre à payer à la SCI VENTIMMO la somme provisionnelle de 55.529 euros ;

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurances au titre de la provision réclamée,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SA QBE Europe au titre de la provision réclamée,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la Société Anonyme de Défense et d’Assurances la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SA QBE Europe, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la SCI VENTIMMO la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENTE,