COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 09 AVRIL 2026

Rôle N° RG 25/01524 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOK67

S.A.R.L. ALEXIA

C/

S.A.R.L. [N] [I] IMMOBILIER

S.C.P. BTSG²

Copie exécutoire délivrée

le : 9 Avril 2026

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Frédéric CHAMBONNAUD

M^e Philippe MILLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 1] en date du 05 Février 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00018.

APPELANTE

S.A.R.L. ALEXIA

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.R.L. [N] [I] IMMOBILIER

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE

PARTIES INTERVENANTES

SCP BTSG²

prise en la personne de Me [K] [F] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL ALEXIA.

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe MILLET de la SELARL ANTELMI – BONCOMPAGNI – MILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SARL [G] immobilier a acquis le 11 juillet 2017 les lots n°11 et 12 d’un ensemble immobilier sis à [Localité 1], [Adresse 4], faisant l’objet d’un bail commercial consenti à la SARL Alexia à compter du 2 juin 2004 pour l’exploitation d’une activité de restaurant, brasserie, snack avec possibilité d’exploiter une licence IV et de sous louer l’appartement situé au dessus du commerce.

Par acte d’huissier du 30 juin 2017, la SARL Alexia a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018 aux conditions initiales sauf à majorer le loyer plafonné dans les conditions prévues par la loi, en fonction des variations indiciaires.

Par acte du 8 septembre 2017, la bailleresse a notifié son accord sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2018 moyennant la fixation d’un nouveau loyer annuel de 65000 euros HT.

Par mémoire préalable notifié à la bailleresse le 19 juillet 2019, la SARL Alexia a demandé la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative soit la somme de 28443 euros.

En l’absence d’accord entre les parties, la SARL [G] immobilier a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice par acte du 28 juillet 2021, sollicitant à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 55686 euros.

Par jugement du 6 avril 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice a:

— constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial du 2 juin 2004 pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2018,

— constaté que le bail commercial du 2 juin 2004 s’est poursuivi tacitement au-delà de sa date d’échéance contractuelle,

— dit en conséquence qu’en application de l’article L.145-34 alinéa 3 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

— ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [U] [Q] avec mission de fournir tous éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2018 en fonction des critères édictés par les articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et de calculer à titre de simple renseignement le montant du loyer sur renouvellement qui résulterait de la seule application indiciaire, aux frais avancés de la bailleresse.

Pendant le déroulement des opérations d’expertise, la société Alexia a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nice du 4 mai 2023. Elle bénéficiera d’un plan de redressement arrêté par jugement du 6 juin 2024.

L’expert a déposé son rapport le 15 février 2024, concluant à une valeur locative annuelle de 42600 euros HT et HC au 1er janvier 2018.

La société [G] immobilier a demandé au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer annuel de renouvellement du bail commercial à la somme de 46254 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2018,

— fixer le loyer annuel à la suite des révisions triennales pratiquées sur la base de l’indexation à l’ILC soit à la somme de 48308,25 euros au 1er janvier 2021 et à celle de 55807,09 euros au 1er janvier 2024,

— condamner la SARL Alexia à lui payer les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le 1er janvier 2018, à compter de la date de l’assignation du 28 juillet 2021, avec capitalisation.

La SARL Alexia demandait pour sa part au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 29694 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2018,

— juger que la SARL [G] immobilier est définitivement prescrite en son action en fixation du nouveau loyer révisé à compter du 1er janvier 2021,

— juger que le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 1er janvier 2024 ne peut être fixé à un montant supérieur à la somme de 28746,56 euros avant la date du 15 mai 2024,

— fixer le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 15 mai 2024 à hauteur de la somme de 35827 euros.

Par jugement du 5 février 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice a:

— débouté la SARL Alexia de sa demande en fixation du loyer renouvelé à la somme de 29694 euros à compter du 1er janvier 2018,

— fixé en conséquence le montant du loyer renouvelé à la somme de 42600 euros à compter du 1er janvier 2018,

— fixé le montant du loyer révisé à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 24883,86 euros jusqu’à la date du 18 novembre 2022, le montant du loyer révisé devant être fixé à compter de cette date à la somme de 44491,44 euros,

— fixé le montant du loyer révisé à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 51396,51 euros,

— condamné la SARL Alexia à payer à la SARL [G] immobilier la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Alexia aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

La SARL Alexia a interjeté appel de cette décision le 7 février 2025.

Parallèlement à cette procédure, la société [G] immobilier a poursuivi la preneuse à compter du 4 mars 2019, en résiliation du bail et expulsion, devant le juge des référés puis au fond.

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nice ayant prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la preneuse et condamné cette dernière au paiement d’un arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation.

Dans cette instance (RG n°21/05896), qui du fait du redressement judiciaire ouvert à l’égard de la preneuse, ne tendait plus qu’à la fixation de la créance de la société [G] immobilier au passif de la procédure collective, le conseiller de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour à intervenir sur la fixation du loyer renouvelé.

Par jugement du 17 juillet 2025, le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Alexia, sur résolution du plan, et désigné la SCP BTSG² prise en la personne de Maître [K] [F] en qualité de liquidateur.

Par acte du 18 septembre 2025, la société [G] immobilier a notifié à la SCP BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Alexia, la rétractation de l’acceptation de la demande de renouvellement du 8 septembre 2017 et le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Par acte du 30 octobre 2025, la SCP BTSG² ès qualités a saisi le tribunal judiciaire de Nice aux fins de contester la recevabilité de la rétractation et la validité du congé.

Par ordonnance du 29 janvier 2026, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL Alexia a autorisé la SCP BTSG² à résilier le contrat de bail commercial conclu entre la SARL Alexia et la société [G] immobilier.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 octobre 2025, la SARL Alexia demande à la cour de la déclarer recevable en son appel, de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— débouter la société [G] immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— fixer le montant du nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 29694 euros à compter du 1er janvier 2018,

— juger que le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 1er janvier 2021 ne peut être fixé à un montant supérieur à la somme de 24883,86 euros avant la date du 15 mai 2024,

— juger que le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 1er janvier 2024 ne peut être fixé à un montant supérieur à la somme de 28746,56 euros avant la date du 15 mai 2024,

— fixer le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 15 mai 2024 à hauteur de la somme de 35827 euros,

— condamner la société [G] immobilier au paiement des entiers dépens de première instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de M. [Q], et d’appel, ces derniers étant distraits au profit de Maître Joseph Magnan, avocat à la cour, sous due affirmation de droit.

Par conclusions déposées et notifiées le 4 février 2026, la SCP BTSG² prise en la personne de Maître [K] [F], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Alexia, demande à la cour de déclarer la société Alexia recevable en son appel, de déclarer la SCP BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Alexia recevable en son intervention volontaire, de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— débouter la société [G] immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— fixer le montant du nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 29694 euros à compter du 1er janvier 2018,

— juger que le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 1er janvier 2021 ne peut être fixé à un montant supérieur à la somme de 24883,86 euros avant la date du 15 mai 2024,

— juger que le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 1er janvier 2024 ne peut être fixé à un montant supérieur à la somme de 28746,56 euros avant la date du 15 mai 2024,

— fixer le montant du loyer annuel révisé applicable à compter du 15 mai 2024 à hauteur de la somme de 35827 euros,

— débouter la SARL [G] immobilier de sa demande relative à la fixation de l’indemnité d’occupation,

— condamner la société [G] immobilier à payer à la SCP BTSG² ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Alexia la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise.

Par conclusions déposées et notifiées le 6 février 2026, la SARL [G] immobilier demande à la cour, vu les articles L.145-10, L.145-33, L.145-34, R.145-23 et R.145-29 du code de commerce, de :

— infirmer le jugement du 5 février 2025 en ce qu’il a fixé un loyer de renouvellement alors qu’en l’état de la rétractation de l’acceptation à la demande de renouvellement du bail intervenue le 18 septembre 2025, le bail a pris fin, et seule une indemnité d’occupation peut être désormais fixée par la cour,

— statuant à nouveau, fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 42600 euros plus la TVA et les charges,

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 4 janvier 2021 à la somme de 44491,44 euros plus la TVA et les charges,

— fixer l’indemnité d’occupation due à la somme de 51396,51 euros à compter du 1er janvier 2024,

— condamner la SARL Alexia à payer à la SARL [G] immobilier les intérêts au taux légal dus sur la différence entre l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2018 et les loyers payés, les intérêts échus dus pour une année entière sont capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du code civil,

— débouter la société Alexia et son liquidateur judiciaire de leurs demandes de fixation de loyer,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement du 5 février 2025 en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 42600 euros hors taxes et hors charges,

— faire droit à l’appel incident de la société [G] sollicitant à cet égard la rectification d’erreur matérielle qui entache le jugement rendu le 5 février 2025 (Minute 25/3 – RG n°25/00018) en ce qu’il a 'fixé le montant du loyer révisé à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 24883,86 euros jusqu’à la date du 18 novembre 2022, le montant du loyer révisé devant être fixé à compter de cette date à la somme de 44491,44 euros',

— rectifier le dispositif comme suit :

'fixe le montant du loyer révisé à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 42600 euros jusqu’à la date du 18 novembre 2022, le montant du loyer révisé devant être fixé à compter de cette date à la somme de 44491,44 euros,'

— faire droit à l’appel incident de la société [N] également en ce que le loyer doit être fixé à la somme de 44491,44 euros à compter de la lettre RAR de révision triennale du 4 janvier 2021 et non à compter du mémoire notifié le 18 novembre 2022,

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu’il a fixé le loyer à la somme de 51396,51 euros à compter du 1er janvier 2024,

— débouter la SARL Alexia de ses prétentions en appel,

— condamner la SARL Alexia à payer à la SARL [G] immobilier les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le 1er janvier 2018, date de renouvellement du bail, courant à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix du 28 juillet 2021,

— dire et juger que les intérêts échus, dus pour une année entière, sont capitalisés et produisent eux-mêmes intérêts au taux légal, en application de l’article 1343-2 du code civil,

En toutes hypothèses,

— condamner la société BTSG, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Alexia, à payer à la SARL [G] immobilier la somme de 3000 euros en appel, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

La procédure a été clôturée le 10 février 2026 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Sur l’objet du litige soumis à la cour :

Le litige porté par la SARL [G] immobilier devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice par acte du 28 juillet 2021 tend à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 et aucune des parties n’a contesté le jugement rendu le 6 avril 2022 qui a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial du 2 juin 2004 pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2018, constaté que le bail commercial du 2 juin 2004 s’est poursuivi tacitement au-delà de sa date d’échéance contractuelle, dit en conséquence qu’en application de l’article L.145-34 alinéa 3 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et ordonné avant dire droit une expertise.

La SARL [G] a introduit, la veille de la date initialement fixée pour l’ordonnance de clôture, un nouveau débat, se prévalant de la notification, par acte du 18 septembre 2025, de la rétractation de l’acceptation de la demande de renouvellement du 8 septembre 2017 et de son refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Elle modifie en conséquence ses demandes, sollicitant à titre principal la fixation d’une indemnité d’occupation et à titre subsidiaire, la fixation du loyer, les montants et modalités de calcul et de révision étant, dans les deux cas, identiques.

En l’état de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Nice, saisi le 30 octobre 2025 par la SCP BTSG² ès qualités en contestation de la recevabilité de la rétractation et de la validité du congé, il ne peut être préjugé de l’efficacité de l’acte contesté du 18 septembre 2025 et il n’appartient pas à la cour de statuer sur ce point.

La cour devra en tout état de cause statuer sur la valeur locative et les demandes de révisions triennales, et les montants retenus seront, dans le cadre de la présente instance, qualifiés de loyers, sous réserve de l’issue de la procédure en cours devant le tribunal judiciaire de Nice.

Sur la demande en rectification d’erreur matérielle :

La SARL [G] immobilier prétend que la disposition du jugement dont appel qui 'fixe le montant du loyer révisé à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 24883,86 euros jusqu’à la date du 18 novembre 2022, le montant du loyer révisé devant être fixé à compter de cette date à la somme de 44491,44 euros', est affecté d’une erreur matérielle.

Si la date du 1er janvier 2018 mentionnée dans cette disposition relève manifestement d’une erreur matérielle, le tribunal n’ayant été saisi d’aucune demande de révision à cette date et n’évoquant, dans sa motivation, que la date du 1er janvier 2021, les motifs du jugement ne permettent pas d’affirmer que la mention de la somme de 24883,86 euros, résulterait d’une erreur matérielle plutôt que de l’adoption, par le juge, de l’appréciation proposée par la preneuse sur ce point.

La cour étant en tout état de cause saisie de demandes d’infirmation de cette disposition qu’elle devra donc réexaminer au titre de l’effet dévolutif de l’appel, il n’y a pas lieu de procéder par voie de rectification d’erreur matérielle.

Sur la fixation du prix du loyer au 1er janvier 2018 :

Le tribunal a entériné les conclusions de l’expert retenant une valeur locative de 42600 euros par an hors taxes et hors charges.

Après avoir décrit les locaux, désignés au bail comme 'un magasin comprenant salle, cuisine, toilette, un arrière magasin avec entrée indépendante, le tout avec sous-sol, une terrasse couverte au droit du magasin pour une surface de 50m², et au premier étage un appartement de 3 pièces, à usage d’habitation, avec entrée indépendante, ainsi que les parties annexes, dépendances et parties communes y afférentes', l’expert a procédé au calcul des surfaces pondérées du local commercial et retenu un prix de 370 euros le m² pondéré, par comparaison avec 8 commerces du voisinage, puis estimé la valeur locative de l’appartement, par comparaison avec 5 locations du voisinage.

Il a appliqué une majoration de 5% sur la valeur locative totale, en considération de la clause du bail autorisant la sous-location de l’appartement.

Alors que la bailleresse déclare accepter les valeurs retenues par l’expert et le premier juge, la SARL Alexia et son liquidateur contestent les éléments suivants :

— coefficient de pondération de la terrasse couverte :

L’appelante soutient que le coefficient de 1 retenu par l’expert pour la terrasse extérieure est exorbitant s’agissant d’une surface non bâtie, et non conforme aux préconisations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, faisant valoir que dans un litige comparable, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a retenu un coefficient maximum de 0,5.

Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, il ne résulte pas de la grille de pondération des boutiques de centre-ville, extraite de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, une exclusion de l’application du coefficient 1 pour une surface non 'bâtie'.

Ainsi que le souligne l’expert, la charte n’évoque pas expressément les coefficients de pondération applicables aux locaux à usage de restaurant, et ses recommandations doivent être adaptées par l’expert en fonction des caractéristiques spécifiques du local.

En l’espèce, la désignation des locaux donnés à bail telle qu’énoncée au contrat comporte bien 'une terrasse couverte au droit du magasin pour une surface de 50m²'.

Il ressort des constatations de l’expert et des photographies versées aux débats que bien que possiblement démontable, la structure, composée d’une ossature métallique fixée à un plancher en bois, comportant un toit rétractable et des baies en plexiglass coulissant sur des rails, présente un caractère de permanence, qu’elle permet d’adapter le confort de la clientèle à la météo en toutes saisons, qu’elle est exploitée toute l’année et constitue l’unique salle recevant la clientèle assise, qu’elle présente en outre une grande visibilité.

En considération de ces éléments, le coefficient de 1 retenu par l’expert, corroboré par un tableau extrait de la revue Actualité juridique de droit immobilier, proposant un tel coefficient pour les terrasses de restaurant fermées et couvertes utilisables toute l’année, est justifié et sera retenu.

— coefficient de pondération de la cuisine :

L’appelante conteste le coefficient de 0,6 retenu par l’expert et conclut à l’application d’un coefficient de 0,4, correspondant, selon la charte de l’expertise en évaluation immobilière, aux annexes diverses, réserves, locaux sociaux et techniques.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, la cuisine n’entre pas dans la catégorie précitée et le tableau cité par l’expert, extrait de la revue [Etablissement 1] juridique de droit immobilier, propose pour les cuisines, chambres froides, plonge, un coefficient de 0,5 à 0,6.

La contestation de l’appelante sera en conséquence également écartée sur ce point.

— détermination d’un prix au m² pondéré :

Conformément aux dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, l’expert a proposé une valeur locative au m² en tenant compte de 8 éléments de comparaison situés dans le voisinage.

L’appelante soutient que l’expert n’aurait pas correctement appliqué le principe de correction des équivalences superficielles et que trois des prix de référence doivent être retraités, l’un devant être réduit de 15% et deux autres de 10%.

Elle conclut à l’application d’un prix au m² de 350 euros au lieu des 370 euros retenus par l’expert.

La preneuse fonde cependant ce retraitement sur son propre calcul de la surface pondérée totale des locaux, qu’elle ramène à 63,89 m², omettant au passage les 7,17 m² de réserve et arrière magasin, alors que l’expert retient une surface totale pondérée de 90,91 m².

Les contestations de l’appelante sur les surfaces pondérées ayant été écartées par la cour, le retraitement opéré sur la base d’une surface de 63,89 m² sera également écarté.

— majoration pour clause de sous-location partielle :

L’expert a appliqué une majoration de 5% sur la valeur locative, en considération de la clause du bail autorisant la sous-location de l’appartement.

L’appelante ne critique ni le principe ni le taux de cette majoration mais en conteste l’assiette, affirmant que seule la sous-location de l’appartement étant autorisée, la majoration ne doit s’appliquer que sur la seule valeur locative de l’appartement.

L’appartement est compris dans l’assiette du bail commercial et la clause en autorisant la sous-location valorise le bien loué dans son ensemble.

La proposition de l’expert sera également entérinée sur ce point.

En considération de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il fixe la valeur locative des locaux à la somme de 42600 euros à compter du 1er janvier 2018, ce montant s’entendant hors taxes et hors charges.

Sur les demandes de révision triennale :

La bailleresse a notifié deux demandes de révision triennale par LRAR de son mandataire en date des 4 janvier 2021 et 5 janvier 2024.

C’est à juste titre que le premier juge a écarté le moyen, opposé par la preneuse, tiré de la prescription de la première demande de révision, puisqu’il est justifié d’un acte interruptif intervenu le 18 novembre 2022, soit avant l’expiration du délai de deux ans, constitué par un mémoire en fixation de la révision triennale notifié à la SARL Alexia par LRAR du conseil de la bailleresse.

La société Alexia et son liquidateur opposent par ailleurs les dispositions de l’article R.145-21 du code de commerce.

Aux termes de ce texte, le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-37 et conformément à l’article R. 145-20 ou en application de l’article L. 145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions.

En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions.

La société Alexia et son liquidateur soutiennent que dans le cadre de ses demandes de révision, la bailleresse a chiffré le montant de sa réclamation à 24883,86 euros le 4 janvier 2021 et à 28746,56 euros le 5 janvier 2024 et que ce n’est que par mémoire notifié le 15 mai 2024 qu’elle a porté ses demandes à 48308,35 euros et 55807,09 euros.

Dans ses demandes de révision formées les 4 janvier 2021 et 5 janvier 2024, la bailleresse calcule la révision, par application de la variation de l’indice des loyers commerciaux, sur le loyer en vigueur, faute de pouvoir la calculer sur le loyer du bail renouvelé, non encore fixé judiciairement, en précisant bien, toutefois, qu’il s’agit d’un montant provisoire, sous réserve des procédures en cours et à venir.

Dans son mémoire notifié le 18 novembre 2022, elle rappelle les différentes procédures en cours et les termes de sa demande du 4 janvier 2021 pour la fixation d’un loyer révisé provisoire dans l’attente de la fixation du loyer de renouvellement.

Elle précise que l’indexation devra s’appliquer au loyer qui sera fixé par le juge des loyers commerciaux et que dans l’attente, le loyer provisionnel révisé s’élève à 24883,86 euros.

Il ressort de façon évidente de ces notifications que la volonté de la bailleresse n’était pas de proposer un loyer renouvelé et révisé d’un montant inférieur à ses prétentions initiales.

La demande initiale formée par la bailleresse le 8 septembre 2017 en application de l’article L.145-11 du code de commerce tendait à la fixation du loyer à la somme de 65000 euros HT à compter du 1er janvier 2018. Cette prétention a été ramenée à 55685 euros par mémoire notifié le 14 juin 2019 et par assignation du 28 juillet 2021 puis, après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, la société [G] immobilier a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel de renouvellement du bail commercial à la somme de 46254 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2018, fixer le loyer annuel à la suite des révisions triennales pratiquées sur la base de l’indexation à l’ILC soit à la somme de 48308,25 euros au 1er janvier 2021 et à celle de 55807,09 euros au 1er janvier 2024.

Ainsi que l’a calculé le premier juge sans être critiqué sur ce point, sur la base d’un loyer de renouvellement fixé à 42600 euros au 1er janvier 2018, la révision au 1er janvier 2021 par application de la variation de l’ILC fait ressortir un loyer de 44491,44 euros et la révision au 1er janvier 2024 fait ressortir un loyer de 51396,51 euros.

Ces montants ne sont pas supérieurs aux prétentions formulées par la bailleresse depuis le 8 septembre 2017, de sorte que ces révisions peuvent être appliquées sans qu’il soit statué ultra petita.

Sur les demandes accessoires :

La société [G] immobilier sera déclarée irrecevable en sa demande de condamnation au paiement d’intérêts échus capitalisés, du fait de l’ouverture de la procédure collective de la société Alexia, faisant obstacle au prononcé d’une condamnation pour une créance antérieure.

La fixation de la créance de la société [G] immobilier fait en outre l’objet d’une autre instance pendante devant la cour d’appel.

Compte tenu de la solution apportée au litige, les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la société Alexia, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire qui sera supporté pour une moitié par la société Alexia et pour l’autre moitié par la société [G] immobilier.

La disposition du jugement allouant à la société [G] immobilier une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmée, sans qu’il y ait lieu à nouvelle condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dit qu’en l’état de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Nice sur la validité de l’acte du 18 septembre 2025, la cour statuera sur la fixation de la valeur locative et les demandes de révisions triennales, les montants retenus étant, dans le cadre de la présente instance, qualifiés de loyers, sous réserve de l’issue de la procédure en cours,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Alexia de sa demande en fixation du loyer renouvelé à la somme de 29694 euros à compter du 1er janvier 2018 et en ce qu’il a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 42600 euros à compter du 1er janvier 2018,

Infirme le jugement en ce qu’il a fixé le montant du loyer révisé à compter du 1er janvier 2018 à la somme de 24883,86 euros jusqu’à la date du 18 novembre 2022 et dit que le montant du loyer révisé doit être fixé à compter de cette date à la somme de 44491,44 euros,

Statuant à nouveau sur ce point,

Fixe le montant du loyer révisé au 1er janvier 2021 à la somme de 44491,44 euros,

Confirme le jugement en ce qu’il a fixé le montant du loyer révisé à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 51396,51 euros,

Déclare la société [G] immobilier irrecevable en sa demande de condamnation au paiement d’intérêts échus capitalisés,

Confirme le jugement en sa disposition allouant à la SARL [G] immobilier la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirmant partiellement le jugement, statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la société Alexia, à l’exception du coût de l’expertise judiciaire qui sera supporté pour une moitié par la société Alexia et pour l’autre moitié par la société [G] immobilier.

Le Greffier, La Présidente,