COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2026

N° 2026 / 128

N° RG 23/14844

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHQQ

[V] [N] [Z]

[J] [I]

[O] [A]

C/

Syndicat des copropriétaires [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe HAGE

M^e Maeva BINIMELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 02 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00535.

APPELANTES

Madame [V] [N] [Z]

née le 19 Août 1957 à [Localité 2] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [I]

née le 08 Juillet 1975 à [Localité 3] (45), demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [A]

née le 11 Avril 1985 à [Localité 3] (45), demeurant [Adresse 3]

représentées par M^e Philippe HAGE, membre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Localité 1] sis [Localité 4],

pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AMMIRATI, dont le siège est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

représentée par M^e Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 17 novembre 2019, Mme [V] [N] [Z] et ses deux filles [J] [I] et [O] [A] ont acquis en indivision un appartement constituant le lot n° 6 de l’état descriptif de division d’un immeuble situé à [Localité 4] (Alpes de Haute-Provence), lieudit [Localité 1], constituant une partie de l’ancien palais épiscopal datant du XVIII ème siècle.

Lors de leur assemblée générale tenue le 7 mars 2020, les cinq copropriétaires ont voté à l’unanimité des travaux de réfection de la toiture et de la façade, ainsi que la réalisation d’un drain d’étanchéité, suivant plusieurs devis de l’entreprise SEGOND totalisant une somme de 85.584,95 €. En outre, Mme [N] [Z] déclarant ne pas pouvoir contribuer à proportion de ses tantièmes, les autres copropriétaires ont accepté de prendre à leur charge sa part des travaux concernant la façade représentant une somme de 8.104,88 €.

Mme [N] [Z], destinataire d’un appel de fonds de 6.016,63 € au titre de sa participation aux autres travaux, s’est acquittée d’un acompte de 1.643 € le 16 mars 2021.

Les travaux votés n’ayant pas été entrepris, Mme [N] [Z] et ses deux filles, se plaignant de désordres affectant leur lot du fait du défaut d’entretien des parties communes, ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire suivant ordonnance de référé rendue le 21 octobre 2021, à l’effet de décrire ces derniers, prescrire les travaux de remise en état nécessaires et en chiffrer le coût.

L’assemblée générale du 6 avril 2022, appelée une nouvelle fois à se prononcer sur l’exécution des travaux, a sursis à toute décision dans l’attente du rapport d’expertise.

Le 9 juin 2022, le nouveau syndic de l’immeuble, considérant que Mme [N] [Z] n’avait pas respecté son engagement de se désister de toutes poursuites judiciaires, lui a réclamé paiement de la somme de 8.104,88 € dont elle avait été précédemment exemptée.

Par actes délivrés courant avril 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné Mmes [V] [N] [Z], [J] [I] et [O] [A] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Digne-Les-Bains, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour les entendre condamner solidairement à lui payer la somme principale de 14.458,56 € au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges, outre les intérêts moratoires et 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les défenderesses ont conclu au rejet de cette action, considérant que les devis adoptés par l’assemblée étaient désormais caducs et qu’il convenait d’attendre le dépôt du rapport d’expertise pour connaître le coût des travaux à entreprendre.

Par jugement rendu le 2 novembre 2023, le tribunal a écarté cette argumentation et condamné solidairement les défenderesses à payer ladite somme de 14.458,56 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022, les dépens et 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a rejeté en revanche la demande accessoire en dommages-intérêts.

Mmes [N] [Z], [I] et [A] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration enregistrée le 5 décembre 2023.

Le 25 mars 2024, l’expert judiciaire M. [X] [B] a rendu son rapport définitif, écartant les devis de l’entreprise SEGOND pour retenir ceux plus récents de la société les Bâtiments de Provence, et chiffrant le coût total des travaux à 157.897 € TTC.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 11 décembre 2025, Mmes [V] [N] [Z], [J] [I] et [O] [A] font valoir :

— que la somme de 8.104,88 € ne peut être mise au débit de leur compte, alors que l’assemblée générale n’est jamais revenue sur sa décision de les exempter d’une partie de la dépense,

— que les devis adoptés le 7 mars 2020 sont caducs, de même que les appels de fonds y afférents, au regard des modifications imposées par l’architecte des Bâtiments de France,

— qu’aucuns travaux n’ont été votés à l’occasion de la dernière assemblée générale,

— et que la carence du syndicat à exécuter son obligation d’entretien est la cause des dégradations subies par leur lot.

Elles demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de débouter le syndicat de l’ensemble de ses prétentions,

— de le condamner à réaliser les travaux prescrits par l’expert, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt,

— et de le condamner en outre à leur verser 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Subsidiairement, elles sollicitent que la somme de 8.104,88 € soit déduite de la créance du syndicat.

En tout état de cause, elles réclament paiement de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société AMMIRATI, soutient pour sa part :

— que Mme [N] [Z] n’a pas respecté les engagements pris lors de l’assemblée générale du 7 mars 2020,

— que ce n’est qu’en raison de l’obstruction des appelantes que les travaux n’ont pu être réalisés,

— et que celles-ci sont donc entièrement responsables des augmentations de coût résultant du rapport d’expertise.

Il demande à la cour de confirmer la décision déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté sa réclamation en dommages-intérêts, et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner Mmes [N] [Z], [I] et [A] à lui verser une somme de 72.312,05 € en réparation du préjudice occasionné par leur résistance abusive.

Il réclame en outre accessoirement paiement de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur la demande en paiement de charges :

Suivant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Au cas présent, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires concerne divers appels de fonds émis au titre :

— du fonctionnement courant de la copropriété pour les exercices 2021, 2022 et 2023, en vertu de budgets prévisionnels et de comptes définitifs approuvés lors des assemblées générales tenues les 7 mars 2020, 6 avril 2022 et 13 mars 2024,

— de travaux de réfection de la toiture et de la façade et de réalisation d’un drain d’étanchéité votés le 7 mars 2020,

— et de travaux de remplacement des menuiseries extérieures votés le 12 février 2021.

La circonstance que l’exécution de tout ou partie des travaux susdits ait été différée dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire demandée par Mme [N] [Z] n’est pas de nature à dispenser celle-ci de verser sa contribution, dès lors qu’aucune décision n’a remis en cause leur nécessité et que leur coût estimé par l’expert s’avère supérieur au montant des devis initialement retenus par l’assemblée générale.

D’autre part, l’engagement pris par les autres copropriétaires lors de l’assemblée du 7 mars 2020 de prendre à leur charge une partie de la contribution de Mme [N] [Z] était dicté à l’époque par un souci de célérité et s’avère désormais caduc du fait des errements de la procédure.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mmes [V] [N] [Z], [J] [I] et [O] [A] à payer au syndicat la somme de 14.458,56 € au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges arrêté au 15 juin 2022, outre intérêts au taux légal.

Sur les autres demandes :

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande du syndicat tendant au paiement de la somme de 72.312,05 € à titre de dommages-intérêts ne constitue pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande en paiement de charges au sens de l’article 566 du même code.

En outre la cour, statuant dans le cadre de l’appel d’un jugement rendu suivant la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne dispose pas de pouvoirs plus étendus que ceux du premier juge.

Il en est de même des demandes reconventionnelles formées par les appelantes tendant à la condamnation du syndicat à réaliser des travaux et à leur payer une somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Ces demandes seront donc déclarées d’office irrecevables.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande additionnelle du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de la somme de 72.312,05 euros à titre de dommages-intérêts,

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles formées par les appelantes tendant à la condamnation du syndicat à réaliser des travaux et à leur payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum Mmes [V] [N] [Z], [J] [I] et [O] [A] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT