COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2026

N° 2026 / 234

N° RG 24/10900

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNUNB

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

[B] [X]

[I] [X] épouse [W]

[O] [X]

[U] [A] veuve [X]

S.D.C. [Adresse 1]

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. DE DÉFENSE ET D’ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Patrick-Marc

LE DONNE

M^e Valérie BARDI

M^e Gilles BROCA

M^e Julien SALOMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 09 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04441.

APPELANTE

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick-Marc LE DONNE, membre de l’association LE DONNE – HEINTZE LE DONNE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [B] [X]

né le 15 Juillet 1955 à [Localité 1] (07), demeurant [Adresse 3], en qualité de nu-propriétaire

Madame [I] [X] épouse [W]

née le 02 Juin 1959 à [Localité 1] (07), demeurant [Adresse 4], en qualité de nu-propriétaire

Monsieur [O] [X]

né le 07 Juin 1962 à [Localité 2] (26), demeurant [Adresse 5], en qualité de nu-propriétaire

Madame [U] [A] veuve [X]

née le 07 Janvier 1934 à [Localité 3] (39), demeurant [Adresse 6], en qualité d’usufruitière

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en sa qualité d’assureur des consorts [X], demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par M^e Valérie BARDI, membre de la SCP BARDI, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis à [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [Adresse 7], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

S.A. DE DÉFENSE ET D’ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 8]

représentée par M^e Julien SALOMON, membre de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant ordonnance de référé rendue le 21 avril 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 1] à [Localité 4], a obtenu l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire de M. [N] [T], titulaire d’un lot privatif situé sur le toit-terrasse du bâtiment A supportant une piscine et divers autres aménagements, à l’effet de déterminer la cause des infiltrations affectant plusieurs lots sous-jacents ainsi que les parties communes.

Les opérations d’expertise ont été par la suite étendues au contradictoire de plusieurs copropriétaires victimes de ces infiltrations, parmi lesquels les consorts [X], possédant le lot n° 25.

L’expert M. [L] [C] a rendu son rapport définitif le 2 mai 2019, concluant que les désordres perduraient depuis plusieurs années et que de nombreuses entreprises étaient intervenues pour reprendre localement l’étanchéité du toit-terrasse sans parvenir toutefois à y mettre fin. Il en a imputé la cause à une défaillance du joint de dilatation traversant la terrasse et redescendant le long de l’immeuble. Il a également indiqué que le lot des consorts [X] était le plus impacté au point qu’il était devenu inhabitable.

A la suite de ce rapport, le syndicat des copropriétaires et M. [T] ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel ce dernier a accepté de céder l’ensemble de ses lots pour la somme d’un euro , en contrepartie de la renonciation du syndicat à poursuivre les instances en cours à son encontre.

Le 20 février 2020, l’assemblée générale a voté des travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse.

Par exploit d’huissier du 4 décembre 2020, les consorts [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l’entendre condamner à les indemniser sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La société AXA FRANCE IARD, subrogée dans les droits des consorts [X], s’est jointe à cette action pour recouvrer le montant de l’indemnité d’assurance versée au titre de la police 'propriétaire non occupant'.

Par actes du 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie ses propres assureurs, à savoir la Société Anonyme de Défense et d’Assurances (SADA) d’une part, auprès de laquelle il avait été assuré entre le 1er septembre 2009 et le 31 août 2013, et la société AXA FRANCE IARD d’autre part, auprès de laquelle il était assuré depuis le 1er septembre 2013.

Suivant ordonnance rendue le 15 mars 2022, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [X] une indemnité provisionnelle de 10.000 euros, mais s’est déclaré incompétent pour connaître des recours dirigés contre les assureurs susnommés.

Par jugement rendu le 9 août 2024, le tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par les consorts [X],

— condamné le syndicat à verser à la société AXA FRANCE IARD une somme de 17.097,99 euros correspondant au montant de sa quittance subrogative,

— condamné le syndicat à payer à Mme [U] [A] veuve [X], en sa qualité d’usufruitière du bien, une somme de 29.410,01 euros pour solde de son préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat à payer aux consorts [X] une somme de 11.600 euros au titre du coût de la remise en état de l’appartement,

— débouté la société AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, de sa demande de nullité du contrat d’assurance et condamné celle-ci à relever et garantir son assuré,

— débouté le syndicat de son appel en garantie dirigé contre la SADA,

— condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu’à payer aux consorts [X] une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et dispensé les consorts [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La société AXA FRANCE IARD, agissant ès-qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires, a interjeté appel le 4 septembre 2024. Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 décembre 2024, elle fait valoir :

— que les infiltrations dans le lot des consorts [X] ont débuté à une période au cours de laquelle le syndicat était encore assuré auprès de la SADA,

— que le syndicat a omis de lui déclarer les sinistres antérieurs,

— que le contrat d’assurance est nul pour absence d’aléa, puisque le risque s’était déjà réalisé,

— et qu’en tout état de cause, elle est fondée à opposer une clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à garantir son assuré et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes prétentions dirigées à son encontre et de le condamner à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1]', représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA, soutient pour sa part :

— que les infiltrations sont imputables aux aménagements réalisés par M. [N] [T],

— que l’expert n’a pas effectué les investigations qui s’imposaient et que ses conclusions ne sont corroborées par aucun élément probant,

— que les consorts [X] ne justifient pas de l’étendue de leur préjudice de jouissance, ni du montant des travaux de remise en état nécessaires,

— qu’il n’a pas manqué à son obligation d’entretien des parties communes,

— et que la société AXA, qui ne produit pas le questionnaire préalable à la souscription du contrat d’assurance, ne saurait invoquer une fausse appréciation du risque.

Il demande principalement à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déclaré responsable des dommages subis par les consorts [X] et, statuant à nouveau, de débouter ces derniers de toutes prétentions dirigées à son encontre.

Subsidiairement, il conclut à la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné la société AXA à le relever et garantir, en ce compris les sommes mises à sa charge au titre des dépens et des frais irrépétibles.

À titre infiniment subsidiaire, pour le cas où il serait fait droit aux moyens invoqués par la société AXA, il demande à être intégralement relevé et garanti par la SADA.

En tout état de cause, il réclame paiement contre toute partie perdante d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 mai 2025, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances fait valoir :

— que c’est la date de survenance du sinistre qui détermine l’assureur tenu à garantie,

— qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires, auquel incombe la charge de la preuve, n’établit pas la date de cet événement,

— et qu’en tout état de cause, elle est fondée à opposer une exception de garantie, s’agissant de dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande accessoire fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, qu’elle réitère en cause d’appel à hauteur de 6.000 euros.

Enfin, par conclusions du 3 mars 2025, les consorts [X] font valoir :

— que l’expert a clairement conclu à un défaut d’étanchéité des parties communes,

— qu’à supposer même que les dommages soient imputables aux aménagements réalisés par M. [T], le syndicat des copropriétaires devrait également en assumer la responsabilité dès lors qu’il s’est porté acquéreur de ses lots,

— que leur appartement est demeuré inhabitable entre le 1er novembre 2013 et le 30 novembre 2022,

— que le préjudice de jouissance, calculé par rapport à la valeur locative, s’établit à une somme totale de 56.508 euros, de laquelle il convient de déduire l’indemnité versée par leur assureur et la provision allouée par le juge de la mise en état,

— et que le coût total de reprise des embellissements s’élève à 12.350 euros suivant devis établi le 25 avril 2022.

Ils poursuivent la confirmation du jugement, sauf en ce qui concerne la somme allouée au titre des travaux de remise en état de leur lot, qu’ils demandent à la cour de porter à 12.350 euros, et réclament en sus paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 février 2026.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires était entièrement responsable des dommages occasionnés au lot des consorts [X] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sur la foi des conclusions concordantes de l’expertise réalisée par M. [L] [C] et de celle effectuée en 2012 par M. [E] [D] à l’occasion d’un précédent sinistre ayant affecté le lot de Mme [Y], mettant en cause un défaut d’étanchéité du toit-terrasse.

Ces deux experts ont pareillement exclu l’imputabilité des désordres aux aménagements réalisés par M. [N] [T] sur son lot. En tout état de cause, en se portant acquéreur de celui-ci pour un euro symbolique en contrepartie de la renonciation à l’exercice de poursuites, le syndicat des copropriétaires a entendu assumer la responsabilité qui pourrait en résulter.

Enfin, en votant le 20 février 2020 des travaux de réfection complète de l’étanchéité du toit-terrasse, le syndicat a implicitement admis les conclusions des experts sus-nommés, ces travaux ayant effectivement permis de mettre fin aux désordres.

Sur la détermination de l’assureur tenu à garantie :

Dans les assurances 'dégâts des eaux', l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat.

Au cas présent, il apparaît clairement que le sinistre ayant affecté le lot des époux [X] s’était déclaré dès avant le 1er septembre 2013, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a résilié la police d’assurance souscrite auprès de la SADA pour contracter avec la société AXA. En effet, l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 11 janvier 2013 avait déjà voté des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse pour mettre fin aux infiltrations constatées dans les appartements de Mme [Y] et de M. [X].

Il incombe donc à la SADA de garantir le syndicat des copropriétaires des conséquences pécuniaires de sa responsabilité, en ce compris l’aggravation des dommages intervenue postérieurement à la résiliation de la police.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur l’exception de nullité du contrat d’assurance opposée par la société AXA.

Sur la clause d’exclusion de garantie opposée par la SADA :

Selon le chapitre IV des conditions générales de la police d’assurance souscrite auprès de la SADA, le syndicat des copropriétaires est garanti au titre des dommages causés par les infiltrations accidentelles d’eau de pluie, de neige ou de grêle à travers les toitures-terrasses, balcons et terrasses pourvus d’un revêtement spécifique d’étanchéité.

Sont toutefois exclus les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages.

Dans son rapport d’expertise précité, M. [E] [D] indiquait que la copropriété avait réalisé entre 2005 et 2008 pour 42.681 euros de travaux d’étanchéité.

M. [L] [C] confirme que de nombreuses réparations ont été effectuées par différentes entreprises sans parvenir à mettre fin aux désordres.

Il convient en conséquence de juger que le syndicat des copropriétaires s’est efforcé de remplir son obligation d’entretien, de sorte que la clause d’exclusion de garantie ne peut être opposée par l’assureur.

Sur l’évaluation du préjudice de jouissance :

Madame [U] [A] veuve [X], usufruitière du bien, produit aux débats un courrier par lequel son locataire M. [P] [M] avait donné congé pour le 1er octobre 2013 en raison des désordres affectant le logement, ainsi qu’une attestation de valeur locative émanant d’un professionnel de l’immobilier à hauteur de 580 euros par mois.

Il est constant d’autre part que l’appartement est demeuré inhabitable jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état à la fin de l’année 2022.

C’est cependant à tort que le tribunal a évalué la réparation du préjudice de jouissance à 56.508 euros sur la base d’une perte sèche de loyers sur l’ensemble de la période considérée, alors que celui-ci consiste uniquement en une perte de chance de relouer qu’il convient d’indemniser à hauteur de 40.000 euros.

Déduction faite de l’indemnité de 17.097,99 euros versée par son assureur, il reste dû à Mme [U] [X] une somme de 22.902,01 euros.

Sur les frais de remise en état :

Au titre de la reprise des embellissements, le tribunal a retenu à juste titre le devis établi le 25 avril 2022 par M. [J] [K], entrepreneur individuel, à l’exception du coût de dépose et de repose des éléments de la salle de bain. Cette déduction n’apparaissant cependant pas justifiée, il convient de retenir l’intégralité du montant de ce devis, soit 12.350 euros.

Sur l’imputation de la provision :

Il conviendra de déduire des condamnations figurant au dispositif du présent arrêt le montant de la provision de 10.000 euros allouée aux consorts [X] par l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 15 mars 2022.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par les consorts [X] et l’a condamné à verser à la société AXA FRANCE IARD une somme de 17.097,99 euros correspondant au montant de sa quittance subrogative,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [U] [A] veuve [X] une somme de 22.902,01 euros pour solde de l’indemnité lui revenant au titre du préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [X] une somme de 12.350 euros au titre du coût de la remise en état de l’appartement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé contre la société AXA FRANCE IARD,

Condamne la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des indemnités mises à sa charge, sous déduction de la franchise contractuelle,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la Société Anonyme de Défense et d’Assurances aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser aux consorts [X] une somme de 10.000 euros au titre de l’ensemble de leurs frais irrépétibles,

Dispense les consorts [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT