COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/ 120

Rôle N° RG 23/05439 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLD6Y

[Y] [M]

[B] [R] [T] épouse [M]

C/

Syndic. de copro. [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre ZAGO

M^e Etienne BERARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 24 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02871.

APPELANTS

Monsieur [Y] [M]

né le 29 Avril 1966 à [Localité 3] (Maroc), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B] [R] [T] épouse [M]

née le 24 Décembre 1971 à [Localité 4] (Maroc), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ABECASSIS, SARL au capital de 270.000 €, immatriculée au RCS [Localité 2] 484 190 921, dont le siège est sis [Adresse 3], pris en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M.et Mme [M] sont propriétaires des lots n° 1 (appartement en rez-de-jardin) et n° 9 et 10 (emplacements de parking) au sein d’un immeuble organisé en copropriété.

Les consorts [C] sont copropriétaires au sein du même immeuble et bénéficient d’une partie commune à jouissance exclusive.

La copropriété a été édifiée sur une parcelle n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Une assemblée générale des copropriétaires du 08 juin 2021 a notamment adopté les résolutions suivantes :

— une résolution n°8 ratifiant 1'installation d’une piscine de moins de 10 mètres cubes par les époux [C] ' à la suite de l’autorisation des copropriétaires de l’époque en 2001 '

— une résolution n°9 demandant ' au propriétaire du lot 2 de laisser l’accès libre à la parcelle [Cadastre 2] en passant sur les parties communes de l’immeuble teintées en vert sur le plan cadastral du règlement de copropriété’ et donnant mandat au syndic, en cas de refus, de le faire constater par huissier de justice.

Par acte d’huissier du 3 juillet 2021, M.et Mme [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de ces deux résolutions.

Par jugement contradictoire du 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

— prononcé la nullité de la résolution n°8 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2], située [Adresse 5] à [Localité 2], du 2 juin 2021, pour abus de majorité ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à verser à M. [Y] et Mme [M] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— débouté M. [Y] [M] et Mme [B] [R] [T] épouse [M] de leurs demandes d’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale des copropriétaires dc la [Adresse 2] du 2 juin 2021 et de paiement de dommages-intérêts ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens ;

— rappelé que conformément l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [M] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le premier juge a annulé la résolution n°8 pour abus de majorité en notant :

— qu’aucune décision d’assemblée générale n’avait été donnée aux époux [C] en 2001 ou 2002, pour procéder à l’édification d’une piscine sur une partie commune à jouissance exclusive,

— que la rédaction de la convocation de cette résolution, laissant entendre qu’une telle autorisation leur avait été accordée, constituait une manoeuvre destinée à induire en erreur les copropriétaires lors du vote,

— que les époux [C] sont propriétaires, directement ou indirectement, par le biais de SCI, de quatre des six lots à usage d’habitation de la villa, si bien qu’ils disposent de la majorité des votes,

— que la construction d’une piscine sans autorisation, sur une partie commune à usage de jardin, visible depuis la voie publique, modifie la consistance et la destination de la partie commune et que la résolution est donc contraire à l’intérêt collectif.

Il a rejeté l’argument selon lequel le procès-verbal de constat du 04 mai 2022 serait nul en raison d’une violation de la vie privée des époux [M] ; il a relevé que le procès-verbal avait été effectué à partir de la parcelle n° [Cadastre 2], à l’emplacement d’un ancien passage commun.

Il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 9 au motif que la demande faite aux époux [M] de rétablir l’accès à la parcelle n° [Cadastre 1], condamné par un mur en aggloméré, n’était pas constitutif d’un abus de majorité puisqu’elle tendait à obtenir le respect de l’usage d’une partie commune conformément au règlement de copropriété.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par ces derniers en indiquant que le syndicat des copropriétaires n’était pas responsable d’éventuelles infractions commises par l’un de ses membres et qu’ils ne démontraient pas l’existence d’une faute commise par le syndicat. Il a ajouté que le procès-verbal dressé par un officier public pour constater l’existence d’éléments matériels sur une partie commune, n’était pas constitutif d’une faute du syndicat qui l’avait fait intervenir.

Par déclaration du 14 avril 2023, M.et Mme [M] ont formé appel de cette décision en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°9 et de leur demande de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [M] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°9 et de leur demande de dommages et intérêts,

— de confirmer le surplus du jugement,

statuant à nouveau :

— de déclarer nul et de nul effet le procès-verbal de constat d’huissier du 4 mai 2022,

— d’annuler la résolution n° 9 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], [Adresse 2], du 8 juin 2021,

— de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 5] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Ils estiment nulle la résolution n°8 au motif d’un abus de majorité. Ils indiquent que la ratification de la construction d’une piscine, sans aucune autorisation préalable, est contraire à l’intérêt collectif puisque le jardin ne pouvait être utilisé que comme jardin d’agrément et que l’édification de la piscine engendre des nuisances importantes et porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Ils soulèvent la nullité du procès-verbal du 04 mai 2022 au motif que l’huissier de justice est entré dans leur domicile privé et n’a pas effectué ses constatations à partir de la parcelle n° [Cadastre 2]. Ils soutiennent que cette demande n’est pas nouvelle en cause d’appel.

Ils sollicitent des dommages et intérêts en relevant que ce procès-verbal a été effectué à la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par Mme [C], présidente du conseil syndical, gérante de la SCI HAG, qui connaît l’état d’enclave de la parcelle n° [Cadastre 2]. Ils ajoutent que l’intrusion dans leur domicile leur a créé un fort sentiment d’anxiété et d’insécurité.

Ils indiquent que la résolution n° 9 évoque les propriétaires du lot n°2 alors qu’il s’agissait des propriétaires du lot n° 1, à savoir eux-mêmes.

Ils soulèvent la nullité de la résolution n° 9 pour abus de majorité en indiquant qu’elle n’a été adoptée que dans l’intérêt de la SCI HAG, alors qu’il n’existe aucun passage commun menant à la parcelle [Cadastre 2] et qu’ils n’obstruent aucun passage commun. Ils précisent que ni leur titre de propriété, ni le règlement de copropriété, n’évoquent un droit de passage. Ils ajoutent qu’aucune servitude ne peut légalement être établie sur une partie commune au profit d’un lot de copropriété. Ils s’appuient sur un rapport établi par un géomètre expert. Ils indiquent qu’il existait auparavant un pont qui n’existait plus lors qu’ils ont acquis leur bien. Ils soulignent que la résolution a pour objet de violer leur jouissance exclusive d’une partie commune issue du règlement de copropriété.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] demande à la cour :

— de juger irrecevable la demande d’annulation du procès-verbal de constat d’huissier du 4 mai 2022

comme étant une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°8 du procès-verbal d’assemblée générale du 2 juin 2021 et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— de juger que les époux [M] ne justifient pas juridiquement de moyens susceptibles d’entraîner l’annulation de la résolution n°8,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

— de condamner M.et Mme [M] au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il estime irrecevable la demande de nullité du procès-verbal du 04 mai 2022 au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Il conteste la nullité de la résolution n° 8 de l’assemblée générale. Il soutient que l’assemblée générale dispose d’un pouvoir souverain et peut ratifier des travaux déjà effectués. Il conclut à l’absence d’abus de majorité en notant que la résolution critiquée n’est pas contraire à l’intérêt collectif et n’aboutit à aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires. Il rappelle que la piscine semi-enterrée a été édifiée sur une partie commune à jouissance exclusive.

Il conteste la nullité de la résolution n°9. Il précise que les époux [M] ont agrandi leur lot en édifiant un mur empiétant sur les parties communes. Il indique les la SCI HAG, propriétaire de la parcelle [Cadastre 2], ne peut plus accéder à la parcelle n° [Cadastre 1] par le biais d’un passage commun. Il considère que l’objet de la résolution n’est pas de créer une servitude mais d’assurer la conservation et l’intégrité des parties communes.

Il s’oppose au versement de dommages et intérêts en relevant n’avoir commis aucune faute. Il conteste le fait que l’huissier se soit rendu sur la propriété des époux [M].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 décembre 2025.

MOTIVATION

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité dès qu’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, pour favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires.

Sur l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 08 juin 2021

La résolution n°8 ratifie l’installation d’une piscine de moins de 10 mètres cubes par les époux [C] à la 'suite de l’autorisation des copropriétaires de l’époque en 2001".

La convocation à cette assemblée générale mentionnait que cette résolution portait sur la ratification de l’installation de la piscine de moins de 10 mètres cubes 'installée en son temps par les époux [I] et ayant eu l’autorisation des copropriétaires de l’époque en 2002".

Il n’est pas contesté que les époux [C] n’ont jamais obtenu une telle autorisation et que la piscine a été construite sur une partie commune dont ils ont la jouissance exclusive.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a indiqué que la rédaction de la convocation, qui se réfère à une autorisation antérieure qui n’a jamais existé, ne pouvait qu’induire en erreur les copropriétaires lors du vote.

Cette résolution a été adoptée à la majorité, dans le seul intérêt des époux [C], dans un intérêt autre que l’intérêt collectif puisque la piscine ne peut qu’entraîner des nuisances sonores.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a annulé cette résolution pour abus de majorité.

Sur la demande de nullité du procès-verbal du 04 mai 2022

L’article 564 du code de procédure civile énonce que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande de M.et Mme [M] n’est pas nouvelle en cause d’appel puisqu’ils avaient déjà soulevé la question de la validité du procès-verbal du 04 mai 2022 en première instance, l’invoquant comme un moyen tendant à invalider la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 08 juin 2021. Ainsi, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer cette demande irrecevable.

L’huissier de justice, intervenu à la demande du syndicat des copropriétaires, a été reçu par Mme [C], présidente du conseil syndical et a effectué ses constatations en présence également de Mme [X] [C], gérante de la SCI HAG, qui indiquait être propriétaire de la parcelle EL n° [Cadastre 2] [ ce que ne contestent pas les parties]. L’huissier relate que Mme [C] lui a indiqué :

— que la SCI est propriétaire à cette adresse d’une parcelle cadastrée section EL n° [Cadastre 2] dont l’accès se faisait depuis toujours par un passage commun sur la parcelle cadastrée section EL n° [Cadastre 1] (…)

— qu’il 'résulte de la privatisation d’une partie du passage commun par M. [M] (…) que la SCI HAG n’a plus accès à sa parcelle n° [Cadastre 2] et que la copropriété n’a plus accès à son ancienne centrale électrique,

— que cette privatisation d’une partie commune ayant été réalisée sans l’autorisation ni l’accord de la copropriété, nous vous requérons à l’effet de dresser toutes constatations utiles afin de sauvegarder les droits et intérêts de la copropriété [Adresse 2]'

L’huissier expose : 'déférant à cette requête, étant à ladite adresse, j’ai procédé aux constatations suivantes (…).

L’huissier, interrogé par le conseil de M.et Mme [M], a indiqué que les constatations qu’il avaient faites concernant la véranda et l’espace dallé avaient été faites sans pénétrer dans cette zone car elle avait tous les aspects d’un espace privatif aménagé et clairement délimité, ce qui n’était pas le cas de la partie de la planche de terre avec sol à l’état naturel sur laquelle il avait été conduit.

Il n’est pas établi par les consorts [M] que l’huissier de justice se serait rendu sur les parties privatives de leur bien. Dès lors, ils ne peuvent solliciter la nullité de ce constat, au motif d’une violation de leur vie privée.

Sur l’annulation de la résolution n° 9

La résolution n°9 votée lors de l’assemblée générale du 08 juin 2021 tend à demander ' au propriétaire du lot 2 de laisser l’accès libre à la parcelle [Cadastre 2] en passant sur les parties communes de l’immeuble teintées en vert sur le plan cadastral du règlement de copropriété’ et donne mandat au syndic, en cas de refus, de le faire constater par huissier de justice.

Les parties s’accordent pour dire que le propriétaire visé est en réalité le propriétaire du lot n° 1, soit les consorts [M].

Le titre de propriété des consorts [U] énonce qu’ils sont propriétaires d’un appartement 'figurant sous la teinte bleue au plan annexé’ et qu’ils bénéficient de la’ jouissance exclusive et perpétuelle de la parcelle de terrain telle qu’elle est figurée sous teinte bleue au plan d’ensemble de la propriété demeuré annexé au règlement de copropriété'.

Il ressort des plans produits qu’un ruisseau est à la limite entre la parcelle n° [Cadastre 1] (dont fait partie la propriété des consorts [M]) et la parcelle n° [Cadastre 2]. Il n’est pas démontré que les consorts [M] auraient agrandi leur lot en édifiant un mur empiétant sur les parties communes. Le mur édifié par ces derniers, dont il n’est pas démontré qu’il aurait été construit sur une partie commune dont ils n’auraient pas la jouissance exclusive, n’est pas obstructif d’un passage entre les deux parcelles puisque ces dernières sont séparées par un ruisseau. En conséquence, il convient d’annuler la résolution n°9 pour abus de majorité puisqu’elle a été adoptée dans le seul intérêt de la SCI HAG, dans un intérêt autre que l’intérêt collectif. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [M]

M.et Mme [M] ne démontrent pas que l’huissier de justice, mandaté par le syndicat des copropriétaires, serait venu dans leur propriété privée et qu’une faute aurait dès lors été commise par le syndicat sur ce point. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [M] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 08 juin 2021 ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que la demande tendant à voir annuler le constat d’huissier du 04 mai 2022 est recevable, pour n’être pas nouvelle en cause d’appel ;

REJETTE la demande de M.[H] [M] et Mme [B] [M], son épouse, tendant à voir déclarer nul le constat d’huissier du 04 mai 2022 ;

ANNULE la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 08 juin 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 2] à verser à M.[H] [M] et Mme [B] [M] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

REJETTE la demande faite par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 2] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,