Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 MARS 2026

N° RG 24/555

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJOZ GD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 26 septembre 2024, enregistrée sous le n°23/319

S.A.R.L.

[G] IMMO

C/

S.C.I. [V] [Z] [U]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE MARS DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

S.A.R.L. [G] IMMO

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Amanda VAILLIER de la S.E.L.A.R.L. LIBERTAE-JURIS AVOCATS, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

S.C.I. [V] [Z] [U]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2025, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

Thierry BRUNET, Président de chambre

En présence de [K] [Y], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 mars 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 29 juin 2022, la S.A.R.L. [G] immo a assigné la S.C.I. [V] [Z] [U] devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 23 000 euros au titre de sa rémunération ainsi qu’à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier.

Par jugement du 26 septembre 2024, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

' – Débouté la SARL [G] Immo de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la SARL [G] Immo à payer à la SCI [V] [Z] [U] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts ;

— Condamné la SARL [G] Immo aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI [V] / [Z] / [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile '.

Par déclaration du 9 octobre 2024, la S.A.R.L. [G] immo a interjeté appel de la décision précitée, ce dans les termes suivants :

« appel tendant à l’infirmation du jugement entrepris limité aux chefs de jugement expressément critiqués :

— DEBOUTE la SARL [G] IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNE la SARL [G] IMMO à payer à la SCI [V]/[Z]/[U], prise en la personne de son gérant, la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;

— CONDAMNE la SARL [G] IMMO au paiement des dépens ;

— CONDAMNE la SARL [G] IMMO à payer à la SCI [V]/[Z]/[U], prise en la personne de son gérant, une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— REJETTE les demandes des parties pour le surplus ».

Par conclusions adressées le 15 mai 2025, la S.A.R.L. [G] Immo a sollicité de la cour de :

« – INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire d’Ajaccio en date du 26 Septembre 2024 en toutes ses dispositions.

EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNER la SCI [V] au paiement de la somme de 23 000.00 euros TTC au titre du règlement des honoraires ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 10 000.00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SCI [V] au paiement de la somme de 3 000.00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ».

Par conclusions adressées le 9 septembre 2025, la S.C.I. [V] [Z] [U] a sollicité de la cour de :

« – Confirmer le jugement de première instance ;

— Débouter la SARL [G] Immo de l’intégralité de ses demandes ;

— Juger que le mandat du 22 novembre 2019 et les avenants étaient expirés au moment de la signature des avenants du 6 mars 2021 et du 29 avril 2021 ;

— Juger que ces deux avenants étaient à durée indéterminée ce qui est contraire à l’article 7 de la loi Hoguet ;

— Juger que la SCI [V] [Z] [U] n’a nullement agi de mauvaise foi,

A titre reconventionnel :

— Prononcer la nullité du mandat n°1306 en date du 22 novembre 2019 et de l’avenant au même mandat du 6 mars 2021 et de l’avenant du 29 avril 2021 comme étant contraires aux dispositions de l’article 7 de la loi Hoguet ;

— Juger que les conditions du droit à rémunération de la SARL [G] Immo ne sont pas remplies en application des dispositions de la loi Hoguet ;

En conséquence,

— Débouter l’agence immobilière [G] Immo de sa demande de condamnation de la SCI [V] [Z] [U] à lui payer la somme de 23 000 euros au titre de sa rémunération ;

— Débouter les mêmes au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur le prétendu préjudice financier de l’agence [G] Immo ;

Appel incident,

— Condamner l’agence [G] Immo à payer à la SCI [V] [Z] [U] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner l’agence [G] Immo à payer à la SCI [V] [Z] [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance ».

Par ordonnance du 5 novembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 11 décembre 2025.

Le 11 décembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 mars 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge relève que le litige oppose une agence immobilière, la société [G] immo, à une société civile immobilière venderesse, à propos du paiement d’une rémunération d’agence consécutive à l’obtention d’une offre d’achat qui a été acceptée par la S.C.I., mais qui n’a pas été suivie d’une vente définitive ; que le mandat initial du 22 novembre 2019 était conclu pour une durée de trois mois, ce qui permettait d’en fixer le terme, même si la date de fin n’avait pas été renseignée à l’emplacement prévu ; qu’à l’issue les parties ont poursuivi l’exécution de leurs obligations réciproques au-delà de la période initiale, puisque l’agence a continué à rechercher un acquéreur et que la S.C.I. a accepté l’offre transmise le 1er mai 2021 ; qu’il y a dès lors eu prolongation par tacite reconduction du contrat litigieux après la date prévue initialement ; que néanmoins les avenants conclus les 6 mars 2021 et 29 avril 2021, destinés à modifier les conditions de l’engagement contractuel, étaient dépourvus de toute indication de durée et devaient donc être annulés en application de l’article 7 de la loi du 2 juillet 1970 ; que le mandat était caduc au moment de la transmission puis de l’acceptation de l’offre d’achat litigieuse, de sorte que l’agence ne pouvait pas se prévaloir d’un mandat valable pour réclamer le paiement d’honoraires ; qu’au surplus le mandat initial prévoyait une rémunération en cas de réalisation d’une vente, laquelle n’est pas advenue, de sorte que le droit à honoraires n’était pas né ; qu’il existe un préjudice moral lié aux désagréments causés par la procédure et le comportement reproché à l’agence, justifiant une indemnisation de la société civile immobilière à hauteur de 3 000 euros.

Au soutien de son appel, l’agence immobilière invoque la tacite reconduction du mandat initial sur le fondement de l’article 1215 du code civil, en considérant que les relations contractuelles n’ont jamais cessé faute de dénonciation régulière, et que les avenants de mars et avril 2021 s’inscrivent dans la suite d’un mandat reconduit ; que l’intimée ne rapporte pas la preuve d’une résiliation effective ; qu’une fois l’offre acceptée par le vendeur, ce qui est le cas en l’espèce, celui-ci ne peut plus se rétracter, de sorte que l’agence doit être payée pour avoir trouvé et présenté un acquéreur ; que la

non-régularisation du compromis puis de la vente résulte d’un comportement fautif, voire dolosif, de l’intimée, qui a multiplié les man’uvres dilatoires avec les notaires pour faire échec à la signature ; que, subsidiairement, même à supposer une irrégularité du mandat, la nullité ne peut être que relative et susceptible de ratification, en ce qu’une relation contractuelle poursuivie sans protestation, combinée à l’acceptation de l’offre, empêche l’intimée de se soustraire à toute obligation ; qu’elle a découvert une remise en vente du bien par la société civile immobilière sur une plateforme d’annonces (à un prix supérieur), ce qui confirmerait l’intention de se débarrasser de l’agence pour éviter de payer toute commission.

En réponse, l’intimée expose que l’offre acceptée prévoyait la signature d’un avant-contrat au plus tard le 3 juin 2021, puis un acte authentique au plus tard avant le 1er octobre 2021, et indiquait que l’offre serait caduque en l’absence de signature de l’un des actes dans le délai imparti ; qu’il n’y a dès lors aucun droit acquis à commission ; qu’en application de la loi Hoguet, le mandat de vente est soumis à un formalisme strict, d’ordre public, et qu’une reconduction ne peut résulter d’un simple comportement, mais doit être formalisée, spécialement lorsqu’il s’agit de prolonger un mandat de vente ; que les avenants de mars et avril 2021, signés après expiration du mandat initial, sont à durée indéterminée et donc nuls au regard de l’article 7 de la loi du 2 juillet 1970 ; que l’irrégularité du mandat prive l’agent immobilier de tout droit à rémunération, y compris sur le terrain de la responsabilité délictuelle ; que si des retards et difficultés sont à déplorer (période covid, contraintes administratives, santé de l’épouse du gérant, difficultés logistiques), aucune faute n’est caractérisée à son encontre.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’État (…) les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

L’article 7 de la même loi ajoute que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Et aux termes de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi précitée, le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.

Dans ce cadre, la cour relève que la disposition précitée aux termes de laquelle est nul un mandat de vente qui ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps est d’ordre public ; qu’il ressort de l’analyse du dernier mandat signé le 29 avril 2021 (pièce n°3) qu’aucune durée déterminée n’est fixée de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a constaté, dans les motifs de sa décision, la nullité du mandat de vente ; qu’aucun mandat de vente n’était donc valablement conclu lorsque l’intimée a accepté l’offre transmise le 1er mai 2021 ; qu’il ressort des dispositions législatives précitées qu’en l’absence de mandat écrit, l’agence immobilière ne peut se prévaloir d’aucun droit à rémunération ; qu’au surplus, il n’est pas discuté que la vente n’a été constatée par aucun acte authentique de sorte qu’au visa de l’article 73 précité, aucune rémunération n’était, en tout état de cause, due ; qu’il ressort de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté tout droit à rémunération au bénéfice de l’appelante, laquelle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, en ce compris sa demande d’indemnisation ; que le jugement dont appel sera confirmé de ce chef ; que la cour y ajoutera le constat de la nullité du mandat litigieux, le premier juge ayant omis de formaliser ce constat dans le dispositif de la décision.

S’agissant par ailleurs de la demande de dommages et intérêts formulées par l’intimée, la cour relève qu’aucun moyen ou pièce versé aux débats ne permet de caractériser l’existence d’un quelconque préjudice moral, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation ; que la décision dont appel sera infirmée de ce chef.

La S.A.R.L. [G] immo, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de l’appel, ainsi qu’à payer à la S.C.I. [V] [Z] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celle condamnant la S.A.R.L. [G] immo à payer à la S.C.I. [V] [Z] [U] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTE la S.C.I. [V] [Z] [U] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral,

Y ajoutant,

DÉCLARE nul le mandat de vente signé le 29 avril 2021, faute de ne comporter aucune une limitation de ses effets dans le temps,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la S.A.R.L. [G] immo au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la S.A.R.L. [G] immo à payer à la S.C.I. [V] [Z] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT