Cour d'appel de Besançon, 1re chambre, 8 décembre 2022, n° 21/01418

ARRÊT N°

CS/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2022

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Contradictoire

Audience publique du 13 Octobre 2022

N° RG 21/01418 – N° Portalis DBVG-V-B7F-ENAV

S/appel d’une décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BESANCON en date du 08 juillet 2021 [RG N° 21/00499]

Code affaire : 30B

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

S.A.R.L. BLK IMMOBILIER C/ [L] [C]

PARTIES EN CAUSE :

S.A.R.L. BLK IMMOBILIER

RCS de Besançon n°329 176 598

sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTE

ET :

Monsieur [L] [C]

né le 30 Septembre 1954 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, avec l’accord des conseils des parties.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier.

Lors du délibéré :

Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 octobre 2022 a été mise en délibéré au 08 décembre 2022. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits, procédure et prétentions des parties

La SARL BLK Immobilier a acquis le 4 juin 2019 auprès de Mme [E] [G] et M. [F] [G] la pleine propriété d’un ensemble immobilier cadastré sur la commune de [Localité 8] section DO N°[Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] et section IS n°[Cadastre 5] lieudit [Adresse 9], composé de plusieurs corps de bâtiments dont un local commercial situé au rez-de-chaussée donné à bail pour neuf ans à MM. [M] [R] et [L] [C] par acte authentique du 17 janvier 1994 prenant effet rétroactivement le 1er janvier 1994.

Ce bail a été renouvelé pour neuf ans au seul profit de M. [C] par acte authentique du 3 novembre 2003 prenant rétroactivement effet le 1er janvier 2003, puis de nouveau pour une période de neuf ans à échéance le 31 décembre 2020 par acte authentique du 30 janvier 2012 prenant rétroactivement effet le 1er janvier 2012.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 novembre 2019 à étude, la société BLK Immobilier a fait notifier à M. [C] un commandement de respecter les dispositions du bail relatives à l’état des lieux et à leur entretien visant la clause résolutoire, puis un congé avec refus de renouvellement de bail et refus de paiement d’une indemnité d’éviction par acte extrajudiciaire signifié le 20 février 2020 à étude.

La société BLK Immobilier a, par assignation du 5 février 2021, fait citer M. [C] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de voir ordonner au locataire de quitter les lieux loués à compter du 31 décembre 2020, à défaut d’ordonner son expulsion, de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération totale effective des lieux au montant du dernier loyer exigible et de condamner M. [C] à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 8 juillet 2021 en l’absence de constitution d’avocat par le défendeur, le tribunal judiciaire de Besançon a débouté la société BLK Immobilier de toutes ses demandes et l’a condamnée aux dépens, en considérant que les seules photographies non datées et non circonstanciées produites par celle-ci au soutien de ses propres affirmations sont insuffisantes à caractériser une infraction poursuivie ou renouvelée par le locataire au-delà du délai prévu à l’article L. 145-17 I 1° du code de commerce.

Par déclaration du 27 juillet 2021, la société BLK Immobilier a régulièrement interjeté appel de ce jugement et, selon ses dernières conclusions transmises le 11 avril 2022, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de :

— 'valider le motif légitime invoqué par ses soins justifiant la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction’ ;

— 'dire’ que le locataire devra quitter les lieux loués à compter du 31 décembre 2020 ;

— à défaut, ordonner son expulsion ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par ce dernier jusqu’à la libération totale effective des lieux égale au montant du dernier loyer exigible ;

— le condamner à lui régler une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— le condamner à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le débouter de la totalité de ses demandes ;

— le condamner aux dépens.

Elle fait valoir, au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, que la sommation de respecter les dispositions du bail délivrée à son locataire le 29 novembre 2019 est explicite sur le défaut d’entretien des lieux reproché à celui-ci, caractérisé par l’état de la façade ainsi que des menuiseries extérieures obturées par des panneaux de bois maculés de graffitis et relaté par les constats d’huissiers de justice dressés les 26 et 27 juillet 2021.

Elle précise que M. [C] :

— n’établit pas le fait que les dégradations étaient antérieures à sa prise de possession des lieux au cours de l’année 1994, tandis qu’il résulte des dispositions du bail qu’il est réputé les avoir reçus en bon état à défaut de production d’un état des lieux d’entrée ;

— ne produit aucune facture relative à l’entretien des lieux.

M. [C] a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 17 janvier 2022 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de :

— déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure délivrée par la société BLK Immobilier le 29 novembre 2019 en raison de l’absence de précision des infractions visées ;

— ou, à défaut, de 'juger’ que les manquements lui étant imputés ne constituent pas un motif grave et légitime, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, permettant au bailleur de s’exonérer du paiement d’une indemnité d’éviction au profit du preneur ;

— de condamner en conséquence la société BLK Immobilier à lui payer une indemnité d’éviction fixée, sauf à parfaire, à la somme de 150 000 euros ;

— subsidiairement, ordonner une expertise ayant pour objet de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail ainsi que de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds et de la possibilité d’un transfert de celui-ci ;

— de condamner la société BLK Immobilier aux entiers dépens d’instance et d’appel ainsi qu’au

paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose :

— qu’en application de l’article L. 145-8 du code de commerce, il bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial, ou à défaut au paiement d’une indemnité d’éviction ;

— que la sommation délivrée le 29 novembre 2019 est irrégulière en ce qu’elle ne mentionne pas précisément le motif de l’infraction aux dispositions du bail lui étant reprochée ;

— que le bailleur n’établit aucun motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code précité au soutien de son refus de renouvellement, à défaut de caractériser un non respect de son obligation d’entretien telle que prévue au contrat de bail au regard de la vétusté des locaux anciennement à vocation industrielle et du fait :

. que les réparations destinées à remédier à la vétusté des huisseries incombent au bailleur en application du bail et des articles 1720 et 1755 du code civil ;

. que le bailleur n’établit pas le bris de vitrages, à défaut de datation des photographies, un tel élément ne constituant pas en tout état de cause un motif grave ;

. que l’état des plaques obturant certaines ouvertures est conforme à celui de l’ensemble immobilier dans son intégralité en 2019, tandis que lesdites plaques ne constituent pas un défaut d’entretien en ce qu’elles sont amovibles ;

. qu’il n’a jamais été destinataire de la moindre demande avant la signification du commandement susvisé ;

— que si le congé lui ayant été délivré demeure valable malgré l’absence de motif légitime au non-renouvellement du bail, il est en droit de réclamer une indemnité d’éviction selon les modalités prévues à l’article L. 145-14 du code de commerce qui ne pourra être inférieure à la somme de 150 000 euros en considération de son activité d’antiquaire impliquant un déplacement précautionneux de son stock et devra le cas échéant être déterminée par expertise ;

— que le bailleur n’établit aucun préjudice au soutien de sa demande indemnitaire.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre suivant et mise en délibéré au 8 décembre 2022.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

— Sur les demandes formées par la société BLK Immobilier tendant à voir ordonner à M. [C] de quitter les lieux loués à compter du 31 décembre 2020, à défaut son expulsion, à voir fixer l’indemnité d’occupation et à le condamner à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

L’article 74 du code de procédure civile prévoit que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Aux termes de l’article 112 du même code, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

En application de l’article L. 145-8 du code de commerce dans sa version en vigueur au jour du dernier renouvellement du contrat de bail, le propriétaire du fonds exploité dans les lieux peut se prévaloir d’un droit au renouvellement du bail.

L’article L. 145-17 du code précité dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du même code s’il justifie notamment d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il est constant que la mise en demeure susvisée doit, sous peine de nullité, comporter la mention du délai d’un mois permettant au preneur de remédier à la situation et indiquer précisément les faits reprochés afin de permettre au preneur d’y pallier.

L’article L. 145-28 du même code précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le congé délivré par le bailleur en raison du refus de renouvellement du bail, avec invocation d’un motif légitime de refus d’indemnité d’éviction, subsiste en ce qu’il signifie congé au preneur dans le cas où le motif légitime allégué est reconnu non fondé, le bailleur étant néanmoins tenu dans ce cas de régler au locataire une indemnité d’éviction.

Enfin, en vertu de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il appartient au bailleur de démontrer que l’infraction s’est poursuivie après l’expiration du délai susvisé.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux comporte, outre une clause résolutoire, une clause intitulée 'Etat des lieux – entretien’ prévoyant que le locataire devra 'entretenir [les lieux] en bon état de réparations locatives pour les rendre tels en fin de bail', 'jouir des lieux loués selon les usages et suivant leur destination’ et 'ne rien faire ou laisser faire qui puisse les détériorer'.

Il résulte de l’examen du commandement de respecter les dispositions du bail visant la clause résolutoire délivré le 29 novembre 2019, valant mise en demeure au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, que si celui-ci comporte notamment la reproduction de cet article et de la clause relative à l’état des lieux et l’entretien, il ne comporte aucune précision sur les manquements reprochés au locataire au regard de ses obligations d’entretien, de jouissance des lieux conformément à leur destination ou de ne rien faire ou laisser faire qui puisse les détériorer.

Dès lors, ce commandement, en ce qu’il se limite à reproduire une clause générale comportant des obligations de nature différentes à la charge du locataire sans aucune référence à des faits précis et sans être accompagné d’aucune pièce justificative, a maintenu M. [C] dans l’incertitude sur les causes exactes des inexécutions lui étant reprochées.

Il sera donc fait droit à la demande formée en appel par M. [C] tendant à l’annulation du commandement valant mise en demeure délivré le 29 novembre 2019.

Dès lors et par substitution de motifs, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la société BLK Immobilier de ses demandes tendant à 'valider’ le motif légitime invoqué par ses soins justifiant la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction, à voir ordonner à M. [C] de quitter les lieux loués à compter du 31 décembre 2020, à défaut d’ordonner son expulsion et de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération totale effective des lieux au montant du dernier loyer exigible.

Par ailleurs, la société BLK Immobilier se limitant à invoquer, sans précision du fondement juridique de sa demande et indépendamment de la preuve d’une faute, l’existence d’un préjudice commercial chiffré à la somme de 10 000 euros sans invoquer ou produire d’élément de nature à en établir l’existence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de M. [C] à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Sur la demande formée par M. [C] au titre de l’indemnité d’éviction,

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Comme rappelé ci-avant, si l’invalidation des motifs du congé avec refus d’indemnité d’éviction est sans effet sur l’effectivité de la délivrance du congé pour refus de renouvellement du bail, les dispositions susvisées imposent dans ce cas au bailleur de verser au locataire une indemnité d’éviction.

M. [C], qui sollicite une indemnité d’un montant de 150 000 euros à ce titre, ne produit aucun élément de nature à établir le caractère bien-fondé de ce montant au regard des dispositions précitées, de sorte que qu’il convient de surseoir à statuer sur cette demande et d’ordonner avant-dire droit une expertise à cette fin tel que sollicité subsidiairement par celui-ci.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Prononce la nullité du commandement valant mise en demeure délivré le 29 novembre 2019 à M. [L] [C] à la demande de la SARL BLK Immobilier ;

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 8 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

Y ajoutant, vu l’évolution du litige :

Sursoit à statuer sur la demande formée par M. [L] [C] tendant à la condamnation de la SARL BLK Immobilier à lui verser une indemnité d’éviction ;

Ordonne une expertise judiciaire ;

Commet pour y procéder M. [S] [H], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Besançon, demeurant [Adresse 7], dont les coordonnées sont [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] / [Courriel 11], avec faculté de s’adjoindre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix mais dans une spécialité autre que la sienne, de recueillir, se faire communiquer tous renseignements utiles à charge d’en indiquer la source, d’entendre tout sachant sauf à préciser son identité et, s’il y a lieu, son lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêt avec les parties et avec mission de :

1° visiter les locaux propriété de la SARL BLK Immobilier et exploités par M. [L] [C]  ;

2° les décrire et donner une estimation de la valeur marchande du fonds de commerce qui y est exploité, déterminée suivant les usages de la profession, en indiquant les critères retenus pour y parvenir ;

3° donner toutes informations permettant à la cour de déterminer les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur au sens des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce ;

4° plus généralement, fournir à la cour tous éléments utiles à la détermination de l’indemnité d’éviction due à M. [L] [C] par la SARL BLK Immobilier ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

Dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées selon les modalités fixées par l’article 160 du code de procédure civile, et leurs conseils avisés ;

Dit que l’expert devra entendre les parties en leurs observations, ainsi que, le cas échéant, consigner leurs dires et y répondre dans son rapport ;

Fixe au 1er juin 2023 la date de dépôt du rapport d’expertise au greffe, date de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet ;

Dit que l’expert indiquera sur la page de garde de son rapport le numéro du rôle de l’affaire ;

Dit qu’en cas de refus de sa mission par l’expert, d’empêchement ou de retard injustifié, il sera pourvu d’office à son remplacement ;

Désigne le conseiller de la mise en état de la première chambre civile et commerciale pour contrôler l’exécution de l’expertise ou, en son absence, tout autre magistrat de la composition ;

Dit que M. [L] [C] devra consigner entre les mains du régisseur de la présente cour la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 15 janvier 2023 sous peine de caducité de la désignation de l’expert ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au conseiller chargé du contrôle de l’expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit n’y avoir lieu à liquidation des dépens d’appel à ce stade de la procédure.

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SARL BLK Immobilier de sa demande et la condamne à payer à la somme de 2 000 euros à M. [L] [C].

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Leila Zait, greffier.

Le greffier, Le président de chambre,