AFFAIRE : N° RG 25/01069 – N° Portalis DBVC-V-B7J-HUCT

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 09 Avril 2025

RG n° 24/00152

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

APPELANT :

Monsieur [T] [C]

né le 26 Janvier 1976 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représenté et assisté par M^e Stéphane SOLASSOL, avocat au barreau de CAEN

S.D.C. [Adresse 10] ayant pour syndic la SCI GILC

N° SIRET : 417 654 977

Syndic SCI GILC

[Adresse 3]

[Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté et assisté par M^e Marie-Christine FOUCHER-RONGERE, avocat au barreau de COUTANCES

DEBATS : A l’audience publique du 17 novembre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me LOUGUET, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 29 janvier 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous signature privée du 17 avril 2001, M. [Z] [B] a donné à bail à M. [T] [C] un appartement et un garage situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.800 francs.

Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2021, M. [B] a donné à bail à M. [C] un second garage situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 31 euros charges comprises.

Par actes de commissaire de justice des 26 février et 05 mars 2024, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SCI GILC3, et M. [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 09 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, a :

— rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par M. [C],

— condamné M. [C] aux dépens,

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 07 mai 2025, M. [T] [C] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 03 octobre 2025, l’appelant demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise judiciaire de M. [C],

Statuant à nouveau,

— désigner un expert avec pour mission de :

* examiner les malfaçons et autres dégradations affectant l’ensemble objet des deux baux,

* en déterminer la date d’apparition et les causes de toute nature,

* dire notamment si ces dégradations sont imputables à un défaut d’entretien du bailleur, à la vétusté, ou relèvent des réparations locatives dues par le preneur,

* décrire les conséquences de ces dégradations sur le bien, en indiquant notamment si ces dégradations portent atteinte au clos et au couvet, à la décence des lieux, ou à leur habitabilité,

* fournir les éléments au tribunal permettant d’établir les responsabilités,

* s’expliquer sur les préjudices, tant matériels qu’immatériels, notamment sur la perte de jouissance des lieux, les pertes de chiffres d’affaires, les surconsommations énergétiques, et tout autre poste de préjudice,

* donner plus précisément son avis sur les travaux déjà réalisés par M. [C], afin de savoir si ceux-ci constituent de l’entretien locatif ordinaire, ou s’ils sont à la charge du bailleur, notamment pour cause de vétusté des équipements,

* recueillir les observations des parties et y répondre,

* établir un pré-rapport et laisser un délai de 5 semaines aux parties pour établir leurs dires,

— débouter M. [B] et le SDC Résidence [Adresse 3] à [Localité 9] de toutes leurs demandes à l’encontre de M. [C],

— condamner M. [B] et le SDC Résidence [Adresse 3] à [Localité 9] à payer à M. [C] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 juillet 2025, M. [Z] [B] demande à la cour de :

— dire M. [C] mal fondé en son appel,

Par conséquent,

— débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— condamner M. [C] à payer à M. [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens des procédures de première instance et d’appel avec recouvrement par M^e Solassol-Archambau, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la Résidence [Adresse 3] demande à la cour de :

— dire M. [C] mal fondé en son appel,

— le débouter de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance rendue le 09 avril 2025 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. [C] au paiement d’une indemnité complémentaire de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux dépens de première instance et d’appel en accordant droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Damecourt Foucher Marchand en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 08 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande d’expertise

M. [C] soutient qu’il dispose d’un motif légitime à voir ordonner cette mesure au vu des deux rapports élaborés, d’une part par Soliha qui conclut à la non décence du logement, et d’autre part par l’agence AFD14 missionnée par son assureur Pacifica en recherche de fuite dans le garage. Il considère que ces deux rapports font ressortir l’ensemble des dégradations affectant tant le logement que le garage, et souligne que le rapport Soliha préconise plusieurs séries de travaux dont certains impactent la copropriété. Il précise que les inflitrations d’eau persistent à ce jour et qu’il souhaite que l’expert se prononce sur les multiples travaux qu’il a réalisés afin de savoir si ceux-ci sont à inclure dans son préjudice, ou relèvent de l’entretien locatif normal, hors vétusté. Il conteste être de mauvaise foi, et avoir fait obstruction à la réalisation de travaux, rappelant qu’il est malentendant et ne peut être contacté que par écrit. Il relève qu’aucun rendez-vous n’a jamais été fixé pour lever les suspicions de non décence du logement, et que si M. [M], représentant le syndic de copropriété, a bien fait remettre en état la VMC, c’est après plusieurs relances de sa part et d’autres locataires depuis l’été 2022. Il précise que sa demande d’expertise, qui dépasse largement le litige de la VMC, et concerne notamment des fuites d’eau dans son garage, est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, et non sur l’article 835 du code de procédure civile tel que retenu par le premier juge, de sorte qu’elle n’est pas soumise à la condition de l’absence de contestation sérieuse.

Au contraire, M. [B] s’oppose à toute mesure d’expertise faisant valoir que les prétendus désordres invoqués par M. [C] sont non seulement anciens mais ont déjà fait l’objet de plusieurs investigations techniques, dont une expertise contradictoire, et ont donné lieu au remplacement de la VMC dès février 2023, ainsi qu’à des tentatives de travaux avortées uniquement en raison du comportement de M. [C]. Il souligne que l’ensemble des rapports établis consécutivement aux expertises réalisées en présence des parties écarte formellement toute responsabilité du bailleur, ces rapports ayant pleine valeur probante en l’absence d’éléments techniques contraires contradictoirement établis.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sollicite également la confirmation du rejet de la demande d’expertise présentée par M. [C], rappelant que les travaux de remplacement de la VMC et des raccords d’acheminement de l’eau potable dans le garage lui incombant ont été effectués, que des troubles anormaux du voisinage causés par M. [C] ont été à l’origine de la dégradation des relations de celui-ci avec son bailleur, mais également avec d’autres locataires et propriétaires dans la résidence, et que de multiples rapports ont déjà été établis à la demande de M. [C].

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, M. [C] se plaint essentiellement de désordres liés à des dysfonctionnements de la VMC dans son logement et à des fuites d’eau dans son garage.

Or, il ressort des pièces produites et il n’est pas contesté que des travaux de remplacement de la VMC et de réparations sur les raccords d’acheminement de l’eau dans le garage ont été réalisés, au nom du syndic de la copropriété de l’immeuble, suivant factures respectivement du 10 mars 2023 et du 03 mai 2024.

Dès lors, s’agissant de ces désordres ayant affecté la VMC et s’étant manifestés par des fuites d’eau dans le garage en lien avec des raccords d’alimentation en eau fuyards, l’intérêt d’une expertise judiciaire devient inexistant au regard de leur ancienneté d’au moins un an et demi, alors que leur constatation matérielle n’est même plus possible, et que la détermination de leur origine et de leurs conséquences se révèle de ce fait très compliquée et incertaine.

En outre, il convient de relever que plusieurs rapports de techniciens complets ont déjà été établis à la suite des désordres constatés, à savoir :

— deux rapports de l’agence AFD14, mandatée par l’assureur protection juridique de M. [C] la compagnie Pacifica, en recherche de fuite dans l’appartement suite aux dysfonctionnements de la VMC, en date des 13 février et 03 mars 2023, qui ont conclu à l’absence de fuites d’eau, et au fait que le dégât des eaux était dû à un phénomène de condensation provenant d’un manque de ventilation du logement, mêlé à des chocs thermiques constructifs ;

— un rapport de l’agence AFD14 en date du 25 avril 2023 concernant l’un des garages situé en sous-sol de l’immeuble qui a conclu qu’un raccord d’une alimentation en eau froide était fuyard et qui a préconisé une recherche de fuite technique au niveau des espaces extérieurs communs ;

— une expertise amiable et contradictoire à l’égard de M. [C], M. [B] et M. [M], réalisée par le cabinet EUREXO PJ, missionné par Pacifica, en date du 25 septembre 2023, qui a conclu concernant le logement :

* les désordres observés tiennent leur origine d’un ensemble de phénomènes : manque d’entretien, chocs thermiques, absence de ventilation, température de chauffage intérieur trop faible, pièce surencombrée, noircissement des prises électriques provoqué si la puissance de l’équipement dépasse la puissance admissible restante, le risque étant plus grand si de nombreux appareils sont branchés sur des prises ;

* il n’est pas démontré qu’un lien de causalité est établi entre le dysfonctionnement de la VMC et les désordres observés ; c’est possiblement l’ensemble des phénomènes qui est à l’orgine de ces derniers ;

* la responsabilité de M. [B] n’est pas susceptible d’être recherchée, c’est possiblement l’utilisation et le manque d’entretien du logement effectués par M. [C] qui peuvent être à l’origine des désordres ;

— un rapport de Soliha de contrôle de décence du logement suite à une visite du 24 octobre 2023 qui a conclu à des travaux indispensables pour lever la suspicion de non-décence à la charge :

* du propriétaire : mise en sécurité de l’installation électrique, remplacement des deux prises et des plaques de cuisson, faire un joint d’étanchéité à l’air entre le bâti et le placo, suspicion de fuite après compteur sur le réseau d’eau potable dans le garage ;

* du locataire : réparer ou remplacer la chasse d’eau défectueuse ;

* de la copropriété : suspicion de fuite sur le réseau d’eau pluviale en sous-sol.

Ces différents rapports se complètent et ne révèlent aucune contradiction manifeste entre eux.

Les désordres liés au remplacement des deux prises électriques, et de la plaque de cuisson, et à la réfection du joint intérieur autour de la fenêtre PVC, ont été constatés et ne nécessitent pas d’investigations techniques complémentaires, alors au surplus qu’il ressort des échanges de mails entre le conseil de M. [C] et M. [B] que celui-ci a accepté de prendre en charge ces travaux, y compris financièrement en cas d’impossibilité d’organiser l’intervention d’un professionnel.

Finalement, aux termes de ses dernières écritures, M. [C] ne fait état au titre des désordres encore en cours que d’une fuite d’eau persistante dans son garage après la pluie, tel que cela ressort de son mail adressé à son conseil le 20 juillet 2025.

Néanmoins, les photos personnelles qu’il produit et qui ne sont pas datées sont insuffisantes à démontrer l’existence actuelle d’un tel désordre, étant observé que la société AFD14 intervenue en recherche de fuite simplifiée dans le garage le 24 avril 2023 avait préconisé une recherche de fuite technique au niveau des espaces extérieurs communs, ce à quoi M. [C] ne justifie pas avoir donné suite auprès de son assureur qui invitait à 'l’assigner’ sur ce dossier en recherche de fuite technique.

Au regard de ce qui précède, c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. [C] de sa demande d’expertise judiciaire, celui-ci ne justifiant pas d’un intérêt légitime à voir ordonner une telle mesure portant de manière générale sur les malfaçons et autres dégradations affectant l’ensemble de l’immeuble objets des deux contrats de bail alors qu’il ne justifie d’aucun désordre actuel, et qu’il dispose déjà de plusieurs avis techniques concomitants aux anciens désordres.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, la disposition du jugement relative aux dépens mis à la charge de M. [C] est confirmée.

En outre, pour le même motif, M. [C] est condamné aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des conseils des intimés en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. [B] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] chacun la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il est également débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [C] à payer à M. [Z] [B] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] chacun la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [T] [C] de sa demande formée à ce titre ;

Condamne M. [T] [C] aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Solassol-Archambau, et de la SELARL Damecourt Foucher Marchand, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT