Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 AVRIL 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11511 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGWM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/09162

APPELANTE

S.C.I. JUSSIEUFAC

SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 804 378 586

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

ayant pour avocat plaidant : M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874 substitué par M^e Isabel PAIS Y GOSENDE, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic le cabinet BELMAN, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 848 665 592

C/O Cabinet BELMAN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J0064

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Jussieufac est propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée représentant le lot n°2 de l’état descriptif de division de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 1992, les copropriétaires ont décidé de supprimer le poste de concierge à la suite de la démission de ce dernier.

L’assemblée générale du 1er juin 2017 (résolution n°38), puis l’assemblée générale du 9 avril 2018 (résolution n°18) ont défini la procédure de mise en vente de la loge du gardien.

Par courriers des 10 et 19 avril 2018, M. [K] [P] et la société Jussieufac ont manifesté leur volonté de se porter acquéreur de l’ancienne loge du concierge.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2018, le syndicat des copropriétaires s’est réuni afin de se prononcer sur :

— le retrait de la partie commune de l’ancienne loge et de sa transformation en partie privative par la création d’un nouveau lot, lot n°18, dans l’état description de division avec attribution des tantièmes calculés en tenant compte de la superficie (résolution n°5),

— le modificatif de l’état description de division et la nouvelle répartition des tantièmes du dénomination commun (résolution n°6),

— le mandat au syndic pour réaliser la vente (résolution n°7),

— le choix de l’acquéreur (résolution n°8) entre l’offre de M. [K] [P] au prix de 150.050 € et celle de la société civile immobilière Jussieufac au prix de 155.555 €.

Les résolutions n°5, 6 et 7ont été adoptées à l’unanimité. La société Jussieufac a voté contre la résolution n°8 aux termes de laquelle les copropriétaires ont précisé que 'l’assemblée générale n’est pas favorable à la proposition de la société Jussieufac compte tenu de la procédure judiciaire en cours qui a fait suite à de nombreux rappels du syndicat de copropriétaires'. Les copropriétaires ont retenu l’offre de M. [P].

Par acte d’huissier du 23 juillet 2018, la société civile immobilière Jussieufac a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 27 juin 2018.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ces demandes.

Par jugement du 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de la société Jussieufac aux fins d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018,

— débouté la société Jussieufac de sa demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— condamné la société Jussieufac à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Jussieufac aux dépens dont distraction au profit de Maître Christian Fourn conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté la société Jussieufac de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

La société civile immobilière Jussieufac a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 juillet 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 avril 2021 par lesquelles la société civile immobilière Jussieufac, appelante, invite la cour, au visa des articles 13, 16-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— constater la nullité des résolutions n°7 et 8 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2018,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure générés par la procédure de première instance et par la procédure en appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 7] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 12 juillet 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], intimé, demande à la cour, au visa des articles 13, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer la société Jussieufac mal fondée en son appel et l’en débouter,

— confirmer le jugement,

— condamner la société Jussieufac aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 27 juin 2018

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 'les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.' ;

En l’espèce, la société Jussieufac a voté en faveur de la résolution n°7 aux termes de laquelle les copropriétaires ont donné mandat au syndic :

'a) pour faire établir un certificat de surface conforme à la loi Carrez ainsi que tous diagnostics obligatoires dans le cadre de la vente,

b) pour faire établir, régulariser, et publier par un notaire l’acte modificatif de l’état descriptif de division et le cas échéant du règlement de copropriété, rendu nécessaire par la création des nouveaux lots (lot n°18)'

et ont décidé que :

'c) les frais d’acte dont les frais et honoraires du géomètres, du notaire, du conservation des hypothèques, etc’inclus ceux consécutifs au modificatif du règlement de copropriété, ainsi que les honoraires de transaction du syndic seront à la charge de l’acquéreur,

d) le solde du produit de cession, après règlement de tous honoraires, taxes, frais et débours, sera affecté de la façon suivante : Charges générales avant modification des tantièmes’ ;

Cette résolution qui donne mandat au syndic pour faire établir les mesures préalables et postérieures à la vente (certificat de surface, diagnostic obligatoires, établissement et publication de l’acte modificatif de l’état descriptif de division) et détermine l’imputation des frais d’acte et l’affectation du solde de la cession, détermine les conditions de la vente à venir qui sont amenée à s’appliquer quel que soit l’acquéreur ;

Les premiers juges ont exactement relevé que cette résolution ne conditionne pas le choix de l’acquéreur et c’est à ce titre qu’elle a été détachée formellement de la résolution suivante aux termes de laquelle les copropriétaires ont choisi l’acquéreur de l’ancienne loge ;

La société Jussieufac ne s’y est d’ailleurs pas trompée lors de l’assemblée générale puisqu’elle a voté en faveur de cette résolution ; elle n’a donc pas la qualité d’opposante ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré la SCI Jussieu irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°7 ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 27 juin 2018

Sur les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.' ;

En l’espèce, la décision de supprimer le poste de gardien a été décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 22 avril 1992 ;

Aucun recours n’ayant été formé contre cette décision, celle-ci est définitive ;

Les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent que si la suppression du poste de gardien n’a pas déjà été décidée antérieurement par les copropriétaires ; dans ce cas là seulement, les deux décisions concernant, d’une part la suppression du poste de concierge ou du gardien et, d’autre part, l’aliénation du logement qui leur était affecté, devront être prises au cours d’une même assemblée générale ;

Dans le cas contraire, comme c’est le cas en l’espèce, si les copropriétaires ont d’ores et déjà décidé la suppression du poste de gardien lors d’une assemblée antérieure, une assemblée ultérieure pourra se prononcer uniquement sur la vente de la loge ;

En outre, l’obligation de traiter la suppression du poste de la gardienne et l’aliénation de la loge dans une même assemblée résulte d’une modification législative entrée en vigueur le 27 mars 2014 ; préalablement, la copropriété pouvait adopter de manière distincte la question de la suppression du poste de la gardienne et la vente de la loge, partie commune ;

C’est donc à bon droit que l’assemblée générale du 27 juin 2018 ne s’est prononcée que sur la vente de la loge du gardien ;

En outre, si l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier', la suppression de la loge du gardien qui de fait est restée une partie commune réservée aux vélos et aux poussettes, ne modifie pas les droits des copropriétaires notamment en ce qui concerne la répartition des charges ; seule sa vente qui apporte une modification au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division n’est opposable aux copropriétaires qu’après sa publication ;

La décision de supprimer le poste de gardien n’avait donc pas à être publiée et est opposable de plein droit aux copropriétaires futurs dès lors qu’elle est devenue définitive antérieurement à l’acquisition, comme c’est le cas en l’espèce ;

Sur l’abus de majorité

En application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’abus de majorité est constitué lorsqu’il est établi que la décision de l’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou quand la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété ;

Le prix de vente proposé par M. [K] [P] d’un montant de 150.050 € est un prix adapté à l’achat de la loge du gardien ;

Les premiers juges ont exactement énoncé qu’entre deux offres similaires, l’offre de vente de la société Jussieufac n’étant supérieure que de 5.505 € à celle de M. [K] [P], l’assemblée a pu vouloir préférer l’offre d’un copropriétaire avec lequel elle n’avait pas de contentieux et vouloir ainsi privilégier la sérénité et la tranquillité de la copropriété, étant rappelé que le bailleur est responsable à l’égard de la copropriété des agissements de son locataire, sans que le tribunal, et à sa suite la cour, n’aient à se livrer à un contrôle de l’opportunité de la décision de l’assemblée générale, laquelle n’est en outre pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ;

Comme l’a dit le tribunal, il n’est en outre pas démontré la volonté de nuire à la société Jussieufac, le choix d’un copropriétaire décevant nécessairement le copropriétaire non retenu, sans que cela résulte d’une intention de nuire laquelle n’est par ailleurs pas davantage démontrée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Jussieufac de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 27 juin 2018 ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Jussieufac, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Jussieufac ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

la SCI JUussieufac sollicite d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Jussieufac de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance ;

La SCI Jussieufac, perdant son procès contre le syndicat en appel, doit être déboutée de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Jussieufac aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Déboute la société civile immobilière Jussieufac de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT