MINUTE N° 177/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le 20/03/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/01683 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJLM

Décision déférée à la cour : 24 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.C.I. AT HOME

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Loïc RENAUD, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [H] [T]

Madame [J] [T]

demeurant ensemble […] à [Localité 1]

représentés par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [T] et Mme [J] [T] sont propriétaires de leur maison d’habitation, sise sur une parcelle voisine de celle acquise par la SCI At Home qui y a fait construire un immeuble comprenant un logement et un cabinet de […].

Se plaignant du préjudice que leur cause cette construction, notamment d’une perte d’ensoleillement, les époux [T] ont sollicité une mesure d’expertise judiciaire, qui a été ordonnée par le juge des référés et confiée à Mme [W], laquelle a déposé son rapport le 23 janvier 2020.

Les époux [T] ont assigné la société At Home en indemnisation de la perte de la valeur vénale de leur bien immobilier et de leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— débouté la société At Home de ses demandes de nullité du rapport d’expertise judiciaire, de le voir écarter et de désignation d’un nouvel expert,

— condamné la société At Home à payer aux époux [T] les sommes de :

—  20 000 euros au titre de la perte de valeur de leur bien,

—  5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté la société At Home de sa demande de condamnation pour procédure abusive,

— condamné la société At Home aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, et à payer aux époux [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes.

Pour rejeter la demande de nullité et d’inopposabilité du rapport d’expertise, le tribunal a retenu que le non-respect invoqué de la mission de l’expert ne constitue pas une cause de nullité, et que celui-ci a répondu aux questions qui lui étaient posées, la critique du rapport relevant de l’appréciation du bien fondé des demandes des parties au vu de l’ensemble des pièces versées au dossier.

Pour faire droit à la demande de dommages-intérêts, il a retenu que la construction de l’immeuble avait entraîné une perte d’ensoleillement et de vue pour la maison des époux [T]. Il a relevé que, si dans une zone urbanisée, un propriétaire n’a pas de droit acquis à son environnement d’origine, l’immeuble de la société At Home était anormalement proche de la maison des époux [T] par rapport à ce qui est habituellement constaté dans le voisinage. En outre, il a relevé que l’expert a conclu à une perte de vue totale et permanente, ainsi qu’à une perte d’ensoleillement permanente, tout au long de l’année sur la façade ouest de leur maison, et indiqué qu’il s’agissait d’une perte significative pour le salon qui ne bénéficiait plus que d’une seule fenêtre non occultée donnant sur l’avant et d’une perte moindre pour la chambre du premier étage dans la mesure où il s’agissait d’une pièce de nuit, donc moins utilisée. Il a conclu à un trouble anormal subi par les requérants.

Il a évalué la perte de la valeur locative, compte tenu de celle estimée par l’expert et de l’absence de tout élément produit par la défenderesse susceptible de remettre en cause cette évaluation. Il a en outre évalué la perte de jouissance liée à la perte des avantages d’une ressource d’éclairage naturel.

Le 15 décembre 2022, la société At Home en a interjeté appel.

Après radiation de l’affaire du rôle prononcée le 22 février 2024, la société At Home a, par acte transmis le 11 avril 2024, indiqué avoir réglé les sommes dues et demandé le rétablissement de l’affaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises le 22 août 2024, la société At Home demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire, de voir écarter le rapport d’expertise et de désignation d’un nouveau expert,

— l’a condamnée à payer aux époux [T] les sommes de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de valeur du bien immobilier et de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— l’a déboutée de sa demande de condamnation pour procédure abusive,

— l’a condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (procédure RG 18/00041 ' juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne),

— l’a condamnée à payer aux époux [T] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Et statuant à nouveau :

— annuler le rapport d’expertise de Mme [W] du 23 janvier 2020 et désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec même mission,

— débouter les époux [T] de l’ensemble de leur demande,

— le cas échéant, et très subsidiairement, réduire les montants alloués par le jugement,

— condamner les époux [T] à un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

— les condamner aux entiers frais et dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire (procédure RG 18/00041 ' juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne) et à un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel et aux entiers frais et dépens d’appel.

Elle émet diverses critiques à l’encontre du rapport d’expertise.

Elle conteste l’existence d’un trouble anormal de voisinage en soutenant que :

— la parcelle était constructible et dans une zone urbaine, de sorte que l’édification d’un immeuble était certaine,

— l’ensoleillement et la luminosité pour la période antérieure à la construction n’est pas démontrée, de sorte qu’aucune comparaison n’est possible,

— il n’y a pas plus de perte d’ensoleillement et de luminosité qu’auparavant, compte tenu de la végétation importante qui existait,

— les photos prises par l’expert montrent la clarté et l’ensoleillement naturel des pièces orientées à l’ouest ; il en est de même des photos qu’elle a prises lors de l’expertise,

— sa parcelle est toujours d’un niveau supérieur à celui des époux [T] ; malgré cette différence, le niveau de l’acrotère de sa maison n’est pas supérieur d’un mètre au faîtage de celle des époux [T],

— selon une simulation dite du 'masque solaire', le jour n’éclaire la façade ouest de la maison des époux [T] que de 13h30/14h à 17h30, de sorte que la maison n’est affectée que relativement, outre qu’une seule pièce est concernée, à savoir le salon qui dispose d’une autre fenêtre,

— c’est la façade arrière, donnant sur le nord, qui fait le prix de la maison, car elle donne sur une parcelle non construite de 54,75 ares, qui donne sur un jardin et sur le […], sans aucun vis à vis ; et l’immeuble [T] bénéficie d’un droit d’avoir une fenêtre d’aspect.

A titre subsidiaire, sur l’estimation de la perte de valeur vénale, elle rappelle que c’est la façade arrière qui fait la valeur de la maison, et critique les estimations retenues par l’expert, constate qu’il n’a consulté aucun agent immobilier et retient une valeur bien trop importante de la valeur vénale du bien. Elle conteste aussi tout préjudice de jouissance en l’absence de preuve de la situation antérieure. En outre, elle soutient que l’éventuel préjudice résultant de ce que l’immeuble a été construit sur la limite de propriété a été réparé par l’installation de brise-vue sur un balcon pour faire cesser une vue droite. Enfin, elle conteste que les travaux d’extension réalisés par les époux [T] amènent plus de lumière dans le salon.

A titre très subsidiaire, elle estime les montants alloués comme étant déraisonnables.

*

Par leurs dernières conclusions transmises le 28 mai 2024, les époux [T] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel mal fondé,

— confirmer le jugement,

— condamner la SCI At Home aux frais et dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils concluent au rejet de la demande de nullité du rapport, en soutenant que la société At Home ne précise pas s’il s’agirait d’une nullité de forme ou de fond, mais émet uniquement des critiques du rapport, qui ne constituent pas des irrégularités permettant d’en entraîner la nullité.

Ils invoquent l’existence d’un trouble consistant en une perte d’ensoleillement et de vue pour leur maison, considèrent que la densité de la végétation qui existait n’avait rien à voir avec l’immeuble édifié, et n’occultait pas les fenêtres du salon.

Ils soutiennent que ce trouble est anormal, car la perte de vue pour le salon et la chambre est totale et permanente, et la perte d’ensoleillement est considérée comme permanente et significative dans le salon. Ils considèrent que les schémas de projection du soleil et les photographies provenant de Google Earth ne sont pas probants.

[…] que leur maison se situe dans un quartier à faible densité, au bout de la […], en bordure d’une zone naturelle ; que la maison de la SCI At Home n’est pas aussi rapprochée que les maisons situées dans le voisinage, qu’elle est plus haute que leur maison et, surtout, que ce sont les pièces de vie qui sont occultées et subissent une perte de luminosité.

S’agissant de la perte de valeur de leur bien et de leur préjudice de jouissance, dont ils approuvent l’évaluation retenue par le tribunal, ils soutiennent que le salon n’est plus du tout ensoleillé l’après-midi du fait du mur édifié devant ses deux fenêtres principales et que la vue depuis ces deux fenêtres et depuis celle de la chambre de l’étage donnent sur le mur de l’immeuble voisin, de sorte que la valeur de leur maison se trouve nécessairement impactée. Ils indiquent avoir réalisé une extension de leur salon pour faire entrer un peu de lumière.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande tendant au prononcé de la nullité de l’expertise judiciaire :

L’appelante n’invoque aucune cause de nullité d’un rapport d’expertise, mais uniquement des critiques qui seront examinées lors de l’appréciation de la portée des constats effectués par l’expert judiciaire.

La demande sera en conséquence rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

2. Sur les demandes fondées sur un trouble anormal de voisinage :

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage était fondée sur la jurisprudence selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass., Civ. 2e, 19 nov. 1986, n° 84-16.379), jusqu’à ce que la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 dispose, à l’article 1253 du code civil, que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

De plus, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage de le démontrer.

Il sera également rappelé que l’appréciation de l’existence d’un trouble anormal du voisinage relève du juge et qu’en application de l’article 238 du code de procédure civile, le technicien commis doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis et ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique. Ainsi, il n’est pas fondé à apprécier si le trouble constaté excède ou non les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats, que les immeubles des parties sont situés entre le […] et une rue, laquelle se trouve en périphérie de la zone urbanisée de la commune, et dans laquelle sont implantées d’autres maisons d’habitation. A ce niveau de la rue, ces maisons sont espacées, en général, d’une dizaine de mètres les unes des autres.

Avant la construction édifiée par l’appelante, la maison d’habitation des intimés était entourée, d’un côté, d’une dépendance et d’une maison d’habitation voisine, et de l’autre, à l’ouest, d’une parcelle sur laquelle poussait de la végétation, et notamment un grand arbre, planté à plusieurs mètres de la maison. Sa façade ouest bénéficiait, selon les moments de la journée, d’un ensoleillement, respectivement de zones d’ombrage provenant de ladite végétation. Sur cette façade peuvent s’ouvrir, au rez-de-chaussée, deux fenêtres donnant sur le salon, et à l’étage, la fenêtre d’une chambre.

Il n’est pas contesté que, comme le relève l’expert judiciaire, l’immeuble de la société At Home a été construit, en limite de propriété, et ce à 280 cm environ de la façade ouest de celui des intimés. Il est construit légèrement plus en avant du côté rue et sa hauteur dépasse celle du toit de celui des intimés.

Le mur de cet immeuble n’a, du côté de celui des intimés, aucune ouverture, à l’exception de la terrasse située au niveau du premier étage, sur laquelle a été installé un brise-vue du côté de la parcelle des intimés.

Ainsi, depuis l’implantation de l’immeuble de la société At Home, les fenêtres de la façade ouest de celui des intimés, orientées vers ledit immeuble voisin, n’offrent plus une vue dégagée agrémentée de végétation, mais donnent sur ce mur en béton situé à quelques mètres.

Cependant, les intimés ne pouvaient avoir d’espérance légitime à l’absence de toute construction sur cette parcelle voisine, qui était constructible, et ce dans une rue dans laquelle sont implantées d’autres immeubles d’habitation.

Il peut, de surcroît, être relevé que l’expert judiciaire indique que l’édification de l’immeuble de la société At Home en limite de propriété et à une hauteur supérieure à celle de la maison des intimés s’explique par la faible contenance de son terrain d’assiette constructible, et une légère topographie en pente de la rue.

Bien que cet immeuble ait été construit en limite de propriété, et non pas avec un peu plus de distance comme les autres maisons situées à proximité, il n’est pas démontré que la perte de la vue qu’il engendre excède les inconvénients normaux du voisinage.

S’agissant de la perte d’ensoleillement direct que subit la façade ouest de l’immeuble des intimés du fait de cette construction, il convient de constater qu’elle n’est pas permanente. Sur ce point, l’appréciation de l’expert concluant à une absence permanente d’ensoleillement de la façade ouest est contredite par la photographie produite par la société At Home – certes non datée, mais postérieure à la construction de son immeuble, puisque celui-ci y figure -, montrant la façade ouest de la maison des intimés à moitié ensoleillée, le soleil éclairant pleinement l’une des fenêtres du rez-de-chaussée et le bas de la seconde fenêtre, ainsi qu’une partie de l’herbe située au sol devant ladite façade.

S’agissant de l’impact sur la luminosité naturelle de la chambre située à l’étage de la maison d’habitation des intimés : bien qu’elle ne bénéficie que d’une ouverture, à savoir celle sur la façade ouest, l’expert précise que, s’agissant d’une pièce de nuit, la perte d’ensoleillement ne présente pas une contrainte excessive au regard de son usage. Les époux [T] ne développent pas d’argumentation précise permettant de considérer que le trouble subi excède les inconvénients normaux du voisinage.

S’agissant de l’impact sur la luminosité naturelle du salon, il résulte des éléments produits que l’ensoleillement direct dont il bénéficiait a diminué.

Cependant, il n’est pas pour autant démontré qu’il a perdu le bénéfice de toute luminosité naturelle. En effet, outre les deux fenêtres situées sur la façade ouest, il dispose d’une fenêtre située sur l’avant de la maison, laquelle, est selon l’expert judiciaire, implantée au niveau de la largeur de la pièce qui est en longueur. Lorsque l’huissier de justice et l’expert judiciaire ont constaté, le premier le 6 juin 2018 à 13 heures et le second le 13 novembre 2018 à 15h30, que la façade ouest était à l’ombre, ils ont également noté que la façade avant était ensoleillée. Ainsi, le salon bénéficiait à ce moment là d’une ouverture ensoleillée, les photographies jointes à leurs rapports montrant d’ailleurs que l’intérieur du salon n’est pas privé de toute luminosité naturelle.

Les appréciations de l’expert judiciaire selon lequel le salon est moyennement, faiblement, éclairé et de l’huissier de justice indiquant que le salon n’est pas très lumineux, sont insuffisamment précises pour démontrer une perte d’ampleur de luminosité due à la construction de la société At Home, et ce même au regard des photographies jointes à leur rapport. En outre, l’expert indique, sur la base du procès-verbal de l’huissier de justice, que 'pour le salon, le seul ensoleillement de la fenêtre non occultée par le mur de l’immeuble ne suffit pas à éclairer suffisamment l’ensemble de la pièce', mais sans avoir personnellement constaté une telle situation, laquelle ne résulte d’ailleurs pas des photographies jointes au constat d’huissier de justice. L’expert a également conclu à une perte d’ensoleillement significatif, mais sans disposer de photographies de l’intérieur du salon prises à une époque antérieure à la construction de l’immeuble en litige.

En outre, l’ensemble des photographies de l’intérieur du salon produites par les parties aux débats ne permet pas de conclure à une privation anormale d’ensoleillement de l’intérieur du salon, ainsi que de la chambre à l’étage, depuis la construction de l’immeuble de l’appelante.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’est pas démontré que la perte d’ensoleillement, subie du fait de cette construction, excède les inconvénients normaux de voisinage.

En conséquence, le jugement sera infirmé et les demandes de dommages-intérêts présentées par les époux [T] seront rejetées.

3. Sur les frais et dépens :

Succombant, les époux [T] supporteront les dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, le jugement étant infirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné la société At Home sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des époux [T] à ce titre seront rejetées et ils seront condamnés à payer à la société At Home la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 24 novembre 2022, sauf en ce qu’il a débouté la société At Home de ses demandes de nullité du rapport d’expertise judiciaire, de le voir écarter et de désignation d’un nouvel expert ;

LE CONFIRME de ce seul chef ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

REJETTE les demandes de dommages-intérêts de M. [H] [T] et de Mme [J] [T] ;

CONDAMNE M. [H] [T] et Mme [J] [T] à supporter les dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et d’appel ;

CONDAMNE M. [H] [T] et Mme [J] [T] à payer à la SCI At Home la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [H] [T] et de Mme [J] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,