Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 8 décembre 2011, n° 09/03084

RG N° 09/03084

AI

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

S.C.P. CALAS

S.C.P. GRIMAUD

M^e RAMILLON

S.C.P. POUGNAND

XXX

& MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRET DU JEUDI 08 DECEMBRE 2011

Appel d’une décision (N° RG 06/05766)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 08 juin 2009

suivant déclaration d’appel du 21 Juillet 2009

APPELANTS :

Monsieur D X

XXX

XXX

représenté par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour

assisté de M^e BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame B C épouse X

XXX

XXX

représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour

assisté de M^e BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEES :

Madame Z A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour

assistée de M^e Alain FESSLER, avocat au barreau de GRENOBLE

Syndicat des copropriétaires 40 BOULEVARD DU CHAMPS DE MARS A SAINT MARCELLIN (DE L’IMMEUBLE), représenté par son Syndic bénévole, Madame X B,

XXX

XXX

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller, faisant fonction de Président,

M^me Fabienne PAGES, Conseiller,

M^me Annick ISOLA, Vice-Président placé,

Assistés lors des débats de M^me Nadine LEICKNER, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 27 Octobre 2011, Madame Annick ISOLA, Vice-Président placé, a été entendue en son rapport

Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu ce jour,

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Le 30 septembre 2000, Madame Z A a acquis un fonds de commerce de bar, exploité dans des locaux appartenant à Monsieur et Madame X.

Le 1^er février 2005, Madame Z A a fait constater par un huissier de justice le dysfonctionnement des radiateurs à air pulsé.

Se plaignant également de difficultés avec la fosse septique, Madame Z A a sollicité une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 28 octobre 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble a ordonné une expertise confiée à Monsieur Y.

L’expert a déposé son rapport le 09 novembre 2006.

Par acte du 19 décembre 2006, Madame Z A a fait citer Monsieur D X et Madame B C épouse X ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX afin d’obtenir réparation des différents préjudices qu’elle invoquait.

Par jugement du 08 juin 2009, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

— condamné solidairement Monsieur D X et Madame B C épouse X à payer à Madame Z A la somme de 2 140,68 euros au titre de la facture du 8 février 2005 concernant le remplacement de trois

ventilo-convecteurs, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 19 septembre 2006, qui se capitaliseront par année entière en application de l’article 1154 du code civil à compter de cette date ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX ainsi que Monsieur D X et Madame B C épouse X à payer à Madame Z A les sommes de 703,93 euros, 402,48 euros et 144,72 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 19 septembre 2006, qui se capitaliseront par année entière en application de l’article 1154 du code civil à compter de cette date ;

— condamné in solidum Monsieur D X et Madame B C épouse X d’une part et d’autre part le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX à la somme de 3 000 euros, limitée dans son quantum et dans la solidarité à la somme de 1 500 euros s’agissant du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité n’est engagée que pour le système d’évacuation des eaux usées ;

— débouté Madame Z A de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à l’encontre des époux X ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par les époux X ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX ainsi que Monsieur D X et Madame B C épouse X à verser à Madame Z A une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des prétentions des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Monsieur et Madame X ont interjeté appel de cette décision le 21 juillet 2009.

Par acte du 12 août 2011, Madame Z A a formé un appel incident contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 14 septembre 2011.

Aux termes de leurs conclusions signifiées et déposées le 23 novembre 2009, Monsieur D X et Madame B C épouse X demandent à la cour de réformer le jugement entrepris, de débouter Madame Z A de l’ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire de dire qu’ils ne

seront tenus qu’au paiement de la moitié des sommes réclamées par Madame Z A, débouter en tout état de cause Madame Z A de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et de préjudice moral, condamner Madame Z A à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent qu’en application du bail, Madame Z A avait à sa charge les réparations locatives, ainsi que les grosses réparations. S’agissant du réseau d’évacuation des eaux usées, ils notent que l’expert a considéré que les travaux ne relevaient pas de leur responsabilité mais de celle du syndicat des copropriétaires. Ils soutiennent au demeurant que les dysfonctionnements constatés ont pour origine un défaut d’entretien et de réparation de la locataire et ne résultent pas de l’usure normale et de la vétusté. Ils rappellent que tant eux-mêmes qui ont exploité le fonds que les autres exploitants n’ont jamais rencontré de difficultés parce qu’ils entretenaient régulièrement le matériel. En ce qui concerne l’installation de chauffage, ils font valoir qu’il n’est nullement démontré que les radiateurs étaient défectueux. Par ailleurs, ils soutiennent que d’éventuels dysfonctionnements ont eu pour origine un défaut d’entretien de la locataire qui ne produit aucune facture pour justifier d’un entretien régulier des appareils. Ils indiquent qu’en vertu du bail, Madame Z A devait obtenir leur accord exprès pour remplacer les trois convecteurs et qu’elle n’a pas respecté cette obligation puisqu’elle a procédé à ce remplacement sans même les en aviser. Ils exposent que le préjudice de jouissance invoqué par Madame Z A et retenu par le tribunal n’est nullement démontré. Ils soutiennent qu’ils sont bien fondés à réclamer des dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, Madame Z A n’ayant pas respecté les clauses du bail.

Par conclusions signifiées et déposées le 02 août 2011, Madame Z A demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf à condamner in solidum Monsieur D X et Madame B C épouse X ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, à condamner Monsieur et Madame X à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et à condamner in solidum Monsieur et Madame X ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des désordres de l’évacuation des eaux usées, elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a relevé aucune faute de sa part, que les bailleurs dénaturent les propos de l’expert, que les attestations qu’ils produisent ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et qu’elle

verse elle-même aux débats des attestations contredisant celles produites par les époux X. Elle soutient que les bailleurs doivent être déclarés responsables de ces désordres en application des articles 1134, 1142 et suivants, 1719 à 1721 du code civil ; que le syndicat des copropriétaires est également responsable pour vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes. En ce qui concerne le chauffage, elle indique qu’elle a été contrainte de faire procéder en urgence au remplacement des convecteurs, compte tenu du refus des bailleurs de réaliser ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de Mars à XXX, assigné par acte du 08 août 2011 déposé à l’étude de l’huissier de justice, n’a pas constitué avoué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2011.

Motifs de l’arrêt

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués.

Par ailleurs, c’est par une analyse pertinente des stipulations du bail liant les parties que les premiers juges ont considéré qu’en leur qualité de bailleurs les époux X avaient l’obligation d’assumer non seulement les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil mais également toutes les réparations locatives qui pouvaient devenir nécessaires en application de l’alinéa 2 de l’article 1720 du même code, le preneur devant assumer uniquement les réparations locatives.

En 2005, Madame Z A s’est plainte de dysfonctionnements, d’une part, du système de chauffage, et, d’autre part, du système d’évacuation des eaux usées.

En ce qui concerne le système de chauffage, les premiers juges ont justement relevé que si l’expert judiciaire n’a pas pu déterminer de manière certaine que les chauffages étaient définitivement hors d’usage au moment de leur remplacement, non seulement Madame Z A s’était plainte auprès des bailleurs de dysfonctionnements affectant le chauffage, mais il en était de même du précédent locataire.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont considéré qu’il était démontré l’existence de dysfonctionnements du système de chauffage qui n’étaient pas dus à un défaut d’entretien assimilable à des réparations locatives mais à la vétusté et à la défectuosité des ventilo-convecteurs dont le remplacement s’imposait.

Les époux X ne sauraient tirer argument du fait que les précédents locataires ne se seraient pas plaints du système de chauffage, le temps et l’usure ayant fait leur 'uvre sur des appareils anciens ; l’ancienneté des convecteurs est attestée par la société CIAT, qui n’a pas pu en préciser la date de fabrication, comme l’a relevé l’expert.

En outre, la société MFP qui est intervenue pour les remplacer a bien constaté que les appareils étaient défectueux.

A cet égard, les constatations de l’expert selon lesquelles l’appareil examiné était très encrassé par la poussière n’apparaissent pas déterminantes pour démontrer un défaut d’entretien de la locataire, alors que l’appareil a été déposé en février 2005 et que l’expert l’a examiné le 26 janvier 2006, soit près d’un an plus tard.

Monsieur et Madame X ne peuvent davantage se plaindre du fait que la locataire ait fait procéder au remplacement des convecteurs sans leur accord, alors que prévenus des dysfonctionnements, les bailleurs n’ont pris aucune mesure pour remédier aux désordres et que le preneur était dans ces conditions en droit de palier leur carence fautive s’agissant d’un élément essentiel à l’exploitation du fonds de commerce.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a mis à la charge des seuls bailleurs le coût du replacement du système de chauffage.

S’agissant des dysfonctionnements du système d’évacuation des eaux usées, aux termes d’une motivation très développée que la cour fait sienne, les premiers juges ont retenu qu’aucun élément ne permettait de retenir une quelconque responsabilité de la locataire dans les dysfonctionnements constatés, l’expert ayant stigmatisé la grande vétusté du réseau.

Si la responsabilité du syndicat des copropriétaires est avérée s’agissant de parties communes, celle des bailleurs l’est également en application de l’article 1719 du code civil, à défaut pour eux d’avoir fait les démarches nécessaires auprès de la copropriété pour obtenir la réfection du réseau d’évacuation des eaux et mettre un terme aux désordres subis par leur locataire.

C’est donc à juste titre que le jugement déféré a condamné in solidum les bailleurs et le syndicat des copropriétaires à réparer le préjudice matériel subi par Madame Z A, qui est établi par les factures produites, et a considéré que celle-ci n’était nullement responsable des désordres.

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué par la locataire, qui forme un appel incident à ce titre, les premiers juges ont au terme d’une motivation pertinente retenu son existence, l’ont justement apprécié à la somme de 3 000 euros au vu des éléments produits par Madame Z A et ont limité le quantum à la somme de 1 500 euros à la charge du syndicat des copropriétaires.

En revanche, Madame Z A ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral et il y a lieu de confirmer le jugement également sur ce point.

La procédure engagée par Madame Z A étant très largement fondée, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’équité commande de faire à nouveau application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame Z A.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par défaut, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur D X et Madame B C épouse X à payer à Madame Z A la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur D X et Madame B C épouse X aux dépens de première instance, comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, et d’appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la SCP GRIMAUD, avoués.

SIGNE par Monsieur BERNAUD, Conseiller, faisant fonction de Président et par Madame LEICKNER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président