N° RG 23/01741

N° Portalis DBVM-V-B7H-LZ4I

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELAS AGIS

la SELARL DELCROIX AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 17 DECEMBRE 2024

Appel d’une décision (N° RG 22/00368)

rendue par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 16 mars 2023

suivant déclaration d’appel du 04 mai 2023

APPELANTE :

LA SCI DAMAU prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle CHAVRIER de la SELAS AGIS, avocat au barreau de VIENNE

INTIMES :

Mme [P] [E] Prise en sa qualité d’héritière de Madame [B] [S], née le 23 octobre 1951 à [Localité 5] (69) et décédée le 17 juillet 2020 à [Localité 8]

née le 26 Septembre 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [D] [E] Pris en sa qualité d’héritier de Madame [B] [S], née le 23 octobre 1951 à [Localité 5] (69) et décédée le 17 juillet 2020 à [Localité 8]

né le 19 Décembre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]

M. [F] [E] Pris en sa qualité d’héritier de Madame [B] [S], née le 23 octobre 1951 à [Localité 5] (69) et décédée le 17 juillet 2020 à [Localité 8]

né le 19 Décembre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par M^e Sarah DELCROIX de la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Vincent CALAME-SCHMIDT, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 novembre 2024, M^me Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 13 mars 2009, la SCI Damau a vendu à Mme [B] [S] un appartement dans un immeuble en copropriété sur la commune de Vienne (38).

Après expertise en référé, Mme [S] a obtenu, par jugement du 6 novembre 2014 confirmé par arrêt du 5 juillet 2017, la résolution de la vente et, notamment, la condamnation de la SCI Damau à lui restituer le prix de vente d’un montant de 95.000€, outre des dommages-intérêts de 5.000€.

Sur la base de ces décisions, Mme [S] a, suivant acte extra-judiciaire du 3 mai 2019, fait signifier une saisie-attribution qui a été pratiquée sur le compte bancaire de la SCI Damau pour la somme de 32.849,71€.

Par jugement du 14 novembre 2019, le juge de l’exécution a, notamment, rejeté les contestations de la SCI Damau

Mme [S] est décédée le 17 juillet 2020 laissant pour lui succéder ses trois enfants, les consorts [P], [D] et [F] [E].

Le 29 septembre 2021, les consorts [E] ont fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien ayant fait l’objet de la résolution judiciaire.

Après commandement aux fins de saisie-vente sur les biens et droits immobiliers détenus par la SCI Damau, les consorts [E] l’ont poursuivi en vente forcée de l’immeuble de Vienne.

Par jugement d’orientation du 5 septembre 2023 confirmé par arrêt du 8 octobre 2024, la créance des créanciers poursuivants a été retenue à la somme de 77.110,39€ arrêtée au 12 janvier 2022 et le débiteur a été autorisé à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi.

Parallèlement, par acte du 18 mars 2022, la SCI Damau a poursuivi les consorts [E] en condamnation à lui payer diverses sommes au titre de l’indemnité d’occupation due par Mme [S] ainsi qu’à celui des travaux de remise en état de l’appartement.

Selon jugement du 16 mars 2023, le tribunal de Vienne a :

— condamné les consorts [P], [D] et [F] [E] à payer, chacun, à la SCI Damau la somme de 2.740€ à titre d’indemnité d’occupation du bien non restitué pour la période du 26 juillet 2017 au 14 février 2020,

— débouté la SCI Damau de sa demande au titre des travaux de remise en état,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une amende civile,

— condamné la SCI Damau à payer aux consorts [E] une indemnité de procédure de 2.000€, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 4 mai 2023, la SCI Damau a relevé appel de cette décision.

Au dernier état de ses écritures du 4 novembre 2024, la SCI Damau demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, de débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

—  13.154,60€…..au titre de l’indemnité d’occupation,

—  37.720,52€…..au titre des travaux de remise en état,

—  3.000€………… d’indemnité de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de constats d’état des lieux.

Elle fait valoir que :

sur l’indemnité d’occupation

— Mme [S] n’a pas restitué les lieux à la date du 25 juillet 2017, date de l’arrêt prononçant la résolution de la vente,

— Mme [S] n’a restitué les clefs que le 14 février 2020,

— le tribunal a justement retenu que Mme [S], qui devait restituer le bien sans condition de restitution du prix de vente, était sans droit ni titre sur la période susvisée,

— l’estimation par le tribunal de l’indemnité d’occupation ne repose sur aucun élément objectif et l’appartement n’était nullement insalubre,

— l’expert judiciaire n’a, à aucun moment, préconisé la réalisation de travaux en urgence et la nécessité pour Mme [S] de quitter les lieux,

— si l’appartement était si dégradé, Mme [S] ne se serait pas maintenue dans les lieux durant 11 années,

— elle n’a jamais sollicité son relogement,

sur la remise en état du logement

— l’appartement vendu à Mme [S] était neuf,

— il a été restitué avec de nombreux désordres sans lien avec une utilisation normale,

— l’appartement et son extérieur n’ont pas été entretenus par Mme [S],

— les désordres constatés laissent à penser que Mme [S] n’a pris aucun soin du logement,

— elle a toujours été réactive pour résoudre les difficultés de Mme [S] et a été, elle-même, victime des agissements de la société Millet-Nivon.

Par uniques conclusions du 30 octobre 2023, les consorts [E] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur leur condamnation à payer à la SCI Damau une indemnité d’occupation, de débouter l’appelante de ce chef de demande et, y ajoutant, de la condamner à leur payer une indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que :

sur l’indemnité d’occupation

— la SCI Damau ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,

— l’expert judiciaire a relevé l’impropriété du logement à son usage d’habitation au regard de l’importance du taux d’humidité,

— la SCI Damau multiplie les procédures pour échapper à son obligation de paiement,

— le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu que, pour la période postérieure à l’arrêt prononçant la résolution de la vente, il était dû par Mme [S] une indemnité d’occupation,

— en outre, la SCI Damau ne produit aucun élément circonstancié pour fixer une telle indemnité,

— le logement litigieux ne respectait pas les conditions d’habitabilité au regard de l’importance du taux d’humidité,

— par voie de conséquence, la valeur locative de l’appartement est nulle dès lors qu’il ne peut être légalement loué,

sur la remise en état

— l’ensemble des dégradations constatées sont consécutives d’un taux anormal d’humidité dans l’ensemble du logement, taux trouvant son origine dans les vices de sa construction,

— le constat d’huissier du 29 juin 2018 est édifiant à ce titre,

— il n’est noté aucun désordre apparent mais des traces de poussière qui ne peuvent relever d’un défaut d’entretien comme le soutient abusivement la SCI Damau,

— c’est avec une mauvaise foi totale que la SCI Damau tente de leur faire supporter la remise à neuf d’un appartement souffrant de graves vices de la construction dont les conséquences ne cessent de s’aggraver.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 novembre 2024.

MOTIFS

1. sur les demandes de la SCI Damau

en indemnité d’occupation

Suivant une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, le tribunal a pu retenir que pour la période postérieure au prononcé de la résolution de la vente conclue entre la SCI Damau et Mme [S] aux torts du vendeur, soit à compter du 25 juillet 2017 jusqu’à la restitution des clefs le 14 février 2020, Mme [S], tenue de restituer le bien sans condition de règlement du prix, en l’absence de mention en ce sens dans le jugement et l’arrêt, était occupante sans droit ni titre sur cette période.

Dès lors, le principe d’une indemnité d’occupation doit être retenu.

Il est constant que la vente de l’appartement a été résolue au motif de la présence d’un taux entre 14 % et 25% d’humidité dans les cloisons de doublage et les cloisons intérieures, incompatible avec les normes habituelles d’habitabilité.

Le constat d’huissier du 29 juin 2018 diligenté à l’initiative de la SCI Damau, qui relève des traces de noircissement des ouvertures, outre des traces de moisissures, auréoles et cloques sur les soubassements des murs de l’appartement, vient confirmer les conséquences du taux d’humidité anormal contraires aux caractéristiques d’un logement décent.

Dès lors, la demande de la SCI Damau fondée sur une estimation locative sans déplacement sur les lieux ni visualisation de l’état réél du logement ne saurait être prise en compte et, c’est à tort, que le tribunal, bien que relevant des désordres d’humidité anormaux, a fixé à la charge des consorts [E] une indemnité d’occupation.

Ainsi, au regard des constatations précédentes, la valeur locative du bien étant nulle, il convient de débuter la SCI Damau de ce chef de demande.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

sur les travaux de remise en état

La SCI Damau est fondée à solliciter l’indemnisation de dégradations fautives affectant le bien à l’exception de celles résultant de l’usure et de l’utilisation normale du bien.

Il a été démontré que le bien litigieux, occupé durant 11 années par Mme [S], est affecté de très importants désordres d’humidité l’ayant très fortement dégradé.

En outre, les opérations d’expertise ont entraîné des trouées, saignées et retrait du plancher dont Mme [S] ne peut être tenue comptable.

Le tribunal, qui a repris de façon très détaillée les conclusions du constat d’huissier diligenté par la SCI Damau concernant le jardin, les éléments extérieurs du logement, les intérieurs et les éléments d’équipement, a pu justement retenir, selon une motivation que la cour adopte que l’appartement n’est affecté d’aucune détérioration imputable à Mme [S].

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute la SCI Damau, de ce chef de demande sera confirmé ainsi que sur les mesures accessoires.

2. sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des consorts [E].

Enfin, la SCI Damau supportera les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf sur la condamnation de Mme [P] [E] et de Ms [D] et [F] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Damau de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Damau à payer à Mme [P] [E] et Ms [D] et [F] [E], unis d’intérêts, la somme de 3.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Damau aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE