N° RG 24/00761

N° Portalis DBVM-V-B7I-MENB

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL CDMF AVOCATS

M^e Allison PARENTE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 09 SEPTEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/04873)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 25 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 15 février 2024

APPELANTS :

M. [D] [E]

né le 23 février 1961 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [R] [Y]

né le 15 mars 1970 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Apolline PAQUEZ, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [T] [V]

né le 21 juillet 1990 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [Z] [B]

née le 22 août 1992 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Allison PARENTE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 2 juin 2025, Madame Blatry a été entendue en son rapport.

M^e Apolline PAQUEZ a été entendue en ses observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 1er octobre 2021, M. [T] [V] et Mme [Z] [B] ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. [D] [E] et à M. [R] [Y] concernant un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] moyennant le prix de 179.000€ avec réitération de l’acte au 7 mars 2022.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 17.900€ a été prévue au contrat.

La somme de 8.950€ a été séquestrée en l’étude notariale de Me [C].

Le 13 février 2022, un incendie, parti d’un appartement voisin, a affecté le logement promis à la vente.

Le 7 mars 2022, les consorts [E]/[Y] ont fait part de leur volonté de ne pas réitérer la vente.

Après mise en demeure du 8 juin 2022 infructueuse soit de réitérer la vente soit de payer diverses sommes, les consorts [V]/[B] ont, suivant exploits d’huissier du 30 septembre 2022, fait citer les consorts [E]/[Y] en condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation et en dommages-intérêts.

Par jugement du 25 janvier 2024 assorti de l’exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

condamné les consorts [E]/[Y] à payer aux consorts [V]/[B] la somme de 17.900€ au titre de l’indemnité d’immobilisation,

rappelé que la somme séquestrée en l’étude de Me [C] devra être reversée aux consorts [V]/[B],

rejeté le surplus des demandes,

condamné les consorts [E]/[Y] à payer aux consorts [V]/[B] une indemnité de procédure de 1.500€ et à supporter les dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 15 février 2024, les consorts [E]/[Y] ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 17 mai 2024, MM. [E] et [Y] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

ordonner la restitution de la somme de 17.900€ immobilisée en l’étude de Me [C] et au besoin condamner les consorts [V]/[B] à leur payer cette somme,

condamner in solidum les consorts [V]/[B] à payer un intérêt au taux légal majoré sur la somme de 17.900€ à compter du 7 mars 2022 avec capitalisation jusqu’à parfait paiement,

débouter les consorts [V]/[B] de l’ensemble de leurs prétentions,

condamner in solidum les consorts [V]/[B] à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

à l’expiration de la promesse, le bien promis n’était plus le même,

les conséquences de l’incendie ne sont pas connues ni la consistance des travaux ni leurs coûts,

d’évidence, un incendie a eu un impact sur l’appartement,

ils n’ont pas été convoqués aux opérations d’expertise,

ils ont également demandé, sans succès, aux vendeurs de produire tout justificatif permettant de démontrer que le bien était remis en état,

les consorts [V]/[B] ont réussi à minimiser les dégâts et surtout à occulter l’existence d’un mur mitoyen effondré,

après l’incendie, les consorts [V]/[B] ont décidé de ne pas revenir vivre dans le logement incendié,

ils ont perçu une indemnité pour perte de jouissance,

les traces de l’incendie sont toujours visibles sur la façade,

le chiffrage des travaux de 12.654,67€ est conséquent par rapport au prix de vente et à la surface du logement,

un diagnostic structure a été nécessaire et leur craintes concernant l’évolution des dommages sont parfaitement fondées.

Au dernier état de leurs écritures du 9 avril 2024, M. [V] et Mme [B] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de leurs demandes en dommages-intérêts qu’ils forment aux sommes de 9.953,61€ au titre de leur préjudice financier et de 6.000€ au titre de leur perte de chance, et, y ajoutant, de condamner les consorts [E]/[Y] à leur payer une indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que :

l’appartement n’était pas considéré comme inhabitable à la suite de l’incendie,

la charge de la preuve de cette inhabitabilité incombe aux appelants,

le bien a été remis à neuf en 9 jours seulement,

les consorts [E]/[Y] savent parfaitement qu’aucun mur n’est effondré

les appelants procèdent par affirmation sans la moindre preuve,

les appelants ne rapportent pas la preuve de la persistance des nuisances dans les semaines ayant suivi l’incendie.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 mai 2025.

MOTIFS

sur les demandes de M. [V] et de Mme [B]

M. [V] et Mme [B] sollicitent la confirmation du jugement déféré sur la condamnation de MM. [E] et [Y] au paiement de l’indemnité d’immobilisation et l’infirmation du jugement sur le rejet de leurs demandes indemnitaires complémentaires.

Ms [E] et [Y] s’opposent à ces demandes.

Il est constant que l’appartement promis à la vente et, dont la réitération était prévue au 7 mars 2022, a été affecté par un incendie qui s’est déclaré dans un appartement voisin le 13 février 2022.

En page 39 de l’avant-contrat, il est prévu des dispositions relatives à la survenance d’un sinistre durant la validité de la promesse aux termes desquelles «'les parties conviennent que le bénéficiaire aura la faculté :

soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée le cas échéant,

soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le promettant entend que, dans cette hypothèse, le bénéficiaire sera purement subrogé dans tous ses droits à l’égard des dites compagnies d’assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ».

Il s’ensuit de ces dispositions que pour bénéficier de la possibilité de renoncer à la vente et de la restitution des sommes versées, il y a lieu de démontrer le caractère inhabitable du logement.

Il est produit un rapport d’expertise du 29 août 2022 indiquant qu’un incendie s’est déclaré le 13 février 2022 dans un appartement situé au dessus de celui promis à la vente provoquant des dommages de mouilles, dus à l’eau d’extinction des pompiers, aux embellissements ainsi qu’aux parties immobilières privatives et au contenu du logement.

Le rapport souligne également l’existence d’un mur effondré appartenant pour partie à l’assuré et pour partie à l’autre voisin.

Il a été prévu une indemnité réparatrice de 12.654,67€, outre la somme de 894€ pour perte d’usage.

Concernant l’effondrement du mur contesté par les intimés et malgré leur demande de rectification, il n’est produit aucun élément sur la fausseté de cet élément.

En outre, il ressort du mail du 3 août 2022 de M. [V] au responsable de l’entreprise de rénovation que les travaux de nettoyage, menuiserie et peinture ont duré 9 jours.

Enfin, il est produit un compte rendu du conseil syndical du 6 juillet 2022 concernant la poursuite d’investigation sur l’état du joint de dilatation sur toute la hauteur de l’immeuble suite à l’incendie du 13 février 2022.

Il s’ensuit de ces éléments qu’au 7 mars 2022, date de réitération de la vente, l’appartement litigieux n’était pas habitable au regard du défaut de réalisation des travaux qui ne sont intervenus tardivement qu’à l’été, étant relevé qu’aucun éclaircissement n’a été apporté concernant l’état du mur visé dans le rapport d’expertise.

Qu’outre le défaut d’habitabilité du bien, les consorts [J] pouvaient légitimement s’inquiéter des conséquences de l’incendie non seulement sur le logement mais encore sur l’immeuble.

Dès lors, MM. [E] et [Y] étaient bien fondés à ne pas vouloir réitérer la vente et à se voir restituer la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée.

Dès lors, ils ont été condamnés à tort au règlement de cette indemnité.

Par voie de conséquence, le jugement déféré doit être infirmé sauf sur le rejet des demandes indemnitaires complémentaires des appelants.

L’infirmation du jugement déféré emporte à la charge des intimés la restitution des sommes acquittés par les appelants au titre de l’exécution provisoire de la décision de première instance.

La restitution de la somme de 17.900€ versée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera assortie des intérêts au taux légal non majoré à compter de la justification par les appelants de la date de règlement.

La capitalisation des intérêts par année entière sera ordonnée.

sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des consorts [J] .

Enfin, les entiers dépens de la procédure seront supportés par M. [V] et Mme [B] et les mesures accessoires de première instance infirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré uniquement sur le rejet des demandes indemnitaires complémentaires de M. [T] [V] et Mme [Z] [B],

L’infirme pour le surplus,

Déboute M. [T] [V] et Mme [Z] [B] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. [D] [E] et de M. [R] [Y],

Rappelle que l’infirmation du jugement entraîne pour M. [T] [V] et Mme [Z] [B] l’obligation de restituer à M. [D] [E] et à M. [R] [Y] les sommes acquittées par ces derniers au titre de l’exécution provisoire de la décision entreprise,

Dit que la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 17.900€ sera assortie des intérêts au taux légal non majoré à compter de la date effective de règlement de cette indemnité en application de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré, cette date devant être justifiée par M. [D] [E] et à M. [R] [Y],

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière,

Y ajoutant,

Condamnein solidum M. [T] [V] et Mme [Z] [B] à payer à M. [D] [E] et à M. [R] [Y], unis d’intérêts, la somme de 4.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [T] [V] et Mme [Z] [B] aux dépens de la procédure tant de première instance qu’en cause d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE