N° RG 23/02105

N° Portalis DBVM-V-B7H-L3AX

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cléo DELON

la SELARL GPS AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 14 JANVIER 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 21/02215)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 30 mars 2023

suivant déclaration d’appel du 01 Juin 2023

APPELANTS :

M. [K] [I]

né le 04 avril 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [D] [Z] épouse [I]

née le 15 février 1968 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Cléo DELON, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

Mme [V] [H]

née le 11 février 1974 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-003522 du 04/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2024 , M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 24 juin 2019, les époux [D] [Z]/[K] [I] ont

consenti une promesse unilatérale de vente à Mme [V] [H] concernant une maison

d’habitation cadastrée, sur la commune de [Localité 9] (38), section BV n° [Cadastre 1], moyennant le prix de 270.000€ sous conditions suspensives, notamment, d’obtention d’un

prêt conforme aux caractéristiques visées à l’acte.

La promesse de vente a prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 27.000€ qui

n’a pas été versée.

Par avenant des 8 et 26 octobre 2019, les parties sont convenus de repousser la date d’expiration de l’acte au 29 mai 2020 à 20H sous réserve de la rectification d’erreur matérielle visant le 29 mai 2019.

Enfin, suivant acte sous seing privé du 25 mai 2020, les parties ont convenu d’une convention

temporaire d’occupation des locaux à usage d’habitation jusqu’au 1er juin 2000 moyennant

un loyer de 1.000€.

Le 30 juin 2020, Me [X] [J], notaire associé à [Localité 9], a constaté la

caducité de la promesse.

Faute de réitération de la vente et après mise en demeure infructueuse de payer du 21 mai 2021, les époux [I] ont, suivant exploit d’huissier du 17 septembre 2021, fait citer Mme [H] en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages-intérêts complémentaires.

Par jugement du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Valence a débouté les époux [I]

de l’ensemble de leurs prétentions, dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure et laissé à la

charge de chacune des parties ses propres dépens.

Suivant déclaration du 1er juin 2023, M. et Mme [I] ont relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 6 novembre 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de condamner Mme [H] à leur payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 27.000€ avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2021, outre des dommages-intérêts de 8.000€ et une

indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir que

— Mme [H] n’a pas rempli ses obligations relatives à la recherche d’obtention d’un prêt,

— Mme [H] est dans l’incapacité de produire une demande de prêt et communique uniquement une simulation de projet immobilier en date du 13 mars 2020,

— il ressort également des échanges de mails entre son conseil et la Banque Postale que Mme [H] n’a, en réalité, déposé sa demande de prêt que le 15 juillet 2020, soit postérieurement à la date limite de validité de la demande de prorogation de la promesse de vente,

— Mme [H] se dispense de produire son attestation de dépôt de demande de prêt car cela démontrerait son retard dans cette démarche,

— ainsi, Mme [H] a immobilisé le bien en toute mauvaise foi durant 12 mois,

— l’indemnité d’occupation est une clause pénale ne nécessitant pas la démonstration d’un préjudice,

— la révision de la clause pénale doit rester exceptionnelle et son montant fixé à 27.000€ est parfaitement justifié dans sa proportion de 10% du prix et compte tenu de la mauvaise foi de Mme [H],

— ils subissent également un préjudice financier et un préjudice moral devant être indemnisés.

Au dernier état de ses écritures du 8 novembre 2024, Mme [H] demande à la cour de

débouter M. et Mme [I] de l’ensemble de leurs prétentions, confirmer le jugement déféré, à défaut, de réduire à de plus justes proportions la demande au titre de la clause pénale et, y ajoutant, de condamner M. et Mme [I] au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que :

— ainsi que l’a justement retenu le tribunal, elle a rempli les obligations lui incombant,

— elle verse aux débats une simulation de projet immobilier réalisé avec sa banque et éditée le 13 mars 2020,

— cette simulation de projet immobilier constitue bien la preuve de la demande de prêt,

— elle démontre également que la banque a été dans l’impossibilité de justifier des nombreuses diligences pourtant accomplies,

— le seul document transmis concerne le rejet de la demande de prêt en date du 15 juillet 2020 mentionnant une demande du même jour, ce qui est absurde,

— comme démontré, elle ne s’est jamais vu remettre l’attestation de demande de prêt,

— subsidiairement, il sera fait application du pouvoir modérateur du juge concernant la clause pénale.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 novembre 2024.

MOTIFS

1. sur les demandes de M. et Mme [I]

en indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Mme [H] devait déposer, au plus tard le 30 août 2019 puis avec le report de la date d’expiration de la promesse au 30 juin 2020, une ou plusieurs demandes de prêt d’un montant maximal de 250.000€ remboursable sur maximum 20 ans au taux maximum de 1,40% hors assurance avec garantie d’une sureté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissement financier à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques.

Enfin, l’obtention ou la non obtention devait être notifiée par Mme [H] aux époux [I].

Pour justifier de ses démarches, Mme [H] verse aux débats ce qu’elle qualifie elle-même et qui est dénommé en entête du document en date du 13 mars 2020 de « simulation de projet immobilier » portant sur un prêt d’un montant de 171.196€ sur une durée de 300 mois au taux d'1,30% sans mention de garantie.

Il ressort également du mail de la conseillère de la société Banque postale du 14 septembre

2021 que Mme [H] a déposé une demande de prêt le 15 juillet 2020 et que l’exemplaire

de sa demande de prêt à cette date lui a été remis.

Enfin, Mme [H] produit divers échanges de son conseil avec la société Banque Postale

au titre de réclamations sur la production d’une demande de prêt dont la cour observe que

Mme [H] est dans l’impossibilité d’indiquer une date au moins approximative.

Dès lors, les démarches effectuées par Mme [H] ne portent que sur une consultation en mars 2020 et sur une demande de prêt en juillet 2020 postérieurement au délai requis.

Ainsi, Mme [H] ne peut justifier du dépôt effectif d’une demande de prêt conforme aux

conditions sus évoquées, notamment la question des garanties dans le délai imparti.

Les époux [I] démontrent que Mme [H], en ne satisfaisant pas aux obligations lui

incombant, a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Ladite condition suspensive est défaillie de son fait dans le délai de 8 jours suivant la mise en demeure distribuée le 26 mai 2021 conformément aux dispositions de la promesse de vente.

Ainsi, c’est à tort que le tribunal a estimé que Mme [H] avait rempli ses obligations et n’était pas redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement à l’acte du 24 juin 2019.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera infirmé et Mme [H] sera condamnée

à payer aux époux [I] la somme de 27.000€ parfaitement justifiée du fait de l’immobilisation du bien pendant 12 mois et en l’absence de production du moindre élément justifiant une minoration. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2021.

en dommages-intérêts

A défaut de justifier de préjudices financier et moral distincts de celui réparé par l’indemnité

d’immobilisation, il convient de débouter les époux [I] de leur demande supplémentaire en dommages-intérêts.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce seul point.

2. sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile au seul bénéfice des époux [I].

Enfin, les entiers dépens de la procédure seront supportés par Mme [H].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sur le rejet de la demande de M. [K] [I] et Mme [D] [Z] épouse [I] en dommages-intérêts complémentaires,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [V] [H] à payer à M. [K] [I] et Mme [D] [Z] épouse [I] la somme de 27.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation

avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2021,

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [H] à payer à M. [K] [I] et Mme [D] [Z] épouse [I], unis d’intérêts, la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [H] aux dépens de la procédure tant de première instance qu’en cause d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT