COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 30 JANVIER 2015

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RG N : 14/ 00207

AFFAIRE :

SCI LES CALANQUES

C/

Jean-Patrick, Lucien X…, Patricia X…

demande en dommages et intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Le trente Janvier deux mille quinze la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

SCI LES CALANQUES

dont le siège social est Le Bourg-23300 ST LEGER BRIDEREIX

représentée par M^e Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE

APPELANTE d’un jugement rendu le 22 NOVEMBRE 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GUERET

ET :

Jean-Patrick, Lucien X…

de nationalité Française

né le 22 Août 1949 à PARIS 15ème

Profession : Retraité, demeurant …-23300 ST LEGER BRIDEREIX

représenté par M^e Philippe LEFAURE, avocat au barreau de CREUSE

Patricia X…

de nationalité Française

née le 28 Février 1961 à MONTLUCON

Profession : Retraitée, demeurant …-23300 ST LEGER BRIDEREIX

représentée par M^e Philippe LEFAURE, avocat au barreau de CREUSE

INTIMES

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 07 janvier 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 04 février 2015. L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2014.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur PUGNET, magistrat rapporteur, assisté de Madame AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle Monsieur PUGNET a été entendu en son rapport, Maîtres TOURAILLE et LEFAURE, avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur PUGNET, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 janvier 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur PUGNET, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur PUGNET, Conseiller, de Monsieur BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président et de Monsieur SOURY, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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Faits, procédure :

La SCI LES CALANQUES a loué aux époux X… un ensemble immobilier comportant une partie à usage à usage d’habitation et une autre à usage commercial respectivement par actes du 11 juillet 2006 et du 22 juillet 2006.

Par ordonnance de référé du 24 mars 2011 le Président du Tribunal d’instance de Guéret a prononcé la résiliation du bail d’habitation et par ordonnance de référé du 27 septembre 2011 c’est le Président du Tribunal de grande instance de Guéret qui a prononcé la résiliation du bail commercial.

Il a été procédé à l’expulsion des locataires selon procès-verbal du 19 mars 2012, l’huissier ayant constaté que les lieux étaient vides et la SCI LES CALANQUES a fait procéder le 12 juin 2012 à un état des lieux de sortie par huissier lequel a mentionné qu’il lui était indiqué que le compteur d’eau avait gelé durant l’hiver et qu’il avait été démonté depuis le départ des époux X….

Après réalisation d’une expertise amiable contradictoire diligentée par les assureurs des parties, par acte du 15 juillet 2013 la SCI LES CALANQUES a fait assigner les époux X… devant le Tribunal de grande instance de Guéret aux fins de les voir condamner à lui verser les sommes de 10 951, 76 euros au titre de la remise en état de l’installation de chauffage, déduction faite de l’indemnisation accordée par son assureur et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 22 novembre 2013 le Tribunal de grande instance de Guéret a débouté la SCI LES CALANQUES de l’ensemble de ses demandes au motif qu’elle ne démontrait pas que le gel s’était produit au cours de la période de jouissance des lieux par les locataires.

Vu l’appel interjeté par la SCI LES CALANQUES le 20 février 2014 ;

Vu les conclusions II communiquées par courriel au greffe le 19 novembre 2014 par la SCI LES CALANQUES laquelle demande principalement à la Cour de condamner solidairement les époux X… à lui payer les sommes de 10 951, 76 euros au titre de la remise en état de l’installation de chauffage (déduction faite de l’indemnisation accordée par son assureur) et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 10 juillet 2014 par les époux X… lesquels demandent principalement à la Cour de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Vu l’Ordonnance de clôture rendue le 26 novembre 2014 et le renvoi de l’affaire à l’audience du 7 janvier 2015 ;

Discussion :

Attendu que parmi ses obligations contractuelles le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, comme cela lui était précisé dans le contrat de bail d’habitation (VI) ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée mentionne que le chauffage au fuel est individuel et que son installation comprend 9 radiateurs alimentés par une chaudière de marque UNIC ;

Attendu qu’aux termes du rapport définitif établi par le cabinet CONSTANTIN, expert mandaté par l’assureur de la SCI LES CALANQUES, GAN SUD OUEST, dans le cadre d’une expertise amiable contradictoire en présence du Cabinet Bargues, mandaté par PACIFICA, l’assureur des époux X…, ces parties ont constaté qu’il n’existait plus de combustible dans la cuve ce qui avait entraîné l’arrêt du chauffage et des dommages causés par le gel sur l’installation de chauffage et de distribution d’eau sanitaire ;

Qu’après déduction de la vétusté les experts se sont mis d’accord pour évaluer le montant des travaux de remise en état à la somme de 15 188, 52 euros ;

Attendu qu’à la mi-février 2012, alors que les températures étaient extrêmement rigoureuses, Antony Y…, locataire du logement voisin de celui occupé par les époux X…, indique, aux termes d’une attestation établie dans les formes légales, qu’il avait entendu un ruissellement provenant du logement de ses voisins et était allé couper l’eau en se rendant dans le garage dont il détenait les clés, et que ce mois de février avait été extrêmement rigoureux comme l’attestent les relevés météorologiques, précisant que cette fuite d’eau avait fait suite au gel qui, quelques jours auparavant avait gelé le compteur ;

Que le Maire de la Commune de Saint Léger Bridereix précise également que le gel des canalisations suite aux intempéries de l’hiver 2012 avait nécessité le 8 février 2012 le remplacement du compteur d’eau de la maison occupé par les époux X… ;

Attendu qu’au cours du mois de février la SCI LES CALANQUES n’avait pas été en mesure de reprendre possession de ses locaux, comme l’indiquent les époux X… eux-mêmes qui affirment avoir restitué les clés le 15 mars 2012, leur expulsion ayant été diligentée selon procès-verbal du 19 mars 2012 dont les photographies font apparaître l’existence de nombreuses dégradations des locaux et leur extrême saleté ;

Attendu que même si les époux X… avaient quitté les lieux le 31 décembre 2011, comme ils l’affirment mais n’est pas établi, le témoignage de M. Y… se limitant à constater leur absence lors de son intervention à la mi-février 2012, il n’en demeure pas moins que faute d’avoir informé les bailleurs de leur départ et de leur avoir restitué les clés, la SCI LES CALANQUES n’avait pas pu récupérer la jouissance de l’immeuble et les époux X… doivent être déclarés responsables des dégradations commises durant leur maintien dans les lieux dès lors qu’il s’agit des conséquences des désordres occasionnés par le gel à l’installation de chauffage ;

Attendu que si les époux X… allèguent n’avoir utilisé pour se chauffer que des convecteurs électriques, dans une lettre datée du 4 février 2013 adressée à GAN Assurance pour se disculper de toute responsabilité dans les désordres occasionnés par le gel, M^me X… indiquait qu’ils n’utilisaient plus la chaudière car elle consommait 500 litres de fioul toutes les semaines et qu’elle avait fait réinstaller un brûleur au cas où ils en auraient eu besoin, ce qui démontre a contrario qu’elle avait fait fonctionner la chaudière ;

Attendu que les désordres en cause ayant été commis au cours de la période de jouissance des lieux par les locataires qui ne démontrent pas l’existence d’une cause d’exonération de leur responsabilité, ils doivent être condamnés à prendre en charge les frais de remise en état de l’installation de chauffage restés à la charge de la SCI LES CALANQUES laquelle ne produit toutefois pas les factures justifiant des dépenses réellement engagées et restées à sa charge, ce qui justifie, compte tenu de la déduction de vétusté à appliquer, de l’indemnisation par l’assureur et plus généralement des éléments de la cause, de réduire à la somme de 3 000 euros l’indemnisation de ce chef de préjudice ;

Attendu, s’agissant des dommages et intérêts sollicités qu’il s’agit d’une demande émanant de la SCI LES CALANQUES fondée sur la perte de chance de louer les locaux durant les travaux de réfection mais elle ne justifie aucunement de la date de leur réalisation et se contente de produire un contrat de bail du 6 mai 2013 ;

Qu’il y lieu, compte tenu des éléments de la cause, la réalité du préjudice étant toutefois avérée, de condamner les époux X… à lui verser une indemnité de 600 euros ;

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement entrepris rendu le 22 novembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de GUERET ;

Statuant à nouveau ;

CONDAMNE solidairement les époux Jean-Patrick et Patricia X… à verser à la SCI LES CALANQUES la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnisation des travaux de remise en état de l’installation de chauffage et celle de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement les époux X… aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNE solidairement les époux X… à verser à la SCI LES CALANQUES une indemnité de 800 euros ;

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,

E. AZEVEDO. P-L. PUGNET.

En l’empêchement légitime du Président, l’arrêt est signé par Monsieur Pugnet, Conseiller qui a siégé à l’audience de plaidoirie et participé au délibéré.