Cour d'appel de Metz, 3ème chambre, 16 décembre 2021, n° 20/01571

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/01571 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FKUZ

Minute n° 21/00734

X

C/

S.C.I. MDR

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 13 Août

2020, enregistrée sous le n° 20/00108

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2021

APPELANT :

Monsieur I X

[…]

[…]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. MDR Représentée par son représentant légal.

[…]

[…]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 14 octobre 2021 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK et Monsieur MICHEL, Magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés 16 décembre 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mademoiselle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 26 mars 2016, la SCI MDR a consenti à M. I X un bail d’habitation portant sur un logement situé à Sarreguemines, […] moyennant un loyer mensuel de 420 euros ainsi qu’une somme de 50 euros au titre des charges.

Selon acte en date du 3 mars 2020, la SCI MDR a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection de Sarreguemines aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion du locataire, le voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation de 470 euros par mois, les sommes de 15.570 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et matériel, de 4.000 euros au titre du préjudice moral et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 13 août 2020, le tribunal a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 mars 2016

— ordonné à M. X de libérer le logement et d’en restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du jugement pendant une durée de cent quatre-vingt jours et dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

— autorisé, à défaut de libération volontaire du logement dans les quinze jours de la signification du jugement, l’expulsion de M. X ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans le respect notamment des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu de réduire le délai mentionné à l’article L. 412-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, ni d’accorder les délais prévus aux articles L. 412-2 et L. 412-3 du même code,

— dit que le sort des meubles sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. X à payer à la SCI MDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 420 euros en principal augmentée de 50 euros pour les charges à compter du 13 août 2020 jusqu’à la libération des lieux, due d’avance le premier jour du mois, au prorata de l’occupation pour les mois incomplets et avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour chaque mensualité

— condamné M. X à payer à la SCI MDR la somme de 14.791,50 euros en réparation de préjudice matériel et la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2020

— déclaré irrecevable la demande au titre de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. X à payer à la SCI MDR la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 9 septembre 2020, M. X a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Il conclut à l’infirmation du jugement et demande la cour de :

— dire que la demande de résiliation du contrat de bail et de son expulsion est sans objet du fait de son départ

— débouter la SCI MDR de sa demande d’astreinte, de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et à titre subsidiaire la réduire à de plus justes proportions, de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, de sa demande en paiement de la somme de 4.337 euros au titre des dégradations locatives et de ses demandes au titre des frais irrépétibles tant de première instance que d’appel

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelant indique qu’il a quitté les lieux et restitué les clés au bailleur le 18 mars 2021, qu’un état des lieux a été réalisé contradictoirement et que la demande de résiliation du bail et d’expulsion est sans objet. Il précise qu’il souffre d’une pathologie dont il a fallu tenir compte pour son relogement, qu’il n’a pas troublé la tranquillité des autres locataires à compter du jugement et que la mesure d’astreinte est inutile puisqu’il a quitté les lieux.

Sur le préjudice matériel, il expose qu’il n’est produit qu’un devis de la société Est Net d’un montant de 115 euros, qu’en première instance, la SCI MDR a fondé ses demandes sur sa responsabilité extra-contractuelle tandis qu’à hauteur de cour, elle fonde ses demandes sur les responsabilités contractuelles et délictuelles alors que les deux responsabilités ne se cumulent pas. Il estime que l’intimée ne rapporte pas la preuve du départ anticipé de locataires dû à son comportement, ni d’une perte de gain suite à ces départs et sollicite à titre subsidiaire, la réduction des sommes allouées. Il conteste la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral et celle concernant les dégradations locatives, affirmant que lors de l’état des lieux, il n’a pas été relevé de dégradations mais un état de vétusté, l’ensemble étant essentiellement défraîchi et que la SCI MDR ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement aux frais du locataire. Il ajoute que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué.

La SCI MDR demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ces dispositions, de condamner M. X à lui payer la somme de 4.337 euros au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 420 euros et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la résiliation du bail, elle soutient que les manquements du locataire sont particulièrement graves, que la demande de résiliation du bail et d’expulsion est indépendante de la libération des lieux, que l’indemnité d’occupation est due à compter de la résiliation et que l’astreinte doit être maintenue dans la mesure où il conviendra de la liquider pour la période allant du jugement jusqu’à son départ.

Sur la demande de dommages et intérêts, la SCI MDR invoque à titre principal la responsabilité extra-contractuelle de M. X et à titre subsidiaire, sa responsabilité contractuelle et fait valoir que la faute est établie, la preuve du départ de plusieurs locataires en raison de son comportement étant rapportée par les pièces qu’elle produit aux débats ainsi que la perte de loyers. Sur le préjudice moral, elle conclut à la confirmation du jugement. Sur les dégradations locatives, elle détaille les dommages devant être mis à la charge de l’appelant et la somme due après déduction du dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 1er octobre 2021 par M. X et le 7 juillet 2021 par la SCI MDR auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 octobre 2021 ;

Sur la résiliation de bail

En application des dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7b/ de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire d’user paisiblement et raisonnablement de la chose louée selon la destination qui lui a été donnée. En cas de non respect par le locataire de cette obligation, le bailleur peut solliciter du juge la résiliation du contrat conformément aux dispositions de l’article 1228 du code civil aux termes duquel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient au bailleur qui se prévaut du non respect par le locataire de ses obligations légales et contractuelles de rapporter la preuve de ces manquements et de leur caractère de gravité, rendant impossible le maintien du contrat de location,

En l’espèce, il appartient à la cour de statuer sur la demande de résiliation du bail, indépendamment du départ de M. X et de la restitution des clés. Ainsi que relevé par le premier juge, la SCI MDR produit aux débats plusieurs courriers émanant de différents voisins lesquels font part du comportement de l’appelant :

— un courrier du 16 août 2017 de M^me Y et M. Z indiquant résilier le bail et demandant à pouvoir partir avant le préavis de trois au vu de la situation avec leur voisin qu’ils qualifient 'd’invivable'

— un courriel du 22 janvier 2019 de M. A, relatant notamment que M. X se montre de plus en plus violent verbalement, surtout à l’égard de sa compagne qui commence à en avoir peur

— un courrier du 15 juin 2019 de M. et M^me B, qui évoquent un comportement inadmissible et dangereux de M. X dans l’immeuble (réactions incontrôlables, dépôt de statuettes, de boules de polyester et de bougies allumées dans les parties communes de l’immeuble, bruit et situation angoissante)

— un courrier de M. C du 14 février 2020 faisant état du comportement agressif de M. X, du fait qu’il jette des affaires par la fenêtre, qu’il urine régulièrement sur les pots de fleurs de l’entrée de l’immeuble et envahit les communs avec des sacs, vêtements, des statues, du fait que le 2 janvier il a essayé de forcer sa porte et les a menacés de mort, ce qui nécessité l’intervention de la police

— deux dépôts de plainte de M. C et M. B pour des faits de menaces de mort, injures non publiques, datées du 3 janvier 2020 et une plainte de M^me D, associée de la SCI MDR en date du 3 janvier 2020 indiquant qu’à deux reprises, M. X l’a insultée.

A hauteur d’appel, M. X n’émet aucune observation sur ces pièces et son comportement décrit par ses voisins et ne produit aucune pièce pour justifier qu’il n’a plus troublé leur tranquillité après le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Sarreguemines. Il résulte de l’analyse de l’ensemble de ces éléments que l’appelant fait preuve de façon répétée et continue depuis plusieurs années d’un comportement violent et menaçant à l’égard de ses voisins, qu’il ne respecte pas la destination des parties communes et occasionne des risques d’incendie en allumant des bougies dans les parties communes, de sorte que le premier juge a exactement dit que ces manquements sont suffisamment graves et réitérés pour justifier la résiliation du bail. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail au 13 août 2020 et condamné M. X à payer à la SCI MDR une indemnité d’occupation égale au moment du loyer, augmenté des charges, à compter du 13 août 2020 et jusqu’à la date de libération effective, soit jusqu’au 18 mars 2021.

Sur la libération des lieux, il résulte du procès-verbal du constat d’huissier du 18 mars 2021 que le locataire a quitté les lieux et restitué les clés à cette date. Il s’ensuit, eu égard à l’évolution du litige en appel, que les demandes de libération des lieux d’expulsion et celles relatives aux meubles et objets appartenant à M. X sont devenues sans objet.

En outre, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est prononcée par le juge pour assurer l’exécution de sa décision. Dès lors que, au jour où la cour statue, M. X a quitté les lieux et restitué les clés, il n’y a plus lieu, en application de l’article 561 du code de procédure civile, de prononcer une astreinte. La SCI MDR est en conséquence déboutée de sa demande de ce

chef et le jugement infirmé de ce chef.

Sur le préjudice économique

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il appartient à la SCI MDR de démontrer que le comportement de M. X a été à l’origine du départ de locataires et que la vacance des logements lui a causé un préjudice financier. Si plusieurs locataires se sont plaints du comportement de l’appelant, les pièces produites ne suffisent pas à démontrer qu’ils ont résilié leur bail en raison de ce comportement. En effet, le congé donné par M^me Y et M. Z le 16 août 2017 indique uniquement qu’il est sollicité une réduction du préavis de trois mois, vu la situation avec le voisin qui devient invivable, sans qu’il ne résulte expressément de ce congé que le départ soit lié à l’attitude de celui-ci. M. E et M^me F invoquent des raisons professionnelles et familiales pour justifier de leur changement de domicile, outre le trouble à leur tranquillité en raison des agissements de M. X, de sorte qu’il ne peut s’en déduire que leur départ soit uniquement lié au comportement de leur voisin. Enfin, ni M^me G ni M. C n’ont invoqué, aux termes de leur congé adressé respectivement les 21 septembre 2016 et 28 septembre 2020, qu’ils résiliaient le bail en raison de l’attitude de l’appelant.

En outre, il n’est pas démontré que la présence de M. X n’a pas permis à la SCI MDR de louer les logements voisins, celle-ci ne produisant aucune pièce pour établir que des locataires intéressés auraient renoncé à louer le logement en raison du comportement de l’appelant. Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que le comportement de M. X a été à l’origine du départ anticipé des locataires ou de l’impossibilité de louer le logement, de sorte que la demande d’indemnisation au titre du préjudice économique ne peut prospérer, que ce soit sur un fondement contractuel ou extracontractuel. En conséquence la SCI MDR doit être déboutée de sa demande et le jugement infirmé.

Sur le préjudice moral

Il est constant qu’une personne morale peut subir un préjudice moral et qu’elle est recevable à solliciter l’indemnisation de ce préjudice dès lors qu’il résulte de façon directe et certaine de la faute commise par M. X en sa qualité de locataire.

En l’espèce, s’il est effectivement justifié que M. H, gérant de la SCI MDR, a effectué de nombreuses démarches tant auprès du juge des tutelles de Sarreguemines que des mandataires successifs de M. X en qualité de curateur et a dû gérer les plaintes et courriers des autres locataires, il n’est pas démontré que ces derniers mettaient en cause la SCI MDR et sa gestion des difficultés induites par le comportement de l’appelant. Contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge, il ne se déduit pas de ces courriers que la relation entre la SCI MDR et les autres locataires se soit dégradée en raison du comportement de M. X. En conséquence, faute de rapporter la preuve d’une atteinte à l’activité, à l’honneur ou la réputation de l’intimée, le jugement est infirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice moral et la SCI MDR est déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

Il est rappelé que l’indemnisation du bailleur au titre du préjudice qu’il subit du fait des dégradations locatives

n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant du dommage dont il constate l’existence dans son principe et ce par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée, en date du 1er avril 2016 et de sortie en date du 18 mars 2021 que :

— dans la cuisine, sur le réfrigérateur : à l’entrée, il existait une tâche sur la porte. Lors du départ de M. X, il est propre mais bosselé avec des graffitis relativement imposants (photographie 10 de l’état des lieux

— dans la salle de bains : lors de l’entrée dans les lieux, la porte est en bon état de même que le meuble vasque ; à la sortie, la porte est abîmée dans le bas, l’évier est brûlé à quatre endroits, la fenêtre est sale, le chauffe-eau présente des graffitis et l’abattant du WC manque

— dans la chambre et le local dressing : lors de l’entrée dans les lieux, s’agissant du sol, il est noté la présence de 'fissures crépis lampe’ et d’une fissure dans le local dressing ; lors de la sortie, dans le dégagement à l’étage, le balatum est abîmé et marqué, dans la chambre, il est déchiré au centre

— dans la cuisine et la salle à manger : s’agissant des murs, ils sont notés en bon état à l’entrée et sales lors de la sortie

— la porte de l’entrée du logement est à la sortie, décrite comme étant sale et la poignée est abîmée.

Il est constaté que ces descriptions ne relèvent pas du simple usage des lieux mais de réelles dégradations imputables au locataire, lequel ne produit aucun élément de preuve pour établir que ces désordres procéderaient d’une faute du bailleur ou d’un cas de force majeure. En revanche, si le plafond et les murs de la pièce à vivre, le plafond de la salle de bains, la peinture des murs du dégagement et de la chambre sont décrits lors de la sortie, comme 'défraîchis', de même que le dressing, ce qualificatif de 'défraîchi’ permet de considérer que l’état des murs est lié à la vétusté du logement et non à une dégradation, l’intimée affirmant sans en justifier que ces dégradations seraient liées au fait qu’il était fumeur.

Eu égard à l’importance des dégradations et aux pièces justificatives produites, il sera alloué à la SCI MDR en réparation de son préjudice les sommes suivantes :

—  330 euros au titre du remplacement du frigidaire, lequel s’imposait compte tenu de l’importance des dégradations,

—  200 euros au titre de la dégradation de la porte de la salle-de-bains, la nécessité de procéder au remplacement intégral de la porte et de la poignée n’étant pas démontrée compte tenu de la localisation de la dégradation,

—  400 euros au titre du remplacement de l’évier, la nécessité de remplacer le meuble vasque qui n’a pas été dégradé n’étant pas justifiée,

—  500 euros au titre du remplacement du balatum, compte tenu de son état déjà marqué lors de l’entrée dans les lieux,

—  50 euros au titre du remplacement de la poignée de la porte, en l’absence de production d’un devis pouvant justifier l’allocation d’une somme supérieure.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de la SCI MDR en raison des dégradations locatives survenues dans le logement loué à M. X est évalué à la somme de 1.480 euros. Après déduction du montant du dépôt de garantie à 420 euros, M. X est condamné à payer à la SCI MDR la somme de 1.060 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. X, qui succombe principalement en son appel, sera condamné aux dépens d’appel.

Il convient en équité de le condamner à payer à la SCI MDR la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 mars 2016

— condamné M. X à payer à la SCI MDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 420 euros en principal augmentée de 50 euros pour les charges à compter du 13 août 2020 jusqu’à la libération des lieux, due d’avance le premier jour du mois, au prorata de l’occupation pour les mois incomplets et avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour chaque mensualité

— déclaré irrecevable la demande au titre de l’article 699 du code de procédure civile

— condamné M. X à payer à la SCI MDR la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— prononcé la résiliation du bail liant les parties à compter du 13 août 2020 ;

L’INFIRME en ce qu’il a ordonné à M. I X de libérer le logement et d’en restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du jugement et pendant une durée de 180 jours, et l’a condamné à payer à la SCI MDR la somme de 14.791,50 euros en réparation de préjudice matériel et la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2020, et statuant à nouveau,

DEBOUTE la SCI MDR de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice économique et du préjudice moral ;

DECLARE sans objet eu égard à l’évolution du litige en appel, les demandes de libération des lieux et d’expulsion de M. I X ;

DEBOUTE la SCI MDR de sa demande d’astreinte ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. I X à payer à la SCI MDR la somme de 1.060 euros au titre des dégradations locatives,

CONDAMNE M. I X à payer à la SCI MDR la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. I X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. I X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT