RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00248 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDLK

Minute n° 25/00285

[K], [P]

C/

[L]

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de SARREBOURG, décision attaquée en date du 11 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 51-22-03

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – Baux Ruraux

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 6]

Non comparant et représenté par M^e Jean-charles SEYVE, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [P] épouse [Z]

[Adresse 4]

Non comparante et représentée par M^e Jean-charles SEYVE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [U] [L]

[Adresse 7]

Non comparant et représenté par M^e Emmanuel KARM, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me NONDIER, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2015, Mme [V] [P] épouse [Z] à consenti à M. [U] [L] un bail à ferme à effet du 1er janvier 2016 sur trois parcelles d’une superficie totale de 45,39 ares, situées à [Localité 8] (Moselle) et ayant pour références cadastrales:

. section [Cadastre 3] n°[Cadastre 1] lieu dit [Adresse 10], 17,53 ares

. section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2] lieu dit [Adresse 10], 5,80 ares

. section [Cadastre 3] n°[Cadastre 5] lieu dit au dessus du cimetière, 22,06 ares.

Le 25 mars 2021, Mme [P] a vendu à M. [O] [K] ces trois parcelles.

Par assignation du 5 septembre 2022, M. [L] a fait citer Mme [P] et M. [K] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Sarrebourg et au dernier état de la procédure il a demandé au tribunal d’annuler l’acte de vente passé entre Mme [P] et M. [K] le 25 mars 2021, ordonner la retranscription de la propriété des parcelles au feuillet du livre foncier de Mme [P] et condamner M. [K] et Mme [P] aux dépens et à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs se sont opposés à ces prétentions et ont sollicité une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 janvier 2024, le tribunal a :

— prononcé l’annulation de la vente passée entre Mme [P] et M. [K] en l’étude de Me [I], notaire à [Localité 9] le 25 mars 2021 et portant sur les parcelles : commune de [Localité 8]

. section [Cadastre 3] n°[Cadastre 1] lieu dit [Adresse 10], 17,53 ares

. section [Cadastre 3] n°[Cadastre 2] lieu dit [Adresse 10], 5,80 are

. section [Cadastre 3] n°[Cadastre 5] lieu dit au dessus du cimetière, 22,06 ares

— ordonné en suite de l’annulation de la vente la retranscription de la propriété de ces parcelles au feuillet du livre foncier de Mme [P]

— condamné in solidum Mme [P] et M. [K] aux entiers frais et dépens

— condamné Mme [P] et M. [K] à payer chacun à M. [L] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe le 8 février 2022, Mme [P] et M. [K] ont interjeté appel de ce jugement.

A l’audience du 26 juin 2025, les appelants représentés par leur avocat se sont référés aux conclusions déposées au greffe le 24 mars 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour d’infirmer le jugement, débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes et le condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’initialement les parcelles litigieuses ont été prises à bail par M. [W] qui a cédé son exploitation en 2016 à M. [K] mais continué avec lui jusqu’à la fin de l’année à cultiver partiellement les terrains de sorte que Mme [P] ne pouvait consentir à M. [L] un bail le 12 septembre 2015 à effet du 1er janvier 2016, que ce contrat encourt la nullité et que l’intimé ne peut invoquer un droit de préemption. Ils précisent que Mme [P], pensant qu’un accord avait été trouvé entre M. [L] et M. [K], a signé en toute bonne foi avec ce dernier un bail le 1er janvier 2017 et contestent toute collusion frauduleuse et malhonnêteté, soulignant que la vente par la bailleresse des terrains hérités de ses parents, fait suite à sa volonté de s’en dessaisir en raison de sa santé fragile.

M. [L] représenté par son avocat s’est référé aux conclusions déposées au greffe le 23 janvier 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement et condamner Mme [P] et M. [K] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive et frustratoire et une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les parcelles litigieuses se trouvent dans un îlot où figurent les terrains de l’exploitation [W] repris par M. [K], qu’il s’est entendu avec ce dernier pour un échange en jouissance avec d’autres terres situées dans le secteur de son propre îlot, qu’en décembre 2020 il a répondu favorablement à une proposition de Mme [P] de lui vendre ces terrains mais a été informé en avril 2022 que M. [K] les avait achetés le 25 mars 2021, en prétendant être preneur. Il fait valoir qu’aucune information ne lui a été donnée quant à l’effectivité de la vente alors que le fermage correspondant à l’année 2021 a été encaissé par Mme [P] et que la cession est intervenue au mépris de son droit de préemption dont l’échange en jouissance ne pouvait le priver, précisant que contrairement à ce que soutiennent les appelants, M. [W] n’a pas continué à cultiver les parcelles en 2016 après la cession de son exploitation et la résiliation des baux et que c’est pour cette raison que la propriétaire lui a consenti le 12 septembre 2015 un bail rappelant expressément qu’il est soumis au statut du fermage. Il ajoute qu’il n’a pas encaissé le chèque que lui a adressé l’appelante en 2022 en remboursement des loyers qu’elle a régulièrement perçus. Il soutient que le bail consenti à M. [K] n’a pu rendre caduc celui dont il est titulaire, que ce bail prétendument signé le 1er janvier 2017 a été enregistré le 22 mars 2022, juste avant que M. [K] l’informe de l’acquisition des parcelles et que le notaire chargé de la vente a indiqué dans 'l’information déclarative relative aux cessions à titre onéreux portant sur des biens ruraux’ datée du 1er mars 2021 que le bail est verbal. Il en déduit que les manoeuvres des appelants sont grossières et démontrent leur duplicité et sollicite des dommages et intérêts eu égard à leur mauvaise foi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la vente

L’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.

L’article L.412-12 du même code précise qu’au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion.

En l’espèce, il ressort des débats, les parties s’accordant sur ce point, que les parcelles litigieuses étaient initialement louées à M. [W] qui a cédé son exploitation en 2016 à M. [K]. Si les appelants soutiennent qu’en dépit de cette cession M. [W] a continué à exploiter une partie des terres, la réalité de cette poursuite d’exploitation n’est pas démontrée. Le relevé PAC du GAEC [K] pour l’année 2016 produit à cet effet est inopérant, le document attestant tout au plus que ce groupement n’a pas déclaré les parcelles litigieuses au cours de cette même année et non qu’elles ont été exploitées par M. [W] dont le nom a été rajouté de manière manuscrite, et il n’est pas plus démontré que ce dernier a procédé à un quelconque règlement de fermages en 2016. Le décompte qui fait état de ce paiement n’est corroboré par aucun élément objectif et aucune mention ne permet d’en vérifier l’authenticité contrairement aux autres règlements répertoriés (organisme bancaire et numéro de chèque). C’est donc en vain que les appelants soutiennent que le bail consenti à M. [L] le 12 septembre 2015 à effet du 1er janvier 2016 encourt la nullité au motif que les terrains concernés étaient à l’époque toujours exploités par le précédent locataire.

En vertu de ce bail à ferme, M. [L] est l’exploitant preneur en place des parcelles au sens de l’article L.412-1 et la conclusion ultérieure d’un second bail portant sur les mêmes terrains avec M. [K], quelque soit sa date ou sa forme, n’a aucunement pour effet de le rendre caduc ou d’y mettre un terme et de le substituer. Le fait que les terrains litigieux ont matériellement été cultivés par M. [K] dans le cadre d’un échange en jouissance n’est pas davantage de nature à priver l’intimé du droit de préemption, l’article L.411-39 alinéa 5 disposant que le titulaire du bail conserve ce droit sur les parcelles qui ont fait l’objet d’un échange en jouissance. Enfin, l’envoi par la bailleresse a posteriori d’un chèque de remboursement du montant des loyers dont s’est régulièrement acquitté M. [L] pendant des années pour ces terrains, est également sans incidence sur l’existence du bail et n’a pas pour conséquence de le faire disparaître rétroactivement, ni de faire échec à l’existence d’un droit de préemption, étant observé que l’intimé indique sans être contredit sur ce point que ce chèque n’a pas été encaissé.

Il s’en déduit que l’intimé bénéficiait d’un droit de préemption sur les terres litigieuses qu’il n’a pu exercer en raison de l’inexécution par la bailleresse de ses obligations, celle-ci ne l’ayant pas préalablement informé de la vente projetée avec M. [K], ni renseigné notamment par l’intermédiaire du notaire instrumentaire sur le prix, les charges, conditions et modalités de cette vente comme le prévoit l’article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime. En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a annulé la vente et ordonné la retranscription de la propriété des parcelles au feuillet du livre foncier de Mme [P], le jugement étant confirmé de ces chefs.

Sur les dommages et intérêts

L’exercice d’une action ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, l’appréciation inexacte que l’une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité à ce titre. Par ailleurs la simple affirmation du caractère abusif de la demande ne peut suppléer la nécessaire démonstration et justification du préjudice allégué.

Il n’est pas démontré que l’appel interjeté par Mme [P] et M. [K] procède d’un abus, le fait de succomber n’induisant pas à lui seul la mauvaise foi. Ni la signature d’un second bail, ni la conclusion de la vente avec M. [K] après l’avoir envisagée avec l’intimé, ni la tentative de remboursement des fermages ne caractérisent la duplicité ou la malice dès lors que l’échange en jouissance des parcelles concernées, bien que non constitutif de droits sur les terres, peut générer une ambiguïté sur la qualité de locataire et la titularité du droit de préemption. Par ailleurs, il n’est ni justifié, ni même allégué d’un préjudice. En conséquence, l’intimé est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à payer à l’intimé la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Ils sont en outre déboutés de leur demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [U] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire ;

CONDAMNE M. [O] [K] et Mme [V] [P] épouse [Z] aux dépens d’appel;

CONDAMNE M. [O] [K] et Mme [V] [P] épouse [Z] à payer à M. [U] [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [O] [K] et Mme [V] [P] épouse [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT