RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02121 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JHRR

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 7]

14 mai 2024 RG :1123000014

[G]

C/

[I]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] en date du 14 Mai 2024, N°1123000014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [D] [G]

née le 11 Janvier 1981 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuel BARD de la SELARL CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

INTIMÉ :

Me [Y] [I] mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 6]) désigné liquidateur judiciaire de l’EARL VERGERS [G] par jugement du Tribunal de Grande Instance de VALENCE du 10.04.2019 confirmé par la Cour d’appel de Grenoble par un arrêt en date du 17.07.2019, et par extension à la SCI AGRI [G] par jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence en date du 20.11.2019, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de GRENOBLE du 27.02.2020.

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e David HERPIN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 05 février 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 novembre 2013, la société civile immobilière Agri [G] a donné à bail à Mme [D] [G], à compter du 1er décembre 2013, un logement sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 550 €.

Par jugement du 17 février 2016, le tribunal de grande instance de Valence a ouvert le redressement judiciaire de l’EARL Vergers [G] et a désigné Me [Y] [I] en qualité de mandataire judiciaire.

Un plan de redressement a été adopté le 21 juillet 2017, mais il a été résolu par jugement du 22 janvier 2019 confirmé par arrêt du 17 juillet 2Ô19, ordonnant la liquidation judiciaire.

Par jugement du tribunal de grande instance de Valence du 20 novembre 2019, confirmé dans toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 27 février 2020, la liquidation judiciaire a été étendue à la SCI Agri [G] et Me [I] a été désigné liquidateur judiciaire.

Suivant acte du 18 octobre 2022, Me [I], ès qualités a fait signifier à Mme [D] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 58 300 €

Suivant acte du 2 janvier 2023, Me [I], ès qualités, a fait assigner Mme [D] [G] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annonay aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de la condamner au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation et d’ordonner son expulsion.

Par jugement contradictoire du 14 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annonay a:

— déclaré recevables les demandes ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er décembre 2013 entre la société civile immobilière Agri [G] et Mme [D] [G] concernant l’appartement sis [Adresse 9] sont réunies à la date du 19 décembre 2022 ;

— condamné Mme [D] [G] à verser à Me [I], ès qualité de liquidateur de la société civile immobilière Agri [G], la somme de 19 800 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, pour la période du 19 décembre 2019 au 19 décembre 2022, au titre des loyers impayés ;

— jugé qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Mme [D] [G] des délais de paiement, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [D] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— jugé qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Me [I], ès qualité, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [D] [G] à verser à Me [I], ès qualité, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 € à compter du 20 décembre 2022, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— débouté Me [I], ès qualité, de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 code de procédure civile ;

— débouté Mme [D] [G] de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné Mme [D] [G] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Mme [D] [G] a interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 20 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [D] [G], appelante, demande à la cour de :

— dire fondé et recevable l’appel interjeté par Mme [G] ;

— réformer le jugement du tribunal de proximité d’Annonay du 14 mai 2024 ;

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— déclarer Me [Y] [I] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

— condamner Me [Y] [I] à payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts et de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Me [Y] [I] aux entiers dépens ;

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [J] [K] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

A l’appui de son appel, elle fait valoir, in limine litis, une fin de non-recevoir tirée du principe d’estoppel. Elle expose en ce sens que Me [I] avait d’abord contesté la réalité du bail du 24 novembre 2013 et menacée Mme [G] d’extension du passif à son égard en cas de non-renoncement au bénéfice dudit bail notamment par courrier de son conseil du 23 mars 2022. Que dès lors, le fait pour celui-ci de finalement se prévaloir dudit bail est un changement d’attitude procédurale constitutif d’estoppel rendant sa demande irrecevable.

Elle indique par ailleurs que le bailleur est la société civile immobilière Agri [G] et non Me [I], de sorte que le commandement de payer en date du 18 octobre 2022 ne pouvait remonter qu’aux loyers dus à partir du 18 octobre 2020 et que la demande de loyers ne saurait dans son principe excéder 19 800€.

Elle expose enfin que Me [I] n’a entrepris aucune démarche pour se faire payer les loyers puisqu’il contestait même l’existence du bail d’habitation pour finalement en solliciter l’exécution.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Me [Y] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Agri [G], intimé, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Annonay en date du 14 mai 2024, et en conséquence ;

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er décembre 2013 entre la SCI Agri [G] et Mme [D] [G] concernant l’appartement sis [Adresse 8] à [Adresse 1] Plats sont réunies à la date du 19 décembre 2022 ;

— condamner Mme [G] à verser à Me [I] ès qualités de liquidateur de la SCI Agri [G] la somme de 19 800€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, pour la période du 19 décembre 2019 au 19 décembre 2022 au titre des loyers impayés ;

— ordonner en conséquence à Mme [G] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

— juger qu’à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clefs, Me [I] ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière Agri [G], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [G] à verser à Me [I] ès qualités de liquidateur de la société civile immobilière Agri [G], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 € à compter du 20 décembre 2022, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— débouter Mme [D] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Y ajoutant

— condamner Mme [D] [G] à payer à Me [Y] [I] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, il soutient n’avoir engagé qu’une seule procédure à l’encontre de Mme [G], de sorte qu’il ne peut y avoir de contradiction avec d’autres demandes qui n’existent pas à son encontre. Que dès lors, il n’existe aucune contradiction procédurale.

S’agissant de la prescription des loyers, il soutient avoir limité ses demandes aux loyers dus à partir du 18 octobre 2019 compte tenu de la prescription triennale, de sorte que l’argumentation de l’appelante est sans objet.

Me [I], ès qualités, conteste sa mauvaise foi au titre de la délivrance du commandement de payer et indique en ce sens que la société Agri [G] n’avait jamais annoncé l’existence de ce bail d’habitation, ce qui l’a poussé à effectuer des recherches. Il ajoute que son courrier du 9 novembre 2019 mettait justement en demeure Mme [G] de communiquer les titres justifiant l’occupation des immeubles et qu’il ne pouvait pas délivrer un commandement de payer sans avoir une connaissance effective de l’existence du bail d’habitation en question. Il explique qu’ainsi, il n’a pu prendre connaissance dudit bail qu’en mars 2022, de sorte que le commandement n’a pas été délivré tardivement.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la fin de non-recevoir tirée du principe d’estoppel,

Le principe de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui repose sur la réunion, dans un même litige, des éléments constitutifs suivants :

— une contradiction dans l’attitude procédurale qui se manifeste par un changement de position d’une partie (revirement) ;

— la volonté de tromper les attentes de son adversaire en ruinant ses attentes légitimes nées de la position initiale (intention trompeuse) ;

— une modification contrainte des moyens de défense de l’adversaire par l’effet de ce changement d’attitude (effet).

Ainsi, la seule circonstance qu’une partie se contredise au détriment d’autrui n 'emporte pas nécessairement fin de non-recevoir.

En l’espèce, il y lieu de constater qu’il n’existe qu’une seule procédure entre les présentes parties et que l’intimé ne s’est nullement contredit dans ses demandes ou son positionnement au sein de celle-ci, excluant dès lors la règle de l’estoppel.

Dès lors, le fait que Mme [G] invoque un courrier du conseil de maître [I] ès qualités en date du 23 mars 2022 à le supposer même contradictoire mais antérieur à la présente procédure est indifférent puisqu’il n’existe aucun changement d’attitude procédurale.

En conséquence, et pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’irrecevabilité tirée de l’estoppel et déclaré les demandes de maître [I] ès qualités recevables.

Sur le fond,

Selon l’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Mme [G] soutient que le commandement de payer a été délivré tardivement et de mauvaise foi par Maître [I] ès qualités, ce dernier ayant connaissance de l’existence du bail en 2020 sans solliciter le paiement des loyers et a agi uniquement en raison des difficultés pour faire vendre aux enchères les biens de la SCI Agri [G].

Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui invoque la mauvaise d’en rapporter la preuve.

Or, en l’espèce, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, Me [I], ès qualités, justifie avoir demandé à Mme [G], suivant courrier du 9 novembre 2020, des informations sur l’occupation du bien objet du bail litigieux, laquelle est restée taisante.

Ce n’est que lors du procès-verbal établi par Me [X], huissier de justice, le 3 mars 2022 en application d’une ordonnance du juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI Agri [G] près le tribunal judiciaire de Valence du 27 avril 2021, confirmée en appel, ordonnant la vente aux enchères du bien objet du bail, que Me [I] a eu connaissance dudit bail.

Ainsi, le commandement de payer qui a été délivré le 18 octobre 2022, soit 7 mois plus tard, n’est pas tardif d’autant qu’une vente sur adjudication était en cours et alors même que Mme [G] ne réglait pas ses loyers et qu’au contraire la révélation des baux n’a eu lieu qu’à l’occasion des opérations de liquidation.

En conséquence ce moyen n’est pas opérant.

Ainsi, la clause résolutoire est clairement exprimée dans le contrat de bail et a joué conformément aux prévisions contractuelles.

Par ailleurs, le commandement de payer du 18 octobre respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant et non contesté que le locataire n’a pas honoré le paiement de la totalité du loyer et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer

L’expulsion du locataire, devenu sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2022, doit être ordonnée.

Par ailleurs, l’appelante est redevable envers le propriétaire, à qui elle cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation justement fixée par le premier juge à la somme de 550 € depuis le 20 décembre 2022 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Concernant la dette de loyers, il convient de constater que l’intimé a limité sa demande pour tenir compte de la prescription triennale et qu’ils sont dus pour la période du 19 décembre 2019 au 19 décembre 2022 soit 36 mois x 550 €= 19 800 €.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en l’ensemble de ces chefs.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimé ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [G] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [D] [G] à payer à Me [Y] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Agri [G] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,