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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 15 NOVEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/07752

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 12 SEPTEMBRE 2014

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 1113001654

APPELANTE :

S.C.I. PATRIMOINE I représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

82 La Salicornière

XXX

représentée par M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES
ARGELLIES, EMILY
APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de
MONTPELLIER, substituant
M^e Victoria LESNAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur X Y

XXX

XXX

représenté par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2014/15723 du 19/11/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de
MONTPELLIER)

Madame Z Y

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 Septembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du
Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 OCTOBRE 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD,
Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD,
Conseiller

Madame Martine ROS, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame A B

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD,
Président de chambre, et par Madame Sylvie B, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES
PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 3 février 2006, la SCI PATRIMOINE a donné à bail à X et Z Y un appartement dans la commune de
VENDRES, 6 rue de la Roselière moyennant un loyer de 450 par mois.

Les locataires ont quitté les lieux le 6 octobre 2010 avec un état des lieux de sortie contradictoire établi par huissier de justice.

Par acte en date du 26 novembre 2013, la SCI PATRIMOINE a assigné devant le tribunal d’instance de BEZIERS X et
Z Y aux fins de les voir condamner au paiement d’un arriéré locatif et de charges et du préavis ainsi qu’à des travaux de remise en état, outre des dommages et intérêts.

Le dispositif du jugement du tribunal d’instance de
BEZIERS en date du 12
Septembre 2014 énonce :

Déboute la SCI PATRIMOINE de ses demandes au titre des

·

loyers impayés.

Condamne solidairement X et
Z Y au paiement de la somme de 1449 au titre du préavis.

·

Condamne solidairement X et
Z Y au paiement de la somme de 33,35 au titre des réparations locatives.

·

Le tribunal déboute également les deux parties des autres demandes, dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et laisse à la charge de chaque partie ses propres dépens.

Le premier juge considère tout d’abord sur les arriérés de loyers que les preuves produites sont insuffisantes en l’absence de décompte précis alors que les locataires démontrent que le bailleur a perçu l’allocation logement ainsi que des compléments.

Sur les sommes dues au titre du préavis le tribunal de première instance après avoir rappelé la règle des trois mois considère que la libération anticipée des lieux ne dispense pas le locataire du respect du préavis légal alors que rien ne prouve que le bailleur y ait renoncé.

Concernant les charges, le premier juge considère en revanche qu’elles ne sont pas justifiées en raison de l’absence de compteurs individuels et de décompte des sommes dues par les locataires au prorata de leur consommation.

Sur les réparations locatives le juge d’instance estime que le demandeur rapporte la preuve de l’état des lieux mais que toutefois il ne produit pas à l’exception de la somme de 33,35 des éléments probants sur le montant des travaux.

Concernant la demande de paiement des frais d’arrachage d’un cerisier en 2013 le juge de première instance la rejette au motif qu’il n’est pas démontré que la nécessité d’arracher cet arbre soit le fait du comportement des preneurs.

La SCI PATRIMOINE a relevé appel du jugement par déclaration au greffe en date du 16 octobre 2014.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2016.

Les dernières écritures pour la SCI PATRIMOINE ont été déposées le 16 janvier 2015.

Les dernières écritures pour X et Z Y ont été déposées le 02 septembre 2016.

Le dispositif des écritures de la SCI PATRIMOINE énonce :

Infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné les consorts
Y au paiement de la somme de 1449 au titre du préavis.

·

Condamner solidairement les consorts Y à payer les sommes suivantes :

·

-794,89 au titre des factures de réparation,

-1724,60 au titre des arriérés de loyers

-1145,51 au titre de la consommation électrique,

-506,31 au titre de la consommation d’eau,

-2571,40 au titre du remplacement du cerisier,

-2000 au titre du préjudice moral et financier

-2000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI expose que le constat d’huissier d’état des lieux de sortie met en évidence l’état de délabrement général du logement loué et elle ajoute que le gérant de la SCI a dû procéder lui même à une partie des travaux de remise en état pour en réduire le coût.

L’appelante ajoute concernant le cerisier que le locataire a entrepris de sa propre initiative de couper cet arbre alors qu’il était parfaitement sain et que cette coupe s’avérant néfaste il n’y a pas eu d’autre choix que de l’arracher pour en replanter un autre.

Le bailleur soutient également que les locataires ne se sont pas acquittés du montant de l’arriéré locatif ainsi que des charges .

Le dispositif des écritures des consorts Y énonce :

Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné les époux
Y au paiement de la somme de 1449 au titre du préavis et à la somme de 33,35 au titre des réparations locatives.

·

Rejeter l’intégralité des demandes de la SCI
PATRIMOINE .

·

Condamner la SCI PATRIMOINE au paiement de la somme de 10 400 en réparation du trouble de jouissance et à celle de 5 000 en réparation du préjudice moral.

·

Condamner la SCI PATRIMOINE au paiement de la somme de 2000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

·

·

Ils exposent sur le préavis que c’est le comportement du bailleur faisant intervenir un huissier et exigeant la remise des clés qui les a empêchés de respecter le préavis.

Sur les arriérés de loyers les époux
Y soutiennent être à jour en raison du versement de l’allocation logement au bailleur et du complément réglé par chèque comme le démontrent les relevés bancaires.

Sur les charges ils considèrent qu’aucun justificatif des charges leur incombant personnellement n’est produit alors que le logement comprend deux appartements et qu’il n’y a qu’un seul compteur d’eau et un seul compteur d’électricité.

Sur les réparations locatives les intimés exposent tout d’abord que le logement lors de l’entrée dans les lieux n’était pas en bon état et que le bailleur n’a pas rempli ses obligations quant aux réparations lui incombant comme les volets, le chauffage.

Ils évoquent les demandes au titre de la terrasse en exposant que non seulement il n’est pas démontré son état de dangerosité et qu’en outre le bailleur a déjà été indemnisé en percevant de l’assurance des locataires la somme de 8106,70 .

Les consorts Y ajoutent qu’à l’inverse ils ont eux même étaient privés de l’usage de cette terrasse comprise dans le bail pendant 36 mois et qu’ils sont bien fondés à demander réparation de ce trouble de jouissance.

Enfin sur le remplacement du cerisier les preneurs considèrent qu’il n’est pas démontré que l’arrachage de cet arbre est dû au fait qu’ils aient procédé à sa taille et qu’en outre un simple devis ne peut suffire à démontrer que les frais aient été réellement exposés par le bailleur.

MOTIFS

Sur le préavis:

Selon la loi du 6 juillet 1989 en son article 15, le congé lorsqu’il émane du locataire doit respecter un préavis de trois mois sauf dans certaines circonstances particulières énumérées au-dit article et dont le locataire doit justifier ( premier emploi, mutation, perte d’emploi, état de santé , admission au RSA) où le préavis est alors de un mois.

En l’espèce il est constant que les consorts Y n’ont adressé à leur bailleur aucun congé dans les formes prévues par la loi et qu’ils ne justifie pas non plus ni même ne prétendent s’être trouvés dans l’une des situations leur permettant de bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois.

Comme l’a jugé pertinemment le premier juge, le simple départ du locataire ou la seule remise des clés au bailleur ne vaut pas congé et ne dispense pas pour autant le locataire du respect du préavis, sauf à ce que la volonté du bailleur d’y renoncer soit pertinemment établie.

Le seul fait comme le soutiennent les consorts Y, que la SCI ait fait intervenir un huissier de justice pour procéder le 6 octobre 2010, jour de leur déménagement, à l’état des lieux de sortie et que les clés aient été rendues à l’issue, ne suffit pas à démontrer que le bailleur ait entendu renoncer au préavis de trois mois, ni à confirmer les affirmations des locataires selon lesquelles ils auraient subi des pression pour quitter les lieux.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu’il a été jugé que les consorts Y étaient redevables de la somme de 1449 au titre des trois mois de préavis.

Sur les loyers :

Le juge de première instance rappelant qu’il appartient à celui qui se prétend créancier d’une obligation d’en rapporter la preuve a rejeté les demandes présentées par la SCI
PATRIMOINE au titre de l’arriéré de loyers au motif qu’il n’était produit aucun décompte alors qu’il est justifié par les locataires du versement de l’allocation logement au bailleur pour les mois considéré ainsi que de règlement du complément du loyer par chèque.

En appel la SCI PATRIMOINE ne produit à nouveau aucun décompte des sommes dues et ne s’explique nullement sur l’allocation logement qu’elle aurait perçue ou sur les règlements par chèques.

Par conséquent, la décision de première instance sera donc confirmée sur ce point.

Sur les charges :

Il est sollicité par le bailleur à ce titre une somme de 1651,82 au titre de la régularisation des charges, correspondant à la consommation en électricité et en eau.

Toutefois c’est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande considérant que si des factures sont produites, les abonnements et les compteurs ne sont pas au nom des locataires mais de la bailleresse, et qu’il est impossible par conséquent de connaître la consommation certaine et personnelle des époux Y, et ce d’autant qu’il apparaît que la maison sise à VENDRES 6 rue de la
Roselière comprend deux appartements avec un seul compteur d’eau et un seul compteur d’électricité.

Les appelants ne produisent aucun éléments nouveaux permettant de remettre en question la décision de première instance et ne versent même plus au débat les factures produites en première instance.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris.

Sur les travaux de remise en état :

Il ressort des pièces produites au débat, que lors de l’entrée dans les lieux, un état des lieux contradictoire a été établi le 28 mars 2006 par les deux parties. Cet état des lieux est détaillé et mentionne un logement en bon état général, qui n’est pas sérieusement contesté par les preneurs.

Comme relevé par le juge d’instance, il ressort du procès verbal de constat établi par huissier le 6 octobre 2010 en présence des locataires que des dégradations non justifiées par la vétusté et nécessitant des réparations ont été commises.

Toutefois le premier juge après avoir analysé dans le détail l’intégralité des dégradations ressortant du procès verbal de constat et après avoir étudié les factures produites par le bailleur, a relevé à juste titre qu’à l’exception d’une facture produite concernant le remplacement d’un convecteur électrique dont le défaut de fonctionnement est constaté par l’huissier de justice, les autres factures ne peuvent être prises en considération car rien ne permet de savoir à quoi les achats qui y sont mentionnés correspondent.

En outre il sera précisé que ces factures ne comportent pas non plus d’élément comme le nom du client ou son adresse, permettant de s’assurer qu’il s’agit de matériaux destinés à réparer les lieux litigieux.

En appel la SCI PATRIMOINE n’apporte à la cour aucun élément nouveau, ni aucune précision permettant de remettre en cause le jugement critiqué.

Concernant plus particulièrement la demande du bailleur au titre de l’arrachage et du remplacement d’un cerisier, il sera tout d’abord observé qu’en appel le bailleur ne produit pas le devis d’un montant de 2571,40 sur lequel il se fonde pour demander réparation.

S’il ressort de l’état des lieux de sortie que le locataire a bien reconnu avoir coupé un cerisier, il ressort aussi des pièces produites qu’en 2013 ce cerisier était toujours présent sur la propriété et que rien ne démontre pourquoi l’arrachage de cet arbre à l’automne 2013 serait la conséquence de la coupe faite au moins trois ans avant par le locataire.

Le bailleur n’apporte pas à l’appui de son appel incident des éléments nouveaux qui justifieraient de réformer sur ce point la décision attaquée.

Par conséquent la décision de première instance sera confirmée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral et financier de la SCI
PATRIMOINE :

Le juge de première instance a rejeté cette demande pour défaut de preuve. En appel la
SCI soutient ne pas avoir pu relouer le logement avant de nombreux mois en raison des dégradations locatives et des travaux à réaliser.

Toutefois elle ne produit aucun élément permettent de caractériser l’existence et l’ampleur de ce préjudice.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts :

En appel les consorts Y sollicitent une somme de 10 400 en indemnisation du préjudice de jouissance qu’ils prétendent avoir subi.

Ils invoquent à l’appui de cette demande un non respect par le bailleur de l’obligation d’entretien et de jouissance concernant plus particulièrement les volets et la terrasse.

Sur les volets si le constat d’état des lieux de sortie permet de considérer qu’ils sont en partie en mauvais état, le preneur ne rapporte pas la preuve que ce mauvais état est imputable à un défaut d’entretien du bailleur pas plus qu’il ne démontre avoir mis la
SCI PATRIMOINE en demeure de procéder à cette réparation, ni même l’avoir informée de cette situation.

Sur la privation de la terrasse pendant 36 mois et leur demande de réduction du loyer durant cette période, les consorts Y produisent comme seule pièce une quittance de la compagnie MATMUT, leur assureur, de règlement au gérant de la SCI
PATRIMOINE le 29 novembre 2007 de la somme de 8106,70 , en dédommagement du sinistre du 15 juin 2006 occasionné à la terrasse du 1^er étage.

Cette seule quittance ne permet pas de prouver que les locataires ont été privés de l’usage de cette terrasse, et ce d’autant qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que rien n’a été signalé concernant cette terrasse à part du carrelage au sol et des murs en briques.

Par conséquent la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance sera rejetée.

En appel comme en première instance les consorts
Y sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral dont ils portent l’évaluation à la somme de 5000 , insistant sur les rapports conflictuels entre le gérant de la SCI PATRIMOINE, bailleur et sa fille Z Y, preneur.

Si en appel une correspondance de Jocelyne GALAIS-BERNIGAL psychologue clinicienne est produite sur l’état de santé de Z Y, il apparaît à sa lecture que le stress chronique dont souffre cette dernière date de l’enfance et ne soit pas en lien direct avec le contrat de bail litigieux que seul, la cour a à connaître.

Par conséquent le jugement de première instance sera confirmée.

Sur les demandes accessoires:

La décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a dit que

chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.

La SCI PATRIMOINE succombant en appel sera condamnée au paiement de la somme de 2000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt rendu contradictoirement par mise à disposition au greffe.

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 septembre 2014 par le tribunal d’instance de BEZIERS.

Y ajoutant,

Déboute X et Z Y de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Condamne la SCI PATRIMOINE aux dépens exposés dans le cadre de la procédure d’appel .

Condamne la SCI PATRIMOINE à payer à X et Z Y la somme de 2000 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT