RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02291 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IPXV

CG

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

22 juin 2022 RG :21/00265

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER ULYSSE

S.D.C. SECONDAIRE ULYSSE BATIMENT BCF

C/

Syndic. de copro. RESIDENCE RIVAGES ULYSSE

Grosse délivrée

le

à M^e Deler

M^e Alteirac

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 22 Juin 2022, N°21/00265

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER ULYSSE pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S.U. INFORMATION CENTRALE IMMOBILIERE ayant pour nom commercial FDI-ICI, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° B 322 592 213 dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e SOUIDI de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Marion DELER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

SYNDICAT SECONDAIRE ULYSSE BÂTIMENT BCF pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S.U INFORMATION CENTRALE IMMOBILIERE ayant pour nom commercial FDI-ICI, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro B 322 592 213, dont le siège social est sis [Adresse 1],

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e SOUIDI de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Marion DELER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES RIVAGES D’ULYSSE, sis [Adresse 3] à [Localité 5]) pris en la perosnne de son syndic en exercice, la société FONCIA LANGUEDOC dont le siège est [Adresse 2]), – RCS de Nîmes 345341564,

[Adresse 3]

[Localité 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline ALTEIRAC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige

L’ensemble immobilier dénommé ' Résidence Ulysse', situé sur la commune du [Localité 4] (Gard) [Adresse 6] est composé de plusieurs bâtiments ayant fait l’objet le 8 octobre 1988, de la création de trois syndicats secondaires :

— le bâtiment A , constitué d’un hôtel 'Sasu Hotel et Bain du Cap Chabian’ et des parkings

— les bâtiments B, C et F, regroupés en un syndicat secondaire dénommé’ Ulysse'

— les bâtiments D et G, regroupés en un syndicat secondaire dénommé 'Les Rivages d’Ulysse'.

Par actes d’huissier en date des 14 et 15 janvier 2021, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat secondaire des Rivages d’Ulysse a fait assigner le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence Cap Chabian, la Sasu Hotel et Bain du Cap Chabian et le syndicat secondaire 'Ulysse', aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions 4,8 ,9 et 13 de l’assemblée générale du 21octobre 2020.

Par jugement rendu le 22 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nimes a :

— rejeté les demandes de nullité des résolutions 4,8 et 9 adoptées lors de l’assemblée générale de la copropriété en date du 21 octobre 2020

— prononcé la nullité de la résolution numéro 13 adoptée lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2020

— dit n’y avoir lieu à statuer sur l’application de l’ article10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre d’une part le syndicat les Rivages d’Ulysse et d’autre part le syndicat secondaire Ulysse bâtiments BCF, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ulysse et la Sasu Hotel et Bains du Cap Chabian.

Par déclaration effectuée le 4 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’Ensemble Immobilier Ulysse et le syndicat des copropriétaires secondaire Ulysse Batiments BCF ont interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées le 18 janvier 2023 , le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ulysse demande à la cour:

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution numéro 13 adoptée lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2020

— confirmer pour le surplus

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Rivages d’Ulysse à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il soutient que la résolution numéro 13 contestée visant à créer des réseaux d’alimentation d’eau indépendants pour chaque entité s’inscrit dans la suite de la dernière résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 13 avril 2019 prévoyant de rechercher le tracé des canalisations et qu’elle représente une dépense d’utilité générale, relevant du syndicat principal.

S’agissant des résolutions numéros 4, 8 et 9, il estime que la demande d’annulation est devenue sans objet dès lors que depuis les dépenses ont été imputées à l’Hotel et réglée au syndicat principal. Subsidiairement, il prétend que lors de l’assemblée générale du 22 juin 2020 , il était impossible de déterminer à qui imputer la surconsommation d’eau.

Suivant conclusions notifiées le 22 septembre 2022, le syndicat secondaire de la résidence Ulysse Batiments BCF demande à la cour

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a nnulé la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 21 octobre 2020

— prononcer sa mise hors de cause

— condamner le syndicat secondaire de la résidence Rivages d’Ulysse à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime qu’il n’avait pas à être attrait en la cause dans la mesure où les dépenses figurant dans les résolutions sont à la charge des copropriétaires et non des syndicats secondaires.

Suivant conclusions notifiées le 7 octobre 2024, le syndicat secondaire de la résidence 'Les Rivages d’Ulysse demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande d’annulation des résolutions 4 , 8 et 9

— prononcer la nullité de ces résolutions

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ulysse, syndicat principal, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— dire que cette décision sera opposable à l’ensemble des parties

— condamner le syndicat principal aux dépens de l’instance

Il prétend que les résolutions litigieuses visaient à le faire participer en tant que syndicat secondaire aux coûts de la surconsommation d’eau et des travaux qui ont été exécutés sans en connaitre les raisons , alors qu’il dispose d’un réseau d’alimentation en eau indépendant, les bâtiments D et G qu’il gère ayant été construits postérieurement.

La clôture de la procédure a été fixée au 3 octobre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 24 octobre janvier 2024 et mise en délibéré par mise à disposition

Motifs de la décision

L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 réserve le droit de contester les décisions des assemblées générales de copropriété aux personnes désignées par la loi, c’est-à-dire aux

« copropriétaires opposants ou défaillants ».

L’action est « attitrée » tant en demande qu’en défense.

Il n’est pas contesté que le syndicat secondaire est propriétaire du lot numéro 8045, au sein de l’ensemble immobilier Ulysse.

En l’espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 que le copropriétaire 'Les Rivages /Serrigny Massak représentant 203 tantièmes 's’est opposé aux résolutions litigieuses .

Toutefois, le syndicat secondaire, propriétaire d’un lot du syndicat principal , peut demander en justice l’annulation des décisions du syndicat principal seulement en sa qualité de copropriétaire et non en sa qualité de syndicat secondaire .

Il s’ensuit qu’il ne peut obtenir l’annulation des résolutions comme il l’indique dans ses écritures (page 12) en raison de la violation des droits des copropriétaires du syndicat secondaire Les Rivages d’Ulysse.

Le présent litige est né à la suite d’une surconsommation d’eau .

Il apparait que la consommation d’eau était jusqu’alors facturée par la Saur au syndicat secondaire du batiment BCF qui la répartissait ensuite entre les autres entités en fonction des compteurs divisionnaires.

La survenance d’une surconsommation d’eau a amené le syndicat BCF à remettre en cause les modalités de prise en charge de la consommation d’eau en demandant le transfert de la prise en charge de la consommation d’eau à chaque entité .

Les résolutions litigieuses s’incrivent donc dans ce contexte .

La cour est saisie d’une demande d’annulation de 4 résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence d’Ulysse.

Il appartient au copropriétaire du lot 8045 de démontrer pour chaque résolution contestée la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou des grands principes gouvernant les assemblées délibérantes. Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité.

Sur la nullité de la résolution numéro 4

..créer un marché de travaux excédent d’eau non identifié pour un montant de 30.066,03 euros à financer par un appel de fonds ..réparti en charges communes générales .'

Les Rivages/Serrigny Massak représentant 203 voix a voté contre.

Le syndicat secondaire 'Les Rivages d’Ulysse’ a donc qualité en tant que copropriétaire au sein de la résidence d’Ulysse pour contester cette décision qu’il n’a pas approuvée.

La cour observe que dans la convocation à l’assemblée générale litigieuse, il avait été précisé au titre de la présentation des points portés à l’ordre du jour 'une étude sera menée sur l’exercice 2020/2021 sur les relevés des compteurs connectés de manière régulière en vue de déterminer les raisons des surconsommations et ce dès lors que la consommation sera identifiée, elle sera imputée pour le compte de l’entité consommatrice, ceci afin de clôturer le marché de travaux lors de l’assemblée générale et de procéder au remboursement de l’avance réalisée'.

La somme de 30.066,03 euros correspond au montant de la surconsommation constatée sur les réseaux alimentant tant le syndicat principal (notamment pour la piscine) que les autres syndicats secondaires A et BCF.

Le copropriétaire contestaire ne démontre pas en quoi la création d’un compte particulier en vue d’imputer ultérieurement le coût de la surconsommation d’eau à l’entité concernée après identification du réseau fuyard, constitue une violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et est de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires du syndicat principal , dans le contexte d’absence de réseaux distincts d’alimentation en eau pour chaque entité .

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la nullité de la résolution numéro 8

.. Approbation du budget provisionnel de l’exercice allant du 01/01/2020 au 31/12/2020

Les Rivages/Serrigny Massak représentant 203 voix a voté contre .

Le syndicat secondaire 'Les Rivages d’Ulysse’ a donc qualité en tant que copropriétaire au sein de la résidence d’Ulysse pour contester cette décision qu’il n’a pas approuvée.

Le copropriétaire contestaire ne démontre pas en quoi l’inclusion du coût de la surconsommation d’eau dans le budget prévisionnel qui constitue une mesure comptable de prudence dès lors que la fuite était susceptible de concerner le réseau du syndicat principal alimentant la piscine , constitue une violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et est de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires du syndicat principal , dans le contexte d’absence de réseaux distincts d’alimentation en eau .

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la nullité de la résolution numéro 9

adoption du budget provisoire de fonctionnement pour l’exercice allant du 01/01/20201au 31/12/2021..

Les Rivages/Serrigny Massak représentant 203 voix a voté contre

Le syndicat secondaire 'Les Rivages d’Ulysse’ a donc qualité en tant que copropriétaire au sein de la résidence d’Ulysse pour contester cette décision qu’il n’a pas approuvée.

Toutefois, le copropriétaire contestaire ne démontre pas en quoi l’inclusion du coût de la surconsommation d’eau dans le budget provisoire qui constitue une mesure comptable de prudence tant que le réseau fuyard n’est pas détecté dès lors que la fuite était susceptible de concerner le réseau du syndicat principal alimentant la piscine, constitue une violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et est de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires du syndicat principal , dans le contexte d’absence de réseaux distincts d’alimentation en eau .

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’annulation de cette résolution.

Sur la nullité de la résolution numéro 13

ratification des travaux d’identification des travaux d’investigations des vannes pour procéder au retraçage complet du réseau d’alimentation en eau potable pour un montant de 17.940 euros par la société Canal Diag qui sera financé par le budget de fonctionnement en charges communes générales…..

Les Rivages/Serrigny Massak représentant 203 voix a voté contre

Le syndicat secondaire 'Les Rivages d’Ulysse’ a donc qualité en tant que copropriétaire au sein de la résidence d’Ulysse pour contester cette décision qu’il n’a pas approuvée.

Cette résolution visant à ratifier les travaux d’investigation du retraçage du réseau d’alimentation en eau s’inscrit dans la suite d’une résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 13 avril 2019, approuvant la désignation d’un bureau d’études pour procéder à l’étude de la réalisation du réseau d’alimentation électrique et eau des équipements appartenant au site'.

La cour observe qu’il n’est ni démontré ni allégué que cette résolution numéro 15 a fait l’objet d’une action en contestation, de sorte qu’elle est définitive et s’impose au copropriétaire du lot 8035.

Ce dernier ne démontre pas en quoi la ratification d’une décision déjà adoptée constitue une violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de cette résolution .

Sur la mise hors de cause du syndicat secondaire Ulysse Bâtiment BCF

Cette demande est sans objet, dès lors que cet intimé a été attrait en la cause afin de lui rendre la décision opposable et qu’aucune demande n’a été formulée à son encontre.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La cour ayant rejeté toutes les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 présentée par le syndicat secondaire les Rivages d’Ulysse, celui-ci sera condamné aux entiers dépens de l’instance et à verser la somme de 3.000 euros au syndicat principal, ainsi que celle de 1.500 euros au syndicat secondaire Bâtiment BCF.

Par ces motifs

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par mise à disposition au 23 janvier 2025

Confirme la décision sauf en ce qu’elle a prononcé la nullité de la résolution numéro 13 adoptée lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 du syndicat principal de l’ensemble immobilier Ulysse et partagé la charge des dépens,

Statuant des chefs infimés

Rejette la demande de nullité de la résolution numéro 13 adoptée lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 du syndicat principal de l’ensemble immobilier Ulysse

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires des Rivages d’Ulysse aux dépens de première instance

Y ajoutant,

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires des Rivages d’Ulysse à verser au syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ulysse la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires des Rivages d’Ulysse à verser au syndicat secondaire des bâtiments BCF des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ulysse la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat secondaire des copropriétaires des Rivages d’Ulysse aux dépens d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,