RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01771 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I2QB

C.G

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D,'[Localité 1]

08 novembre 2022 RG :20/02457

,

[A]

C/

,

[Y]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 26 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d,'[Localité 1] en date du 08 Novembre 2022, N°20/02457

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme, [V], [A]

née le 19 Décembre 1969 à, [Localité 2]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ :

M., [G], [Y]

né le 05 Juin 1961 à, [Localité 4] (84)

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

Représenté par M^e Vanessa CREMADES de la SELARL CREMADES, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représenté par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 08 Janvier 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 26 Mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Exposé du litige

Mme, [V], [A] est propriétaire d’une maison sise sur la commune de, [Localité 6] (84), au sein du lotissement ,'[Adresse 3], [Adresse 4]', jouxtant le fonds de M., [G], [Y].

Invoquant l’empiètement de la construction de M., [Y] sur la servitude d’écoulement des eaux dont elle bénéficie, Mme, [A] a obtenu en référé le 18 février 2019, une mesure expertale.

Le 20 novembre 2019, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Par assignation délivrée le 22 septembre 2020, Mme, [A] a sollicité la démolition des constructions se situant sur la servitude ainsi que l’indemnisation de ses préjudices .

Par jugement rendu le 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire d’Avignon a

— dit que M., [U] a édifié sa maison sur une servitude d’écoulement d’eau dont bénéficie Mme, [A]

— condamné M., [U] à

* buser les écoulements pluviaux depuis le coin nord-ouest de son bâtiment jusqu’à un puits perdu qu’il créera à cet effet sur sa propriété, étant précisé que le cheminement du réseau se fera dans son vide sanitaire

* déblayer le talus réalisé en façade sud-est

* déposer un permis de construire en corrélation avec ce qui a été construit en y indiquant les surfaces de planchers créées dans le vide sanitaire (partie actuellement dallée et d’une hauteur de 1,80 m sous plafond)

— dit que ces travaux devront être accomplis et la demande de permis de construire déposée dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de deux mois.

— débouté Mm,e[A] de ses demandes d’indemnisation

— condamné M., [Y] à payer à Mm,e[A] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Par déclaration enregistrée le 24 mai 2023, Mm,e[A] a interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 9 janvier 2026, Mm,e[A] demande à la cour de

Reformer la décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes de démolition sous astreinte dans la limite de 4 mètres de la limite séparative et d’indemnisation

Statuant de nouveau :

*A titre principal

Condamner M., [Y] à démolir toutes constructions établies sur la servitude d’écoulement des eaux, et donc de démolir toute construction dans limite de

4 mètres de la propriété de Madame, [A], sous astreinte de 1.000 € par jour de

retard, à compter d’un délai de 6 mois après signification de la décision à intervenir ;

*A titre subsidiaire

Confirmer la décision en ce qu’elle a :

— Condamné Monsieur, [Y] à :

o Buser les écoulements pluviaux depuis le coin nord-ouest de son bâtiment

jusqu’au puits perdu qu’il créera à cet effet sur sa propriété ; étant précisé que

le cheminement se fera dans son vide sanitaire ;

o Déblayez le talus réalisé en façade sud-est ;

o Déposer un permis de construire en corrélation avec ce qui a été construit en

indiquant les surfaces de planchers créés dans le vide sanitaire (partie actuellement dallée et d’une hauteur de 1m 80 sous plafond) ;

Condamner Monsieur, [Y] à réaliser ces travaux proposés par l’Expert

judiciaire, sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de six mois après la signification

de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur, [Y] au paiement de la somme de 42.000 € de

dommages et intérêts au titre de la perte de valeur vénale de sa propriété

compte tenu des troubles anormaux de voisinages subis ;

Au principal comme au subsidiaire ;

Débouter Monsieur, [Y] de son appel incident,

Débouter Monsieur, [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et

conclusions,

Condamner Monsieur, [Y] au paiement de la somme de 10.000 € par an

depuis 2014, de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance (préjudice subi

du fait des inondations, risque d’inondation, perte d’ensoleillement et effet

enfermement), soit la somme de 100.000 € ;

Condamner Monsieur, [Y] au paiement de la somme de 10.000 € sur le

fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux

dépens

L’appelante fait valoir que M., [Y] a édifié sa construction en limite de propriété alors qu’il était tenu de respecter la servitude d’écoulement des eaux dont le tracé se situe dans le périmètre des 4 mètres de la ligne séparative. Elle en déduit que de par l’existence de la servitude, M., [Y] devait respecter un prospect de 4 mètres pour toutes ses constructions et qu’il doit donc procéder à la démolition de toute construction enfreignant cette règle . Elle estime avoir subi un trouble de jouissance du fait des risques d’inondation, de la perte d’ensoleillement et de l’effet d’enfermement résultant de cette construction. Elle invoque par ailleurs une perte de valeur vénale de son bien du fait de la construction édifiée par M., [Y] .

Suivant conclusions notifiées par voie dématérialisée le 11 aout 2023, M., [Y] demande à la cour d’infirmer la décision sauf en ce qu’elle a débouté Madame, [A] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Débouter Madame, [V], [A] de toutes ses demandes, fins et

prétentions plus amples ou contraires.

Condamner Madame, [C] à lui m payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

L’intimé prétend que l’étude de sol réalisée par un bureau d’études a mis en évidence la pente du terrain rendant nécessaire la création d’un vide sanitaire , au dessus duquel se trouve la chape-béton , correspondant au niveau 0. Il estime que les désagréments subis par Mme, [A] viennent des insuffisances du réglement du lotissement et souligne que l’expert n’a pas préconisé la démolition de ses constructions.

La clôture de la procédure a été fixée au 8 janvier 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 29 janvier 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au 26 mars 2026

Motifs de la décision

Sur la démolition

Il résulte de l’expertise que M., [Y] a implanté sa construction en limite séparative sur l’emplacement dédié à la servitude d’écoulement des eaux pluviales tel que défini dans le dossier de déclaration au titre de la loi sur l’eau du lotissement rédigé par le bureau d’études Hydroloc et figurant dans le titre de propriété de M., [Y] , de sorte qu’elle s’impose à lui.

Selon le réglement du lotissement , les constructions peuvent être édifiées sur les limites séparatives ou à 4 mètres. Ainsi, étant donné que M., [Y] ne pouvait s’implanter sur la limite séparative à cause de la servitude des eaux pluviales, il aurait dû implanter sa construction à 4 mètres des limites séparatives entre sa propriété et celle de Mme, [A].

Toutefois, M., [Y] a obtenu un permis de construire pour édifier sa maison en limite de propriété .

En application des dispositions de l’article 480-13 du code de l’urbanisme, il appartient au juge judiciaire, saisi d’une action en démolition d’un immeuble dont l’édification a fait l’objet d’un permis de construire n’ayant pas été annulé pour excès de pouvoir, de se prononcer, lorsque cette action est fondée sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, sur la conformité des travaux réalisés au permis de construire .

Si l’implantation de la construction de M., [Y] ne tient pas compte de la topographie originelle du terrain, les remblais ne sont pas réduits au minimum et le niveau de la dalle du plancher ne se situe pas au plus près du terrain naturel, il n’en demeure pas moins que la hauteur du bâtiment de M., [Y] reste dans les hauteurs autorisées réglementairement et qu’ainsi il suffit d’obtenir un permis modificatif pour régulariser la situation.

Dans ces conditions , la démolition ne peut être ordonnée au regard des dispositions de l’article 480-13 du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, s’agissant du rétablissement de la servitude d’écoulement , l’expert a validé techniquement la proposition de l’expert-conseil de M., [Y] consistant à profiter de la hauteur du vide sanitaire de la villa de M., [Y] pour y implanter une canalisation d’écoulement des eaux pluviales .

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté Mme, [A] de sa demande de démolition en enjoignant à M., [Y] d’une part de créer cette canalisation dans son vide sanitaire et d’autre part de régulariser un permis de construire modificatif , le tout assorti d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 12 mois .

Sur les demandes d’indemnisation

Au titre des troubles anormaux de voisinage

Selon l’article 1253 du code civil ,le propriétaire ou l’occupant qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les nuisances invoquées par Mme, [A], même en l’absence de toute infraction au réglement, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage .

Mme, [A] invoque en premier lieu les risques d’inondation sur son fond, en raison du non respect par M., [Y] de la servitude d’écoulement des eaux pluviales .

L’expert a constaté que M., [Y] avait créé une rigole en bordure mais que ce dispositif était inefficace dans la mesure où la pente était inversée.

Toutefois, la cour relève que Mme, [S] n’allègue ni ne prouve avoir subi des inondations dans les années passées . Elle ne rapporte pas davantage la preuve d’avoir été contrainte de construire un exutoire pour récupérer les eaux pluviales qui n’étaient pas canalisées par M., [Y] .

Elle succombe donc dans la démonstration des nuisances liées au non-respect par M., [Y] de la servitude d’écoulement des eaux pluviales .

Mme, [A] invoque en second lieu une perte d’ensoleillement ainsi que la sensation d’enfermement en partie sud résultant de la hauteur du mur du bâtiment construit par M., [Y] .

Toutefois , en l’espèce, il apparait que les règles du lotissement ,'[Adresse 5]' nécessairement connues par Mme, [A], permettaient des constructions d’une hauteur importante même supérieure à celle du bâtiment édifié par M., [Y] , de sorte que Mme, [A] devait s’attendre aux inconvénients liés à la masse créée par une construction d’une hauteur permise dans le lotissement .

Ainsi, les nuisances dont se plaint Mme, [A] ne revêtent pas un caractère anormal dans l’environnement urbanisé du lotissement dans lequel elle avait choisi d’implanter sa maison en acceptant nécessairement les inconvénients liés aux règles d’urbanisme qu’elle ne pouvait ignorer .

Il s’en déduit que les demandes indemnitaires formées par Mme, [A] au titre des inconvénients anormaux du voisinage doivent être rejetées et le jugement confirmé à cet égard.

Sur la perte de valeur vénale de sa propriété

La cour n’a pas retenu que les troubles liés à l’effet d’enfermement et à la perte d’ensoleillement du fait de la hauteur du bâtiment de M., [Y] excédaient les inconvénients anormaux du voisinage.

De plus, la cour observe que Mme, [A] ne produit aucune expertise concluant à une perte de valeur vénale de sa propriété.

Elle ne rapporte donc pas la preuve de son préjudice , de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a écarté sa demande de ce chef.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La cour ayant confirmé le jugement de première instance en son intégralité, confirmera également l’indemnité accordée à Mme, [A] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens qui doivent être supportés par M., [Y].

Chacune des parties succombant dans son appel ( principal et incident) , il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Pour les mêmes raisons, il sera dit que les parties supporteront les dépens qu’elles ont exposés en cause d’appel .

Par ces motifs

la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par mise en délibéré par mise à disposition au 26 mars 2026

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,