N°185

IM

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Copie exécutoire délivrée à M^e MARAIS

le 22.05.2025

Copie authentique délivrée à M^e NOUGARO

le 22.05.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 22 mai 2025

N° RG 24/00077 – N° Portalis DBWE-V-B7I-VUO ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 23/647, N° RG 21/00296 rendu le 14 décembre 2023 par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 6 mars 2024 ;

Appelante :

Madame [S] [R], née le 20 février 1963 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] [Localité 1], France ;

Ayant pour avocat la Selarl Cabinet LAU et NOUGARO, représentée par M^e Isabelle NOUGARO, avocate au barreau de Papeete ;

Intimée :

Madame [E] [Z] veuve [G], née le 13 novembre 1943 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6], [Localité 8] ;

Représentée par M^e Blandine MARAIS, avocate au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 3 janvier 2025 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 13 mars 2025 devant M^me MARTINEZ, conseillère, faisant fonction de présidente, M. SEKKAKI, conseiller et M^me BOUDRY, vice-présidente placée auprès de la première présidente ;

Greffière lors des débats : M^me SOUCHÉ ;

Arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu par Me [D], notaire à [Localité 4] le 14 juin 1985, M. [F] [V] a vendu à :

— [W] [I] [C] [N] [G] divorcé de [E] [J] [Z] pour la nue-propriété,

— [E] [J] [Z] divorcée de [W] [I] [C] [N] [G] pour l’usufruit,

une propriété d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 8] constituant le lot C8 du lotissement du Lotus.

[S] [R], amie de [E] [Z] et en accord avec celle-ci a occupé à compter du mois de septembre 2017 la propriété susvisée.

Selon acte d’huissier en date du 13 mars 2020, Mme [Z] veuve [G] a fait sommation à Mme [R] d’avoir à lui payer la somme de 4 340 000 F CFP au titre des loyers impayés.

Par ordonnance du 7 septembre 2020, le juge des référés, saisi à la diligence de Mme [Z] aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [R] ainsi que de condamnation provisionnelle au titre des loyers impayés a dit n’y avoir lieu à référé et invité les parties à mieux se pourvoir.

Par requête déposée au greffe le 12 juillet 2021 et acte d’huissier en date du 30 juin 2021, Mme [Z] a fait assigner Mme [R] devant le tribunal de première instance de Papeete afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, condamner Mme [R] à lui payer la somme de 8 460 000 F CFP au titre des loyers impayés entre mai 2018 et avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2020, outre la somme de 200 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Mme [R] a quitté les lieux en cours d’instance le 27 avril 2022.

Par jugement du 14 décembre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— dit sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail ayant lié Mme [Z] et Mme [R] depuis le 1er janvier 2018 jusqu’au 27 avril 2022,

— condamné Mme [R] à payer à Mme [Z] la somme de 4 320 000 F CFP au titre des loyers impayés du mois d’avril 2020 au mois d’avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Mme [Z] à payer à Mme [R] la somme de 3 585 110 F CFP au titre des travaux auxquels elle était tenue en tant que bailleur,

— condamné chacune des parties à supporter la charge des dépens par elle exposés.

Par requête du 6 mars 2024, Mme [R] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 6 novembre 2024, Mme [R] demande à la cour d’infirmer le jugement querellé.

— en ce qu’il a considéré que les parties étaient liées par un bail verbal à compter de janvier 2018 moyennant un loyer de 180 000 F CFP outre la prise en charge par Mme [Z] des frais d’entretien de la piscine du jardin et du traitement anti-termites,

— en ce qu’il a considéré que le paiement des loyers aurait fait l’objet d’une suspension dûment autorisée par Mme [Z],

— en ce qu’il a dit que Mme [R] devait à compter du mois d’avril 2020 reprendre le règlement des loyers conventionnellement prévu et en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 4 320 000 F CFP au titre des loyers impayés du mois d’avril 2020 au mois d’avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— confirmer à titre subsidiaire la décision querellée en ce qu’elle a condamné Mme [Z] à payer à Mme [R] la somme de 3 585 110 F CFP au titre des travaux qu’elle doit supporter en tant que bailleur,

et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes de Mme [Z] pour défaut de qualité à agir,

— juger que les relations contractuelles convenues entre les parties s’analysent en un contrat de gardiennage,

— juger que les parties n’ont jamais été liées par un contrat de bail verbal,

— débouter Mme [Z] de toutes ses demandes,

Y ajoutant

— condamner Mme [Z] au remboursement de la somme de 520 000 F CFP indûment payée par Mme [R] au titre de prétendus loyers de janvier à avril 2018,

à titre subsidiaire,

s’il était jugé que les parties ont été liées par un contrat de bail, condamner Mme [Z] à payer à Mme [R] la somme de 3 585 110 F CFP au titre des travaux entrepris sur le bien immobilier appartenant à Mme [Z].

A l’appui de ses demandes, elle soutient essentiellement que Mme [Z] ne justifie pas de sa qualité à agir en tant que propriétaire et que sa demande doit être déclarée irrecevable.

Elle conteste l’existence d’un bail verbal et soutient que les parties étaient liées par un contrat de gardiennage de la villa qui était trop insalubre pour être louée. Elle affirme être entrée dans les lieux début septembre 2017 suite à des problèmes de santé et compte tenu de ses relations d’amitié avec Mme [Z], il n’a jamais été question du paiement d’un loyer et qu’elle gardait la villa à l’abri des squatters et des chiens. Elle en veut pour preuve la procuration que lui a donnée Mme [Z] pour ouvrir un compteur d’eau et un compteur d’électricité ainsi que les travaux qu’elle a réalisés qui incombe normalement au propriétaire. Elle ajoute que lorsqu’elle a du se rendre en métropole, elle a fait assurer, avec l’accord de Mme [Z] le gardiennage par des tiers, à savoir sa fille et son compagnon.

Elle ajoute que si elle a payé quatre loyers de janvier à avril 2018 c’est sous la contrainte et que ce paiement de loyers lui a été imposé six mois après son entrée dans les lieux.

Elle affirme qu’à compter du mois de mai 2018, Mme [Z] a renoncé à percevoir les loyers et a refusé de signer un bail de location.

Elle expose que l’attestation de Mme [U] qui affirme que Mme [Z] est revenue de chez Mme [R] avec un bail non signé est mensongère puisqu’elle était en métropole à ce moment là comme en atteste le procès verbal d’infraction au code de la route. Elle explique que l’état de délabrement de la villa ne permettait pas de la louer et qu’elle a réalisé de nombreux travaux de réparation comme en atteste le constat d’huissier qu’elle verse aux débats et l’attestation de la femme de ménage Mme [X]. Elle produit un devis des travaux à réaliser.

Elle sollicite à titre subsidiaire, si l’existence d’un contrat de bail était reconnu, le remboursement des réparations qu’elle a effectuées pour un montant de 3 585 110 F CFP.

Par conclusions régulièrement notifiées le 6 septembre 2024, Mme [Z] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [R] à payer la somme de 4 320 000 F CFP avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sauf à dire qu’il s’agit des loyers impayés d’avril 2020 au 12 mai 2021 et à une indemnité d’occupation à compter du 13 mai 2021 au mois d’avril 2022 et son infirmation pour le surplus. Elle sollicite qu’il soit jugé que le bail a pris fin le 12 mai 2021 par l’effet du congé signifié le 12 novembre 2020. Elle s’oppose au paiement des factures de travaux présentées par Mme [R] et sollicite l’octroi d’une somme de 500 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles.

Elle soutient essentiellement qu’elle a donné à bail à l’une de ses amies Mme [R] sa maison dont le loyer s’élevait en principe à 250 000 F CFP pour un montant de 180 000 F CFP compte tenu des liens d’amitié et de l’état de vétusté de la maison.

Elle expose qu’elle a accepté que Mme [R] rentre dans les lieux dès le mois de septembre 2017 mais que les loyers devaient être réglés à compter de janvier 2018 compte tenu des travaux que la bailleresse envisageait de faire réaliser.

Eu égard à l’état de santé de la locataire et de ses difficultés financières, elle a accepté que la locataire ne paye que 150 000 F CFP pendant trois mois, le solde devant être réglé à l’issue.

Elle expose que la locataire a alors cessé tout paiement du loyer si bien qu’elle diligentait un huissier le 21 août 2019, huissier à qui Mme [R] indiquait être d’accord pour quitter les lieux dès l’obtention d’une maison d’habitation. Elle lui délivrait également le 13 mars 2020 une sommation de payer les loyers en retard.

Elle explique que si elle a accepté que Mme [R] occupe pendant quatre mois la maison à titre gratuit, elle a ensuite fixé d’accord des parties le loyer à la somme de 180 000 F CFP que la locataire n’a jamais réglé.

Elle conteste devoir quelque somme que ce soit au titre des travaux réalisés par Mme [R] rappelant que le bailleur ne doit réparation que des travaux autres que locatifs, que les travaux réalisés par Mme [R] autres que la réparation de la fosse septique et celle des fuites de canalisation sont des travaux locatifs qui doivent rester à sa charge. Elle ajoute que le changement de la clôture par la locataire a été faite pour son confort personnel car elle avait des animaux, que l’entretien de la piscine incombe au locataire et qu’il n’est pas démontré que les fuites de canalisation ne proviennent pas d’un mauvais entretien de la locataire.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Mme [Z] produit l’acte notarié du 14 juin 1985 aux termes duquel elle est devenue usufruitière de la propriété située [Adresse 7] à [Localité 8] constituant le lot C8 du lotissement du Lotus.

Sa demande est donc recevable.

Sur la qualification des relations entre les parties

Il est constant que Mme [R] est entrée dans les lieux en septembre 2017 sans contrat de bail. Elle a occupé les lieux pendant quatre mois sans verser de loyer. Il résulte des attestations versées aux débats notamment celles de M. [B] [H] de Mme [O] [X] et de M. [L] [A] que les parties avaient convenu d’une occupation des lieux à titre gratuit en échange de gardiennage, l’immeuble nécessitant de nombreux travaux (clôture, fuites du toit, fosse septique, vétusté de la piscine et de l’installation électrique).

A compter du mois de février 2018, les parties ont échangé sur la signature d’un bail et le montant du loyer fixé à 180 000 F CFP ; Mme [Z] prenant en charge l’entretien du jardin et de la piscine (courriels des 27 et 28 février 2018) ainsi que le traitement termite à sa charge (courriel du 25 février 2018 et accord sur devis).

Mme [R] ne peut valablement soutenir qu’aucun contrat de bail ne la liait à Mme [Z] alors qu’à compter de janvier 2018 elle a accepté de payer un loyer de 180 000 F CFP réglé par mensualité de 150 000 F CFP, le solde devant être versé au bout de trois mois. Il résulte des courriels versés aux débats que c’est volontairement que Mme [R] s’est acquittée du paiement du loyer sans qu’aucune pression n’ait été exercée.

A compter de janvier 2018, les parties étaient donc liées par un contrat de bail verbal portant sur la maison moyennant un loyer de 180 000 F CFP, Mme [Z] prenant à sa charge l’entretien de la piscine et du jardin ainsi que le traitement anti-termites.

Sur la dette locative

En appel, Mme [Z] ne conteste pas que le paiement des loyers a été suspendu à compter du mois de mai 2018 compte tenu de l’état de délabrement de la villa et que cette suspension s’est poursuivie jusqu’à la sommation de payer délivrée par la bailleresse le 13 mars 2020. A compter du mois d’avril 2020, Mme [R] devait donc reprendre le paiement du loyer tel que convenu entre les parties.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné Mme [R] à payer la somme de 4 320 000 F CFP au titre des loyers impayés, la sommation de payer les loyers n’ayant pas pour effet d’entraîner la résiliation immédiate du bail.

Sur la résiliation du bail

Il n’est pas contesté que Mme [R] a quitté les lieux le 27 avril 2022. La demande de résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur la demande de remboursement de travaux présentés par Mme [R]

Selon les dispositions de l’article 1720 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autre que locatives.

Mme [Z] soutient désormais que les réparations effectuées étaient des réparations locatives rendues nécessaires par le défaut d’entretien de la locataire. Or, il convient de rappeler qu’il résulte des échanges de courriels entre les parties que Mme [Z] a, d’une part, reconnu l’état de vétusté de son immeuble et, d’autre part, suspendu provisoirement le paiement des loyers pour procéder aux travaux nécessaires. Or il résulte des pièces versées aux débats, notamment le constat d’huissier que lesdits travaux n’ont jamais été réalisés par la bailleresse et que c’est Mme [R] qui en a supporté la charge. Mme [Z] lui en doit donc remboursement.

Par ailleurs, elle s’était engagée, comme cela résulte des échanges de courriels à prendre en charge l’entretien de la piscine, du jardin et du traitement anti-termites en contrepartie du paiement du loyer.

C’est donc à bon droit que le premier juge à condamné Mme [Z] à payer à Mme [R] la somme de 3 585 110 F CFP et le jugement doit être confirmé.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile

Mme [R] qui succombe en appel doit être condamnée au paiement des dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 14 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [R] aux dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 22 mai 2025.

La greffière, La présidente,

signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ