Cour d'appel de Paris, 13 février 2013, n° 10/13524

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2013

( n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/13524

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/03783

APPELANTE

Mademoiselle A Z

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de Paris, Toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant Maître Mathieu HANJANI, avocat au barreau de Paris, Toque : D0435

INTIME

Syndicat des copropriétaires XXX représenté par son syndic la SA REAL GESTION- SOCIETE DE GERANCE DE PASSY

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant la SCP LAGOURGUES & OLIVIER représentée par Maître Charles-Hubert OLIVIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L029

Ayant pour avocat plaidant Maître Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de Paris, Toque : E0468

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Denise JAFFUEL, conseiller, ensuite de l’empêchement du président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par déclaration du 30 juin 2010, Mademoiselle A Z a appelé d’un jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2009 par le tribunal de grande instance de Paris, 8^e chambre, 3^e section, qui :

— la déclare recevable, mais mal fondée en sa demande d’annulation de la résolution n°2 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis à XXX, en date du 11 décembre 2007,

— annule les résolutions n° 3 et 8 adoptées en violation des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale précitée,

— déclare que la clause du règlement de copropriété de l’immeuble dont s’agit relative aux charges communes (dans sa rédaction du 26 septembre 1928) est réputée non écrite comme contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— dit et juge que la répartition des charges doit être effectuée conformément aux grilles de répartition proposées par Monsieur C X, géomètre-expert D.P.L.G, selon le projet soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2007,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejette les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Mademoiselle Z aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’intimé a constitué avoué puis avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— de Mademoiselle Z, copropriétaire, le XXX,

— du syndicat des copropriétaires du XXX, le XXX,

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

I – ANNULATION DES RÉSOLUTIONS Nos 3 ET 8 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 11 DÉCEMBRE 2007

Le jugement n’est pas frappé d’appel incident du chef de l’annulation de ces deux décisions d’assemblé générale qui partant, a acquis sur ce point un caractère définitif.

II – DEMANDE D’ANNULATION DE LA RÉSOLUTION N° 2 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE PRÉCITÉE

Par cette décision l’assemblée générale a modifié l’état descriptif de division conformément au projet de Monsieur X, géomètre-expert, consistant en l’éclatement des lots existants et la création de deux lots supplémentaires en sous-sol.

Sur le procès-verbal de cette assemblée suit la liste des lots supprimés et des lots créés qui les remplacent.

Les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots créés -également appelés tantièmes de propriété- sont indiquées pour chacun d’eux.

La création de deux lots supplémentaires en sous-sol s’est accompagnée d’une répartition en 1033 tantièmes au lieu des 1000 tantièmes résultant de l’état descriptif de division du 12 mai 1960 approuvé le 20 juin suivant et publié aux hypothèques le 15 novembre suivant.

Désormais chaque ancien lot qui comprenait un appartement plus une cave dans l’état descriptif de division de 1960 est remplacé par deux lots, l’un correspondant à l’appartement, l’autre à la cave, le total des tantièmes de propriété attachés aux deux nouveau lots de remplacement restant le même qu’auparavant.

Ainsi le lot n° 37 de Madame Y qui comportait un appartement et une cave correspondant à une quote-part de 23/1000ème de propriété de l’immeuble est après suppression remplacé par le lot créé n° 95 (appartement) affecté de 22/1003ème des parties communes générales et par le lot créé n° 96 (cave n° 13) affecté de 1/1003ème des parties communes générales, ces deux nouveaux lots totalisant toujours 23 tantièmes.

Seul le nombre total des tantièmes de propriété de l’immeuble a été modifié (1003 maintenant au lieu de 1000 auparavant).

Mais la règle dite de l’intangibilité des tantièmes reçoit exception dans plusieurs cas, notamment lorsque comme en l’espèce il y a création de nouveaux locaux privatifs.

La résolution n° 2 de l’assemblée générale dont s’agit s’est limitée à son propre objet qui était d’adapter l’état descriptif de division de l’immeuble :

1° – au décret du 21 mai 1979 ayant modifié celui du 24 octobre 1955 en son article 11 imposant que chaque fraction d’immeuble forme un lot, que ce soit un local principal, comme un appartement, ou un local secondaire, comme une cave,

2° – à la création de deux nouveaux lots de copropriété issus de la privatisation de parties communes auxquels il était indispensable d’attribuer des tantièmes de propriété.

Cette décision d’assemblée – à l’inverse de celle de la résolution 3 annulée- n’entraîne pas de modification de répartition des charges. Les articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 sont inapplicables à la modification des tantièmes de parties communes objet de l’article 5 de cette même loi auquel renvoie l’article 10 alinéa 2.

La règle de l’unanimité est inapplicable au vote de la résolution n°2.

Le moyen de l’appelante procède d’une confusion entre quotes-parts des parties communes (tantièmes de copropriété) et quotes-parts de charges communes.

La Cour confirme le jugement querellé de ce chef.

III- DEMANDE INCIDENTE SUBSIDIAIRE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES FONDÉE SUR L’ARTICLE 43 DE LA LOI SUS-VISÉE

1°) Par la production contradictoire aux débats du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 15 mars 2012 ayant adopté la 17^e résolution intitulée :

'17 – HABILITATION DONNÉE AU SYNDIC A AGIR EN JUSTICE DANS LE CADRE DE LA PROCÉDURE OPPOSANT MADAME Z AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES'

ledit syndicat justifie avoir donné à son syndic en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 une autorisation de former une demande incidente en justice conforme à celle qui a été soumise au tribunal puis à la Cour en toutes les fins qu’elle comporte.

Le texte -clair et précis- de la résolution adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi est en effet le suivant :

'Mandat à donner au syndic de solliciter, tant en première instance qu’en appel, devant la juridiction saisie de la procédure engagée par Madame Z en annulation des résolutions n° 2, 3 et 8 de l’assemblée générale du 11 décembre 2007, que soit déclarée non écrite, la clause du règlement de copropriété relative aux charges communes afin de retenir une répartition des charges conforme à la loi (article 5 de la loi du 10 juillet 1965).'

Il sera rappelé que le 'mandat d’ester’ de l’article 55 du décret peut-être accordé au syndic ès qualités postérieurement à l’introduction de la demande en justice et ce même pour la première fois en cause d’appel.

La demande incidente est recevable.

2°) Le règlement de copropriété établi le 26 septembre 1928 stipule en son titre IV 'charges communes’ une clause de répartition des charges qui ne correspond pas, pour l’essentiel, aux critères posés par la loi du 10 juillet 1965, votée près de 37 ans après l’entrée en vigueur dudit document qui ignorait tant les distinctions opérées par l’article 10 de la loi entre les deux catégories de charges que les critères de répartition fixés par l’article 5 de la même loi.

Les critères de répartition de l’article 5 de la loi sont :

— facultatifs pour le calcul des tantièmes de parties communes,

— en revanche obligatoires pour le calcul des charges communes générales de l’article 10 alinéa 2 de la loi, disposition d’ordre public.

Il s’ensuit que sous l’empire de la loi du 10 juillet 1965 il ne peut y avoir adéquation parfaite entre les tantièmes des parties communes, d’une part, et les quotes-parts de charges communes générales, d’autre part, que si la clause de répartition des charges relevant de l’article 10 alinéa 2 respecte les critères posés par l’article 5 de la loi.

Le règlement de copropriété de 1928 :

— fixe les quotes-parts de répartition de charges communes générales sans référence à des critères de répartition,

— et stipule ensuite que les choses communes à tous les copropriétaires appartiendront aux propriétaires dans les mêmes proportions que celles fixées pour les quotes-parts de répartition des charges communes générales,

alors que cette adéquation entre tantièmes de propriété et quotes-parts de charges communes méconnaît en l’espèce les critères de répartition de l’article 5 de la loi, ainsi que les investigations, calculs et mesurages effectués par Monsieur C X, géomètre-expert, mandaté par le syndicat des copropriétaires, l’établiront.

L’adéquation parfaite entre tantièmes de propriété et tantièmes de charges communes pour chaque lot est supprimée à juste titre dans l’étude X, rubrique 'calcul des charges générales’ (tableau de répartition) étant fait observer que cette étude qui se réfère expressément à l’article 5 de la loi et qui tient compte des critères de répartition posés par ce texte -consistance, superficie, situation des lots sans égard à leur utilisation- ainsi que le géomètre-expert le précise en page 19 dudit document, doit être entérinée.

Ainsi les lots 95 et 96 dont les tantièmes de propriété totalisent 23/1003ème participent ensemble pour 31/1003ème aux charges communes générales, ce qui est certes défavorable aux intérêts de Madame Y -qui n’était tenue aux charges de cette nature qu’à hauteur de 23/1000ème sous l’empire du règlement de copropriété d’origine- mais s’avère conforme aux dispositions combinées des articles 10 alinéa 2 et 5 de la loi.

La Cour, rejetant comme inopérantes les prétentions contraires de l’appelante, confirme le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande incidente du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 43 de la loi en toutes les fins qu’elle comporte.

IV – SUR LES AUTRES DEMANDES

Le jugement entrepris est confirmé du chef des dépens et frais hors dépens.

Mademoiselle Z, partie perdante, supportera les dépens d’appel et réglera à la partie gagnante 2.000 euros au titre des frais hors dépens d’appel, l’équité le commandant.

Partie perdante, Mademoiselle Z ne bénéficiera pas de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure prévue par l’article 10-1 de la loi.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement entrepris,

Ajoutant,

CONDAMNE Mademoiselle Z à payer aux syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 2.000 euros au titre des frais hors dépens d’appel,

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires.

CONDAMNE Mademoiselle Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,

Dominique FENOGLI Denise JAFFUEL