Cour d'appel de Paris, 3 septembre 2015, n° 13/09182

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/09182

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2013 – Tribunal d’Instance de Z – RG n° 11-12-000675

APPELANTE

S.C.I. A

inscrite au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 478 442 700

dont le siège social est situé XXX – XXX

prise en la personne de ses cogérants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Caroline MARCEL de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocate au barreau de PARIS, toque : B0418

INTIMÉ

Monsieur C J B

né le XXX à XXX

demeurant au XXX

Représenté par M^e Jean-François QUIEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : E0968

Ayant pour avocat plaidant M^e Julien LESSERT, de la SELAS AVOCATS CHIBANE LESSERT ASSOCIÉS, avocat au barreau de NANTERRE, toque : NAN717

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame E VERDEAUX, Présidente de chambre et Madame E F, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composé de':

Madame E VERDEAUX, Présidente de chambre

Madame E F , Conseillère

Madame Sophie GRALL, Conseillère, en application de l’ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de PARIS, du 19 décembre 2014, modifiée par l’ordonnance rectificative du 13 février 2015.

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame E VERDEAUX, la présidente, dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

GREFFIÈRE : Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, lors des débats

Madame G Y, lors du prononcé.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame E VERDEAUX, présidente et par Madame G Y , greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 août 2009 ,la SCI A a donné à bail à Monsieur B un studio à usage d’habitation situé en rez de chaussée semi enterré, XXX à Z- 91120, moyennant un loyer de 450 euros charges comprises (hors électricité), et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le bail a été consenti pour une durée de 12 mois reconductible à compter du 15 août 2009.

Par courrier en date du 4 juillet 2012, le Préfet de l’Essonne a notifié à Monsieur B un arrêté pris le 25 juin 2012 portant interdiction définitive de mise à disposition du logement aux fins d’habitation dans un délai de 3 mois à compter de la notification de l’arrêté.

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2012, Monsieur B a fait assigner la SCI A aux fins de voir constater la reconduction du bail faute de congé valable, de voir ordonner à la SCI A de procéder à son relogement à compter du jugement et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

—  15 525 euros en restitution des loyers,

—  450 euros en restitution du dépôt de garantie,

—  3000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  284,23 euros au titre de son préjudice financier,

—  2000 euros en réparation de la réticence abusive opposée par la SCI A à l’exécution des termes de l’arrêté préfectoral,

— l’équivalent de trois mois de loyers pour la prise à bail d’un nouveau logement,

—  2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les dépens.

Par jugement en date du 19 mars 2013, le Tribunal d’Instance de Z a:

— condamné la SCI A à verser à Monsieur B la somme de 7 762 euros en remboursement des loyers précédant la notification de l’arrêté d’insalubrité ,

— condamné la SCI A à verser à Monsieur B la somme de 284,23 euros en remboursement de l’assurance multirisque habitation,

— condamné la SCI A à verser à Monsieur B la somme de 1 666,59 euros à titre d’indemnité égale à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation,

— condamné la SCI A à verser à Monsieur B la somme de 450 euros en restitution du dépôt de garantie,

— condamné la SCI A à verser à Monsieur B la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné la SCI A à verser à Monsieur B la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SCI A aux entiers dépens.

Par conclusions en date du 18 novembre 2013, la SCI A, appelante, demande à la Cour de:

— recevoir la SCI A en son appel et l’en déclarer bien fondée,

Vu l’article 9 du CPC,

Vu les articles L 521-2 et L521-3 du CCH,

— constater, dire et juger que Monsieur C B n’a jamais sollicité de la SCI A la réalisation de travaux au cours du bail,

— constater, dire et juger que la SCI A a offert à Monsieur C B de le reloger dans un appartement après avoir réalisé les travaux,

— constater, dire et juger que l’obligation de paiement des loyers a été suspendue dès la notification de l’arrêté préfectoral du 25 juin 2012,

— constater, dire et juger que la SCI A offre de régler à Monsieur C B la somme de 1592,22 euros correspondant à une indemnité de trois mois de loyer du nouveau logement plus le remboursement du dépôt de garantie et renonce à se prévaloir de la somme de 2700 euros relative aux loyers de juillet à décembre 2012,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI A à payer à Monsieur B la somme de 7 762 euros en remboursement des loyers précédant la notification de l’arrêté d’insalubrité, la somme de 284,23 euros en remboursement de l’assurance multirisque habitation,

et la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance, lequel est déjà indemnisé en vertu des dispositions des articles L 521-2 et L521-3 du CCH,

— débouter Monsieur B de son appel incident portant sur l’allocation d’une somme totale de 35 425,82 euros,

— l’en déclarer mal fondé,

Vu l’article 201 du CPC,

— dire et juger nulle l’attestation versée aux débats par Monsieur C B,

— dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge les dépens.

Par conclusions en date du 20 avril 2015, Monsieur C B, intimé, demande à la Cour de:

— déclarer Monsieur B recevable et bien fondé en son appel incident, ses demandes et conclusions,

— débouter la SCI A de son appel et rejeter l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI A à verser à Monsieur B la somme de 284,23 euros en remboursement de l’assurance multirisque habitation, et à verser à Monsieur B la somme de 1 666,59 euros équivalant à trois mois de son nouveau loyer de son nouveau logement,

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus, s’agissant de l’appréciation du préjudice de Monsieur C B,

Le réformant,

— faire droit aux demandes indemnitaires originelles de Monsieur C B,

En conséquence,

— condamner la SCI A à restituer à Monsieur C B la somme de 15 525 euros correspondant à l’ensemble des loyers et charges versés par lui pendant le bail, en réparation de son trouble de jouissance né de l’insalubrité des lieux donnés à bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêté,

— condamner la SCI A à verser à Monsieur C B la somme de 450 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— condamner la SCI A à verser à Monsieur C B la somme de 1500 euros en réparation de son trouble de jouissance né de l’inexistence d’une véritable location meublée,

— condamner la SCI A à verser à Monsieur C B la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la SCI A à payer à Monsieur C B la somme de 8000 euros pour procédure abusive,

— condamner la SCI A à verser à Monsieur C B la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le reconduction du bail faute de congé valable

Considérant que selon l’article L521-2 III du Code de la construction et de l’habitation, lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril;

Considérant qu’une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement;

Considérant que la bailleresse expose qu’elle est propriétaire depuis le 14 décembre 2005 d’une maison sise XXX à Z (91120), divisée en trois logements et que le 4^e lot ne figure pas aux termes du descriptif de l’attestation notariée car, préalablement à la vente, il a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité du 25 novembre 2004;

Considérant que par acte sous seing privé en date du 15 août 2009 ,la SCI A a donné à bail meublé à Monsieur B un studio semi enterré situé en rez de chaussée de la maison; qu’elle indique avoir, par LRAR du 15 février 2012, donné congé à Monsieur B à effet au 15 septembre 2012, mais précise que cette lettre n’a pas été retirée; que cependant, même si la bailleresse produit un accusé de réception signé de Monsieur B le 15 février 2012, aucun élément ne permet d’établir qu’il se rapporte au congé dès lors que Monsieur B a également reçu le 15 février 2012 un courrier de la SCI A portant offre de vente des lieux loués ; qu’il n’est donc pas établi que la SCI A ait délivré congé à Monsieur B le 15 février 2012;

Considérant que postérieurement à la notification, le 4 juillet 2012, de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 25 juin 2012, la SCI A a informé Monsieur B que le contrat de location meublé était arrivé à son terme, et a offert de le dépanner en lui offrant l’appartement à côté du sien pour le même prix;

Considérant cependant que ce congé n’est justifié ni par la reprise, ni par la vente du logement, ou par un motif légitime et sérieux, et ne respecte pas davantage le préavis de trois mois prévu par le contrat de location ; qu’en tout état de cause, il est sans effet, pour avoir été délivré postérieurement à l’arrêté préfectoral d’insalubrité, lequel n’a aucune incidence sur le bail en cours qui poursuit de plein droit ses effets, le bail portant sur l’immeuble frappé d’un arrêté d’insalubrité s’étant poursuivi jusqu’au départ de Monsieur B;

Sur le trouble de jouissance né de l’insalubrité des lieux donnés à bail

Considérant que l’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de ' délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent …';

Considérant qu’aux termes de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, ' le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le bailleur est en outre tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement… et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ';

Considérant qu’il incombe également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui doit notamment être protégé contre l’humidité et les infiltrations, faire l’objet d’une aération et d’une ventilation permettant d’en faire un usage normal, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public;

Considérant qu’il résulte du constat du 9 mars 2012 du Service Hygiène et Prévention de la Mairie de Z, établi après une visite au domicile de Monsieur B le 5'mars 2012, un manque d’éclairement naturel du logement ( moins de 10% de la surface de la pièce principale), des murs très humides côté cave et extérieur, d’un logement partiellement enterré, de nombreux fils électriques volants, de ventilations de la cuisine en partie bouchées et de la présence de cafards;

Considérant que les causes d’insalubrité de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 25 juin 2012 notifié le 4 juillet 2012 portant interdiction définitive de mise à disposition du logement aux fins d’habitation dans un délai maximal de 6 mois à compter de la notification de l’arrêté sont les suivantes:

— l’unique pièce principale du local ne dispose pas d’une surface d’éclairement suffisante. La seule source d’éclairement est la partie haute de la porte d’entrée qui est constituée d’une vitre opaque et occultée par des barreaux. Cette surface d’éclairement est inférieure au 1/10 de la surface de la pièce (0,6 m2 pour une surface de la pièce de 10,56 m2)

— le logement est partiellement enterré. Il jouxte la chaufferie de l’habitation et il résulte d’un aménagement insuffisant pour l’usage d’habitation en raison d’une hauteur sous plafond de la salle d’eau de 2,13 mètres alors que le règlement exige une hauteur minimale de 2,20 mètres, de la présence de rallonges électriques et de fils volants constitutifs d’une installation non conforme, de l’absence d’ouvrants donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante;

Considérant que ces constatations, et celles effectuées par huissier le 5 avril 2012, confirment le caractère insuffisant des travaux effectués par la bailleresse en 2005 et 2006, dont il n’est d’ailleurs pas établi qu’ils aient précisément concerné les lieux loués;

Considérant que l’obligation de délivrance d’un logement décent étant d’ordre public, le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de demande de travaux émanant du locataire; que la circonstance que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent;

Considérant que la SCI A ne pouvait donc ignorer ces causes d’insalubrité qui existaient à l’entrée dans les lieux de Monsieur B : insuffisance de lumière naturelle, installation électrique dangereuse, dispositions des lieux et volume habitable; que même si l’enquêteur de la mairie de Z a relevé dans son rapport du 16 mars 2012 que les ventilations de la cuisine étaient en partie bouchées et que le logement était en suroccupation, pour autant les causes d’insalubrité constituent des désordres qui affectent la structure même du logement et qui ne sont donc pas imputables à un défaut d’entretien du locataire, lequel a subi depuis son entrée dans les lieux, et pendant un peu plus de trois années, le manque de lumière naturelle, une installation électrique précaire, ainsi qu’une humidité importante en l’absence de ventilation suffisante dans la pièce principale du fait notamment de l’absence d’ouvrants donnant à l’air libre;

Considérant qu’il résulte de ces constatations que la SCI A, nonobstant l’état des lieux d’entrée, a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent; que compte tenu de la durée de l’occupation des lieux loués, et des désordres caractéristiques de l’insalubrité et de l’indécence des lieux loués depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur B, la Cour dispose des éléments suffisants pour évaluer à la somme de 6000'euros les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance né de l’insalubrité des lieux donnés à bail; que la SCI A sera condamnée à payer cette somme à Monsieur B, outre celle de 450 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris;

Considérant cependant que Monsieur B sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 284,23 euros au titre de l’assurance multirisque habitation alors qu’il s’agit d’une assurance obligatoire destinée à couvrir les sinistres dont le locataire peut être responsable indépendamment de l’insalubrité des lieux loués;

Sur le trouble de jouissance né de l’inexistence d’une véritable location meublée

Considérant que, bien que qualifié de meublé, l’état des lieux d’entrée auquel est joint une liste des équipements ne comporte pas de mobilier suffisant pour que le locataire puisse vivre dans des conditions normales ( absence de literie, d’ustensiles de cuisine, de table et de chaises); qu’il y a lieu, en conséquence, de condamner la SCI A à verser à Monsieur B une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’il a subi du fait de cette absence d’équipements essentiels à la vie domestique et indispensables pour conférer aux locaux loués le caractère d’une location en meublé, sans que cette indemnisation se confonde, comme le prétend à tort l’appelante, avec celle équivalant à la suspension du paiement des loyers à compter de l’arrêté d’insalubrité ni avec celle égale aux trois mois du nouveau loyer prévues par les dispositions des articles L 521-3-1 et L 521- 2du Code de la construction et de l’habitation ;

Sur les frais de réinstallation

Considérant que selon l’article L 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants; que cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, et que le propriétaire est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation;

Considérant que la SCI A estime s’être conformée aux prescriptions susvisées en offrant , par courrier du 13 décembre 2012, de reloger Monsieur B dans un appartement jouxtant celui que celui-ci occupait et de transférer le bail dont elle reconnaissait qu’il était titulaire; que cependant cette proposition ne permet pas à la bailleresse de satisfaire à son obligation de relogement, s’agissant d’une offre tardive, à défaut d’avoir été réalisée dans un délai de trois mois à compter de la notification, le 4'juillet 2012, de l’arrêté d’insalubrité, et de surcroît, s’agissant d’une offre dépourvue de caractère sérieux et crédible;

Qu’en effet, aux termes d’un jugement du 23 octobre 2012, le Tribunal d’instance de Z a condamné la SCI A à verser à Monsieur X, ancien locataire, une somme de 5000 euros en réparation de son trouble de jouissance du bien loué, dont il était retenu qu’il n’était pas en bon état général d’usage et de réparation ; qu’à la date de son offre de relogement, force est de constater que la SCI A, bien qu’ayant expliqué la persistance des désordres par une certaine 'inertie', n’avait pas encore procédé auxdits travaux dont elle admettait la nécessité et qu’elle indiquait à son locataire: 'Préalablement, la SCI A fera réaliser les travaux prescrits par la Mairie';

Considérant que Monsieur B justifie avoir été relogé par la SA d’HLM le Moulin Vert à compter du 9 novembre 2012, moyennant un loyer principal de 380,74 euros, soit 555,53 euros charges comprises; qu’il y a lieu, en conséquence, en application de l’article L 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne vise qu’une indemnité de trois mois de loyers, sans mentionner les charges, de condamner la SCI A à payer à Monsieur B la somme de 1142,22 euros, outre la somme de 450 euros au titre du remboursement de garantie, que l’appelante offre d’ailleurs de régler;

Sur le préjudice moral

Considérant que Monsieur B sollicite une somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral né de l’indifférence de la SCI A au sort de son locataire qui a dû, en l’absence d’offre de relogement de la part de la SCI A, continuer à vivre dans un local enterré dépourvu de lumière naturelle et de ventilation, exposé à des risques d’incendie du fait d’une installation électrique non conforme et à une importante humidité générée par le local chaufferie attenant; que toutefois ces différents préjudices ne se distinguent pas du préjudice de jouissance subi par le locataire lequel ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur B de ce chef de demande;

Sur les dommages et intérêts

Considérant que les demandes de la SCI A étant partiellement fondées, Monsieur B sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que la SCI A sera condamné à payer à Monsieur B une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Considérant que la SCI A sera condamnée aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions, à l’exception de celles relatives au montant des dommages et intérêts alloués en réparation du trouble de jouissance né de l’insalubrité des lieux donnés à bail, et des frais de réinstallation, ainsi que celles relatives au remboursement de la somme de 284,23 euros au titre de l’assurance multirisque habitation et des frais de réinstallation,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI A à payer à Monsieur C B la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance né de l’insalubrité des lieux donnés à bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris,

CONDAMNE la SCI A à payer à Monsieur C B la somme de 1142,22 euros euros au titre de ses frais de réinstallation,

DÉBOUTE Monsieur C B de ses demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral, et pour procédure abusive, et également de sa demande de remboursement de l’assurance multirisque habitation,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI A à payer à Monsieur B une somme de 1500 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI A aux entiers dépens, ceux d’appel étant recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Madame Y Madame VERDEAUX