Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 26 juin 2019, n° 18/26712

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2019

(n° 290 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/26712 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6Y4Q

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/57098

APPELANTS

Monsieur B Z

[…]

[…]

Monsieur D X

31, rue Jean-Baptiste Corot

[…]

Madame F X

31, rue Jean-Baptiste Corot

[…]

Monsieur G Y

[…]

[…]

Monsieur P M

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VILLA ANTHONY 2 SISE 22-24 RUE ROMAIN ROLLAND ET 29 RUE DES CHAMPS-ELYSÉES À GENTILLY représenté par son syndic en exercice, la société CEDRIC PAILLAS IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant en exercice

[…]

[…]

SCI PATAY représentée par son gérant en exercice, Monsieur I J

[…]

[…]

N° SIRET : 538 280 744

Représentés et assistés par M^e Serge BRIAND de la SELEURL BRIAND AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0208

INTIMÉES

Société CBL INSURANCE EUROPE DESIGNATED ACTIVITY COMPANY, représentée par M. K L du cabinet KPMG, en sa qualité d’Administateur, désigné à ces fonctions par décision de la Irish High Court du 26 février 2018, confirmé par une décision de la même juridiction du 12 mars 2018, prise en son établissement français sis […], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège social

[…]

IRLANDE

Représentée par M^e Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : T03

Assistée par M^e Nadia HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : T03

Société ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…], […]

[…]

Société N O MANAGEMENT LIMITED prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentées par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistées par M^e Jérôme DA ROS, avocat au barreau de PARIS, toque : C212

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme

Sophie GRALL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Sophie GRALL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. Aymeric PINTIAU

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre et par Anaïs SCHOEPFER, Greffière.

La société Allim Patrimoine a entrepris la construction d’un immeuble collectif dénommé Villa Anthony 2 sis 22 et […] et […] qu’elle a vendu en l’état futur d’achèvement par l’intermédiaire de M^e François, notaire. Le coût de revient du projet immobilier comprenant 12 appartements et 12 places de parking a été fixé à 2.125.823,67 euros.

Après l’octroi du permis de construire le 20 avril 2011, le chantier a fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier le 15 décembre 2011.

La société Allim Patrimoine a souscrit auprès de la société Elite Insurance Company Limited, représentée par la société EISL, une garantie financière d’achèvement, le 15 décembre 2011.

L’ensemble des lots a été vendu à compter du mois de décembre 2011 par la société Allim Patrimoine pour un total de 3.039.750 euros.

Par acte du 6 janvier 2012, M. B Z a acquis les lots 12 et 17 de l’ensemble immobilier moyennant un prix de 393.000 euros. Par acte du 4 janvier 2012, M. X a acquis les lots 7 et 23 moyennant un prix de 254.180,60 euros. Par acte du 30 décembre 2011, M^me Y a acquis les lots 6 et 18 moyennant un prix de 307.000 euros. Par acte du 30 mars 2012, la SCI Patay a acquis les lots 4 et 20 moyennant un prix de 152.173,91 euros. Par acte du 28 décembre 2011, Monsieur M a acquis les lots 10 et 21 moyennant un prix de 229.933,11 euros.

La livraison desdits lots était prévue au plus tard le 30 juin 2013 mais n’est pas intervenue à cette date, les travaux ayant cessé dans le courant de l’année 2013.

Constatant les retards pris par les travaux et l’absence quasi totale d’activité sur le chantier, les acquéreurs ont multiplié les relances et démarches afin de comprendre les raisons de cette situation et obtenir des engagements sur les délais de livraison.

L’absence de paiement des entreprises ne permettant pas de continuer le chantier, le notaire en charge

de l’opération a tenu le 16 juin 2014 une réunion en présence du promoteur, de l’architecte et des acquéreurs à l’issue de laquelle il a été décidé que les acquéreurs régleraient les appels de déblocage des fonds émis par le promoteur afin de permettre la reprise et l’achèvement du chantier.

La somme de 268.450 euros a été séquestrée entre les mains du notaire entre le 30 juin 2014 et le 15 octobre 2014 mais n’a permis aucune progression du chantier.

Le 3 février 2016 le tribunal de commerce de Créteil a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Allim Patrimoine laquelle a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 30 mars 2016, M^e Pellegrini étant désigné liquidateur judiciaire. La clôture de la liquidation pour insuffisance d’actifs a été prononcée par jugement du 25 avril 2018 et le 26 avril 2018 la société Allim Patrimoine a été radiée du registre du commerce et des sociétés.

Par exploit du 27 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Anthony 2 sis 22 et […] et […], M. Z, M. X, la SCI Patay, M^me Y et M. M ont assigné en référé la société CBL Insurance Europe DAC ('la société A') , la société Elite Insurance, la société N O Management Limited aux fins de les voir condamnées à leur régler les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble s’élevant selon eux à la somme de 736.552,32 euros.

Par ordonnance du 26 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, la SCI Patay, M^me Y, M. M de leurs demandes ;

— débouté les sociétés Elite Insurance, N O et A de leurs demandes reconventionnelles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, la SCI Patay, M^me Y, M. M aux dépens.

Suivant déclaration du 22 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par leurs conclusions transmises le 11 janvier 2019, les appelants demandent à la cour de :

à titre principal,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a déboutés de leur demande ;

et statuant à nouveau,

— constater que tant le principe que le quantum de l’obligation des sociétés Elite Insurance, N O et A de payer la somme de 736.552,32 euros nécessaire à l’achèvement de l’immeuble sis 22-[…] et 29 rue des Champs-Elysées à Gentilly (94250) n’est pas sérieusement contestable ;

en conséquence,

— condamner les sociétés Elite Insurance, N O et A à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 736.552,32 euros ;

à titre subsidiaire ;

— constater qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant au fait que la garantie financière d’achèvement est mobilisable à hauteur de la différence entre le montant des travaux restant à entreprendre et le montant des versements indûment appelés et perçus par le promoteur ;

en conséquence,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a déboutés de leur demande ;

et statuant à nouveau,

— condamner les sociétés Elite Insurance, N O et A à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 724.662,32 euros, et en tout état de cause à hauteur de la différence entre les 736.552,32 euros de travaux restant à réaliser et les sommes dont la cour viendrait à admettre qu’elles pourraient être déduites de l’obligation de garantie due par les sociétés défenderesses ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement, ou à défaut, in solidum, les sociétés Elite Insurance, N O et A à payer à chacun des demandeurs la somme de 12.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— la société Elite Insurance, garant, est tenu de payer les sommes au titre de la garantie financière d’achèvement en vertu de l’article R. 262-12 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1^er des conditions générales et particulières souscrites auprès de cette société ;

— la contestation quant à l’étendue de la garantie retenue par le juge des référés résulte d’erreurs manifestes d’appréciation :

— la garantie est due dès lors que le vendeur est défaillant ; le juge des référés a assorti l’obligation du garant de financer la totalité de l’achèvement de l’immeuble d’une condition non prévue par la loi en considérant qu’elle pouvait être réduite alors que son obligation ne connaît aucun autre terme que l’achèvement de l’immeuble et qu’un garant autonome ne peut être relevé de ses obligations qu’en cas de fraude des bénéficiaires ;

— le juge des référés a dénaturé les dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation en retenant que leur non-respect pourrait amener à retenir la responsabilité des acquéreurs alors qu’ils sont en situation de dépendance économique induite par l’importance de leur investissement ; l’article L. 261-12 du même code n’édicte aucune obligation pour les acquéreurs de refuser de payer le vendeur qui leur présenterait des appels de fonds car ces dispositions ont pour but de les protéger en qualité de partie faible ; le garant ne peut exciper du fait que les paiements faits par les acquéreurs n’auraient pas respecté l’échelonnement prévu par le code de la construction et de l’habitation pour rechercher leur responsabilité ;

— l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable, le paiement de la part du prix correspondant à l’achèvement de l’immeuble a été obtenu en faisant croire aux acquéreurs que cette fraction était exigible et permettraient l’achèvement de la construction ;

— le coût d’achèvement de l’immeuble ne peut faire l’objet d’une contestation sérieuse car le chiffrage

des travaux a fait l’objet d’une vérification par l’économiste rémunéré par la société Elite Insurance ;

— il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 14 mai 2018, de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence que le syndicat des copropriétaires avait qualité à agir en justice aux fins d’obtenir le paiement des sommes dues par la société tenue à la garantie d’achèvement ;

— à titre subsidiaire, les garanties étaient mobilisables à hauteur de la différence entre le montant des travaux restant à entreprendre et le montant des versements indûment perçus par le promoteur, s’élevant à 731.796,32 euros ; à titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité des acquéreurs était retenue, elle ne pourrait être supérieure à 2% des 237.000 euros versés au promoteur au titre de la part du prix correspondant à la phase 'achèvement de l’immeuble’ et viendrait donc en déduction des condamnations prononcées contre les intimées au titre de la mobilisation de la garantie financière d’achèvement.

Par ses conclusions transmises le 5 février 2019, la société A demande à la cour de :

— constater qu’aucun traité de réassurance n’a été conclu entre les sociétés A et Elite Insurance ;

— constater, en conséquence, l’absence de tout lien juridique entre A et Elite Insurance;

en conséquence,

— confirmer en son intégralité l’ordonnance de référé ;

— déclarer le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay , irrecevables et mal fondés en toutes leurs actions à l’encontre de la société A ;

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. X, Mme. Y, M. M et la SCI Patay, de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay à lui payer chacun la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— les appelants indiquent que le groupe CBL Insurance serait le réassureur d’Elite Insurance en se fondant sur un communiqué de presse du 7 juillet 2017 mais ne rapportent pas la preuve d’un contrat entre la société A et Elite Insurance ;

— il est affirmé à tort que le représentant de la société A aurait confirmé être le réassureur d’Elite Insurance alors que c’est la société CBL Corporation Ltd ('CBL NZ') qui était visée ;

— en matière de réassurance, il n’existe aucun lien juridique entre le réassureur et l’assuré, conformément au principe de relativité des conventions figurant à l’article 1199 du code civil ; l’assureur demeure seul responsable vis-à-vis de l’assuré comme le prévoit l’article L.111-3 du code des assurances.

Par leurs conclusions transmises le 10 avril 2019, la société Elite Insurance et la société N O demandent à la cour de :

à titre préliminaire,

— dire que la société N O n’est pas une société d’assurances ;

— dire que la société N O n’a pas émis la garantie financière d’achèvement couvrant le programme immobilier Villa Anthony 2 ;

— dire que le seul fait que la société N O ait fait l’acquisition de la société Elite Insurance n’implique pas que la société N O ait repris à son compte les engagements d’Elite Insurance ;

en conséquence

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— déclarer le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay irrecevables et mal fondés en leurs actions à l’encontre de la société N O ;

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société N O ;

— prononcer la mise hors de cause de la société N O de la présente instance,

en toute hypothèse ;

— dire que les demandes du syndicat des copropriétaires, de M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay se heurtent à des contestations sérieuses ;

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay de leurs demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay à payer à Elite et N O la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

Elles font valoir que :

— le juge des référés ne s’est pas prononcé sur le fait de savoir si la garantie financière d’achèvement était certaine en son principe ; la société Elite Insurance a contesté dès la première instance être tenue au titre de cette garantie ;

— les demandes se heurtent à des contestations sérieuses :

— la mobilisation de garantie n’est pas certaine en son principe car des fautes ont été commises par les acquéreurs qui ont payé le prix de vente en avance et sans attestation d’architecte, contrairement à ce que prévoient les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation ainsi que les actes de vente ;

— les acquéreurs ont délibérément privé la société Elite Insurance des appels de fonds qui devaient lui être versés, laquelle peut donc valablement se prévaloir de l’exception d’inexécution visée à l’article 1219 du code civil ;

— les acquéreurs ne pouvaient passer un accord avec le maître de l’ouvrage sans l’intervention de la société Elite, de sorte qu’elle est, en qualité de caution, déchargée de son obligation de subrogation, conformément à l’article 2314 du code civil ; contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, l’engagement souscrit par la société Elite Insurance n’est pas une garantie autonome mais un engagement de caution, tel qu’il ressort de l’article R. 261-21 b du code de la construction et de l’habitation ;

— il existe un soupçon de fraude sur le chantier ;

— la créance est contestable en son montant car le quantum des travaux n’a pas été définitivement arrêté : le montant estimé par le cabinet B2M n’est qu’un estimatif provisoire ; les montants non pris en charge par la garantie financière d’achèvement n’ont pas été isolés ; les éventuels désordres et malfaçons devant être pris en charge par l’assurance dommages ouvrages n’ont pas été isolés ;

— à titre subsidiaire, si Elite doit être condamnée à verser un quelconque montant au titre de la garantie financière d’achèvement, ce montant ne saurait en aucun cas être égal au montant de la provision sollicitée par les appelants ; les pièces qu’ils produisent ne permettent pas de savoir précisément quels réglements ont été effectués indûment sans attestation d’avancement des travaux lesquels devraient pourtant être déduits du montant de la provision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il y a lieu de préciser aux parties que les courriers ou pièces déposées en cours de délibéré sans qu’il ait été sollicité et obtenu la moindre autorisation pour ce faire doivent être écartés des débats.

Aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

À l’appui de leurs prétentions tendant à l’infirmation de l’ordonnance entreprise, les appelants font valoir que par suite de la défaillance du promoteur dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement ils sont fondés à voir les assureurs du promoteur condamnés à leur verser une provision au titre de la garantie financière d’achèvement souscrite par ce dernier pour financer la fin du chantier de construction.

La vente en l’état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du code civil, reproduit par l’article L 261-3 du code de la construction et de l’habitation. Elle est caractérisée par le transfert de propriété progressif à l’acquéreur et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

S’agissant de l’échelonnement des paiements, l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

'Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

- soit par versements périodiques constants ;

- soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.'

Par ailleurs le législateur impose au vendeur en l’état futur d’achèvement de fournir un certain nombre de garanties à l’acquéreur. Ces garanties de bonne fin sont prévues par les articles L261-11 et R 261-17 à R 261-24 du code de la construction et de l’habitation, l’article L 261-11 donnant le choix au promoteur entre des garanties d’achèvement ( ouverture de crédit ou convention de cautionnement) et une garantie de remboursement.

Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce les actes de ventes conclus dans le cadre du programme Villa Anthony 2 stipulent que le paiement du prix sera divisé en davantage d’appels de fonds dans la limite de ce que les dispositions d’ordre public de l’article R 261-14 précité autorisent et que les acquéreurs doivent effectuer leurs règlements des fractions du prix sur la base d’attestations de l’architecte du programme et après notification par le promoteur de la réalisation des événements.

Par ailleurs ainsi qu’il ressort des pièces produites et notamment la pièce 6 des appelants, dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement dont s’agit, la société Allim Patrimoine a souscrit auprès de la société Elite une garantie d’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur, l’acte prévoyant que cette garantie est régie par les articles R. 261-21 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la société Elite étant 'tenue, à l’égard des acquéreurs du programme de construction, en cas de défaillance du promoteur, de mettre en oeuvre les moyens financiers requis par l’achèvement du programme de construction' et ' Le promoteur prend l’engagement de procéder aux appels de fonds auprès des acquéreurs sur présentation d’une attestation d’avancement des travaux établis par l’architecte ou le maître d’oeuvre de l’opération'. Ainsi la garantie financière d’achèvement souscrite par le promoteur a été donnée sous forme de convention de cautionnement.

Il est cependant constant que les appelants, acquéreurs de la vente en l’état futur d’achèvement dont s’agit, ont versé au promoteur entre 95 % et 100 % du prix de vente de l’immeuble sans avoir reçu la moindre attestation d’avancement des travaux.

Ils ne peuvent contester avoir été informés du fait que les appels de fonds qui leur étaient réclamés par la société Allim Patrimoine ne correspondaient pas à l’avancement du chantier et étaient donc manifestement contraires aux dispositions d’ordre public rappelées dans les contrats qu’ils avaient conclus. Ainsi ils indiquent dans leurs conclusions en page 3 'Constatant les importants retards pris par les travaux et l’absence quasi-totale d’activité sur le chantier, les acquéreurs ont, par l’intermédiaire de Monsieur Z notamment, multiplié dès la fin de l’année 2013, les relances et démarches afin de comprendre les raisons de cette situation et d’obtenir des engagements sur le délai de livraison. (…) Parallèlement le Promoteur adressait aux acquéreurs des appels de versement de fond au titre de la tranche 'achèvement de l’immeuble'(cf pièce n°50 : lettre ALLIM PATRIMOINE aux acquéreurs du 4 octobre 2013, 25 juin 2014), lesquels ont été réglés suite, notamment, aux conseils du Notaire en ce sens (cf pièce n°51 : courriel du notaire aux acquéreurs)'.

Le compte ouvert chez M^e François, notaire en charge de la VEFA produit aux débats par les appelants (pièce 15) mentionne des paiements intervenus au profit de la société Allim Patrimoine au titre du solde du prix de vente permettant à la société Elite de soutenir utilement que les pièces versées aux débats par les appelants établissent que 'le notaire a effectivement encaissé sur le compte ouvert en son étude des sommes provenant des acquéreurs à partir de juin 2014 alors que les conditions contractuelles et légales de paiement dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement n’étaient pas réunies, circonstance que le notaire ne pouvait ignorer' .

La société Elite en conclut que l’action des appelants se heurte à des contestations sérieuses et doit être dirigée contre les véritables responsables de leur préjudice et non contre le garant qui n’a plus vocation à intervenir dans le cadre d’un chantier payé comme s’il avait été achevé.

Elle ajoute de façon pertinente que les acquéreurs savaient d’une part que les demandes de paiement qui leur étaient adressées par le promoteur ne correspondaient pas à l’état réel du chantier ayant contacté leur notaire à ce sujet et d’autre part qu’il était possible dès l’année 2013 d’actionner la garantie financière d’achèvement puisque leur notaire les avaient informés de cette possibilité (pièce 51 des appelants).

Elle fait encore valoir que ces paiements versés au promoteur malgré l’avancement du chantier l’a privée de ces appels de fonds. En effet l’acte de garantie consenti par la société Elite au promoteur stipule que 'les appels de fonds payés par les acquéreurs à la suite de l’intervention de la compagnie en exécution de sa garantie sont impérativement réglés par la partie en cause à la compagnie ou sur tout compte bancaire désigné expressément par la compagnie. À défaut le paiement ne sera pas libératoire.'

La société Elite soutient aussi que sa garantie financière d’achèvement est soumise au régime général des cautions et qu’elle est fondée à opposer au créancier les règles définies par le code civil applicables à l’acte de cautionnement et notamment l’article 2314 qui prévoit que la caution est déchargée lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution. Elle explique qu’en s’accordant sur le paiement intégral du prix de vente avant même que les travaux sur le chantier ne soient achevés et sans l’avoir convié à la réunion, le promoteur, le notaire, l’architecte et les acquéreurs l’ont privée de son droit aux appels de fonds restant dus si la garantie devait être activée et qu’en passant un tel accord hors sa présence et sans l’avoir informée de la tenue de la réunion tous les intervenants avaient commis une faute lui causant un préjudice.

La question de la responsabilité des différents intervenants à la VEFA litigieuse et des conséquences sur la mise en jeu de la garantie financière d’achèvement consentie par la société Elite ne peut être tranchée par le juge des référés, juge de l’évidence et nécessite une appréciation qui relève exclusivement du juge du fond.

Il s’ensuit que les contestations opposées par la société Elite sont sérieuses et l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé, la question de savoir si les sociétés N O Management Limitex et CBL Insurance Europe DAC sont ou non débitrices de la garantie d’achèvement devenant quant à elle sans objet.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

À hauteur de cour, il convient d’accorder aux intimées, contraintes d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après.

Parties perdantes les appelants ne peuvent prétendre à l’allocation d’une indemnité de procédure et supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette des débats les courriers adressés par les conseils des parties en cours de délibéré ;

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Anthony 2, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay à payer aux sociétés Elite Insurance Compagny Limited et N O Management Limited la somme de 3.000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Anthony 2, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay à payer à la société CBL Insurance Eurpoe DAC la somme de 1.000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Anthony 2, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Anthony 2, M. Z, M. X, M^me Y, M. M et la SCI Patay aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,