Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 19 janvier 2022, n° 19/13432

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 19 JANVIER 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13432 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAH7R

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2017 -Président du TGI de PARIS – RG n° 16/18536

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240, avocat postulant

assisté de Maître Z CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON, avocat plaidant

INTIMEE

SA HSBC CONTINENTAL EUROPE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 775 670 284

[…]

[…]

représentée par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau

HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 1970, M^me B X, aux droits de laquelle vient M. Z X, a donné à bail commercial à la société Crédit Commercial de France, devenu HSBC, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […], pour une durée de 9 ans.

Le dernier renouvellement est intervenu par acte sous seing privé du 18 février 2008 pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2006 moyennant un loyer annuel principal de 22.820 euros.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2014, M. Z X a fait signifier à la société HSBC France un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er octobre 2015, moyennant un loyer annuel de 94.260 euros hors charge et hors taxe.

Par acte d’huissier du 30 mars 2015, le preneur a fait signifier aux bailleurs son acceptation de l’offre de renouvellement mais s’est opposé à la fixation du prix du bail renouvelé au montant proposé.

Par un mémoire en demande du 29 juillet 2016, M. Z X a demandé principalement la constatation de l’existence d’un motif de déplafonnement du loyer et la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle en principal de 58.800 euros à compter du 1er octobre 2015.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2016, il a assigné le preneur aux fins de voir notamment fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 58.800 euros hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative, et ce, pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er octobre 2015, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par jugement mixte en date du 14 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment :

- constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur le 6 novembre 2014, le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2015 ;

- dit n’y avoir lieu à appliquer les règles du déplafonnement pour les locaux à usage de bureaux et les locaux monovalents ;

- désigné M. C Y en qualité d’expert avec mission notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2015 ;

- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours ;

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

- réservé les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 24 avril 2018 concluant à une valeur locative annuelle de 60.150 euros au 1er octobre 2015 et à un loyer de renouvellement plafonné annuel de 26.034,02 euros au 1er octobre 2015.

Par jugement en date du 18 avril 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- Dit qu’il y a autorité de la chose jugée du jugement du 14 mars 2017 sur la question de l’existence du caractère monovalent du local commercial,

- Fixé à la somme annuelle de 26.034,02 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 entre M. Z X et la société HSBC France pour les locaux situés […] à Paris 12ème, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- Constaté que la demande relative aux intérêts et à leur capitalisation est sans objet,

- Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 03 juillet 2019 enregistré au greffe sous le numéro RG 19/13432, M. Z X a interjeté appel du jugement mixte du 14 mars 2017.

Par déclaration du même jour enregistré au greffe sous le numéro RG 19/13437, M. Z X a interjeté appel du jugement du 18 avril 2019.

Par ordonnance d’incident rendue le 14 décembre 2020, le conseiller de la mise en état a:

- Ordonné la jonction des appels enregistrés sous les numéros 19/13432 et 19/13437 sous le numéro 19/13432,

- Rejeté la demande d’expertise formée par M. Z X,

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Laissé les dépens de l’incident à la charge de M. X.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 août 2021, M. Z X, demande notamment à la Cour de :

Vu le jugement du 14 mars 2017,

Réformer ledit jugement en ce qu’il a écarté la qualification des locaux à usage exclusif de bureaux ;

Dire et juger qu’il y a lieu à déplafonnement ;

Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

En conséquence,

Fixer le prix du loyer, à compter du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à la somme de 60.150 euros HT et hors charges ;

À titre subsidiaire,

Réformer le jugement en ce qu’il a écarté le caractère monovalent des locaux ;

Dire et juger qu’en raison du caractère monovalent des locaux à usage de banque, il y a lieu à déplafonnement ;

En conséquence, fixer le prix du loyer à la somme de 59.000 euros et hors charges à compter du 1er octobre 2015 ;

Vu le jugement du 18 avril 2019,

Réformer l’intégralité dudit jugement susvisé,

Dire et juger que les locaux ont le caractère de locaux à usage exclusif de bureaux ;

Fixer le prix du loyer à compter du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à la somme de 60.150 euros HT et hors charges ;

À titre subsidiaire,

Dire et juger, en tout état de cause, qu’il y a évolution notable des facteurs locaux de commercialité ;

En conséquence, fixer le prix du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à la somme de 60.150 euros HT et hors charges ;

À titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que les locaux ont le caractère de locaux monovalents à usage de banque ;

Dire et juger qu’il y a lieu à déplafonnement ;

En conséquence, fixer le prix du loyer à la somme de 59.000 euros HT et hors charges à compter du 1er octobre 2015 ;

À titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la cour aurait un doute sur l’importance des travaux de démolition et de remise en état à effectuer,
Dire et juger qu’il y a lieu, par un arrêt avant dire droit, de désigner tel expert en bâtiment qu’il lui plaira à la cour avec, outre la mission habituellement impartie, celle de :

- décrire précisément les lieux et les travaux réalisés,

- vérifier leur conformité aux règles de l’art,

- déterminer les travaux à réaliser pour permettre la réutilisation de la salle des coffres à un usage commercial, et portant notamment sur :

- La déconstruction de la salle des coffres,

- l’enlèvement de la porte blindée,

- la remise en état de l’électricité,

- la remise en 'uvre d’un chauffage relié au système de chauffage de l’immeuble,

- l’enlèvement du distributeur,

- la remise en place d’une vitrine,

- et tous travaux que l’expert viendrait à identifier.

- chiffrer le coût desdits travaux,

- dire si, en l’absence de ces travaux, les lieux pourraient être utilisés à un autre usage que celui d’agence bancaire,

- dans l’affirmative, préciser le nouvel usage,

- déterminer la surface disponible et estimer le montant du loyer au regard de la surface utilisée et des contraintes.

En tout état de cause,

Condamner la société HSBC à régler à M. Z X la somme de 5.000 euros au titre

de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société HSBC France à prendre en charge l’intégralité des frais et dépens de première instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 septembre 2021, la société HSBC Continental Europe demande à la cour de :

À titre principal,

Confirmer les jugements rendus les 14 mars 2017 et 18 avril 2019 en toutes leurs dispositions ;

À titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de déplafonnement du bailleur :

Dire que la valeur locative des lieux loués est d’un montant maximal de 54.685 euros, hors taxes et hors charges ;
Dans l’hypothèse d’un déplafonnement fondé sur une modification des caractéristiques propres des locaux ou encore sur une modification des facteurs locaux de commercialité, fixer le loyer annuel en principal dû à compter du 1er octobre 2015 à la somme maximale de 29.709,55 euros, hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

Débouter M. X de toutes ses demandes ;

Condamner M. X à payer à la société HSBC une somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Associés, avocat aux offres de droit, qui pourra en entreprendre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour voir écarter la règle du plafonnement, M. Z X invoque, d’une part, les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce et la destination des locaux à usage exclusif de bureaux, d’autre part, les dispositions de l’article R. 145-10 du même code et le caractère monovalent desdits locaux, et enfin les dérogations au principe du plafonnement résultant de l’article L. 145-34, à savoir la modification des caractéristiques des locaux et la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Sur l’application des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce :

La cour rappelle que par application des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code commerce, "le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence'.

En l’espèce, aux termes du bail, 'les lieux loués sont destinés à l’usage d’établissement bancaire, succursale ou agence, avec, étant donné le caractère particulier de cet établissement, possibilité de cession pour le même commerce sans être successeur ou pour tout commerce à l’exception de ceux pouvant exister dans l’immeuble'.

Si le bail est ainsi à destination de commerce de banque, il autorise cependant expressément le preneur à céder son bail pour tout commerce à l’exception de ceux pouvant exister dans l’immeuble.

Il ne peut dès lors être valablement soutenu qu’en présence d’une telle clause les locaux sont à usage exclusif de bureaux, M. Z X ne pouvant utilement tenter de tirer argument de la configuration des lieux. C’est dès lors à juste titre que le premier juge a écarté l’application des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce.

Sur l’application des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce :

Aux termes de l’article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages dans la branche d’activité considérée.

Sont assimilés aux locaux construits en vue d’une seule utilisation et qualifiés de monovalents, les locaux aménagés en vue d’une seule affectation et ne pouvant être affectés à une autre destination sans réalisation de travaux très importants et des transformations profondes et couteuses. Il est cependant admis, ainsi que le fait valoir la société locataire, que le bailleur ne peut se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux réalisés par le preneur que s’ils ont fait accession.

En l’espèce, le bailleur se prévaut des aménagements réalisés par la société locataire consistant notamment dans la réalisation d’une salle des coffres, d’un sas d’accueil, d’une porte blindée, de vitrines anti-effraction.

Selon les clauses du bail, le preneur s’oblige 'de laisser en fin de bail, en toute propriété, sans aucune indemnité, et dans l’état où ils se trouvent les changements opérés par suite de l’autorisation, ainsi que les décors, embellissements que la société preneuse aurait pu faire dans les lieux loués, à moins que le bailleur ne réclame leur rétablissement dans l’état primitif y compris la suppression de la salle des coffres'.

Si la clause d’accession prévoit une accession à la fin du bail, elle est corrélée à une obligation éventuelle de rétablissement des lieux dans leur état primitif, laquelle ne peut intervenir qu’à la fin des relations contractuelles entre les parties et non pas lors du renouvellement du bail.

Il se déduit de cette constatation que la clause d’accession stipulée au bail, qui vise l’ensemble des travaux réalisés dont il n’est pas discuté qu’ils ont été autorisés, ne pourra recevoir application qu’au départ de la société locataire, à la fin des relations contractuelles, la remise en état des locaux dans leur état primitif ne pouvant intervenir lors du renouvellement du bail. Le bailleur ne peut par conséquent, pour ce motif, se prévaloir des travaux réalisés par le preneur sans qu’il y ait lieu de rechercher s’ils ont eu pour effet de rendre les locaux monovalents.

Le moyen fondé sur l’application des dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce sera donc écarté et le jugement du 14 mars 2017 confirmé de ce chef.

Sur les dérogations au principe du plafonnement prévues par l’article L. 145-34 du code de commerce :

Par application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, il appartient au bailleur qui entend déroger au principe du plafonnement et voir déterminer le loyer de renouvellement à la valeur locative de justifier d’une modification des éléments cités aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, M. Z X invoquant la modification des caractéristiques du local considéré et la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

* sur la modification des caractéristiques du local considéré :

La cour rappelle que si des travaux modifient notablement les caractéristiques du local au

sens de l’article R. 145-3 du code de commerce, ils constituent, en vertu de l’article L. 145-34, un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé s’ils ont été exécutés au cours du bail à renouveler ; que si ces travaux ont amélioré les lieux loués au sens de l’article R. 145-8, ils constituent un motif de déplafonnement lors du premier renouvellement du bail au cours duquel ils ont été effectués si le bailleur en a assumé la charge directement ou indirectement ou lors du deuxième renouvellement si c’est le preneur qui les a pris en charge ; que si ces travaux modifient notablement les caractéristiques des lieux loués mais améliorent également ces mêmes locaux, la qualification d’amélioration doit primer.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail initial à effet au 1er octobre 1970 a été conclu le 13 octobre 1970 ; qu’il a fait l’objet de plusieurs renouvellements notamment le 17 novembre 1998 à effet au 1er octobre 1997 puis le 18 février 2008 à effet au 1er octobre 2006 ; que les travaux invoqués par le bailleur au soutien de sa demande de déplafonnnement sont antérieurs à la conclusion du renouvellement du 17 novembre 1998 puisque la désignation des locaux est identique à celle qui résulte du rapport d’expertise de M. Y. Il ressort dès lors de ces constatations que M. Z X ne peut s’en prévaloir à l’occasion du présent renouvellement, la cour rappelant qu’en tout état de cause l’accession n’a pas joué.

Ce motif de déplafonnement sera en conséquence également écarté.

* sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité :

Pour établir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, M. Z X fait valoir que la population du 12ème arrondissement de Paris ne cesse d’augmenter ainsi que la fréquentation des stations de métro situées à proximité ; que cette évolution est supérieure à celle du nombre des entrées au niveau de la Ville de Paris, invoquant également la création de la station de tramway 'Porte Dorée'. Il invoque par ailleurs l’accroissement du nombre des logements qu’il reproche au premier juge d’avoir sous-évalué, se prévalant à cet effet de 2300 réhabilitations de logements sociaux. Il fait valoir également que de nombreux projets sont en cours de réalisation ; que de nouvelles enseignes et agences bancaires se sont installées.

La Cour rappelle qu’aux termes de l’article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré de sorte qu’il est inopérant pour M. Z X de se prévaloir de simples projets d’aménagement dont il sera au surplus relevé qu’ils ne concernent pas spécifiquement la zone de chalandise des locaux mais l’ensemble du 12ème arrondissement de Paris.

Selon le rapport d’expertise, les locaux en cause bénéficient d’une bonne visibilité due à un important linéraire de façade en angle, d’une implantation à l’angle d’un axe disposant d’une bonne commercialité de quartier et d’un important flux automobile et enfin d’une bonne desserte par les transports en commun.

L’expert relève une évolution de la population de 2,48 % dans les quartiers entourant les locaux en cause mais une diminution de 2,47 % au cours de la même période dans les zones IRIS entourant lesdits locaux. Ces chiffres démontrent la stabilité de la population du secteur contredisant ainsi les allégations de M. Z X.

Les locaux sont situés à environ 100 mètres de la station de métro Michel Bizot et 250

mètres environ de la station de métro Porte Dorée dont la fréquentation a respectivement augmenté de 15,43 % et de 11,88 % alors que l’évolution du nombre d’entrants sur l’ensemble du réseau est de 11,61 %. Cette évolution n’est cependant pas suffisamment significative pour présenter un caractère notable dès lors que le flux provenant du métro se

dilue sur les rues alentours et ne profite que partiellement aux lieux loués, le premier juge ayant à juste titre relevé l’évolution des modes de transports en région parisienne liée à la politique de la ville limitant la circulation automobile.

M. Z X ne peut pas davantage tirer argument de la création de la station 'Porte Dorée’ sur la ligne de tramway T3A, ladite ligne de tramway remplaçant les arrêts de bus 'Porte Dorée – Parc Zoologique’ desservis par la ligne de bus PC2, l’expert ayant par ailleurs relevé que la station nouvellement créée se situe à 350 mètres des locaux loués à la société HSBC Continental, d’où une absence d’incidence significative.

L’expert note également la réalisation de 128 logements et 55 autres m² d’habitation, 344 m² d’équipements collectifs et 173 m² de commerces au cours du bail expiré. Ces chiffres ne sont contredits par aucune pièce probante de M. Z X qui se borne à produire un document d’information générale de la Mairie de Paris intitulé '20 % de logements sociaux en 2014" visant le financement de 2300 logements sociaux à Paris 12ème pour atteindre l’objectif de 20 % de logements sociaux en 2014, la cour rappelant que seules peuvent être prises en compte les constructions achevées dans la zone de chalandise au cours du bail expiré et relevant que cette faible augmentation constatée par l’expert est en parfaite corrélation avec la relative stabilité de la population.

S’agissant de l’évolution des commerces et enseignes implantés, l’expert note, d’une part, une légère diminution du nombre total des commerces et une quasi stagnation du nombre d’enseignes nationales avenue Daumesnil et , d’autre part, une quasi stagnation du nombre des commerces et une absence de modification de la typologie des commerces présents avenue du Général Bizot. M. Z X ne justifie pas pour sa part de l’implantation de nouvelles agences bancaires au cours du bail expiré et si un magasin Leroy Merlin a ouvert en 2015, il est situé à 18 minutes à pied des locaux loués et ne rentre pas dans la zone de chalandise considérée de sorte qu’il est dépourvu d’incidence.

Il résulte de ce qui précède que M. Z X ne rapporte pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, pris ensemble ou séparément, ayant une incidence favorable sur le commerce exercé. Ce motif de déplafonnement sera en conséquence également écarté.

En définitive, l’ensemble des moyens soulevés par M. Z X étant rejeté, la règle du plafonnement ne peut être écartée ainsi que l’a retenu le premier juge.

Il n’est pas discuté en cause d’appel que la valeur locative des locaux est supérieure au montant du loyer plafond. Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a fixé le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 26.034,02 euros correspondant au montant du loyer plafond dont le mode de calcul ne fait l’objet d’aucune critique.

Sur les demandes accessoires :

M. Z X qui succombe en son appel en supportera les dépens, le jugement entrepris étant confirmé sur les dépens et l’indemnité de procédure.

La distraction des dépens sera autorisée dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme les jugements entrepris en toutes leurs dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT