Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09374 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJO3I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2024-TJ de BOBIGNY-RG n° 20/03366

APPELANTE :

S.A.S. SOFIM PROMOTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre-edouard GONDRAN DE ROBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0210 substitué par M^e Sandrine VICENCIO, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.E.L.A.S. BL & ASSOCIES prise en sa qualité de mandataire ad litem de la S.C. SCCV LES GARENNES

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Béatrice HIEST NOBLET de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311

S.A.R.L. FONCIERE SVH

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant et par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant substitué par M^e Julien FRANCOIS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 917 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, et devant Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Michelle NOMO, Greffière stagiaire, présente lors de la mise à disposition.

***

La Sarl à associé unique Foncière Svh, immatriculée le 14 juillet 2007, a pour objet social l’acquisition, la propriété, la gestion de tous biens et droits mobiliers et immobiliers, prise d’intérêt et de participation dans tout autre société de même objet. Elle a notamment pour gérant M. [L]-[T] [W] et pour holding la société de droit belge GMB Invest dont elle est associée unique et qui a le même gérant.

La Sas Sofim Promotion, immatriculée le 21 novembre 2014, a pour objet social l’acquisition et la gestion de tous biens et droits immobiliers, construction de tous immeubles en vue de leur revente, toutes opérations de promotion immobilière.

La Sarl Foncière Svh s’est associée avec la Sas Sofim Promotion afin de procéder à l’acquisition et à la réhabilitation du site de l’ancienne école Boris Vian située à [Localité 8] (78), dans le quartier [Localité 6], sur lequel il était projeté de réaliser 79 logements collectifs dans trois bâtiments et quatre logements individuels.

Pour ce faire, la Sarl Foncière Svh et la Sas Sofim Promotion ont constitué la Sccv Les [Adresse 9], immatriculée le 25 octobre 2016, dont elles détenaient le capital social à parts égales et dont elles étaient co-gérantes. Cette société a pour objet social l’acquisition, pour requalification de 'l’équipement Boris Vian’ situé à [Localité 8], l’obtention des autorisations nécessaires au projet de construction, la construction, sur ce terrain, d’un ensemble immobilier à usage d’habitation, la vente des immeubles construits et accessoirement leur location et de façon générale toutes opérations immobilières ou financières susceptibles de faciliter la réalisation de ces objets.

Le budget de l’opération était de l’ordre de 15 000 000 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 avril 2018 suivie d’une sommation de payer du 20 avril 2018, la société Foncière Svh, en sa qualité de co-gérante de la Sccv [Adresse 9], a sollicité le règlement par la société Sofim Promotion d’un appel de fonds d’un montant de 1 703 205,43 euros qu’elle a émis à son encontre le 18 avril 2018 pour le compte de la Sccv [Adresse 9].

La société Sofim Promotion ne s’étant pas acquittée de cet appel de fonds, une assemblée générale de la Sccv [Adresse 9], convoquée par la société Foncière Svh, s’est tenue le 26 juin 2019 et a constaté, en raison du défaut d’exécution de cet appel de fonds, que la société Sofim Promotion était démise de plein droit de sa fonction de co-gérante et que ses droits étaient plafonnés à 5%.

C’est dans ces circonstances que la Sas Sofim Promotion a saisi à jour fixe le tribunal judiciaire de Bobigny afin que soit constaté l’abus de droit de la société Foncière Svh au titre de l’appel de fonds n°5 revêtant un caractère fictif et que soit prononcée l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juin 2019 et des actes subséquents.

En parallèle, la Sas Sofim Promotion a saisi le tribunal de commerce de Bobigny lequel, par jugement du 15 septembre 2020, a suspendu les effets de l’acte dénommé 'PV de l’AGE du 26 juin 2019 de la Sccv [Adresse 9]', notamment en ce que cette assemblée aurait décidé de la révocation immédiate de la Sas Sofim Promotion de la fonction de co-gérante au sein de la Sccv [Adresse 9], au motif que le procès-verbal signé par les actionnaires de la Sccv [Adresse 9] et celui déposé au greffe du tribunal de commerce de Bobigny et signé par le gérant de la Sarl Foncière Svh présentaient des 'différences significatives', et a ordonné la remise en état d’origine au registre du commerce et des sociétés des mentions concernant la gérance de la Sas Sofim Promotion au sein de la Sccv [Adresse 9], ce qui a été effectué le lendemain dudit jugement. La Sarl Foncière Svh et la Sccv Les Garennes ont interjeté appel de ce jugement. Cette affaire est pendante devant la cour sous le numéro RG 20/13039.

Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté la Sas Sofim Promotion de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouté la Sarl Foncière Svh de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la Sas Sofim Promotion à payer la somme de 5 000 euros à la Sarl Foncière Svh sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Sofim Promotion aux entiers dépens.

Par déclaration du 22 mai 2024, la Sas Sofim Promotion a interjeté appel de cette décision et a été autorisée à assigner à jour fixe la Sarl Foncière Svh par ordonnance du 19 juin 2024.

Selon assignation à jour fixe délivrée le 5 juillet 2024 et déposée le 9 juillet 2024, la Sas Sofim Promotion demande à la cour de :

— la juger recevable et bien-fondée en ses moyens, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu,

— dire et juger que l’appel de fonds n°5 fait au nom et pour le compte de la Sccv Les Garennes par la Sarl La Foncière Svh n’était pas justifié,

— dire et juger qu’elle était fondée à contester l’appel de fonds n°5,

— dire et juger que la Sarl Foncière Svh est fautive dans l’appel de fonds n°5,

— dire et juger que l’assemblée générale extraordinaire en date du 26 juin 2019 est nulle et par voie de conséquence tous les actes subséquents y compris le procès verbal du 26 juin 2019,

— dire et juger que le procès verbal du 26 juin 2019 lui sera inopposable,

— la rétablir dans sa fonction de co-gérante et dans son droit de vote à hauteur de 50%,

— condamner la Sarl Foncière Svh à lui payer la somme de 780 884,83 euros au titre du préjudice financier,

— condamner la Sarl Foncière Svh à lui payer la somme de 200 000 euros au titre du préjudice d’image,

— condamner la Sarl Foncière Svh à lui payer la somme de 269 000 euros au titre de surcoût financier provoqué par la surcharge d’intérêts au profit de la société Gmb Invest,

— ordonner le rétablissement d’un bilan financier de l’opération [Localité 8] par un expert désigné près de la présente cour,

en tout état de cause,

— condamner la Sarl Foncière Svh à lui payer la somme de 50 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Foncière Svh et la Sccv Les Garennes aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées et déposées le 11 octobre 2024, la Sarl Foncière Svh demande à la cour de :

— confirmer la décision en ce qu’elle déboute la société Sofim Promotion de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société Sofim Promotion de son appel, l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il fixe à la somme de 5 000 euros le montant de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau de ce chef et actualisant,

— condamner la société Sofim Promotion à lui payer la somme de 60 797 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sofim Promotion aux entiers frais et dépens.

Par conclusions notifiées et déposées le 15 octobre 2024, la Sccv [Adresse 9] représentée par son mandataire ad litem, la Selas BL & associés en la personne de Me [K] [C], demande à la cour qu’il lui soit donné acte qu’elle s’en rapporte à la décision de celle-ci et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

SUR CE,

Sur la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juin 2019 et des actes subséquents:

Le tribunal a jugé que :

— l’appel de fonds émis par la Sarl Foncière Svh était justifié en ce que :

— il a été émis afin de rééquilibrer les apports de chaque groupe associé et de faire face également aux dépenses avancées par la Sarl Foncière Svh,

— il était destiné à assurer le financement du foncier et des premiers frais annexes,à savoir contribuer pour moitié aux factures fournisseurs intervenues antérieurement ou concomitamment à l’acquisition aux fins de montage de l’opération pour un total de 590 977,26 euros et abonder au prix d’acquisition de l’immeuble pour un montant de 3 100 000 euros,

— le décompte joint à la mise en demeure faisant état d’une dépense non contestée de 3 725 998,63 euros, la société Sofim Promotion devait contribuer à hauteur de la moitié,

— l’appel de fonds correspondait au remboursement d’une avance de trésorerie consentie par la société Gmb Invest, et non pas d’un prêt, les conclusions de l’expert amiable se fondant sur les déclarations de la société Sofim Promotion étant inopérantes,

— au vu du relevé de compte de la Sccv [Adresse 9] du 7 mai 2018 comprenant les écritures d’avril, la trésorerie de celle-ci était exsangue au regard de l’ampleur des engagements de la société et du coût de l’opération,

— grâce au versement issu de l’appel de fonds réalisé par la société Foncière Svh, le compte de trésorerie de la Sccv [Adresse 9] est revenu à l’équilibre, alors que le manque de trésorerie se serait aggravé dans le cas contraire,

— la Sas Sofim Promotion ne démontre pas que le projet aurait pu s’auto-financer grâce aux ventes en état futur d’achèvement, alors que la vente d’une partie du foncier en VEFA est intervenue bien après l’émission de l’appel de fonds litigieux, et que l’appel de fonds a été consommé notamment par le prix du foncier puis par le paiement des entreprises ayant participé à la construction vendue,

— la société Sofim Promotion a été déchue de plein droit de sa fonction de gérante et ses droits d’associés ont été réduits par une exacte application des articles 14 et 15 des statuts.

— Sur le bien fondé de l’appel de fonds :

La société Sofim Promotion fait valoir que :

— l’appel de fonds ayant justifié la tenue de l’assemblée générale du 26 juin 2019 n’est pas conforme à l’article L.211-3 du code de la construction et de l’habitation et à l’article 14 des statuts dès lors que :

— le mécanisme prévu à l’article L.211-3 n’a pas pour objectif d’établir entre les associés un équilibre en ce qui concerne leurs comptes courants d’associés ni de privilégier les intérêts personnels d’un seul associé au détriment d’un autre, et ne peut être mis en oeuvre que pour autant que la construction du programme immobilier n’est pas achevée et à la seule fin de protéger les intérêts des tiers,

— la mise en oeuvre de ce mécanisme est conditionnée à ce que l’appel de fonds soit indispensable à l’accomplissement du programme en cours, que les dépenses collectives soient conformes aux décisions collectives, que les produits de ventes soient insuffisants pour couvrir ces dépenses et que les crédits et prêts ne suffisent pas à assurer le fonctionnement de la société,

— l’appel de fonds litigieux n’est pas destiné au financement de travaux en cours, mais à l’acquisition d’un terrain déjà réalisée le 10 janvier 2018 par le biais de fonds appartenant aux associés de la société Foncière Svh,

— les statuts prévoient que les dépenses doivent être conformes aux décisions collectives de l’article 24.3 des statuts qui n’existe pas,

— l’appel de fonds n’est pas justifié par des besoins de trésorerie de la Sccv [Adresse 9], étant souligné que celle-ci a signé le 19 juillet 2017 un avant contrat de vente en VEFA dont l’acte de vente, signé le 13 juillet 2018, a permis de percevoir 20% du prix soit la somme de 2 032 904 euros couvrant largement les besoins en trésorerie de la société et qu’un appel de fonds n°6 du 11 juin 2018, soit deux mois après l’appel de fonds litigieux, fait apparaître un besoin de trésorerie de 60 000 euros seulement,

— en application de l’article 14.2 des statuts, en cas de défaillance d’un associé, les autres associés sont tenus de répondre aux appels de fonds faits à cet associé, ce que la société Foncière Svh ne démontre pas avoir effectué,

— aucun appel de fonds ne lui a été adressé préalablement à l’envoi d’une lettre de mise en demeure prévue à l’article L.211-3 du code de la construction et de l’habitation,

— l’appel de fonds est en réalité destiné au remboursement du prêt au taux de 4% ayant permis l’acquisition du terrain, que lui a imposé la société Foncière Svh et qui a été octroyé par le groupe [W] auquel celle-ci appartient, par l’intermédiaire de la holding belge du groupe, la société GMB Invest, et non pas à un besoin de trésorerie en cours d’opération,

— l’enregistrement en comptabilité de la Sccv [Adresse 9], le 9 janvier 2018, de la somme de 1 457 000 euros en compte courant d’associé de la société Foncière Svh est fictif puisque ce règlement n’a été réalisé que le 28 février 2019 et ladite société a été réglée de la somme de 449 565, 92 euros,

— la comptabilité de la Sccv [Adresse 9] est fausse et sert uniquement les intérêts de la société Foncière Svh et de sa holding la société GMB Invest et il existe un doute sur l’origine des fonds ayant permis l’acquisition du terrain et sur l’identité réelle du prêteur,

— elle était fondée à contester l’appel de fonds qui avait pour unique objet de l’exclure abusivement de la co-gérance, de réduire ses droits de vote et vendre ses parts à vil prix,

— l’assemblée générale extraordinaire et les actes subséquents sont nuls et le procès-verbal d’assemblée générale lui est inopposable,

— elle doit être rétablie dans ses droits d’associée.

La société Foncière Svh, sollicitant la confirmation de la décision, réplique que :

— le fait qu’elle ait accepté de financer l’acquisition du terrain en fonds propres, alors que la validité de la promesse consentie par la ville de [Localité 8] expirait le 31 octobre 2017 et que la société Sofim Promotion ne disposait pas des fonds nécessaires, ne signifie pas qu’elle ait admis de financer la totalité de l’opération (foncier et travaux) sur ses fonds propres,

— elle a accepté, par l’intermédiaire de sa holding GMB Invest, d’apporter non pas la totalité mais la moitié du besoin de trésorerie comprenant notamment mais non exclusivement, la moitié du prix d’acquisition du foncier, et la société Sofim Promotion aurait dû faire de même,

— il n’existait aucun accord entre elle et la société Sofim Promotion pour qu’elle supporte seule la totalité du financement de l’opération puisque la société Sofim Promotion a sollicité un prêt pour financer sa propre part, l’offre de prêt étant cependant postérieure à l’acte d’acquisition du terrain,

— elle s’est opposée à la souscription d’un prêt par la société Les Garennes pour financer l’obligation contributive de la société Sofim Promotion et a refusé de se porter caution pour ce prêt car celui-ci faisait peser sur la société Les Garennes le risque de la défaillance de la société Sofim Promotion,

— l’appel de fonds litigieux a été émis afin de contraindre la société Sofim Promotion à rééquilibrer les apports de chaque groupe associé en raison de la mise à disposition d’une somme importante par ses soins au bénéfice de la Sccv Les Garennes, ou pour faire sortir la société Sofim Promotion d’une opération qu’elle n’avait pas les moyens financiers de poursuivre,

— les associés étaient convenus de la nécessité de la participation de la société Sofim Promotion au financement par moitié de l’acquisition du foncier,

— les fonds apportés constituent une avance de trésorerie à court terme effectuée via la société GMB Invest pour sauver la promesse de vente du terrain arrivant à son terme, ainsi que l’a reconnu le mandataire social de la société Sofim Promotion par courriel du 23 avril 2018, et non pas un prêt, laquelle avance de trésorerie devait être remboursée immédiatement ou à court terme,

— même à supposer qu’il s’agisse d’un prêt à long terme accordé par la société GMB Invest, l’appel de fonds demeurait justifié pour 500 000 euros pour couvrir les dépenses déjà engagées,

— cet appel de fonds ne couvrait que l’acquisition du foncier et les frais d’étude préalablement engagés alors qu’en cours d’exécution du chantier, la trésorerie était insuffisante pour procéder au règlement des travaux et au paiement des états d’avancement des travaux non couverts par les acomptes des ventes en état futur d’achèvement et cet appel de fonds n’était pas inutile puisqu’elle a dû effectuer un apport en compte courant de 1 457 500 euros le 28 février 2019 ayant permis de rééquilibrer le compte de trésorerie,

— la société Sofim Promotion a sollicité un prêt bancaire pour financer le projet et évalué le besoin de financement maximum à 4 225 469 euros dans son plan de trésorerie,

— la vente ultérieure d’une partie du foncier en VEFA n’établit pas l’absence de besoin de trésorerie au moment de l’émission de l’appel de fonds litigieux,

— le rapport de M. [H] effectué à la demande de la société Sofim Promotion et se fondant exclusivement sur ses déclarations est sans intérêt,

— l’appelante ne démontre pas sa prétendue volonté de lui nuire,

— l’assemblée générale s’est tenue et a pris des délibérations conformément aux statuts,

— les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées.

Selon l’article L.211-3 du code dela construction et de l’habitation,

'Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social dans les proportions prévues à l’article L. 211-2, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division.

Si un associé n’a pas satisfait à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la société par une décision de l’assemblée générale fixant la mise à prix.

Sur première convocation, l’assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.

Toutefois, nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts détenues par les associés à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.

La vente a lieu pour le compte de l’associé défaillant et à ses risques.

Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l’associé défaillant envers la société. Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant.

Si des nantissements ont été constitués sur les parts vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la société ni à l’adjudicataire des droits sociaux'.

L’article R.211-3 du code de la construction et de l’habitation précise que 'Si un associé n’a pas satisfait aux appels de fonds prévus à l’alinéa 1er de l’article L. 211-3, l’assemblée générale est valablement convoquée, après mise en demeure adressée à l’associé défaillant par un acte extrajudiciaire, par le représentant légal de la société ou, en cas d’inaction de celui-ci, par tout associé'.

Les statuts de la Sccv Les Garennes contiennent les dispositions suivantes au Titre IV intitulé 'Financement des opérations sociales’ :

Article 14- Fonds supplémentaires nécessaires à la réalisation de l’objet social

14.1 Chaque associé, à l’exception le cas échéant des titulaires des parts d’industrie, est tenu de fournir à la société, en sus de sa mise sociale et au prorata de sa participation dans le capital, les sommes qui seront nécessaires à la société pour permettre l’engagement et assurer le règlement des dépenses de réalisation des programmes ou tranches de programmes, engagées conformément aux décisions collectives visées à l’article 24.3 ci dessous et compte tenu, d’une part, du produit des ventes et, d’autre part, des divers crédits et prêts dont la société pourra bénéficier.

14.2 La gérance est autorisée, par les présentes, à faire auprès des associés l’appel desdites sommes.

Cet appel est fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Passé un délai de dix jours et sans nouvelle demande, les sommes ainsi appelées seront productives de plein droit d’un intérêt au taux de un pour cent par mois, à compter de la date fixée pour leur versement, sans préjudice du droit pour la société d’en poursuivre le recouvrement à l’encontre de l’associé ou des associés défaillants.

Si un associé est défaillant, les autres associés sont tenus de répondre aux appels de fonds faits à cet associé, en ses lieu et place, au prorata de leurs droits sociaux, et ce sur la demande qui leur en est faite par la gérance dans les formes indiquées à l’alinéa précédent.

14.3 En outre, chaque associé pourra consentir à la société des prêts dont les conditions de remboursement et le taux d’intérêt seront fixés par la gérance, en accord avec lui.

Article 15- Procédure spécifique de vente forcée

15.1 Lorsque les appels de fonds visés à l’article 14 qui précède sont indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division, et qu’un associé n’y a pas satisfait, la gérance peut, un mois après la mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse, requérir l’assemblée générale de mettre en vente publique les droits de l’associé défaillant et d’en fixer la mise à prix. En cas d’inaction de la gérance, tout associé peut convoquer l’assemblée générale à cette fin.

(…)

15.4 La vente a lieu pour le compte de l’associé défaillant et à ses risques.

Les droits de vote attachés aux parts détenues par l’associé défaillant seront plafonnées à 5% de l’ensemble des droits de vote dont disposeront les associés présents ou représentés aux assemblées générales de la société et ce, quelle que soit la quote-part du capital détenue par ledit associé. Ce plafonnement entrera en vigueur dès la première assemblée suivant la date à laquelle sera constatée la défaillance de l’associé, cette constatation résultant automatiquement du non-respect par cet associé du délai imparti pour souscrire aux appels de fonds auxquels la société aura procédé. Il s’appliquera aussi longtemps que l’associé concerné n’aura pas régularisé sa situation en versant le montant en principal des sommes correspondant à sa quote-part dans la totalité des appels de fonds effectués par la société majorée des intérêts calculés sur ces commes aux taux indiqués ci-dessus.

De même, pour le cas où l’associé défaillant serait le gérant de la société, sa défaillance emporterait de plein droit démission de ses fonctions de gérant (…).

15.5 Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l’associé défaillant envers la société. Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant (…).

Article 16- Statuts des versements supplémentaires visés aux articles 14 et 15

(…)

16.2 Les versements supplémentaires visés aux articles 14 et 15 ci-desssus sont indisponibles pour l’associé qui les a opérés aussi longtemps que la société n’est pas en mesure de procéder à leur remboursement total ou partiel.

(…)

16.2. Les remboursements sont effectués sur une base égalitaire, compte tenu des participations respectives des associés dans le capital et, le cas échéant, des non-réponses aux appels.

16.3 Les crédits des associés dans les livres sociaux, correspondant aux versements opérés par eux sur l’appel de la gérance en vertu des articles 14 et 15 sont, jusqu’à leur remboursement dans les conditions visées à l’article 16.2 ci dessus, indissociables des parts sociales des associés (…).

En application des dispositions de l’article L. 211-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 des statuts, les associés d’une société civile immobilière constituée en vue de la vente d’immeubles sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l’exécution des contrats de vente à terme ou en l’état de futur achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation n’est pas susceptible de division et l’associé est tenu de s’acquitter des sommes qui seront nécessaires à la société pour permettre l’engagement et assurer le règlement des dépenses de réalisation des programmes ou tranches de programmes, engagées conformément aux décisions collectives et compte tenu, d’une part, du produit des ventes et, d’autre part, des divers crédits et prêts dont la société pourra bénéficier.

Il résulte des pièces versées aux débats que la Sarl Foncière Svh et la Sas Sofim Promotion ont constitué la Sccv Les [Adresse 9] afin de procéder à l’acquisition et à la réhabilitation du site de l’ancienne école Boris Vian située à [Localité 8] (78), dans le quartier [Localité 6], sur lequel il était projeté de réaliser 79 logements collectifs, le budget de l’opération étant de l’ordre de 15 millions d’euros.

L’assemblée générale de la Sccv [Adresse 9] a voté le 3 octobre 2016 l’acquisition du terrain à [Localité 8] au prix de 3 100 000 euros Ht.

La Sccv [Adresse 9] a acquis ledit terrain à ce prix par acte du 10 janvier 2018 réitérant la promesse de vente du 25 avril 2017.

Les parties s’accordent sur le fait que le prix a été acquitté en intégralité en dehors de tout appel de fonds préalable, pour moitié au moyen de fonds propres de la société Foncière Svh et pour moitié au moyen de fonds obtenus par l’intermédiaire de sa holding, la société GMB Invest.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 avril 2018, la société Sccv [Adresse 9], représentée par la société Foncière Svh a notifié à la société Sofim Promotion un appel de fonds n°5 émis le même jour pour un montant de 1 703 000 euros comprenant 'les factures fournisseurs, le terrain, les appels de fonds déjà appelés', et annulant et remplaçant un précédant appel de fonds du 21 mars 2018 d’un montant de 125 000 euros.

Le décompte joint à cet appel de fonds liste les frais acquittés pour un montant total de 3 725 977,26 euros, comprenant le montant des factures (590 977,26 euros) et surtout le prix du terrain (3 135 000 euros frais compris), et dont il est sollicité la moitié à la société Sofim Promotion au titre de sa quote part contributive, déduction faite des 160 000 euros acquittés par ses soins au titre des précédents appels de fonds n°1 à 3. Cet appel de fonds a été suivi d’une sommation de payer du 20 avril 2018.

La société Sofim Promotion a refusé de régler cet appel de fonds par courriel du 23 avril 2018 aux motifs qu’alors que pour sa part elle a pour habitude de recourir à des financements bancaires pour tous ses programmes immobiliers, la société Foncière Svh avait souhaité financer l’opération sur fonds propres et que la société Sofim Promotion n’en disposant pas, la société Foncière Svh avait proposé de financer la totalité de l’acquisition foncière. La société Sofim Promotion précise dans ce courriel 'Si cette solution nous satisfaisait, elle nous privait bien entendu de toute possibilité de recourir ultérieurement à un financement bancaire. Je l’avoue bien volontiers, notre tort a été de ne pas répondre à un mail de [L] [T] qui sollicitait un échange pour convenir des modalités de cette avance de trésorerie. (…). [L] [T], compte tenu de sa proximité avec [I] lui-même gendre de [V] et associé de Sofim, aurait pu toutefois s’adresser à lui pour lui proposer les modalités de cet accord et obtenir les réponses qui conviennent. Je ne vais pas entrer dans les discussions pour estimer si les quatre pour cent 'exigés’ sont un taux normal ou non, par rapport au taux pratiqué par les banques, puisque nous en avons accepté le montant. (…). Nous t’adressons le solde des appels de fonds concernant les factures reçues à ce jour en espérant que les ventes aux particuliers et au bailleur social puissent permettre très rapidement le remboursement de votre avance de trésorerie (…). Pour conclure, sur l’opération de [Localité 8], nous n’avons pas d’autres options que de maintenir les comptes courants en l’état, tel que vous l’aviez proposé et tel que cela a été convenu, la rémunération souhaitée de quatre pour cent étant bien entendu appliquée'.

Il se déduit de ces éléments que la société Sofim Promotion et la société Foncière Svh sont convenues que celle-ci procèderait à une avance de trésorerie au bénéfice de la Sccv [Adresse 9] pour permettre l’acquisition du terrain.

La société Foncière Svh précise que si dans un premier temps elle a abondé au compte du notaire chargé de la vente du terrain, elle a préféré à cette solution couteuse qui aurait généré un compte courant rémunéré à 12%, faire procéder directement au paiement du foncier par la société GMB Invest. Soulignant qu’aucun acte de prêt n’a été conclu avec la société GMB Invest, elle soutient que ce règlement consiste en une avance de trésorerie.

La société Sofim Promotion qui a contesté la créance que la société GMB Invest a déclarée à la liquidation judiciaire de la Sccv Les Garennes au titre de l’acquisition du foncier en l’absence de justificatifs et notamment de contrat, ne fait pas utilement valoir l’existence d’un prêt consenti par la société GMB Invest et non pas par la société Foncière Svh au profit de la Sccv Les Garennes, alors qu’aucun acte de prêt régissant les conditions de mise à disposition des fonds, de sa restitution et de sa rémunération n’a été conclu entre la Sccv Les Garennes et la société GMB Invest et que l’expert mandaté par ses soins a constaté que le compte courant d’associé de la société Foncière Svh était crédité de la somme de 1 578 000 euros sous la mention 'Sarl Foncière SVH subrogée Sofim défaillant', le compte courant d’associé de la société Sofim Promotion étant corrélativement débité du même montant.

Le paiement de la moitié du terrain a donc été assuré par le biais d’une avance de trésorerie qui constitue un prêt par un associé au bénéfice de la société Les Garennes et qui a été enregistrée dans le compte courant d’associé de la société Foncière Svh.

Il n’est mentionné dans l’appel de fonds aucun besoin de trésorerie et aucun justificatif de l’état de la trésorerie de la Sccv Les Garennes au moment de son émission n’y est joint.

Le relevé du compte bancaire de la Sccv [Adresse 9] du 7 mai 2018 sur lequel s’est fondé le tribunal mentionne un solde créditeur de 164 109,81 euros au 5 avril 2018, et de 169 109,81 euros au 7 mai 2018 après enregistrement du virement d’une somme de 125 000 euros effectué le 23 avril 2018 par la société Sofim Promotion en exécution de l’appel de fonds du 21 mars 2018 annulé par l’appel de fonds n°5 litigieux.

L’appel de fonds n°6 du 11 juin 2018, soit deux mois après l’appel de fonds litigieux, fait apparaître un besoin de trésorerie de 60 000 euros seulement alors que la société Sofim Promotion n’a pas répondu à l’appel de fonds n°5 et que la société Foncière Svh n’a procédé à un second apport en compte courant d’associé qu’en février 2019.

Ainsi que le souligne la société Sofim Promotion, l’appel de fonds a été émis sans modification des documents prévisionnels établis en juin 2017 et dont le tableau afférent mentionne des dépenses de la Scvv Les Garennes de l’ordre de 500 000 euros en mai 2018 et juin 2018.

La circonstance que la société Sofim Promotion ait anticipé un besoin de financement dans ses documents internes et obtenu le 14 janvier 2018 une offre de financement bancaire portant sur une somme de 1 600 000 euros au titre de l’achat du terrain et une somme de 1 900 000 euros au titre des 'travaux et GFA’ confirme la part contributive de ladite société au sein de la Sccv [Adresse 9], mais n’établit pas un tel besoin de trésorerie au moment de l’émission de l’appel de fonds litigieux.

La réalisation par la société Svh Foncière d’un apport en compte courant de 1 457 500 euros le 28 février 2019 est également inopérante à justifier de la nécessité de procéder à l’appel de fonds litigieux émis le 18 avril 2018.

Cet appel de fonds a été pour l’essentiel réalisé pour financer l’achat d’un terrain déjà acquis par la Sccv [Adresse 9] le 10 janvier 2018 et dont le prix a été payé comptant.

Le besoin de trésorerie de la Sccv Les Garennes allégué par la société Foncière Svh au titre du financement de l’acquisition du terrain n’est pas établi, puisque cette opération a d’ores et déjà été financée par le biais de fonds apportés par la société Foncière Svh en sa qualité d’associée de la Sccv Les Garennes par le biais d’une avance de trésorerie au bénéfice de celle-ci, inscrite en compte courant d’associé.

L’intimée reconnaît que l’appel de fonds a été émis par la société Les Garennes pour contraindre la société Sofim Promotion à équilibrer les rapports entre associés, en contribuant à part égale avec elle au financement du terrain conformément à ses engagements contractuels, dès lors qu’elle a dû avancer la part de son associée sous peine de caducité de la promesse de vente du terrain, précisant que la société Sofim Promotion ne disposait pas de fonds propres et n’avait pas obtenu de financement pour l’acquisition du terrain, ni ultérieurement afin d’abonder son compte courant permettant de rembourser son associée. D’ailleurs, en réponse au courriel de la société Sofim Promotion du 23 avril 2018 susvisé, elle a répondu le lendemain 'En conséquence de quoi la situation est très simple : ou les obligations contractuelles seront remplies et dans les délais fixés ou la procédure engagée continuera et produira ses effets'. Elle précise que 'Le fait pour une partie de laisser ses associés contribuer seuls au financement du projet rompt l’équilibre de leur association, et ce même si les avances faites sont évidemment remboursées lors de la commercialisation du projet'. Elle considère que la somme qu’elle a avancée en totalité au titre de l’acquisition du terrain constitue un 'dépannage de trésorerie effectué dans l’urgence', et qu’une régularisation contributive était nécessaire de la part de la société Sofim Promotion, en sorte que l’appel de fonds est justifié.

L’appel de fonds n’a toutefois pas pour objet de compenser un déséquilibre d’apports en compte courants d’associés d’une Sccv dont l’alimentation a permis le financement d’opérations réalisées, mais de répondre à son besoin de trésorerie afin de permettre l’exécution des contrats de vente à terme ou en l’état de futur achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes.

Au surplus, les frais listés dans l’appel de fonds au titre des factures émises, d’un montant total de 590 977, 26 euros, portent sur la période d’août 2017 à avril 2018 sans qu’il soit établi par les pièces produites aux débats, ceux restant dus et l’insuffisance de la trésorerie pour y faire face au moment de l’émission de l’appel de fonds litigieux.

A défaut de justifier que l’appel de fonds litigieux était indispensable à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division, cet appel de fonds n’est pas justifié, ni par voie de conséquence la convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 26 juin 2019 consécutivement au constat de la défaillance de la société Sofim Promotion dans l’exécution de cet appel de fonds et les résolutions votées lors cette assemblée générale en l’état de cette défaillance.

Il convient en conséquence de dire nuls l’assemblée générale extraordinaire du 26 juin 2019, ainsi que les actes subséquents, dont le procès-verbal de cette assemblée générale et les résolutions votées lors de celle-ci, ayant réduit les droits de vote de la société Sofim Promotion à 5% et constaté sa démission de plein droit ainsi que la fin de son mandat de gérante conformément aux dispositions statutaires (résolution n°1), décidé de la mise en vente des parts sociales de la société Sofim Promotion (résolution n°2) et de la publicité légale du procès-verbal (résolution n°3).

Ce procès-verbal étant nul, il n’y a pas lieu de prononcer son inopposabilité à la société Sofim Promotion en dépit de la publicité légale dont il a fait l’objet, laquelle société doit être rétablie dans sa fonction de gérante et dans ses droits d’associée à hauteur de 50%.

Sur le préjudice :

La société Sofim Promotion fait valoir :

— un préjudice financier de 780 884,83 euros au titre des frais de justice engagés en conséquence de l’appel de fonds litigieux et de la volonté de la société Foncière Svh de l’exclure de l’opération [Localité 8],

— un préjudice d’image de 200 000 euros au titre de la campagne de dénigrement à laquelle la société Foncière Svh s’est livrée,

— un préjudice financier de la Sccv Les Garennes de 269 000 euros correspondant à la surcharge financière induite par le financement au taux annuel de 4% de l’acquisition du terrain que la société Foncière Svh a imposé via sa holding la société GMB Invest alors que pour sa part, elle disposait de conditions plus avantageuses auprès de la banque CIC (TEG de 2,65%), d’une part, et par le défaut de remboursement partiel, puis total, de l’emprunt avec la trésorerie disponible et l’application d’un taux de 6% supérieur à celui agréé par les parties, d’autre part.

L’intimée conteste ces préjudices en ce que :

— le préjudice financier allégué n’est fondé sur aucun document comptable et n’est pas justifié par les décisions de justice rendues et la demande est mal dirigée à son encontre, l’appel de fonds litigieux ayant été émis par la Sccv [Adresse 9],

— le préjudice d’image n’est pas établi alors que la procédure n’a fait l’objet d’aucune publicité particulière et qu’elle n’a jamais communiqué sur la défaillance de l’appelante,

— la demande au titre du préjudice financier de la Sccv [Adresse 9] est irrecevable, la société Sofim Promotion plaidant par procureur pour son compte, et mal fondée comme ayant trait à une comptabilité qui a été approuvée.

Parmi les actions judiciaires engagées par l’une ou l’autre des parties, au titre desquelles la société Sofim Promotion sollicite l’indemnisation d’un préjudice financier, seules sont en lien avec l’appel de fonds litigieux :

— la procédure de référé devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de nullité de l’assemblée générale extraordinaire litigieuse et des résolutions, dont l’ordonnance afférante du 6 janvier 2020 ayant rejeté la demande de la société Sofim Promotion aux motifs qu’elle relève du fond, n’a prononcé aucune condamnation,

— la procédure au fond devant le tribunal de commerce de Bobigny dont le jugement du 15 septembre 2020 ayant suspendu les effets de l’assemblée générale litigieuse, fait l’objet d’un appel pendant devant la cour, procédure au titre de laquelle il n’est pas justifié d’un préjudice actuel et certain.

En outre, la société Sofim Promotion ne verse aux débats aucun décompte ni justificatif du préjudice financier allégué.

S’agissant du préjudice d’image, les moyens de défense soulevés par la société Foncière Svh devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny ne constituent pas des actes de dénigrement et il n’est aucunement justifié que cette société ait jeté le discrédit sur la société Sofim Promotion auprès de ses partenaires commerciaux.

Enfin, la société Sofim Promotion, qui agit à titre personnel, ne peut demander la réparation du préjudice de la Scvv [Adresse 9].

La société Sofim Promotion est donc déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise aux fins de rétablissement d’un bilan financier de l’opération [Localité 8] n’est pas motivée et n’est pas fondée au regard du litige soumis à la cour circonscrit à la validité et aux conséquences de l’appel d’offre litigieux. Elle est donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La société Foncière Svh échouant en ses prétentions est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés par la société Sofim Promotion selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société Sofim Promotion une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau,

Dit que l’appel de fonds n°5 fait au nom et pour le compte de la Sccv Les Garennes par la Sarl La Foncière Svh n’est pas justifié,

En conséquence,

Dit nulle l’assemblée générale extraordinaire de la Sccv [Adresse 9] du 26 juin 2019 et les actes subséquents, dont le procès-verbal et les délibérations de cette assemblée générale,

Dit n’y avoir lieu de déclarer le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de la Sccv [Adresse 9] du 26 juin 2019, qui est nul, inopposable à la Sas Sofim Promotion,

Dit que la Sas Sofim Promotion doit être rétablie dans ses droits de vote à hauteur de 50% et dans sa fonction de co-gérante,

Déboute la Sas Sofim Promotion de ses demandes indemnitaires en réparation de son préjudice financier et de son préjudice d’image,

Déboute la Sas Sofim Promotion de sa demande indemnitaire au titre du préjudice financier de la Sccv [Adresse 9],

Déboute la Sas Sofim Promotion de sa demande d’expertise judiciaire aux fins de rétablissement d’un bilan financier de l’opération [Localité 8],

Condamne la Sarl La Foncière Svh à payer à la Sas Sofim Promotion une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl La Foncière Svh aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés par la Sas Sofim Promotion conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE