ARRET N°

du 03 juin 2025

R.G : 24/01510

N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRSL

[O] [D]

c/

1) SCI BIVL

2) Syndicat de copropriétaires de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Eric GODET – REGNIER

la SELARL OCTAV

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 03 JUIN 2025

APPELANTE :

d’une ordonnance de référé rendue le 12 septembre 2024 par Madame la présidente du tribunal judiciaire de REIMS

Madame [D] [O], née le 12 novembre 1998, à [Localité 16] (MARNE), de nationalité française, technicienne d’expérimentation, demeurant :

[Adresse 10]

[Localité 13],

Représentée par M^e Eric GODET-REGNIER, avocat au barreau de REIMS,

INTIMEES :

1) La SCI BIVL, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro 441.037.249, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au siège :

[Adresse 2]

[Localité 1],

Représentée par M^e Isabelle PENAUD, avocat au barreau de REIMS (SELARL OCTAV),

2) le Syndicat de copropriétaire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 11] [Adresse 5] à REIMS, prise en la personne de son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, société par actions simplifiée, dont le siège social est situé à [Adresse 15], immatriculée, au Registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 487.530.099, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentée par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de REIMS (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame Sandrine PILON, conseillère, et Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller,

GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 28 avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte notarié du 7 juillet 2022, la SCI BIVL a vendu à Mme [D] [O] un appartement en rez-de-chaussée dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 10] et [Adresse 6], au prix de 109 601 euros.

Mme [O] s’est plainte auprès du vendeur de la présence de moisissures et d’humidité atteignant un mur de sa chambre.

La SCI BIVL a invoqué la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente.

Par acte du 8 février 2024, Mme [O] a fait assigner la SCI BIVL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims afin qu’une expertise soit ordonnée pour déterminer l’origine du sinistre et dire s’il préexistait à la vente.

La SCI BIVL a fait délivrer une assignation en intervention forcée au syndicat des copropriétaires par acte du 27 mars 2024, afin que l’ordonnance à venir et les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à celui-ci.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge des référés a débouté Mme [O] de sa demande de mesure d’expertise, laissé les dépens à la charge de celle-ci et rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Mme [O] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 3 octobre 2024.

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2025, elle demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée en ses conclusions d’appel,

Et en conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé,

— débouter la SCI BIVL de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Et en conséquence et statuant à nouveau,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de déterminer l’origine du sinistre et dire si celui-ci préexistait à la vente,

Et en tout état de cause,

— condamner solidairement la SCI BIVL et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle invoque l’existence d’un problème d’humidité et affirme que la SCI BIVL doit être qualifiée de vendeur professionnel, de sorte qu’elle ne peut lui opposer la clause excluant la garantie des vices cachés. Elle estime dès lors avoir un motif légitime à voir ordonner la mesure d’expertise.

Par conclusions notifiées le 12 mars 2025, la SCI BIVL demande à la cour, constatant l’impossibilité de mettre en 'uvre sa garantie des vices cachés et l’existence d’un sinistre postérieur à la vente, de :

— débouter Mme [O] de sa demande d’expertise judiciaire,

Très subsidiairement,

— déclarer communes et opposables au syndicat des copropriétaires, l’ordonnance à intervenir ainsi que les opérations d’expertise subséquentes,

— compléter la mission de l’expert nommé de la manière suivante : « Autoriser l’expert, au visa de l’article 11 alinéa 2 du code de procédure civile, à se faire remettre par les compagnies d’assurance de Mme [O] et du syndicat des copropriétaires l’ensemble des documents remis ou établis et notamment les rapports établis dans le cadre de la procédure d’expertise amiable consécutive à la déclaration de sinistre du 10 mai 2023 (contrat Allianz AF331564107 au nom de Mme [D] [O] et Allianz MRI l40791 pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 12]),

— réserver les dépens.

Elle conteste l’existence d’un motif légitime en arguant de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente, contestant qu’elle puisse être qualifiée de vendeur professionnel dès lors qu’elle n’a pas une activité de spéculation immobilière.

Elle ajoute qu’elle n’avait connaissance d’aucun vice affectant le bien vendu et qu’elle considère, bien au contraire, que les altérations du bien sont intervenues postérieurement à la vente suite à un dégât des eaux déclaré par Mme [O] au mois de mai 2023, pour lequel elle a perçu une indemnisation.

Par conclusions notifiées le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé de l’immeuble [Adresse 7] et [Adresse 3], demande à la cour de :

— juger qu’il s’en rapporte à justice sur la contestation des chefs de l’ordonnance déboutant Mme [O] de sa demande d’expertise judiciaire,

En cas d’infirmation de tout ou partie des chefs de l’ordonnance,

— recevoir les protestations et réserves d’usage du syndicat des copropriétaires sur la demande d’expertise judiciaire,

— débouter les autres parties de leurs demandes plus amples et contraires contre lui,

— condamner le demandeur à l’expertise judiciaire aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 avril 2025.

MOTIFS

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé

Le motif légitime existe dès lors que l’éventuel procès sur le fond est plausible, et que l’action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Il n’est pas requis du demandeur à la mesure in futurum de démontrer à ce stade le bien-fondé d’une éventuelle demande au fond ultérieure.

Il ne peut pas davantage être requis de lui qu’il rapporte la preuve des faits que la mesure a précisément pour possible objet d’établir.

Dans un courrier du 11 avril 2023 adressé à la SCI BIVL, Mme [O] s’est plainte de la découverte, au mois d’août précédent, d’humidité dans la chambre du logement que celle-ci lui a vendu. Elle explique avoir enlevé le placoplâtre et constaté que le mur derrière était humide et que des champignons s’y étaient développés. Elle ajoute que la pièce principale serait également touchée.

Des photographies sont jointes à cette lettre, qui montrent des moisissures sur un mur avant retrait du placoplâtre et, après retrait, la présence d’un dépôt rosâtre, que Mme [O] dit correspondre à des champignons.

Mme [O] a fait établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 26 octobre 2023, qui confirme le retrait du placoplâtre dans la chambre, ainsi que l’état très fortement moisi de l’ancien doublage en plaques de plâtre qui se trouvait derrière la cloison retirée. L’usage d’un testeur d’humidité par le commissaire de justice a révélé un taux d’humidité maximale.

Le commissaire de justice a constaté que la majeure partie du mur en cause présentait une telle humidité, que les rails et montants en inox qui supportaient la cloison de placoplâtre démolie étaient oxydés, mais aussi que le testeur révélait la présence d’humidité sur la partie basse du mur dans le placard du dégagement situé dans le prolongement du mur précité.

Ces constats tendent donc à corroborer les désordres dénoncés par Mme [O] dès le mois d’avril 2023, et il ne peut d’ores et déjà être affirmé, comme le fait la SCI BIVL, que le vice ne serait pas préexistant à la vente en raison de la seule date à laquelle ces constats ont été réalisés.

Si Mme [O] a établi, avec le syndicat des copropriétaires, un constat amiable de dégât des eaux, qui mentionne une date de dégât au 5 mai 2023, il ne peut en être conclu que les désordres dont celle-ci se plaint, depuis une date antérieure, trouvent leur cause dans ledit dégât et donc faire exclure toute antériorité desdits désordres, d’autant que l’appelante explique avoir fait établir ce constat amiable en raison de la dissimulation qu’elle estimait avoir entaché la vente passée avec la SCI BIVL.

La SCI BIVL ajoute que si des travaux sont réalisés à la diligence de la copropriété et/ou supportés par son assurance, aucun préjudice ne peut être allégué par Mme [O].

Mme [O] produit un procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages établi à la suite du constat précité du 5 mai 2023 entre elle-même, son assureur, la société Allianz et le syndicat des copropriétaires. Ceux-ci ont estimé que le sinistre était consécutif à des infiltrations par des fissures sur le pignon gauche de l’immeuble. Le syndic a indiqué que l’origine était en cours de suppression.

La société Allianz a transmis à Mme [O] une proposition d’indemnité à hauteur de 1 775 euros, mais d’une part il n’est pas établi qu’elle a accepté cette somme, d’autre part, il n’est pas justifié que la cause des désordres ait été effectivement supprimée.

Surtout, la réparation émanant du syndicat des copropriétaires, tiers au contrat, n’a pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur et ne peut donc supprimer l’action rédhibitoire de ce dernier.

La SCI BIVL se prévaut encore de l’existence d’une clause exonératoire stipulée au contrat, en contestant être vendeur professionnel et avoir eu connaissance du problème d’humidité invoqué par Mme [O].

Au regard des moyens que celle-ci développe, il n’apparaît pas, à ce stade, que son action soit manifestement vouée à l’échec et la mesure sollicitée est susceptible

d’apporter toutes précisions utiles quant à de possibles manifestations de l’humidité avant la vente, conclue le 7 juillet 2022.

Il sera donc fait droit à sa demande d’expertise selon la mission prévue au dispositif, l’ordonnance de référé étant infirmée de ce chef.

L’expert pourra, s’il l’estime utile, se faire communiquer le ou les rapports d’expertises établi(s) à l’occasion de la déclaration de sinistre effectuée par Mme [O] au mois de mai 2023.

Mme [O], qui sollicite la mesure, supportera les dépens d’appel et le jugement est confirmé en ce qu’il met ceux de première instance à sa charge.

Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera, en conséquence, rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle déboute Mme [D] [O] de sa demande d’expertise,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [K] [M], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Reims, demeurant [Adresse 14], avec mission de :

se rendre sur les lieux, sis [Adresse 9], en présence de toutes les parties ou celles-ci dûment convoquées et se faire communiquer l’ensemble des pièces nécessaires à la compréhension du litige ; entendre les parties ainsi que tout sachant dont l’audition lui paraîtrait utile,

examiner les désordres allégués, les décrire, en indiquer la nature, déterminer l’origine et les causes de ces désordres et dire si elles sont antérieures à la vente du 7 juillet 2022 ; dans l’affirmative, dire si ces désordres étaient perceptibles par un profane,

décrire les travaux éventuellement nécessaires à la suppression desdits désordres et à la réfection des lieux et en indiquer le coût,

indiquer le cas échéant les préjudices subis par les parties et notamment le préjudice de jouissance et les chiffrer,

d’une manière générale, faire toutes les observations utiles à la juridiction qui pourrait être saisie,

Dit que l’expert pourra se faire assister par tout sapiteur, dans une spécialité distincte de la sienne,

Fixe à la somme de 2 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes du tribunal judiciaire de Reims par Mme [D] [Z] dans le délai d’un mois à compter de cet arrêt, à peine de caducité de la désignation de l’expert, sauf si celle-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle,

Dit que dans le délai de QUATRE MOIS à compter du jour de sa saisine effective (dépôt de la consignation), l’expert déposera au greffe du tribunal judiciaire de Reims et adressera aux parties un pré-rapport comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission ; il laissera alors aux parties un délai d’UN MOIS à compter du dépôt du pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dires récapitulatifs ; puis, dans le MOIS SUIVANT, l’expert répondra à chacun des dires qui, le cas échéant, lui auront été adressés et, de toutes ses opérations et constatations, auxquelles s’ajouteront ses réponses aux dires, l’expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties et qu’il déposera au greffe du tribunal judiciaire de Reims, au plus tard à la fin du sixième mois suivant sa saisine,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Reims,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Reims du suivi de la mesure d’expertise,

Dit que Mme [D] [O] supporter la charge des dépens d’appel,

Déboute Mme [D] [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,