RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 07 FEVRIER 2025

(n° /2025, 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17525 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGRBO

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 septembre 2022 – tribunal judiciaire de CRETEIL- RG n° 19/05094

APPELANTE

S.C.I. MGET PATRIMOINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0285 substitué à l’audience par M^e Frédéric LE GALLIC, avocat au barreau de PARIS

S.D.C. [Adresse 11] représentée par son syndic, le cabinet ABEILLE IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 14]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 substitué à l’audience par M^e Marcel ALORO, avocat au barreau de PARIS

S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364

S.D.C. [Adresse 9] représenté par son Syndic, la SAS SEGINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 substitué à l’audience par M^e Jean-Pascal ARNAUD, avocat au barreau de PARIS

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur du S.D.C. [Adresse 11] représenté par son Syndic, le Cabinet ABEILLE IMMOBILIER, sis [Adresse 16] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 18]

Représentée par M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0390

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de Chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Laura TARDY dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 13 janvier 2004, la SCI MGET Patrimoine (la SCI MGET) a acquis un ensemble immobilier à destination de bureaux, situé au [Adresse 9] et [Adresse 17].

Les bâtiments ont été édifiés sous la maîtrise d’ouvrage de la société Pitch Promotion, laquelle a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Aviva Assurances.

La réception des ouvrages est intervenue suivant procès-verbal du 24 novembre 2005.

L’ensemble immobilier dont la SCI MGET est propriétaire non-occupante, donné à bail commercial au groupe MGEN, est bordé par deux copropriétés, constituées de maisons de ville se prolongeant l’une vers l’autre, l’une située au [Adresse 9] et l’autre au [Adresse 11].

Le groupe MGEN a signalé en 2012 l’apparition d’infiltrations dans les faux-plafonds d’une salle de réunion.

La SCI MGET, faisant valoir la persistance des désordres, a effectué plusieurs déclarations de sinistres pour des désordres, auprès de la société Aviva Assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 2 décembre 2014, 29 avril, 4 et 26 août 2015. L’assureur dommages-ouvrage a dénié sa garantie.

Aux termes d’une assignation du 27 août 2015, la SCI MGET a fait citer la société Aviva Assurances en qualité d’assureur dommages-ouvrage, aux fins de voir, avant dire-droit sur la liquidation définitive, dire acquis à son profit le principe de la garantie dommages-ouvrage souscrite et ce notamment, à titre de sanction aux dispositions des articles L. 242-2 et A. 243-1 du code des assurances.

Le 17 novembre 2015, la SCI MGET a saisi le président du tribunal de grande instance de Créteil, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de l’assureur dommages-ouvrage et de l’ensemble des intervenants à l’opération de construction.

Par ordonnance du 9 février 2016, M. [V] a été désigné en qualité d’expert.

Un jugement de ce tribunal en date du 29 novembre 2016 a :

condamné la société Aviva Assurances en qualité d’assureur dommages-ouvrage à garantir la SCI MGET Patrimoine du coût des réparations nécessaires à la reprise de la totalité des désordres déclarés les 2 décembre 2014, 4 et 26 août 2015,

autorisé la SCI MGET Patrimoine à entreprendre, sur la base de sa propre évaluation des dommages, les travaux de réfection nécessaires à la reprise de la totalité de ces désordres,

dit que les intérêts légaux dus par la société Aviva Assurances sur l’indemnité à intervenir seront majorés au double du taux légal du 27 août 2015 jusqu’à complet règlement, outre capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1154 du code civil,

condamné la société Aviva Assurances à payer à la SCI MGET Patrimoine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire,

sursis à statuer sur le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [V].

Le 25 mars 2019, M. [V] a déposé son rapport.

Aux termes d’un arrêt rendu le 29 mai 2019, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 29 novembre 2016 en toutes ses dispositions.

Par jugement en date du 20 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

condamné la société Aviva Assurances en qualité d’assureur dommages-ouvrage, à payer à la SCI MGET Patrimoine :

la somme de 131 539,73 euros au titre des travaux de reprise des désordres n° 13 et 27,

la somme de 128 287,30 euros au titre des travaux de reprise des désordres n°2, 3, 7,9, 10, 11, 14 et 15, 17, 19, 21, 26, 30, 31, 32, 35, 36 et 37.

la somme de 99 471 euros au titre des frais annexes,

rappelé que ces indemnités seront augmentées des intérêts calculés sur la base du taux d’intérêt légal doublé à compter du 27 août 2015, outre capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 nouveau du code civil,

condamné la société Aviva en qualité d’assureur dommages-ouvrage à payer à la SCI MGET Patrimoine la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné la société Aviva aux dépens.

En parallèle, après avoir sollicité des deux copropriétés voisines qu’elles procèdent à des travaux réparatoires, la SCI MGET a, par actes d’huissier des 30 juin et 2 juillet 2015, assigné les syndicats de copropriétaires du [Adresse 11] et du [Adresse 9] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil pour voir désigner un expert.

Une ordonnance de référé du 24 septembre 2015 a désigné en cette qualité Mme [U].

Deux ordonnances de référé des 27 septembre 2017 et 7 juin 2018 l’ont rendue commune à la SADA et la société Axa France IARD, en qualité d’assureurs des deux syndicats des copropriétaires.

Le 18 février 2019, l’expert a déposé son rapport.

Par actes d’huissier en date des 5, 6, 13 et 17 juin 2019, la SCI MGET a assigné devant le tribunal de grande instance de Créteil le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Charpentier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Cabinet Segine, la SADA et la société Axa France IARD.

Par jugement du 7 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

dit irrecevable la demande de la SCI MGET Patrimoine pour la société Aviva,

déboute la SCI MGET Patrimoine de toutes ses demandes,

condamne la SADA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Segine la somme de dix mille cinq cent cinquante-quatre euros TTC (10 554 euros TTC) au titre des frais de recherche de fuite,

condamne la SCI MGET Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son syndic la société Abeille Immobilier, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Segine, à la SADA et à la société Axa France IARD, la somme de 5 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne la SCI MGET Patrimoine aux dépens qui comprendront notamment ceux de référé et les frais d’expertise,

accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Par déclaration en date du 12 octobre 2022, la SCI MGET a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour d’appel de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], la SADA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la société Axa France IARD.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023 la SCI MGET Patrimoine demande à la cour de :

infirmer le jugement du 7 septembre 2022 (n° 19/05094) en ce qu’il a

dit irrecevable la demande de la SCI MGET Patrimoine pour la société Aviva,

débouté la SCI MGET Patrimoine de toutes ses demandes,

condamné la SCI MGET Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] représenté par son syndic la société Abeille Immobilier, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par son syndic la société Segine, à la SADA et à la société Axa, la somme de 5 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI MGET Patrimoine aux dépens qui comprendront notamment ceux de référé et les frais d’expertise,

rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Statuant à nouveau

Sur la réparation des préjudices :

condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la SADA et la société Axa France IARD à régler à la SCI MGET Patrimoine les sommes suivantes :

20 000 euros au titre des préjudices de jouissance,

32 876 euros, au titre du solde des frais et honoraires du conseil technique du Cabinet Moreau experts,

Sur les travaux de réfection à mettre en 'uvre :

A titre principal :

condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à faire réaliser l’ensemble des travaux de réfection et d’entretien sur réseau, tels que préconisés par le rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2019, consistant en :

chemiser la partie non encore chemisée, sous les maisons du [Adresse 11], dans les conditions du devis D TX 18030002 de l’entreprise IBRF du 1er mars 2018,

poser une gouttière en façade des maisons, permettant de récupérer les eaux pluviales des toitures terrasses, dans les conditions du devis 13895 de l’entreprise CBA du 7 mai 2018,

procéder aux interventions spécifiques dans les maisons, suivant les préconisations de Mme [N], architecte commun des copropriétés, validées par l’expert judiciaire, à savoir :

appartement [S] : réfection cuisine/cabinet de toilette, compris alimentation et raccordement (devis CBA du 23/02/18 n°17/13351) pour 14 794 euros HT,

porte 20 : mise en conformité de l’alimentation du cabinet de toilette (devis CBA du 23/02/18 n°17/13353) pour 3 078 euros HT,

D4 à D 12 – lots 34, 21, 24, 26 et 28 : remplacement partiel des descentes d’eaux pluviales (devis CBA du 23/020/18 n°18/13732) pour 11 700 euros HT,

porte 20 : dépose/repose du WC, comprenant le remplacement de la pipe de raccordement et la création d’une VMC dans le cabinet de toilette (devis CBA du 05/03/18 n°18/13758) pour 2 160 euros HT,

porte 26 : remplacement du pied de chute D.100 et tous travaux induits : meubles de cuisine, revêtement de sol, plancher (devis CBA du 15/04/18 n°18/13994) pour 4 711,28 euros HT,

porte 32 : remplacement du pied de chute D.100 et tous travaux induits : meubles de cuisine, revêtement de sol, plancher (devis CBA du 19/06/18 n°18/13864) pour 5 724,32 euros HT,

porte 34 : remplacement d’une culotte de raccordement D.100 (devis CBA du 19/06/18 n°18/13864) pour 955,25 euros HT,

porte 36 : remplacement du pied de chute D.100 et tous travaux induits : douche, revêtement de sol, faïence, plancher (devis CBA du 19/06/18 n°18/13864) pour 5 487,41 euros HT,

et ce, sous astreinte comminatoire de 5 000 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et jusqu’à réception de l’intégralité des travaux,

A titre subsidiaire :

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à faire réaliser l’ensemble des travaux de réfection et d’entretien sur réseau, tels que préconisés à sa charge par le rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2019, consistant :

au chemisage de la partie non encore chemisée du collecteur sous ses maisons, dans les termes du devis D TX 18030002 de l’entreprise IBRF du 1er mars 2018, intitulé « Travaux fraisage réseau et de réhabilitation du réseau » pour un montant de 22 419,60 euros TTC,

aux interventions spécifiques sur les maisons figurant sur le plan retranscrit par l’expert judiciaire (rapport page 105), à savoir :

porte 34 : remplacement partiel des descentes d’eaux pluviales, dans les termes du devis CBA du 23/02/18 n°18/13732 et remplacement d’une culotte de raccordement Ø100, dans les termes du devis CBA du 19/06/18 n°18/13864,

porte 32 : remplacement du pied de chute Ø100 et tous travaux induits : meubles de cuisine, revêtement de sol, plancher, dans les termes du devis CBA du 19/06/18 n°18/13864,

porte 36 : remplacement du pied de chute Ø100 et tous travaux induits : douche, revêtement de sol, faïence, plancher, dans les termes du devis CBA du 19/06/18 n°18/13864 ;

à la pose d’une gouttière en façade de toutes les maisons (M9 à M14) sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1], permettant de récupérer les eaux pluviales des toitures terrasses suivant les préconisations de Mme [N] de la société Atelier 1, architecte, validées par Mme l’expert judiciaire et à mettre en 'uvre suivant le devis n°13895 de la société CBA du 7 mai 2018,

le tout, sous astreinte comminatoire de 5 000 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et jusqu’à réception de l’intégralité des travaux considérés,

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à faire réaliser l’ensemble des travaux de réfection et d’entretien sur réseau, tels que préconisés à sa charge par le rapport d’expertise judiciaire du 18 février 2019, consistant :

aux interventions spécifiques suivantes :

appartement [S] : réfection cuisine/cabinet de toilette, compris alimentation et raccordement, dans les termes du devis CBA du 23/02/18 n°17/13351,

porte 20 : mise en conformité de l’alimentation du cabinet de toilette, dans les termes du devis CBA du 23/02/18 n°17/13353 et dépose/repose du WC, comprenant le remplacement de la pipe de raccordement et la création d’une VMC dans le cabinet de toilette, dans les termes du devis CBA du 05/03/18 n°18/13758,

portes 21, 24, 26 et 28 : remplacement partiel des descentes d’eaux pluviales, dans les termes du devis CBA du 23/02/18 n°18/13732,

porte 26 : remplacement du pied de chute Ø100 et tous travaux induits : meubles de cuisine, revêtement de sol, plancher, dans les termes du devis CBA du 15/04/18 n°18/13994,

à la pose d’une gouttière en façade de toutes les maisons (M1 à M8) sur la parcelle cadastrée [Cadastre 2], permettant de récupérer les eaux pluviales des toitures terrasses suivant les préconisations de Mme [N] de la société Atelier 1, architecte, validées par l’expert judiciaire et à mettre en 'uvre suivant le devis n°13895 de l’entreprise CBA du 7 mai 2018,

le tout, sous astreinte comminatoire de 5 000 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et jusqu’à réception de l’intégralité des travaux considérés,

En tout état de cause :

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la SADA et/ou toute autre partie intimée des fins de non-recevoir alléguées,

relever que dans les trois mois des conclusions d’appelante de la SCI MGET Patrimoine, la cour n’est formellement saisie d’aucune demande d’appel incident du jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 7 septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et déclarer, celui-ci, irrecevable en ses éventuelles demandes ultérieures d’appel incident,

dire que l’appel incident du jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 7 septembre 2022 formé par la SADA est formellement et strictement limité au chef de la décision entreprise ayant "condamné la SADA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 10 554 euros TTC au titre des frais de recherche de fuite",

débouter, en toutes hypothèses, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la SADA et/ou toute autre partie intimée de leur appel incident du jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 7 septembre 2022,

condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la SADA et la société Axa France IARD à régler à la SCI MGET Patrimoine la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la SADA et la société Axa France IARD aux entiers dépens, lesquels comprendront, outre le coût des présentes, les frais exposés à l’occasion de la procédure ayant abouti à l’ordonnance de référé du 24 septembre 2015, les frais et honoraires d’expertise judiciaire de Mme [U], ainsi que les frais et honoraires de première instance, dont distraction au bénéfice de Maître Roger Denoulet, avocat au offres de droit, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] demande à la cour de :

juger recevable et bien fondé l’appel incident formé au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en celles ayant limité les sommes allouées au concluant :

à 10 554 euros TTC au titre des frais de recherche de fuites garantis par la SADA,

à 5 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

Statuant à nouveau :

recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] en ses conclusions et le déclarer bien fondé,

juger irrecevables et mal fondées, tant les demandes indemnitaires de la SCI MGET Patrimoine formées en son nom qu’au nom de la société Aviva Assurances au titre d’une prétendue subrogation, que ses demandes de travaux avec astreinte formées à l’égard du syndicat des copropriétaires concluant qui portent sur des parties privatives de son immeuble ou sur des parties communes ou privatives de l’immeuble voisin du syndicat des copropriétaires [Adresse 11],

juger que l’avis donné par Mme [U] sur l’imputabilité des infiltrations a été faussé par les man’uvres frauduleuses de la SCI MGET Patrimoine qui, en l’absence d’analyse des eaux infiltrées ordonnée en 2016 par l’expert judiciaire, a empêché les mises en eau colorée demandées par ledit expert et lui a caché les autres causes d’infiltrations identifiées dans le cadre de l’expertise de M. [V],

juger la SCI MGET Patrimoine mal fondée en l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],

juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] recevable et bien fondé en sa demande de condamnation de la SADA à lui rembourser le coût des travaux de mise en conformité du réseau qu’il pourrait être condamné à faire réaliser, avec actualisation selon l’indice BT01 de novembre 2018 (109.7), ainsi que le coût des honoraires de maîtrise d''uvre, de bureau d’étude et de bureau de contrôle, le coût de l’assurance dommages-ouvrage, les honoraires du syndic liés à ces travaux, le coût de l’autorisation d’urbanisme à obtenir pour des travaux en façade d’un bâtiment classé à l’inventaire général du patrimoine culturel et les honoraires d’expertise judiciaire qui pourraient être mis à sa charge,

En conséquence,

A titre principal,

débouter la SCI MGET Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],

condamner la SADA à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] les frais de recherche de fuites réglés à hauteur de 11 742,79 euros TTC,

A titre subsidiaire,

débouter la SCI MGET Patrimoine de sa demande d’astreinte comminatoire formée au titre des travaux de réfection, de mise en conformité et d’entretien sur réseaux,

condamner in solidum la SCI MGET Patrimoine, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et son assureur la société Axa France IARD ainsi que la SADA à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

condamner la SADA à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] le coût des travaux de mise en conformité du réseau qu’il pourrait être condamné à faire réaliser, avec actualisation selon l’indice BT01 de novembre 2018 (109.7), ainsi que le coût des honoraires de maîtrise d''uvre, de bureau d’étude et de bureau de contrôle, le coût de l’assurance dommage ouvrage, les honoraires du syndic liés à ces travaux, le coût de l’autorisation d’urbanisme à obtenir pour des travaux en façade d’un bâtiment classé à l’inventaire général du patrimoine culturel et les honoraires d’expertise judiciaire qui pourraient être mis à sa charge,

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et son assureur la société Axa France IARD ainsi que la SADA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

accorder au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] les plus larges délais pour réaliser les travaux de réfection, de mise en conformité et d’entretien sur réseau dans le cas où ils seraient ordonnés sous astreinte,

En tout état de cause,

condamner la SCI MGET Patrimoine et/ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] une somme de 75 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit 60 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et dans le cadre de l’expertise judiciaire et 15 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en appel,

condamner la SCI MGET Patrimoine et/ou tout succombant en tous les dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise ainsi que les frais exposés à l’occasion de la procédure ayant abouti à l’ordonnance de référé du 25 septembre 2017.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la SADA demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit irrecevable la demande de la SCI MGET Patrimoine pour la société Aviva, débouté la SCI MGET Patrimoine de toutes ses demandes et l’a condamnée à verser à la SADA la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens comprenant ceux de référé et les frais d’expertise,

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SADA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 10 554 euros TTC au titre des frais de recherche de fuite,

débouter la SCI MGET Patrimoine, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et tous autres concluants de leurs demandes à son encontre,

Statuant à nouveau,

juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] irrecevable à solliciter la condamnation de la SADA à lui rembourser « le coût des honoraires de maîtrise d''uvre, de bureau d’étude et de bureau de contrôle, les honoraires du syndic liés à ces travaux, le coût de l’autorisation d’urbanisme à obtenir pour des travaux en façade d’un bâtiment classé à l’inventaire général du patrimoine culturel »,

débouter la SCI MGET Patrimoine de l’ensemble de ses demandes,

juger que les conditions de garantie du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] auprès de la SADA ne sont pas réunies,

juger que les dommages sont exclus de la garantie,

juger que la garantie de la SADA n’est pas due,

débouter la SCI MGET Patrimoine, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et tous autres concluants de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SADA,

A titre subsidiaire,

— faire application des franchises et plafonds de garantie opposables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et aux tiers,

débouter la SCI MGET Patrimoine de ses demandes formulées pour des postes de préjudices allégués qui n’ont pas été retenus par l’expert judiciaire,

débouter la SCI MGET Patrimoine de sa demande à hauteur de 32 876 euros au titre des frais et honoraires allégués du cabinet Moreau experts,

réduire les demandes de la SCI MGET Patrimoine,

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SADA,

débouter tous autres concluants de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SADA,

Si la cour devait par extraordinaire prononcer une quelconque condamnation à l’encontre de la SADA, au-delà de la seule part de responsabilité mise à la charge du syndicat du [Adresse 9],

condamner in solidum et sous le bénéfice de l’exécution provisoire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et son assureur la société Axa France IARD à l’en garantir,

En tout état de cause,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI MGET Patrimoine à verser à la SADA la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens comprenant ceux de référé et les frais d’expertise,

condamner la SCI MGET Patrimoine ou tout succombant à verser à la concluante la somme de 15 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en appel,

condamner la SCI MGET Patrimoine ou tout succombant aux entiers dépens de première instance comprenant ceux de référé et les frais d’expertise, ainsi qu’aux dépens d’appel qui seront directement recouvrés par la SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] avait procédé à la réalisation des travaux portant sur le chemisage du collecteur dans son périmètre et sur la portion y afférant, de même que la réalisation des travaux portant sur le remplacement du pied de chute dans les appartements, portes 32, 34, et 36,

débouter en conséquence la SCI MGET Patrimoine de sa demande d’astreinte comminatoire à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et de condamnations in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], de même que de toutes ses demandes indemnitaires tant en son nom qu’au nom de la société Aviva Assurances,

recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] en ses conclusions d’intimé et le déclarer bien fondé,

dire et juger la SCI MGET Patrimoine mal fondée en l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et la déclarer irrecevable en toutes ses demandes,

En conséquence,

débouter la SCI MGET Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11],

En toutes hypothèses,

débouter la société Axa France IARD de ses demandes d’exclusion totale de garantie en faveur de son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], au cas où elle maintiendrait ce même positionnement devant la cour tout en constatant qu’elle entend pour le moins limiter sa garantie à hauteur de 42 126,80 euros,

condamner in solidum la SCI MGET Patrimoine, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et son assureur la SADA, ainsi que la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] de toutes les condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens,

À titre infiniment subsidiaire,

accorder au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] les plus larges délais pour réaliser les travaux de réfection de mise en conformité et d’entretien sur réseaux dans le cas où ils seraient ordonnés sous astreinte,

condamner la SCI MGET Patrimoine et/ou tous succombants à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] une somme de 60 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI MGET Patrimoine et/ou tous succombants en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Bellichach, avocat aux offres de droit.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la société Axa France IARD demande à la cour de :

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte,

juger que la demande de réalisation sous astreinte n’est aucunement fondée, les travaux sur l’ouvrage de la SCI MGET Patrimoine ayant mis fin aux dommages,

juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] justifie de la réalisation de travaux sur ses réseaux,

juger que cette demande de réalisation de travaux sous astreinte est injustifiée,

En conséquence,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI MGET Patrimoine de cette demande comme injustifiée,

A titre subsidiaire,

Sur l’absence de garantie

Sur l’exclusion de garantie pour défaut d’entretien

juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] est limitée dans la survenance des dommages dans le local de la SCI MGET Patrimoine,

juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] n’a jamais entretenu le réseau enterré,

juger que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’inertie dans la gestion de ce sinistre et n’a jamais pris la moindre initiative pour mettre un terme aux infiltrations,

juger que le syndicat des copropriétaires n’a jamais procédé aux réparations et n’a jamais entretenu les biens à l’origine des infiltrations,

En conséquence,

juger bien fondée la société Axa France IARD à opposer tant à son assuré qu’au tiers lésé son exclusion de garantie pour défaut d’entretien et absence de réparation des biens à l’origine des infiltrations dans le local de la SCI MGET Patrimoine,

Sur l’exclusion de garantie des astreintes,

juger que la société Axa France IARD ne garantit pas les condamnations sous astreinte,

En conséquence,

débouter tout concluant de ce chef de demande comme mal fondé,

Sur l’exclusion des travaux réparatoires,

juger que la société Axa France IARD est bien fondée à opposer l’exclusion de garantie portant sur les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre,

En conséquence,

débouter tout concluant de ce chef de demande comme mal fondé,

A titre subsidiaire

Sur la limite et plafond de garantie

juger que la police prévoit une limitation de garantie pour les dégâts des eaux en provenance des canalisations enterrées,

juger que cette limite de garantie est opposable tant à son assuré qu’au tiers lésé,

En conséquence,

juger la société Axa France IARD bien fondée à opposer ses plafonds et franchise prévus au contrat,

Sur les demandes de la SCI MGET Patrimoine

rejeter les demandes formées au titre des frais de conseil d’expert d’assuré, de trouble de jouissance, comme injustifiées,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI MGET Patrimoine de l’ensemble de ses préjudices comme mal fondés,

débouter la SCI MGET Patrimoine et tous concluants de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société Axa France IARD,

condamner la SCI MGET Patrimoine à verser à la société Axa France IARD la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI MGET Patrimoine aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Rosano conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes de la SCI MGET pour la société Aviva Assurances

Moyens des parties

La SCI MGET conclut à l’infirmation du jugement qui a dit irrecevable sa demande « pour la société Aviva Assurances », assureur dommages-ouvrage du chantier. Elle indique qu’elle avait dans le dispositif de ses écritures demandé au tribunal de dire la société Aviva Assurances subrogée dans ses droits à l’encontre des deux syndicats des copropriétaires au titre de diverses sommes (frais de recherches de fuites par la société EART, travaux de barrière d’étanchéité, frais de maîtrise d’oeuvre de la société Artelia, travaux de rénovation) et de lui donner acte de ce qu’elle ne demandait rien aux deux syndicats des copropriétaires et à leurs assureurs de ces chefs. Elle fait valoir qu’il ne s’agissait pas de prétentions au sens des articles 542 et 954 du code de procédure civile et qu’elle ne pouvait donc être déclarée irrecevable à défaut de demande.

La SADA conclut à la confirmation du jugement au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, soulignant que nul ne plaide par procureur et que la SCI est irrecevable à former des demandes pour le compte de la société Aviva Assurances.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] conclut dans le même sens que la SADA.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

Selon les articles 4 alinéa 1er et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il résulte des termes du jugement que la SCI MGET sollicitait, dans le dispositif de ses dernières écritures, que le tribunal dise que la société Aviva Assurance, assureur dommages-ouvrage, était subrogée dans ses droits à l’encontre des deux syndicats des copropriétaires et de leurs assureurs à concurrence des sommes suivantes :

4 269,60 euros au titre des frais de recherche de fuites par la société EART,

21 597,60 euros au titre des travaux de barrière d’étanchéité,

17 120 euros au titre des frais de maîtrise d’oeuvre par la société Artelia,

88 552,53 euros au titre des travaux de rénovation consécutifs aux dégâts des eaux subis,

et qu’il lui demandait de lui donner acte de ce qu’elle ne formulait plus aucune demande du chef de ces sommes aux syndicats des copropriétaires et à leurs assureurs.

Il résulte de cette formulation, maladroitement insérée au dispositif de ses conclusions, que non seulement la SCI MGET n’a saisi le tribunal d’aucune demande de condamnation des défendeurs au titre de ces dépenses, mais en outre qu’elle en a précisé la raison, à savoir que la société Aviva Assurances était subrogée dans ses droits au titre de celles-ci, la demande de « dire » que la société Aviva Assurances est subrogée dans ses droits étant ici une demande de constat d’un état de fait et non une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par conséquent, à défaut de prétention saisissant le tribunal, celui-ci ne pouvait déclarer la SCI MGET irrecevable en des demandes non formées. Ce chef du jugement sera infirmé.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires de la SCI MGET Patrimoine

La SCI MGET sollicite la condamnation in solidum des deux syndicats des copropriétaires et des sociétés SADA et Axa France IARD à lui verser les sommes de 20 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de 32 876 euros de solde des frais et honoraires du conseil technique le cabinet Moreau Experts.

Moyens des parties

La SADA soutient que les demandes indemnitaires de la SCI MGET sont irrecevables sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile car la SCI ne justifie pas qu’elle n’a pas été indemnisée de son préjudice par son assureur la société Matmut. Elle ajoute que la SCI a formé une demande indemnitaire identique contre une autre partie (la société Aviva Assurances) dans une instance distincte qui a fait l’objet d’un jugement aujourd’hui définitif. Elle fait valoir que le fait que la société Matmut ne soit pas intervenue à la présente instance ne prouve pas qu’elle n’est pas subrogée, mais seulement qu’elle n’a pas connaissance de ladite procédure.

La SCI MGET soutient qu’elle ne peut rapporter une preuve négative, à savoir qu’elle n’a pas été indemnisée par son assureur, et indique que si elle avait été indemnisée, la société Matmut bénéficierait d’un recours subrogatoire dont elle se serait prévalue en intervenant à l’instance. Elle demande la confirmation du jugement ayant rejeté la fin de non-recevoir de la SADA. Elle conteste toute vélléité de cacher aux parties l’existence d’une autre instance l’opposant à la société Aviva Assurances, et rappelle avoir renoncé aux demandes pour lesquelles elle a été indemnisée par la société Aviva Assurances, dès réception de l’indemnisation, faisant observer que cette indemnisation ne couvre que les conséquences dommageables des dégâts des eaux subis et non le règlement des travaux nécessaires pour faire cesser la cause des dommages.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] excipe du caractère nouveau de la demande au titre du solde des frais et honoraires, et de l’absence de production de la facture de ce cabinet, ajoutant qu’il s’agit de frais engagés dans le cadre de l’expertise confiée par le tribunal à M. [V], dans l’instance opposant la SCI à la société Aviva Assurances, instance terminée par un jugement du 20 novembre 2020 définitif, pour laquelle la SCI a été indemnisée de ce préjudice à hauteur de la somme de 60 000 euros. S’agissant du préjudice de jouissance allégué, il soutient que la demande est irrecevable du fait de l’autorité de chose jugée attachée au jugement de 2020 ayant rejeté cette demande.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ne conclut pas sur ce point, n’ayant soulevé aucune irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions, comme la société Axa France IARD.

Réponse de la cour

1) Sur la nouveauté en appel de la demande au titre des frais

Il résulte des termes du jugement que la SCI MGET formait déjà devant les premiers juges une demande de condamnation in solidum des syndicats des copropriétaires et de leurs assureurs à lui verser la somme de 32 876 euros de frais et honoraires du cabinet Moreau Experts, de sorte que cette demande n’est pas nouvelle en appel. Cette prétention sera rejetée.

2) Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La SCI MGET produit à l’appui de sa demande (sa pièce 25) plusieurs factures de la société Moreau Experts entre 2014 et 2020, pour des prestations d’assistance à gestion de sinistre, pour un montant total excédant celui demandé, sans que ses écritures ne précisent le calcul du quantum demandé.

Il résulte des termes du jugement rendu le 20 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil, dans l’instance opposant la SCI MGET à la société Aviva Assurances, que la SCI avait demandé la condamnation de l’assureur dommages-ouvrage à lui verser la somme de 146 525,85 euros au titre des « frais et honoraires de conseil technique exposés » (jugement page 4) et que cette demande correspondait aux factures de la société Moreau Experts éditées entre 2014 et 2020 (jugement page 8), demande à laquelle le tribunal a fait droit à hauteur de la somme de 60 000 euros, estimant que le surplus de la demande n’était pas justifié ou non fondé.

L’instance de 2020 opposant la SCI MGET à la société Aviva Assurances, la SADA et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], tiers à cette instance, ne peuvent se prévaloir de l’autorité de chose jugée de cette décision à leur bénéfice, et il convient de rejeter leur fin de non-recevoir.

3) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il appartient à la SADA, qui soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt de la SCI MGET à solliciter sa condamnation à l’indemniser, de justifier de cette absence d’intérêt, étant précisé que la SCI MGET ne peut rapporter la preuve d’un fait négatif, à savoir qu’elle n’a pas été indemnisée par son assureur la société Matmut.

La SADA ne rapporte pas cette preuve, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée doit être rejetée.

Sur la recevabilité de l’appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9]

Moyens des parties

Sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile, la SADA conclut à l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] tendant à sa condamnation à rembourser à ce syndicat le coût des honoraires de maîtrise d’oeuvre, bureau d’étude, bureau de contrôle, honoraires de syndic et autorisation d’urbanisme à obtenir, liés aux travaux de mise en conformité du réseau qu’il pourrait être condamné à faire réaliser, ces demandes ne figurant pas dans ses premières conclusions. Elle fait valoir que ces demandes sont distinctes des demandes de la SCI MGET pour lesquelles le syndicat des copropriétaires demande la garantie de la SADA.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] fait valoir que dans ses premières écritures, il avait sollicité la condamnation de la SADA à le garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens prononcée par la cour à son encontre, outre le coût des travaux de mise en conformité, le coût de l’assurance dommages-ouvrage et les honoraires d’expertise judiciaire, et que le coût des travaux de mise en conformité s’entendent des honoraires de maîtrise d’oeuvre, du coût d’un bureau d’étude et d’un bureau de contrôle, des honoraires de syndic liés aux travaux et du coût de l’autorisation d’urbanisme évoquée par l’expert judiciaire.

Réponse de la cour

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, énonce qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

En l’espèce, dans ses premières écritures, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sollicitait la condamnation de la SADA à lui rembourser « le coût des travaux de mise en conformité du réseau qu’il pourrait être condamné à faire réaliser, avec actualisation selon l’indice BT01 de novembre 2018 (109,7), ainsi que le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage et les honoraires d’expertise judiciaire qui pourraient être mis à sa charge. »

Dans ses écritures ultérieures, le syndicat a sollicité la condamnation de la SADA à le garantir en outre des coûts d’honoraires de maîtrise d’oeuvre, bureau d’étude, bureau de contrôle, honoraires de syndic et autorisation d’urbanisme à obtenir.

Il ne peut être considéré que ces coûts étaient inclus dans la demande du syndicat des copropriétaires d’être garanti par la SADA « des condamnations en principal, intérêts, frais et dépens » pouvant être prononcées à son encontre dès lors qu’il s’agit de dépenses que le syndicat aurait seul à engager en cas de travaux à réaliser, ne relevant donc pas de « condamnations à son encontre. »

Quant aux frais dont la demande de garantie a été ajoutée par le syndicat des copropriétaires par rapport à ses premières demandes, à l’exception du coût de la déclaration d’urbanisme, nécessaire selon l’expert, il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires qu’il s’agisse de coûts rendus obligatoires par la nature des travaux préconisés ou prescrits par l’expert, ou par le contrat de syndic, faute de production de celui-ci. Ces demandes sont donc irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande de travaux de la SCI MGET

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] conclut à l’irrecevabilité de la demande de condamnation à effectuer des travaux formée par la SCI, que ce soit à titre principal ou subsidiaire, en ce qu’elle porte en tout ou partie sur des parties privatives de la copropriété qui ne lui sont pas accessibles, et en ce que cette demande est formée in solidum entre les deux syndicats des copropriétaires, alors que chacun des deux syndicats ne peut intervenir que sur ses propres parties communes. Il fait valoir qu’il s’agit d’une question de recevabilité sur le fondement de l’article 32 du code de procédure civile, et qu’il est dépourvu du droit d’agir car il n’est pas propriétaire des parties privatives de la copropriété, ou de l’immeuble de la copropriété du [Adresse 11].

La SCI MGET ne répond pas de ce chef.

Réponse de la cour

La SCI MGET sollicite à titre principal la condamnation in solidum des deux syndicats des copropriétaires à effectuer l’ensemble des travaux de réfection préconisés par l’expert, comprenant le chemisage du collecteur sous les maisons du [Adresse 11], la pose de gouttière en façade des maisons et diverses interventions spécifiques dans les maisons (remplacement de descentes, de pieds de chute et travaux intérieurs induits…).

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à chemiser le collecteur sous ses maisons, poser une gouttière sur les maisons M9 à M14 de la parcelle n° [Cadastre 1] et à réaliser les interventions spécifiques des maisons 34, 32 et 36. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à la pose d’une gouttière en façade des maisons M1 à M8, aux interventions spécifiques de l’appartement [S], des portes 20, 21, 24, 26, 28.

Ses demandes sont fondées sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et le défaut d’entretien des parties communes par les syndicats des copropriétaires, subsidiairement sur les dispositions de l’article 1384 ancien du code civil et très subsidiairement sur la théorie des troubles anormaux du voisinage. Elle fait valoir que la carence conjuguée des deux syndicats des copropriétaires à entretenir le réseau d’eaux usées est à l’origine de son dommage.

Est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées (Cass., 1ère Civ., 5 décembre 1995, n° 92-18.292).

En outre, le principe selon lequel peuvent être condamnés in solidum deux ou plusieurs responsables d’un même dommage, à la survenance duquel ils ont concurremment participé, ne permet pas la condamnation in solidum de deux syndicats des copropriétaires à effectuer un ensemble de travaux indifféremment sur les parties communes des deux syndicats et les parties privatives des copropriétaires, à titre de réparation en nature, dès lors que les dispositions de l’article 544 du code civil relatives au droit de propriété excluent qu’une personne effectue des travaux sur le fonds d’autrui sans son consentement (Cass., 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-15.750).

En l’espèce, la SCI MGET forme, que ce soit à titre principal ou à titre subsidiaire, des demandes de condamnation des syndicats des copropriétaires à exécuter des travaux dont une partie s’avère être située soit dans les parties privatives des copropriétaires, soit, s’agissant de la demande principale, dans les parties communes et privatives de l’autre syndicat, demandes irrecevables faute de droit pour les syndicats d’intervenir sur la propriété d’autrui, que ce soit celle privative des copropriétaires ou celle, commune, de l’autre syndicat.

Sont donc irrecevables les demandes de la SCI formées à titre principal dès lors qu’elles consistent à condamner les deux syndicats des copropriétaires in solidum à effectuer l’ensemble des travaux prescrits par l’expert sans distinguer ce qui relève de chacune des copropriétés, de même que sont irrecevables les demandes formées à titre subsidiaire impliquant une intervention dans les parties privatives des copropriétaires, dénommées « interventions spécifiques » dans le dispositif de la SCI, les canalisations intérieures étant des parties privatives selon le règlement de copropriété. La cour précise toutefois que parmi les « interventions spécifiques » figurent des demandes relatives aux chutes d’EP et pieds de chutes, qui par exception sont des parties communes selon le règlement de copropriété pour la partie extérieure des canalisations et qui sont dès lors recevables en tant que formées à titre subsidiaire, à l’égard de chaque copropriété spécifiquement.

Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte

Moyens des parties

La SCI MGET se prévaut des conclusions de l’expert judiciaire et soutient que les dommages survenus à son bien immobilier résultent du défaut d’entretien du réseau d’évacuation des eaux, commun aux deux copropriétés du [Adresse 9] et du [Adresse 11], dont elle poursuit la responsabilité de plein droit, à titre principal sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, et à titre subsidiaire sur les fondements de l’article 1384 ancien du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Elle indique que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ont été insuffisants et estime rapporter la preuve du lien de causalité entre la vétusté du réseau d’évacuation et les infiltrations subies, nonobstant son intervention pour la mise en place en 2016 d’une barrière provisoire d’étanchéité sur son immeuble. Elle conteste toute origine des infiltrations provenant d’un défaut constructif de son immeuble ayant entraîné la fissuration des voiles béton. Enfin, elle fait observer que les raccordements et piquages « sauvages » sur le réseau d’évacuation collectif par certains copropriétaires n’ont joué qu’un rôle causal mineur dans la survenance des infiltrations, essentiellement dues au caractère fuyard de ce réseau vétuste.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté les demandes de la SCI MGET. Il estime justifier de l’entretien régulier de son réseau d’eaux usées et pluviales depuis au moins 2004, excluant tout défaut d’entretien, ainsi que de la réalisation des travaux préconisés par l’expert. Il fait valoir qu’il n’a pas été rapporté la preuve de ce que les infiltrations de l’immeuble appartenant à la SCI provenaient du réseau d’évacuation des eaux commun aux deux syndicats des copropriétaires, l’édification d’une barrière étanche par la SCI ayant empêché tout test d’écoulement des eaux en utilisant de l’eau colorée. Il ajoute que l’origine des infiltrations résulte d’une fissuration du voile béton de l’immeuble de la SCI, selon rapport d’expertise dommages-ouvrage, et conteste le prélèvement d’eau pour analyse fait en 2013 non contradictoirement, hors expertise et par un tiers. Il fait valoir que le rapport d’expert de l’autre instance a retenu des défauts constructifs, que la SCI a volontairement tus dans le cadre de l’expertise de la présente instance. Il sollicite son exonération ou à défaut un partage de responsabilité avec la SCI. Enfin, il fait état de raccordements et piquages « sauvages » sur le réseau d’évacuation par plusieurs copropriétaires, découverts pendant les opérations d’expertise, et des non-conformités des installations privatives, ce qui démontre qu’il n’avait pas la garde exclusive du réseau, et qu’il n’est pas l’auteur d’un trouble anormal du voisinage.

S’agissant des travaux à réaliser, il fait valoir que compte tenu des travaux déjà réalisés, l’expert a relevé que le réseau n’était plus fuyard, qu’il n’est plus justifié d’infiltrations depuis 2016, que la SCI a effectué des travaux de reprise des fissures du voile béton assurant une étanchéité permanente, et que certains travaux préconisés relevaient non pas de la reprise des fuites mais de considérations d’ordre sanitaire étrangères au litige.

La SADA s’associe aux observations de son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] fait valoir qu’une assemblée générale s’est tenue en novembre 2019 qui a voté des résolutions de travaux de chemisage du collecteur, que ces travaux ont été retardés par la crise sanitaire puis par un surcoût de ceux-ci, mais qu’ils ont été réalisés, de sorte qu’une condamnation à réaliser des travaux sous astreinte n’est pas fondée. Il ajoute qu’il n’est pas rapporté la preuve de ce que le réseau d’évacuation des eaux est fuyard, faute d’avoir pu mener des tests de mise en eau colorée en raison de la mise en oeuvre par la SCI MGET d’une barrière étanche et de l’absence d’infiltrations depuis. Il soutient que la création d’un réseau d’eaux pluviales séparé est surabondant et non nécessaire. Il se prévaut du rapport d’expertise qui a pointé les travaux faits par l’autre syndicat des copropriétaires sans concertation alors que le réseau est commun et sans réflexion sur leur pertinence, et qui a relevé qu’il n’était pas à l’origine des désordres de l’immeuble de la SCI.

La société Axa France IARD fait valoir que les infiltrations proviennent d’une fissuration du voile béton du bâtiment appartenant à la SCI MGET, que des travaux ont été faits par la mise en place d’une barrière étanche de sorte que la SCI ne subit plus de dommage et n’est donc pas fondée à solliciter des travaux à la charge des syndicats des copropriétaires, quand bien même le réseau d’évacuation commun serait défectueux.

Réponse de la cour

Il appartient à la SCI MGET, qui sollicite la condamnation des syndicats des copropriétaires à réaliser des travaux pour mettre un terme au dommage subi, de rapporter la preuve de l’existence de ce dommage ou de la persistance de celui-ci malgré les diverses interventions et de ce qu’il trouve son origine, au moins partiellement, dans le réseau d’évacuation commun des deux syndicats, dont la vétusté alléguée résulte d’un défaut d’entretien de la part des syndicats, d’un défaut d’une chose qui était sous leur garde, ou d’un trouble anormal du voisinage.

1) Sur l’origine du dommage et la responsabilité

Il résulte des pièces produites aux débats que l’immeuble appartenant à la SCI MGET a présenté à partir de 2012 les désordres suivants :

rez-de-chaussée : une dégradation du pied du mur pignon (côté des deux copropriétés), une oxydation des plots du plancher technique, des dépôts de rouille tachant le plancher béton, l’eau étant partiellement évacuée mais ayant causé des dégradations à l’étage inférieur,

rez-de-patio : dégradation du faux-plafond plâtre (cloques, fissures), traces de coulures sur le doublage, noircissement par l’humidité de plaques de faux-plafond dans des salles de réunion, tuilage du parquet, oxydation de cassettes de climatisation,

rampe de parking : traces de coulure apparentes le long d’une poutre et d’un poteau en-dessous des jardinières,

mur pignon du [Adresse 9] : auréoles humides au-dessus du voile MGET.

Dans le cadre d’un rapport d’expertise dommages-ouvrage du 10 décembre 2013 (pièce 2 de la SCI), l’expert amiable de la société Cabinet Trousseau avait prélevé de l’eau stagnant dans un bac de faux-plafond d’une pièce affectée par les infiltrations et avait confié l’échantillon à un laboratoire pour comparaison avec de l’eau de ville. A ce titre, la critique tirée du défaut de respect du principe de contradiction est inopérante dès lors qu’à cette date, aucune instance n’était en cours. Le laboratoire CEBTP avait relevé que l’eau de l’échantillon était plus chargée en alcalins, calcium et sulfate car elle avait traversé le béton, et que la teneur en nitrates, environ dix fois supérieure à celle de l’eau de ville, indiquait qu’il s’agissait d’eau usée. Cet expert avait conclu que les infiltrations provenaient de fuites sur le réseau enterré le long du mur mitoyen, constatées par ailleurs lors d’une inspection vidéo courant 2012.

Dans le cadre des opérations d’expertise de Mme [U], une mise en eau colorée a été faite de la toiture-terrasse de l’immeuble de la SCI, mais il n’a été constaté aucune infiltration, excluant que cette toiture soit à l’origine des désordres.

Mme [U] a indiqué qu’entre 2012 et le début de son expertise, plusieurs investigations avaient été diligentées sur le réseau d’évacuation des eaux des copropriétés voisines de l’immeuble de la SCI, dont il était apparu que ce réseau recevait l’ensemble des eaux usées (grises et noires) et pluviales de la copropriété du [Adresse 9] (en amont), puis de la copropriété du [Adresse 11] (en aval), qu’il passait sous les maisons de ces copropriétés et qu’il avait été constaté sa vétusté par constat de fissures, de présence de concrétions obturant l’écoulement, de flaches, de déboitements, de défaut de joints, un constat similaire étant dressé pour les chutes d’EP. L’expert a précisé que le diamètre du collecteur était insuffisant, l’ensemble des eaux nécessitant un diamètre de 200 mm, alors qu’il était de 150 mm sous la copropriété du [Adresse 9], avec réduction à 125 mm par l’effet des dépôts, et que du fait de cette insuffisance, l’importance du flux et les obstacles à son écoulement entraînaient des remontées d’eaux par les chutes d’EP et les fissures du collecteur. Elle a précisé que les travaux ponctuels de chemisage du collecteur sous la copropriété du [Adresse 9] avaient été insuffisants, et que les fuites d’eau étaient à l’origine, par infiltration à travers le béton, des dommages causés à l’immeuble de la SCI MGET.

Elle a précisé (page 107 de son rapport) que le voile béton de l’immeuble de la SCI présentait des fissures, ce qui avait déjà été indiqué dans le rapport dommages-ouvrage de 2013. Cependant, elle a indiqué que ces fissures pouvaient provenir de l’éclatement du fer à l’intérieur du béton, oxydé par lesdites infiltrations, ajoutant que cela signifiait un défaut d’enrobage du ferraillage. Dès lors, il ne peut être conclu de ce qui précède que les fissures du béton précédaient nécessairement les infiltrations et les ont permises.

Par conséquent, il résulte de ce qui précède que les désordres de l’immeuble appartenant à la SCI MGET proviennent d’infiltrations des eaux usées du réseau d’évacuation commun aux copropriétés des [Adresse 9] et [Adresse 11], infiltrations permises par la vétusté de ce réseau présentant des fissures et un sous-dimensionnement, et ce malgré les interventions ponctuelles des syndicats des copropriétaires sur celui-ci.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…) Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il n’est pas contesté que le réseau d’évacuation est, pour sa partie extérieure aux maisons et à l’immeuble des deux copropriétés, une partie commune de celles-ci, dont la vétusté traduit un défaut d’entretien imputable aux deux syndicats des copropriétaires, qui engagent donc leur responsabilité de plein droit à l’égard de la SCI MGET, tiers victime des dommages.

Le fait que le voile béton de l’immeuble de la SCI ait présenté un défaut d’enrobage du ferraillage, facilitant les infiltrations, est sans incidence sur le droit de la SCI à solliciter des deux copropriétés voisines qu’elles mettent un terme aux vices de leur réseau d’évacuation des eaux usées et pluviales, dès lors que ces fuites sont à l’origine des désordres.

Celle-ci est donc bien fondée à solliciter leur condamnation à réparer la partie commune du réseau d’évacuation des eaux, chacun pour la partie du réseau qui figure sur sa parcelle.

2) Sur les travaux

L’experte a précisé que le chemisage du collecteur, puis la réparation de certaines chutes d’EP pendant l’expertise avaient réduit le risque de fuites, mais que ces travaux étaient incomplets et ne résolvaient pas le problème de l’insuffisance du diamètre du collecteur.

Il résulte du rapport que la SCI MGET a, en cours d’expertise, procédé à une étanchéisation du voile béton par injection de résine, pour mettre un terme aux infiltrations. Cependant, cette solution est momentanée, ainsi que le relèvent tant l’experte (rapport page 101) que la société Moreau Experts, qui a précisé que d’une part la résine injectée avait une durée de vie réduite et d’autre part qu’elle n’avait été injectée que ponctuellement dans les zones humides.

Par conséquent, l’arrêt des désordres n’est que temporaire et la SCI MGET est bien fondée à solliciter la condamnation des deux syndicats des copropriétaires à entreprendre des travaux sur leur réseau d’évacuation des eaux, destinés à mettre un terme définitif aux désordres.

L’experte a précisé que deux solutions réparatoires étaient envisageables :

une transformation avec mise aux normes (le règlement sanitaire de la ville interdit l’évacuation des eaux pluviales dans la même canalisation que les eaux usées) par la mise en oeuvre d’un réseau séparatif avec des sections de canalisation adaptées, des regards, la pose de deux chutes verticales dans chaque maison et la création de deux collecteurs enterrés dans la rue intérieure, avec raccordement sous le plancher bas de chaque maison. Cette solution a été exclue au regard des désordres structurels prévisibles qui en découleraient.

une rénovation avec mise aux normes impliquant la création d’un réseau séparatif des eaux pluviales, et le maintien du réseau actuel mais limité aux eaux usées. Cela implique le chemisage des portions du collecteur non chemisées sous la copropriété du [Adresse 11] et la pose de gouttières en façade des maisons (parties communes) pour récupérer les eaux pluviales des toitures terrasses. Il était aussi prévu des interventions spécifiques dans les parties privatives de certains copropriétaires, mais il a été jugé que la SCI était irrecevable à demander ces interventions aux syndicats des copropriétaires, faute d’avoir mis en cause les copropriétaires eux-mêmes.

Aucune autre solution réparatoire n’a été proposée, de sorte que la seconde solution identifiée par l’experte doit être retenue.

Les deux syndicats des copropriétaires font état de travaux poursuivis pendant et après l’expertise pour mettre un terme aux fuites. Cependant, les justificatifs produits (factures d’interventions chez certains copropriétaires, vote de délibérations de travaux de chemisage, fraisage et curage par l’assemblée des copropriétaires du [Adresse 11], procès-verbal de réception et factures correspondantes) démontrent que les travaux de reprise déterminés par l’experte n’ont pas tous été mis en oeuvre. Ainsi, si le chemisage du collecteur est réalisé sur toute sa longueur répartie entre les deux copropriétés, il n’apparaît pas que toutes les chutes d’EP aient été réparées, et aucun des deux syndicats des copropriétaires ne justifie avoir mis en place les gouttières en façade des maisons permettant la collecte des eaux pluviales dans un réseau séparé. Or, il résulte de l’expertise que le collecteur en place est insuffisant à recevoir les eaux usées et les eaux pluviales, et qu’il convenait donc, pour éviter de nouveaux débordements, de séparer les eaux pluviales du reste des eaux collectées.

Par conséquent, les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 11] seront enjoints à effectuer les travaux prescrits par l’expert Mme [U] dans son rapport :

réparation des chutes d’EP qui ne l’ont pas encore été,

création d’un réseau séparé pour la collecte des eaux pluviales avec pose de gouttières en façade des maisons (parties communes) pour récupérer les eaux pluviales des toitures terrasses.

Il n’apparaît pas justifié d’assortir cette injonction d’une astreinte, aucun élément du dossier ne démontrant que les syndicats des copropriétaires ne se conformeront pas à celle-ci.

La décision des premiers juges sera infirmée conformément à ce qui précède.

Aux termes de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1 du même code, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

L’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation eu égard à la nécessité de restaurer la communication entre les différentes parties afin de favoriser une exécution spontanée de la présente décision, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI MGET

Moyens des parties

La SCI MGET sollicite la condamnation in solidum des deux syndicats des copropriétaires à lui verser les sommes de 20 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de 32 876 euros de solde de frais et honoraires du conseil technique la société Moreau Experts. Elle fait valoir que les infiltrations ont empêché l’occupation de plusieurs espaces de l’immeuble pendant plusieurs années et que l’importance des dommages a affecté les rapports entre elle et la société MGEN locataire du site. S’agissant des frais et honoraires de conseil technique, elle met en avant le refus d’intervention de l’assureur dommages-ouvrage et la complexité de l’expertise nécessitant le recours à un conseil technique pour un coût total de 146 525,85 euros HT entre 2014 et 2020, pour des prestations communes aux deux expertises.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] fait observer qu’il n’est pas produit de facture de la société Moreau Experts et précise que cette société est intervenue dans le cadre de l’expertise de l’autre instance. Il conteste le préjudice de jouissance allégué par la SCI en faisant valoir qu’elle ne justifie pas occuper les lieux qui sont loués à bail commercial à la société MGEN ni ne justifie d’un préjudice de cette nature.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] conclut à la confirmation du jugement ayant rejeté ces demandes.

Réponse de la cour

Selon l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du préjudice de jouissance allégué par la SCI MGET, tiré de sa privation d’usage de plusieurs pièces de l’immeuble, il apparaît qu’initialement, l’immeuble était loué en totalité à bail commercial à la société MGEN, et la SCI ne verse aucun justificatif de ce qu’il a été mis un terme au bail commercial et qu’elle occupait les locaux affectés de désordres avant leur réparation. Par conséquent, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance, et la décision des premiers juges, rejetant sa demande, doit être confirmée.

Quant aux frais et honoraires de la société Moreau Experts, il résulte des pièces produites que si des prestations de conseil ont été délivrées dans le cadre de l’expertise ordonnée dans l’autre instance, diligentée par la SCI à l’encontre de la société Aviva Assurances, le technicien ayant notamment procédé à l’évaluation des travaux réparatoires et des préjudices sur la base des analyses de cette société, celui-ci est également intervenu pour assister la SCI MGET dans les opérations d’expertise de la présente instance, lors des investigations, par la production de rapports photos, par une note d’étape sur l’avancée des investigations le 26 octobre 2016, par une évaluation des dépenses faites par la SCI, tous éléments utilisés par l’experte pour accomplir sa mission.

Cependant, les factures produites, listant les prestations effectuées, démontrent que les montants sollicités correspondent à des prestations concernant indifféremment les deux procédures en cours, étant précisé d’une part que l’expertise de la présente instance a débuté par une réunion du 6 janvier 2016, de sorte que les factures pour des prestations antérieures de la société Moreau Experts ne peuvent concerner que l’autre expertise et d’autre part que les prestations de conseil délivrées ont excédé le cadre des expertises judiciaires, la société intervenant pour du conseil relatif aux sociétés à assigner, à une expertise dommages-ouvrage, à des déclarations de sinistre, aux relations avec la société MGEN.

Par conséquent, les factures produites comparées aux prestations assurées pour la présente procédure commandent d’allouer à la SCI MGET la somme de 25 000 euros de ce chef.

Le jugement sera infirmé de ce chef. Statuant à nouveau, la cour condamne les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 11] à verser à la SCI MGET la somme de 25 000 euros TTC à la SCI MGET au titre des frais de conseil exposés pendant la présente expertise, condamnation prononcée in solidum entre les deux syndicats dès lors que c’est leur carence conjuguée dans l’entretien du réseau commun d’évacuation des eaux qui est à l’origine des désordres subis par la SCI.

Au titre de la contribution à la dette entre les deux co-obligées, l’experte avait retenu un partage de responsabilité en se fondant sur le nombre de chutes d’EP appartenant à chacune des deux copropriétés, permettant de déterminer l’importance relatives des apports de chacune d’elle dans le collecteur et les chutes d’EP fuyardes, et donc leur participation relative à la survenance des désordres dans l’immeuble de la SCI MGET. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] voyait ainsi sa responsabilité retenue à hauteur de 60,72 % et celui du [Adresse 11] à hauteur de 39,28 % (page 111 du rapport).

Cependant, ce partage ne tient pas compte des démarches d’entretien, même limitées et insuffisantes, entreprises par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] avant la survenance des désordres pour réduire l’incidence de l’écoulement de ses eaux usées et pluviales, démarches qui au contraire n’ont pas été entreprises par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11].

Par conséquent, en tenant compte de ce qui précède, il convient de fixer ainsi qu’il suit le partage de responsabilité :

syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] : 50 %

syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] : 50 %.

Les deux syndicats des copropriétaires seront condamnés à se garantir mutuellement des condamnations prononcées à concurrence de leur part de responsabilité dans la survenance des dommages.

Sur la garantie des assureurs

Moyens des parties

La SCI MGET sollicite la condamnation in solidum des sociétés SADA et Axa France IARD aux côtés de leurs assurés à l’indemniser de son préjudice de frais de conseil technique.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sollicite la condamnation de la SADA à lui rembourser le coût des travaux de mise en conformité du réseau qu’il pourrait être condamné à faire réaliser, avec actualisation selon l’indice BT01 de novembre 2018 (109,7), ainsi que le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage, les honoraires d’expertise judiciaire, le coût de la déclaration d’urbanisme et la somme de 11 742,79 euros TTC correspondant à des recherches de fuites. Il fait valoir que depuis les travaux de chemisage réalisés en 2013, il pensait avoir un collecteur en état, et indique que les désordres résultent de ruptures ou débordements provenant des canalisations, sinistre couvert par la garantie « dégât des eaux » de son contrat d’assurance. Il soutient que la garantie « responsabilité civile propriétaire d’immeuble » est mobilisée et qu’il s’agit d’un sinistre accidentel, ajoutant que le caractère accidentel ne s’apprécie que pour les fuites, et non les ruptures et débordements. Il conteste l’application des clauses d’exclusion tirées de la vétusté du réseau et des dommages aux conduites, et ajoute que l’assureur doit couvrir le coût des travaux, incluant l’assurance dommages-ouvrage et les recherches de fuites.

La SADA, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], conteste devoir sa garantie à son assuré au titre de la « responsabilité civile de propriétaire d’immeuble » car elle ne s’applique pas aux dégâts des eaux qui relèvent de la seule garantie « dégâts des eaux » dont elle soutient qu’elle ne s’applique pas non plus au sinistre car les fuites accidentelles ne sont pas couvertes, ce qui constitue une non-garantie et non une exclusion de garantie. Elle précise que le sinistre n’est pas soudain mais résulte de la vétusté du réseau qui constitue une clause d’exclusion valable. Subsidiairement, elle oppose les franchises et plafonds de garantie, soit selon le contrat un plafond de trois fois l’indice (2 703 euros). Au titre de la demande pour les frais de recherches de fuites, elle conclut à l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à verser la somme de 10 554 euros, au motif qu’elle ne garantit pas cette dépense, d’une part car elle n’est couverte que lorsque les dommages résultent de la recherche de fuites et d’autre part sont couverts les frais de recherche de l’origine de la fuite ayant causé un accident d’eau garanti, et elle dénie sa garantie. Elle oppose une autre clause d’exécution tirée de défaut de couverture des frais de réparation aux conduites à l’origine du dégât des eaux.

Elle conclut également au rejet des demandes de la SCI MGET qui sollicite sa condamnation in solidum avec son assuré à l’indemniser, soutenant ne pas devoir sa garantie pour les mêmes motifs que ceux opposés à son assurée, ajoutant que l’expert a prescrit des travaux de création d’un réseau séparatif pour les eaux pluviales non pour remédier aux désordres mais pour se conformer aux normes sanitaires, ce qui constitue un événement non garanti.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] appelle en garantie son assureur la société Axa France IARD, soutenant que celle-ci lui doit garantie et ne peut lui opposer d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien ou de limitation de celle-ci par application d’un plafond.

La société Axa France IARD oppose une clause d’exclusion de garantie tirée du défaut d’entretien ou de réparation caractérisé, qui a été établi par l’expert, clause formelle et limitée donc valable, ainsi qu’une clause d’exclusion de garantie pour les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre. Subsidiairement, elle oppose une limite de garantie issue du plafond de couverture fixé à la somme de 42 126,80 euros (46 fois d’indice). Elle ajoute qu’elle ne doit pas garantie pour l’astreinte éventuellement prononcée.

S’agissant des demandes de la SCI MGET, elle conclut au rejet de la demande relative aux frais et honoraires de conseil technique, non liés à l’expertise de Mme [U].

Réponse de la cour

La cour rappelle que les désordres subis par l’immeuble appartenant à la SCI MGET résultent, ainsi qu’il a été établi, de fuites dans le sol et de débordements par remontées par les chutes d’EP du réseau d’eau collectif des copropriétés des [Adresse 9] et [Adresse 11], lesquelles proviennent tant de la vétusté de ce réseau, nonobstant les interventions ponctuelles des syndicats, que de son sous-dimensionnement pour accueillir les eaux usées et pluviales. Les travaux réparatoires prescrits par l’expert consistaient donc dans le chemisage des parties du collecteur non encore chemisées (fait en cours de procédure), dans la réparation des chutes d’EP détériorées (partiellement fait) et en la création d’un réseau séparatif d’acheminement des eaux pluviales depuis les toits terrasses des maisons, afin de sortir ce flux du collecteur existant, tout en assurant ainsi la conformité du réseau aux normes sanitaires communales actuelles, dont le respect est obligatoire dès lors que l’on doit réparer le collecteur. La création du réseau séparé d’eaux pluviales ne résulte donc pas seulement d’une mise aux normes, contrairement à ce que soutient la SADA, mais constitue une mesure réparatoire face à un réseau de diamètre insuffisant, permettant également de se conformer aux normes sanitaires actuelles.

1) Sur la garantie de la SADA

L’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Les parties ne contestent pas que les dommages causés à l’immeuble de la SCI MGET provenant de fuites et débordements du collecteur d’eaux usées et pluviales appartenant notamment au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], le sinistre revêt la qualification de dégât des eaux au sens du contrat d’assurance.

Le contrat conclu entre la SADA et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] comprend notamment un chapitre IV, Dégâts des eaux et autres liquides, et un chapitre VIII, Responsabilité civile de propriétaire d’immeuble. Conformément au paragraphe 5 de l’article relatif aux exclusions du chapitre VIII, sont exclus de la garantie de responsabilité civile de propriétaire d’immeuble les « dommages autres que corporels résultant d’un incendie, d’une explosion, d’un dégât des eaux, survenu ou ayant pris naissance dans les biens assurés (ces dommages relèvent des garanties prévues aux chapitres I et IV). »

Cette exclusion apparaît formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, et constitue en réalité un renvoi à une autre garantie souscrite également par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’elle a été valablement opposée par la SADA au syndicat.

La garantie dégât des eaux couvre les responsabilités pouvant incomber à l’assuré en qualité de propriétaire à raison de dommages matériels causés à autrui, et couvre les dommages matériels de mouille causés par tous liquides et résultant de « ruptures, débordements, fuites accidentelles provenant de tous appareils fixes à effet d’eau et des canalisations situés à l’intérieur des bâtiments. »

Le syndicat des copropriétaires a également souscrit l’option D. Les conditions particulières du contrat (sa pièce 81) stipulent en outre que « les garanties sont complétées par l’intercalaire L126D du cabinet Assurances et Conseils », « les dispositions de l’intercalaire 01/09/02 du cabinet Assurances et Conseils sont applicables au présent contrat et dérogent aux garanties correspondantes à l’option D décrites aux conditions générales, dans la mesure où celles-ci sont plus favorables à l’assuré. »

Les garanties complémentaires visent au paragraphe 4 a) les « débordements, fuites, ruptures ou renversements accidentels de tout récipient ou appareil fixe ou mobile à effet d’eau, de conduite, d’alimentation et d’évacuation, descentes, cheneaux, réservoirs. » L’intercalaire L126D, qui contient un paragraphe valant convention de la clause la plus favorable, stipule au paragraphe 4 un a) rédigé de façon identique au paragraphe 4 a) des garanties complémentaires, et contient en plus un paragraphe h) couvrant les dégâts des eaux résultant « de débordements, refoulements, même provenant d’engorgements, fuites et ruptures de tous égouts, canalisations souterraines ou enterrées (…) »et un paragraphe o) visant "la recherche de fuite ; cette garantie est accordée à concurrence de 76 fois l’indice, et s’exerce y compris aux dommages causés aux jardins privatifs ou non."

En revanche, les dispositions complémentaires et l’intercalaire L126D contiennent, ensuite du paragraphe relatif à la convention de la clause la plus favorable, une clause d’exclusion, mentionnée en majuscules, stipulant que « les exclusions générales mentionnées au chapitre A – objet du contrat – des conditions générales s’appliquent à la présente annexe ainsi que les autres exclusions spécifiques par garantie, sauf dérogation expresse précisée ci-dessous. » Le chapitre 4 Dégât des eaux des dispositions complémentaires et de l’intercalaire L126D contient des extensions de garantie, mais aucune dérogation expresse aux exclusions générales du contrat ou spécifiques à ce type de sinistre.

Le chapitre IV du contrat exclut expressément des garanties, dans un encart aisément identifiable et intitulé « dommages exclus », au paragraphe 4 les « dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages. » La cour constate que l’exclusion comprend deux hypothèses :

la vétusté,

le défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui.

Cette clause d’exclusion est rédigée de façon expresse, formelle, claire, et limitée à certaines hypothèses d’exclusion, de sorte qu’elle doit être jugée valable et opposable à l’assuré comme aux tiers, s’agissant de garanties facultatives.

Les conclusions de l’expertise, en page 101, sont que les deux copropriétés des [Adresse 9] et [Adresse 11] ont hérité d’un réseau d’évacuation constitué de chutes et d’un collecteur comprenant des piquages sauvages et « non conforme », « vétuste et dégradé » et « fuyard », les fuites résultant des caractéristiques qui précèdent et qui ont duré des années, les eaux polluées s’échappant du réseau et cheminant dans les terres d’amont en aval jusqu’à provoquer les dégâts des eaux dans l’immeuble de la SCI MGET.

Cette vétusté a été identifiée pendant les opérations d’expertise et n’a donc pas été pleinement corrigée par les mesures antérieures d’entretien et réparations faites par le syndicat des copropriétaires à partir de 2004, celui-ci étant du reste intervenu sur le seul collecteur alors que les chutes d’EP étaient à cette date dans un pareil état de vétusté. Les interventions faites après la découverte du sinistre survenu dans l’immeuble de la SCI MGET ont permis de remédier partiellement à cette vétusté, mais après la survenance du sinistre, et sans corriger la totalité des causes du sinistre, l’insuffisance du diamètre du collecteur étant une cause du sinistre à laquelle il n’a pas encore été remédié à ce jour.

Par conséquent, si le syndicat des copropriétaires a établi que la SADA était susceptible de garantir les dommages causés par son réseau d’évacuation des eaux, à l’origine d’un sinistre de dégât des eaux en provenance d’une canalisation extérieure garantie par extension du contrat, c’est à bon droit que celle-ci lui a opposé sa clause d’exclusion de vétusté à l’origine du sinistre, de sorte que tant les demandes du syndicat des copropriétaires que celles de la SCI MGET à l’égard de la SADA doivent être rejetées.

S’agissant des frais de recherche de fuite, il convient d’infirmer le jugement sur ce point et, statuant à nouveau, de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires.

2) Sur la garantie de la société Axa France IARD

Le contrat d’assurance conclu entre la société Axa France IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] garantit les dégâts des eaux (page 8) et stipule que s’appliquent à cette garantie les exclusions générales et des exclusions spécifiques. Dans les conditions générales du contrat, au titre des exclusions communes à toutes les garanties, il est énoncé en page 63, dans une mention portée en gras, que « n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui. »

Cette clause apparaît formelle et limitée. Le défaut d’entretien s’apprécie non lors de la conclusion du contrat d’assurance, mais lors de la survenance du sinistre.

Il résulte de l’expertise, et n’est pas utilement contesté par le syndicat des copropriétaires, qu’il n’a procédé à aucun entretien de son réseau d’évacuation des eaux, n’étant du reste pas en mesure de produire à l’expertise le carnet d’entretien malgré sa demande, ni n’a procédé à la réparation des pieds de chute d’EP endommagés ou cassés par lesquels l’eau s’est notamment évacuée et a causé le sinistre. L’expert a ainsi relevé qu’il « a semblé peu préoccupé par l’état de ses installations secondaires », y compris quand la copropriété voisine a entamé des travaux partiels de chemisage du réseau. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ne peut ignorer qu’il n’a procédé à aucun entretien des parties communes du réseau pendant plusieurs années, amenant ainsi aux fissures, au bouchage par concrétions et dépôts, et ce alors que ce défaut d’entretien était visible au moins au niveau des pieds de chutes d’EP cassés ou endommagés.

Par conséquent, la société Axa France IARD est bien fondée à opposer la clause d’exclusion de défaut d’entretien à sa demande de garantie, ainsi qu’à la SCI MGET.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum les syndicats des copropriétaires du [Adresse 9] et du [Adresse 11] aux dépens de première instance et à verser la somme de 15 000 euros à la SCI MGET.

En cause d’appel, les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 11] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à la SCI MGET la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel. Les autres demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

REJETTE les fins de non-recevoir opposées aux demandes de la SCI MGET Patrimoine et tirées de la nouveauté en appel de ses demandes, de l’autorité de chose jugée et du défaut d’intérêt à agir,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à l’encontre de la SADA et portant sur sa condamnation à le garantir au titre des dépenses liées aux honoraires de maîtrise d’oeuvre, de bureau d’études, de bureau de contrôle, d’honoraires du syndic et DIT recevable la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SADA au titre du coût de l’autorisation d’urbanisme,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par la SCI MGET Patrimoine et tendant d’une part à la condamnation in solidum des syndicats des copropriétaires du [Adresse 9] et du [Adresse 11] à effectuer divers travaux, et d’autre part à la condamnation de chacun des deux syndicats des copropriétaires à effectuer séparément des « interventions spécifiques » dans les parties privatives de leur copropriété, à l’exclusion des interventions sur descentes et chutes d’EP et pieds de chutes, recevables pour concerner des parties communes des copropriétés,

INFIRME le jugement rendu le 7 septembre 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

ORDONNE à chacun des deux syndicats des copropriétaires du [Adresse 9] et du [Adresse 11] d’effectuer sur le fonds de sa copropriété les travaux suivants, tels que détaillés dans le rapport de l’expert judiciaire Mme [U] :

réparation des chutes d’EP non encore réparées,

création d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales des toitures terrasses des maisons comprenant la pose de gouttière en façade desdites maisons,

REJETTE la demande d’assortir l’injonction à effectuer des travaux d’une astreinte provisoire,

DONNE injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation dès réception des présentes et avant le 25 avril 2025 Mme [K] [R], médiatrice inscrite sur la liste de la cour d’appel de Paris :

Mme [K] [R]

[Adresse 5]

[Localité 12]

[Courriel 19]

[XXXXXXXX03]

INVITE chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil,

RAPPELLE que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,

DIT que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission,

REJETTE la demande de la SCI MGET Patrimoine au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires du [Adresse 9] et du [Adresse 11] à verser la somme de vingt-cinq mille euros (25 000 euros) à la SCI MGET Patrimoine au titre des frais et honoraires de conseil technique de la société Moreau Experts,

FIXE ainsi qu’il suit le partage de responsabilité entre les co-obligés :

— syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] : 50 %,

— syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] : 50 %,

CONDAMNE les deux syndicats des copropriétaires à se garantir mutuellement de la condamnation qui précède, dans la limite de leur part de responsabilité respective,

REJETTE l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SADA et de la société Axa France IARD par la SCI MGET Patrimoine et les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 11],

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires du [Adresse 9] et du [Adresse 11] aux dépens de première instance et à verser la somme de quinze mille euros (15 000 euros) à la SCI MGET Patrimoine au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 11] aux dépens d’appel,

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 11] à verser à la SCI MGET Patrimoine la somme de sept mille euros (7 000 euros) au titre des frais irrépétibles en appel,

REJETTE les autres demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,