RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 19 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02045 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FOBG

Décision déférée à la cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EPINAL, R.G. n° 24/00773, en date du 18 juillet 2024,

APPELANTE :

Madame [N] [D],

née le 02 novembre 1987 à [Localité 8], domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Guillaume CROUVIZIER, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/6439 du 10/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉS :

Monsieur [X] [Z],

domicilié [Adresse 3]

Non représenté bien que la déclaration d’appel et les conclusions lui aient été régulièrement signifiées à personne par acte de la SELAS ANGLE DROITS VOSGES, commissaire de justice à [Localité 6] en date du 10 décembre 2024

l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION D'[Localité 5],

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculé au RCS d'[Localité 5] sous le n° 278.801.246, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Franck KLEIN de la SELARL AVOCAT JURISTE CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : réputé contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Juin 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 mai 2021, l’Office public de l’habitat de l’agglomération d'[Localité 5] (ci-après dénommé l’OPH) a donné à bail à M. [X] [Z] et Mme [N] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] (88) pour un loyer mensuel de 445,80 euros hors charges.

Par acte du 21 août 2023, l’OPH a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 641,95 euros puis les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] qui a, par jugement du 18 juillet 2024 :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 octobre 2023 ;

' dit qu’il n’y avait pas lieu d’accorder d’office à M. [Z] et et à Mme [D] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

' ordonné en conséquence à M. [Z] et Mme [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

' dit qu’à défaut pour M. [Z] et Mme [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et la force publique ;

' dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

' condamné solidairement M. [Z] et Mme [D] à payer à l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

' condamné solidairement M. [Z] et et à Mme [D] de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] la somme de 5 074,53 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 mars 2024, incluant la régularisation du 28 mars 2024 au profit des locataires pour la somme de 1 207,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

' condamné solidairement M. [Z] et à Mme [D] à payer à l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum M. [Z] et et à Mme [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration enregistrée le 21 octobre 2024, Mme [D] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 11 mars 2025, Mme [D] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' statuant à nouveau,

A titre principal,

' dire que le contrat de bail conclu entre Mme [D] et l’Office public de l’habitat de l’agglomération d'[Localité 5] est résilié depuis le 18 septembre 2023 ;

' dire que Mme [D] est redevable de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés à la date du 18 septembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

' dire que Mme [D] est redevable de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés à la date du 20 juin 2024 ;

En tout état de cause,

' débouter l’Office public de l’habitat du surplus de ses prétentions ;

' dire que les plus larges délais de paiement seront octroyés à Mme [D] pour s’acquitter de sa dette locative ;

' condamner in solidum l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] et M. [Z] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 1er avril 2025, l’Office public de l’habitat de l’agglomération d'[Localité 5] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 octobre 2023 ; dit n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ; ordonné en conséquence à M. [Z] et et à Mme [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ; dit qu’à défaut pour M. [Z] et et à Mme [D] d’ avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ; dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; condamné solidairement M. [Z] et et à Mme [D] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges telles qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; condamné solidairement M. [Z] et et à Mme [D] à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et condamnés in solidum M. [Z] et et à Mme [D] aux dépens ;

' infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] et Mme [D] à lui verser la somme de 5 074,53 euros au titre de l’arriéré de loyers, des charges locatives et des indemnités d’occupation arrêtée au 31 mars 2024, incluant la régularisation du 28 mars 2024 au profit des locataires pour la somme de 1 207,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— statuant à nouveau, les condamner solidairement à lui verser la somme de 13'054,28 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 26 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— subsidiairement condamner Mme [D] solidairement avec M. [Z] au paiement des loyers dus à l’Office public jusqu’à la date du 20 mai 2024 ;

— condamner solidairement M. [Z] et Mme [D] à lui verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et les condamner in solidum aux entiers dépens.

M. [Z], à qui Mme [D] a signifié à personne sa déclaration d’appel le 10 décembre 2024, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Mme [D], qui était non comparante en première instance, fait valoir qu’elle a adressé au bailleur son congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 août 2023, date à laquelle le bail se trouverait en conséquence résilié à son égard et à partir de laquelle elle ne serait plus tenue d’acquitter de loyer. Subsidiairement elle sollicite de voir dire que le bail est résilié à son égard à compter du 20 juin 2024, date d’introduction de sa demande en divorce.

L’OPH sollicite quant à lui la condamnation solidaire de M. [Z] et Mme [D] au paiement d’un arriéré locatif actualisé au 26 février 2025 d’un montant de 13 054,28 euros en prétendant que Mme [D] resterait tenue solidairement du paiement des indemnités d’occupation tant que le divorce ne sera pas prononcé.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu du paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En application des dispositions de l’article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution du contrat de bail et notamment pour le paiement du loyer et des accessoires. Si un seul des époux donne congé, il reste ainsi solidairement tenu au paiement des loyers, même s’il ne demeure plus dans les lieux, jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil. Mais en cas de résiliation du bail, cette solidarité entre époux ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation qui revêt un caractère quasi-délictuel et n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux sauf s’il est démontré le caractère ménager de cette indemnité d’occupation.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise enfin que lorsque le conjoint du locataire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commises à son encontre. La solidarité du locataire victime de violences prend fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné à l’alinéa précédent au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il est par ailleurs constant que M. [Z] et Mme [D] :

— se sont mariés le 4 mars 2014 ;

— sont cosignataires du contrat de bail du 31 mai 2021 qui comporte une clause de solidarité.

En application tant de l’article 220 précité que de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, Mme [D] se trouve, légalement et conventionnellement, tenue solidairement avec M. [Z] des obligations découlant du bail et en particulier de l’obligation de paiement des loyers et charges, et ce jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transciption du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

Est à cet égard inopérant le moyen de Mme [D] selon lequel elle aurait quitté les lieux loués en raison de violences conjugales, dès lors qu’elle ne justifie aucunement avoir, conformément à l’article 8-2 précité, adressé au bailleur une ordonnance de protection par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

Mme [D] se trouvait ainsi solidairement tenue au paiement du loyer lors de la signification du commandement de payer le 21 août 2023.

Or elle ne prétend ni ne justifie a fortiori s’être acquittée, dans les 2 mois, du commandement de payer de la somme de 2 641,95 euros qui y est mentionnée, de telle sorte que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 octobre 2023 et ordonné en conséquence l’expulsion de M. [Z] et Mme [D]. Le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs.

Au-delà de cette date du 22 octobre 2023, il n’est pas démontré que l’indemnité d’occupation aurait présenté un caractère ménager, le congé donné précédemment par Mme [D] démontrant au contraire qu’elle n’était alors plus occupante effective des lieux. Le jugement sera dès lors infirmé de ce chef.

Sur le montant de l’arriéré locatif dû par Mme [D]

Il ressort de ce qui précède que Mme [D] est tenue solidairement avec M. [Z] de payer à l’OPH une dette de loyers, s’élevant selon décompte produit par le bailleur à un montant de 4 059,61 euros à la date du 23 octobre 2023.

Mme [D] n’allègue ni ne justifie a fortiori s’être acquittée de cette dette, de telle sorte qu’ il y a lieu de :

— constater que Mme [D] n’est pas tenue au paiement d’une indemnité d’occupation due par M. [Z] seul à compter du 23 octobre 2023 ;

— condamner Mme [D] à payer à l’OPH la somme de 4 059,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 octobre 2023 ;

— dire que pour la condamnation de Mme [D] au paiement de cette somme de 4 059,61 euros, la solidarité avec M. [Z] est maintenue.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ces chefs.

Sur le montant de l’arriéré locatif dû par M. [Z]

L’ OPH verse aux débats un décompte actualisé au 26 février 2025 faisant ressortir une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 13 054,28 euros.

M. [Z], qui est non-comparant, n’allègue ni ne justifie a fortiori s’être acquitté de cette somme, qu’il sera en conséquence condamné à payer à l’OPH, le jugement étant dès lors infirmé de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de leur non-comparution en première instance, le premier juge était bien fondé à dire qu’il n’y avait pas lieu d’accorder d’office à M. [Z] et à Mme [D] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, de telle sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

A hauteur d’appel, Mme [D] sollicite les plus larges délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle perçoit un revenu mensuel d’environ 2 400 euros en qualité d’enseignante et vit actuellement chez sa mère avec ses trois enfants âgés de 6,10 et 14 ans, ce qui ressort effectivement de l’ordonnance du juge aux affaires familiales du 12 décembre 2024 et concorde avec le bulletin de paie de septembre 2024 que Mme [D] verse aux débats.

L’Office public de l’habitat ne formule aucune observation à ce sujet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que Mme [D] justifie d’une situation lui permettant de s’acquitter de sa dette locative, d’un montant de 4 059,61 euros, par des versements mensuels de 165 euros pendant deux ans.

Il convient en conséquence de dire que :

— Mme [D] est autorisée à se libérer de sa dette vis-à-vis de l’OPH, d’un montant de 4 059,61 euros, en 23 versements mensuels de 165 euros plus un 24ème versement pour le solde, ces versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant celui au cours duquel le présent arrêt lui sera signifié ;

— à défaut de paiement d’une seule échéance à la date convenue le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [Z] et Mme [D] aux entiers dépens de première instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue du litige, Mme [D], qui reste débitrice, sera condamnée aux dépens d’appel.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [Z] et Mme [D] à payer à l’OPH une somme de 50 euros et de dire n’y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a :

' condamné Mme [D], solidairement avec M. [Z], à payer à l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

' condamné solidairement M. [Z] et Mme [D] à payer à l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] la somme de 5 074,53 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 mars 2024, incluant la régularisation du 28 mars 2024 au profit des locataires pour la somme de 1 207,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;

Condamne M. [Z] à payer à l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] la somme de 13 054,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 26 février 2025 ;

Constate que Mme [D] n’est pas tenue au paiement d’une indemnité d’occupation, due par M. [Z] seul à compter du 23 octobre 2023 ;

En conséquence, condamne Mme [D] à payer à l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] uniquement la somme de 4 059,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 octobre 2023 ;

Dit que pour la condamnation de Mme [D] au paiement de cette somme de 4 059,61 euros la solidarité avec M. [Z] est maintenue ;

Dit que Mme [D] est autorisée à se libérer de cette dette vis-à-vis de l’OPH, d’un montant de 4 059,61 euros, en 23 versements mensuels de 165 euros outre un 24ème versement mensuel correspondant au solde, ces versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant celui au cours duquel le présent arrêt lui sera signifié ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date convenue le solde de la dette deviendra exigible immédiatement et de plein droit ;

Rejette la demande formée par l’Office public de l’habitat de l’agglomération [Localité 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [D] aux dépens d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.