4ème Chambre

ARRÊT N° 202

N° RG 21/06006

N°Portalis DBVL-V-B7F-SBWA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 31 mai 2023

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2023

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [M] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud GAONAC’H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ERNOUL LE BERRE GESTION IMMOBILIER SAS

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

Trois co-propriétaires occupent l’immeuble situé [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété.

Mme [M] [G] est propriétaire depuis 2016 des lots situés au rez-de-chaussée n°11 (boutique et arrière-boutique à gauche), 16 (cuisine, WC), 17 (appentis) et 19 (cour partie gauche), dans lesquels elle exploite une couscousserie à l’enseigne 'Le sable d’or'.

M. [K] [T] est propriétaire des lots n°10 (boutique au rez-de-chaussée à droite et cuisine arrière) et 21. Mme [J] [F] est propriétaire des lots n°12 et 13 (premier étage), 14 et 15 (deuxième étage), 20 (cour partie droite) et 18.

Après avoir été autorisée par arrêté de la commune de [Localité 3] du 11 juin 2018 à remplacer la toiture de son restaurant, Mme [G] a déposé le 5 octobre 2018 une seconde déclaration préalable de travaux pour remplacer la toiture et créer une surface de plancher de 4,20m², lesquels ont été autorisés par arrêté municipal du 17 octobre 2018 après avis favorable de l’architecte des bâtiments de France, le projet étant situé dans le périmètre de protection du patrimoine architectural.

Considérant que ces travaux, qui affectaient l’aspect extérieur de l’immeuble, nécessitaient une autorisation préalable de l’assemblée générale, M. [T] et Mme [F] ont fait assigner Mme [G] devant le juge des référés afin d’obtenir sa condamnation à faire cesser leur exécution.

Par ordonnance du 21 novembre 2018, le juge des référés a pris acte de la cessation des travaux, de la démarche entreprise par Mme [G] aux fins de désignation d’un administrateur provisoire chargé de convoquer une assemblée générale, aucun syndic n’étant jusque-là désigné, a sursis à statuer dans l’attente de l’assemblée générale des copropriétaires et autorisé Mme [G] 'à faire réaliser des travaux d’urgence de couverture et d’étanchéité extérieure des toilettes pour mettre fin à l’inondation de celles-ci'.

Le 7 octobre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société ELG en qualité de syndic.

Le 27 janvier 2020, l’assemblée générale a rejeté la résolution n°11 et adopté la résolution n°12 visant pour la première à autoriser Mme [G] à effectuer des travaux de réfection et de surélévation de la toiture située au-dessus de la cuisine de son restaurant et pour la seconde à remettre en état la toiture de sa cuisine et l’évacuation des eaux pluviales.

Par acte d’huissier du 26 mars 2020, Mme [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux fins d’annulation de ces deux résolutions.

Par un jugement en date du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire a :

— débouté Mme [G] de sa demande d’annulation de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2020 ;

— débouté Mme [G] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2020 ;

— débouté Mme [G] de sa demande de convocation d’une nouvelle assemblée générale ordonnée par le tribunal pour statuer sur sa demande de travaux de toiture ;

— débouté Mme [G] de sa demande subsidiaire ;

— déclaré recevable et bien fondée la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires relative à la remise en état des lieux sous astreinte ;

En conséquence,

— ordonné à Mme [G] de remettre les lieux dans leur état initial (tels qu’ils existaient avant le début des travaux) dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 euros ;

— condamné Mme [G] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Mme [G] a interjeté appel de cette décision le 24 septembre 2021, intimant le syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 4 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a rejeté la demande d’expertise formée par Mme [G] au visa des articles 145 du code de procédure civile et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et au syndicat de produire ses attestations d’assurance de 2018 à 2022.

L’instruction a été clôturée le 11 mai 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 4 mai 2023, Mme [G] demande à la cour de :

— infirmer la décision du tribunal judiciaire de Quimper du 18 mai 2021 par rapport aux chefs de jugement critiqués ;

Sur la nullité des résolutions,

— dire et juger que la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2020 a été prise en contradiction avec l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et a été prise avec un abus de majorité ;

— dire et juger que la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2020 a été prise avec un abus de majorité ;

En conséquence,

— prononcer la nullité de la résolution n°11 et de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2020 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic, à convoquer une nouvelle assemblée générale et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification de cette décision afin qu’il soit statué sur la résolution n°11 présentée par Mme [G] ;

— dire qu’à défaut de respecter ce délai, le syndicat des copropriétaires sera condamné à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de deux mois ;

Sur la demande de remise en état,

— dire et juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes de remise en état des lieux, et ce en vertu de l’article 122 du code de procédure civile et l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

— à titre subsidiaire, dire et juger que la surélévation de l’ouvrage a été imposée par l’architecte des bâtiments de France et l’administration et toute contestation doit être formée devant le tribunal administratif de Rennes ;

— à titre subsidiaire, dire et juger que la demande de remise en état est contraire aux règles d’urbanisme et de sécurité ;

— en tout état de cause, le débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire, infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a prononcé une astreinte provisoire passé un délai de 90 jours à compter du jugement pour procéder aux travaux de remise en état ;

Sur les frais et l’indemnité de procédure,

— dire que Mme [G] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;

— condamner le syndicat de copropriété à verser au demandeur une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 15 mars 2023, du 15 février 2022 et du 29 octobre 2018.

Elle demande l’annulation de la résolution n°11 sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et pour abus de majorité.

Sur le premier fondement, elle fait valoir qu’elle a dû en urgence procéder à des travaux pour mettre un terme aux infiltrations et rendre étanches les parties communes, dans l’intérêt collectif puisqu’aucun syndic n’avait été désigné et qu’aucuns travaux n’étaient réalisés en sorte qu’il n’y a pas d’atteinte aux droits des autres propriétaires. Elle assure qu’elle s’est contentée d’effectuer les travaux pour lesquels elle avait obtenu une autorisation judiciaire et soutient que la surélévation de la toiture lui a été imposée par l’architecte des bâtiments de France.

Sur le second, elle souligne que le syndicat n’a pas motivé son refus des travaux et que le seul but de ce rejet est d’empêcher la poursuite de son exploitation. Elle en déduit que l’abus de majorité est constitué dans la mesure où les travaux étaient nécessaires à la préservation de l’intérêt collectif et que le refus du syndicat met en péril une partie commune de l’immeuble.

Elle demande que le syndicat soit condamné à convoquer une nouvelle assemblée générale et statue à nouveau.

Elle considère irrecevable la demande de remise en état du syndicat sous astreinte, alléguant que ce dernier n’a pas été autorisé à former cette demande reconventionnelle en assemblée générale.

À titre subsidiaire, elle allègue que toute contestation relative à la surélévation de la couverture qui lui a été imposée relève du tribunal administratif, que la décision de première instance est impossible à exécuter la réfection à l’identique ne permettant pas de respecter les normes et règlements en vigueur.

À titre infiniment subsidiaire, elle demande qu’il ne soit pas prononcé d’astreinte le syndicat ne demandant plus la remise en état à l’identique, rendant ainsi impossible l’exécution du jugement de première instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 5 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 1], représenté par son syndic la société Ernoul Le Berre Gestion Immobilier, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel ;

— débouter Mme [M] [G] de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné à Mme [M] [G] de remettre les lieux dans leur état initial (tels qu’ils existaient avant le début des travaux) dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 90 jours, et en ce qu’il a condamné Mme [M] [G] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il fait valoir que le juge ne peut autoriser les travaux ou ordonner au syndicat de les autoriser puisqu’il est de jurisprudence constante qu’en procédant de sa seule autorité, un copropriétaire empêche lui-même l’application de l’article 30 qu’il invoque. Il en déduit que le syndicat est parfaitement justifié à demander la remise en état antérieur. Il précise qu’il ne s’agit pas de détruire des travaux qui rendent étanches les parties communes, mais de redonner au bâtiment, notamment, ses dimensions et ses caractéristiques d’origine.

Il produit un procès-verbal d’assemblée générale du 8 février 2021 autorisant le syndic à agir pour demander une remise en état des lieux, ajoutant qu’en outre est dispensée d’autorisation la demande reconventionnelle qui est la suite et la conséquence nécessaire de la demande principale.

MOTIFS

Il résulte des pièces du dossier et notamment du procès-verbal de constat d’huissier du 29 octobre 2018 que Mme [G] a débuté ses travaux après avoir été autorisée par arrêté du maire le 17 octobre 2018 à faire réaliser une charpente sur laquelle était prévu un bardage en bois au-dessus de la cuisine, des toilettes et de la pièce de stockage, ces pièces étant recouvertes d’un Plexiglas.

Suite à l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper en date du 25 septembre 2019 autorisant les travaux urgents pour permettre de mettre fin aux inondations dans les toilettes, les travaux ont été suspendus et la couverture partiellement bâchée.

Sur la résolution n°11

Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration.

M. [G] conteste sur le fondement de l’article 30 précité le refus de l’assemblée générale de l’autoriser à réaliser ses travaux.

Il est constant que les travaux exécutés sans autorisation sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait. Dès lors, ainsi que le rappelle à juste titre l’intimé, la demande de réalisation de travaux doit intervenir avant leur exécution, la procédure ne pouvant par la suite être régularisée, sauf à l’assemblée générale de les ratifier.

En outre, l’appelante ne peut prétendre qu’elle a fait réaliser les seuls travaux autorisés par le juge des référés, lesquels ne concernaient que les toilettes, alors qu’il résulte du constat d’huissier en date du 15 février 2022 et des photographies produites par les deux parties qu’une partie du bardage en bois avec des lucarnes a été réalisé au-dessus de la cuisine.

Elle ne peut davantage invoquer qu’elle a dû se substituer au syndicat pour mettre un terme aux infiltrations alors que l’urgence ne dispense pas de devoir former une demande d’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle pouvait agir sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, le cas échéant, étant précisé qu’elle ne démontre pas l’existence d’infiltration dans la cuisine avant le commencement des travaux.

La circonstance que Mme [G] a obtenu une autorisation administrative de réaliser les travaux est par ailleurs sans portée puisqu’elle ne lui confère pas le droit de réaliser les réparations et améliorations à l’égard de la copropriété.

Enfin, le non-respect de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 n’entraine pas l’annulation de la résolution votée, mais permet au tribunal de définir les modalités d’exécution, ce que ne sollicite pas Mme [G].

L’appelante est également mal fondée à invoquer un abus de majorité, le syndicat étant légitime à rejeter la demande de travaux pour partie exécutés sans autorisation.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de ses demandes au titre de la résolution n°11.

Sur la résolution n°12

Aux termes de la résolution n°12, l’assemblée générale du 27 janvier 2020 a :

« en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque des travaux affectant les parties communes n’ont pas été autorisés, le syndicat peut poursuivre et obtenir la démolition des ouvrages irréguliers ou non conformes à l’autorisation accordée.

Madame [G], copropriétaire a entrepris des travaux de réfection de sa toiture située à l’arrière de l’immeuble, destiné à accueillir la cuisine de son restaurant, sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces travaux ont été suspendus en raison d’une procédure judiciaire opposant les copropriétaires.

L’assemblée générale, en application de l’article 25 B de la loi du 10 juillet 1965, demande à la copropriétaire Mme [G], d’effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :

remise en état d’origine de la toiture telle que constaté par constat d’huissier de Me [P] [X] en date du 28 septembre 2018 (copie en PJ), et remise en l’état de l’évacuation des eaux pluviales.

Sous réserve de :

se conformer à la réglementation en vigueur

faire son affaire personnelle des autorisations administratives éventuellement nécessaires afin que le syndicat des copropriétaires ne soit jamais inquiété de ce chef.

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment. »

Or, le procès-verbal du 28 septembre 2018 de l’huissier Me [X], et les photographies qui lui sont annexées, constatent et illustrent les travaux en cours. Ils n’apportent donc aucun renseignement au titre de la remise en état.

De plus, la mission de conseil de M. [W], architecte, requis par Mme [G] pour établir les conditions de remise en état initial a conclu que celle-ci ne peut être réalisée dans le respect des normes et règlementations en vigueur. Il précise que les pentes de toit existantes sont nulles ou insuffisantes et donc contraires aux règles de l’art et que la couverture ne respecte pas les prescriptions de la règlementation incendie, notamment de l’article PE 6 et PE 9.

Le syndicat ne conteste pas ces conclusions. Il ne donne pourtant aucune indication sur les matériaux, les pentes de la toiture qui ont un impact sur les dimensions du toit et sa hauteur comme la règlementation incendie. S’il indique que les travaux devront respecter la règlementation et les autorisations administratives, il n’a à aucun moment recherché si celles-ci étaient compatibles avec le dimensionnement des ouvrages actuels. La reprise de la couverture nécessitait une étude de projet par le syndicat pour s’assurer du respect des normes des parties communes, ce qui relève par ailleurs de son obligation de conservation et d’entretien, pour pouvoir donner des directives précises sur les travaux à réaliser par Mme [G], laquelle n’est pas en l’état en mesure de savoir ce qu’elle est autorisée de faire.

Il s’ensuit que la remise en état à l’état initial de la couverture en Plexiglas vétuste qui ne respecte pas les normes de sécurité est impossible, ainsi que l’observe l’appelante, ce que corrobore le syndicat lui-même en faisant plaider qu’il ne demande que de redonner ses caractéristiques et dimensions d’origine, ce que ne précise pourtant pas la résolution et qui en tout état de cause n’est pas compatible avec la règlementation.

La demande de remise en état en l’état initial est ainsi dangereuse et contraire à l’intérêt collectif de la copropriété dont une partie de la couverture et des murs, parties communes, se dégradent depuis la suspension des travaux il y a cinq ans. Les demandes imprécises de l’assemblée générale risquent d’entrainer de nouvelles procédures coûteuses pour la copropriété.

Cette résolution sera donc annulée pour abus de majorité par voie d’infirmation. Par voie de conséquence, la demande reconventionnelle de remise en état sous astreinte est infirmée.

Contrairement à ce que soutient Mme [G], il n’appartient pas à la cour d’ordonner une nouvelle assemblée générale. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.

Les parties succombant également à la procédure seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et se partageront la charge des dépens de première instance et d’appel. Il n’y a donc pas lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a débouté Mme [M] [G] de sa demande d’annulation de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2020 et de sa demande de convocation d’une nouvelle assemblée générale pour statuer sur sa demande de travaux,

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

ANNULE la résolution n°12 de l’assemblée générale de copropriété du 27 janvier 2020,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à application à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Mme [M] [G] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] représentée par son syndic ELG Immobilier à hauteur de 50% chacun.

Le Greffier, Le Président,