Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 20 mars 2025, n° 24/00947

TGI Lille 19 septembre 2023

CA Douai
Confirmation 20 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Créance justifiée par les mises en demeure et les décomptes
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires pour justifier sa créance, notamment les procès-verbaux d'assemblée générale et les décomptes de charges.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, étant donné que Monsieur [T] a succombé dans ses demandes.
Accepté
Absence de justification des frais de recouvrement
La cour a confirmé que le syndicat n'avait pas produit de preuves suffisantes pour justifier ces frais, et a donc débouté le syndicat de cette demande.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 2, 20 mars 2025, n° 24/00947
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	24/00947
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lille, 19 septembre 2023, N° 22/01290
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Kathia BEULQUEPhilippe SELOSSE
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [ 7 ]

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 20/03/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 24/00947 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VMFF

Jugement (N° 22/01290)

rendu le 19 septembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7]

prise en la personne de son syndic Sergic

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Durand Farina Laurine, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Monsieur [G] [T]

né le 10 octobre 1964 à [Localité 5] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 3]

[6]

[Localité 8]

représenté par M^e Philippe Selosse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2024, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 octobre 2024

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [T] est propriétaire des lots n° 11 et 58 dépendant de l’immeuble « Résidence [7] » situé [Adresse 1] à [Localité 8] et soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS Sergic.

Par acte du 31 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de le voir condamner au paiement outre des entiers frais et dépens de :

La somme de 3015.84 euros correspondant aux charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2019, date de la mise en demeure ;

La somme de 2481.36 euros en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi sur la copropriété ;

La somme de 1100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle à la demande des parties et a fait l’objet d’une réinscription le 15 mars 2022.

Par jugement rendu dans le cadre de la procédure accélérée au fond le 19 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Lille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

Condamné M. [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [7] » situé à [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS Sergic, la somme de 6824.63 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2021 (3ème trimestre 2021) au 30 septembre 2023 (appel de travaux du 1er juillet 2023 et appel de fonds du 3ème trimestre 2023 selon décompte arrêté au 26 juillet 2023 (pièce 12) ;

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [7] » de ses demandes au titre de l’article 19-2 du la loi du 10 juillet 2965 et au titre des frais de recouvrement ;

Condamné M. [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [7] » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [G] [T] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision l’ayant déboutée de ses demandes au titre de l’article 19-2 du la loi du 10 juillet 2965 et au titre des frais de recouvrement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Le recevoir en son appel principal ;

Infirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond en date du 19 septembre 2023 en ce qu’il l’a débouté de ses demandes au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre des frais de recouvrement ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [G] [T] à lui verser la somme de 4017.62 euros au titre des charges de copropriété échues à la date du 2 juillet 2024 portant sur les charges qui étaient provisionnées mais non encore échues dans le cadre de la procédure de première instance ;

Confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond en date du 19 septembre 2023 pour le surplus ;

Rejeter l’appel incident de M. [G] [T] ;

Rejeter toutes demandes formulées par M. [G] [T] formulées son encontre ;

Condamner M. [G] [T] à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles portant sur la procédure d’appel ;

Condamner M. [G] [T] aux entiers frais et dépens

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 5 juin 2024, M. [T] demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille le 19 septembre 2023 en ce qu’il l’a condamné:

à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6824.63 euros, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1 er juillet 2021 (3 e trimestre 2021) au 30 septembre 2023 (appel de travaux du 1 er juillet 2023 et appel de fonds du 3 e trimestre 2020), selon décompte arrêté au 26 juillet 2023 » ;

à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux dépens ;

confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Lille le 19 septembre 2023 en ce qu’il a déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre des frais de recouvrements

En conséquence et statuant à nouveau :

juger qu’il est débiteur d’une somme de 5424,65 euros à l’égard du Syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2023 ;

En tout état de cause :

débouter le syndicat des copropriétaires l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les frais et dépens d’instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

La clôture a été prononcée le 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965portant sur le paiement des charges à échoir pour la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2024

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir produit les différentes mises en demeure adressées à M. [T] entre 2017 et 2020, il soutient que sur la base de ces mises en demeure, il pouvait prétendre au paiement de charges à échoir.

M. [T] soutient que les sommes réclamées contenues dans les mises en demeure auxquelles le syndicat des copropriétaires faisait référence en première instance ont été payées. Dès lors, en faisant référence aux sommes restant à échoir, le syndicat des copropriétaires ne remplit pas les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

L’article 14-1 prévoit quant à lui que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte. (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Pour justifier le bien-fondé de sa demande en paiement des charges, le syndicat de copropriété doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant le budget provisionnel, les comptes de l’exercice correspondant, le décompte de répartition des charges, ainsi que les documents comptables.

En l’espèce, de toute évidence les mises en demeure adressées en 2017 et 2020 invoquées par le syndicat des copropriétaires comme fondement de ses demandes de paiement des provisions de charges à échoir, ne pouvaient porter sur les provisions de charge pour 2023 ; les budgets prévisionnels pour 2023 n’avaient pas été encore approuvés par le syndicat des copropriétaires lorsque ces mises en demeure ont été délivrées et les décomptes produits devant le premier juge ne faisaient état que d’une créance relative aux charges dues à compter du 1er juillet 2021, les appels de fonds antérieurs ayant été réglés. Le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc pas fonder ses demandes au titre des charges à échoir sur les mises en demeure délivrées entre 2017 et 2020.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de condamnation au paiement de charges à échoir.

Sur la demande en paiement des charges échues au 1er juillet 2024

Le syndicat des copropriétaires expose que les créances qui étaient à échoir devant le premier juge sont aujourd’hui échues, il actualise ses demandes et verse aux débats une mise en demeure datée du 06 mai 2024, un nouveau décompte de charges établis le 2 juillet 2024, lequel mentionne les sommes dues par M. [T] au 1er juillet 2024 et réclame à ce titre la somme de 4 017,62 euros pour la période allant du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2024.

M. [T] conteste cette créance, indiquant avoir déjà réglé les sommes réclamées.

***

Le syndicat des copropriétaires produit :

les procès-verbaux d’assemblée générale annuelle en date du 2 mars 2023 et du 21 mars 2024 approuvant les budgets provisionnels ;

les appels de fonds pour :

le 1er septembre 2023 d’un montant de 6 475,44 euros ;

le 1er octobre 2023 d’un montant de 6 655,72 euros ;

le 1er janvier 2024 d’un montant de 7 860,32 euros ;

le 1er avril 2024 d’un montant de 9 790,60 euros ;

le 1er mai 2024 d’un montant de 9 272,54 euros ;

le 1er juillet 2024 d’un montant de 10 447,35 euros ;

auxquels sont joints en annexe les relevé du compte ;

une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 6 mai 2024, envoyé par son conseil mettant en demeure M. [G] [T] de payer la somme de 9 940,60 euros et visant le décompte du 25 avril 2024 et rappelant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

des extraits de compte du 1er juillet 2021 au 26 juillet 2023 et un du 1er juillet 2021 au 2 juillet 2024.

Il ressort du dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires que les charges dues s’élèvent à :

100,81 euros au titre travaux de remplacement suppresseur ;

852,27 euros pour le mois d’octobre correspondant à la provision de charges du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 ;

278,01 euros pour le mois d’octobre correspondant au remplacement de radiateurs privatifs ;

852,27 euros pour le mois de janvier correspondant à la provision de charges du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 ;

278,01 euros pour le mois de janvier correspondant au remplacement de radiateurs privatifs ;

852,27 euros pour le mois d’avril correspondant à la provision de charges du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 ;

278,01 euros pour le mois d’octobre correspondant au remplacement de radiateurs privatifs ;

278,01 euros pour le mois de juillet correspondant au remplacement des radiateurs privatifs,

810,84 euros correspondant à la provision de charges appelée le1er juillet 2024 pour la période du 1er juillet au 20 septembre 2024.

Le total des sommes dues est donc de 4 580,50 euros.

Il ressort du même décompte que le compte a été créditeur des sommes de :

393,80 euros ;

44,82 euros ;

124,26 euros

Soit un total de 562,88.

Il convient donc de déduire la somme de 562,88 euros à la somme de 4 580,50 euros soit 4 017,62 euros et condamner M. [T] au paiement de cette somme, le syndicat des copropriétaires justifiant bien de sa créance au 1er juillet 2024.

Sur l’appel incident de M. [T] et le paiement des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2023

M. [T] conteste le montant des charges de copropriété auquel il a été condamné et affirme avoir procédé à trois virements bancaires d’un montant de 450 euros le 31 juillet et 31 mai 2023 et de 500 euros le 31 août 2023, qu’il faut déduire de la somme due. Il soutient en effet n’être redevable que de la somme de 5424,65 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance a été arrêtée selon le décompte du 26 juillet 2023, de sorte que ses virements n’ont pas été prises en compte de dans le calcul, c’est donc à bon droit qu’il a formulé sa prétention à hauteur de 6823,63 euros.

****

M. [T] ne conteste pas le principe de sa dette.

Il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires et u jugement que devant le premier juge, la créance du syndicat des copropriétaires a été arrêtée à la somme de 6824,63 euros ; à cette date, les versements effectués par M. [T] pour régler ses dettes n’étaient pas pris en compte mais l’ont été dans le cadre du calcul de la créance arrêtée au 1er juillet 2024, pour la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2024, évoquée ci-avant.

L’extrait de compte correspondant au lot de M. [T] fait bien apparaître à la date du 1er juillet 2023 un solde débiteur de 6 824,63 euros, le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné M. [T] au paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires concluant à la confirmation du jugement, celui-ci sera donc confirmé en ce qu’il l’a débouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [T] succombant, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à une indemnité procédurale que l’équité commande de fixer à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

CONDAMNE M. [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] une somme de :

4 017,62 euros au titre des charges échues pour la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2024,

CONDAMNE M. [G] [T] aux entiers dépens.

CONDAMNE M. [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] prise en la personne de son syndic en exercice la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille