1e chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/04719

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VDIF

(Réf 1e instance : 24/00162)

SCI LA GARENNE FINANCIERE

c/

M. [G] [E]

Mme [V] [S] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 février 2025, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 27 mai 2025

****

APPELANTE

SCI LA GARENNE FINANCIERE immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-BRIEUC sous le numéro 404.670.341, prise en la personne de sa représentante légale, Mme [P] [X], gérante, domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocate au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [G] [E]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Madame [V] [D] [A] [S] épouse [E]

née le 26 juin 1952 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte reçu le 15 février 1993 par Me [M], notaire à [Localité 12], Mme [V] [S] épouse [E] a acquis une maison d’habitation à usage de résidence principale sise [Adresse 8] à [Adresse 13] ([Adresse 1]).

2. Mme [S] est mariée sous le régime de la séparation de biens avec M. [E] depuis le 30 août 1975. Le bien immobilier est un bien propre de Mme [S].

3. Suivant acte du 5 septembre 1996, Mme [I] divorcée [X] a fait l’acquisition de la maison mitoyenne voisine, sise [Adresse 6] [Localité 12].

4. Par acte du 28 mars 1996, il a été constitué la SCI La Garenne Financière, dont Mme [X] est la gérante. Suivant acte du 30 août 2013, cette dernière a apporté à la SCI La Garenne Financière la maison susvisée.

5. Par courrier du 18 décembre 2022, Mme [X] a informé les époux [E] de la survenance d’un dégât des eaux à son domicile. Indiquant que les infiltrations étaient dues à l’état du pignon et de la cheminée, qu’elle considérait appartenir en pleine propriété aux époux [E], elle a invité ces derniers à faire une déclaration de sinistre à leur assurance.

6.[Localité 9]-ci a parallèlement entrepris des travaux urgents de reprise du mur et de la cheminée, afin de faire cesser les infiltrations et de conforter les ouvrages.

7.Contestant la propriété de la cheminée et de son mur de rehausse, les époux [E] ont sollicité l’avis de M. [K] lequel a conclu au caractère privatif du mur pignon sous la couverture de la maison appartenant à la SCI La Garenne Financière et au caractère mitoyen de l’ensemble de la souche de cheminée.

8. Les époux [E] ont pour autant refusé la prise en charge partielle des travaux provisoires engagés par la SCI La Garenne Financière, en estimant pour leur part que l’ouvrage litigieux qui n’était plus utilisé par aucune des maisons, devait être supprimé et non réparé. Le 25 septembre 2023, ils ont déposé en ce sens une déclaration préalable de travaux pour une dépose de la cheminée.

9. Par courrier du 6 octobre 2023, l’assureur habitation de la SCI La Garenne Financière a refusé de prendre en charge les dommages causés par les infiltrations en arguant d’une visite d’expertise réalisée le 5 mai 2023 ayant conclu exactement dans les mêmes termes que M. [K].

10. Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la SCI La Garenne Financière a fait assigner M. [G] [E] et Mme [V] [S] épouse [E] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, afin d’obtenir essentiellement la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ainsi que le versement d’une provision sur les travaux provisoires effectués.

11. Suivant ordonnance du 25 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— débouté la SCI La Garenne Financière de sa demande d’expertise judiciaire,

— enjoint aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information des parties sur le processus de médiation,

— rappelé l’affaire à une audience de référé ultérieure,

— sursis à statuer sur toutes les autres demandes des parties,

— réservé les dépens et les frais irrépétibles.

12. Par déclaration du 12 août 2024, la SCI La Garenne Financière a interjeté appel de cette ordonnance seulement en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

13. La SCI La Garenne Financière expose ses prétentions et moyens (ces derniers étant repris dans la partie motivation) dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 16 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

14. Elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande d’expertise judiciaire,

Et statuant à nouveau :

— désigner tel expert en construction qu’il plaira au président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc statuant en matière de référé (sic) avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux du litige après avoir convoqué les parties par lettre recommandé avec accusé de réception, avis étant donné à leurs conseils éventuels,

— entendre les parties et tout sachant,

— se faire communiquer tout document et pièce qu’il estime utile à l’accomplissement de sa mission établissant les rapports de droit entre les parties,

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout sapiteur de son choix dans un domaine autre que le sien, et notamment un expert géomètre,

Et ce afin de :

S’agissant de la cheminée et de son mur de soutènement (d’héberge de rehausse ou d’exhaussement),

* établir le régime juridique, soit l’appartenance exacte de la cheminée litigieuse ainsi que de son mur de soutènement, d’héberge, de rehausse ou d’exhaussement,

* examiner l’état de la cheminée litigieuse et de son mur de soutènement, d’héberge, de rehausse ou d’exhaussement,

* dire si ces ouvrages présentent des désordres, les décrire et les chiffrer et déterminer la partie devant en assumer la prise en charge,

* donner un avis sur les travaux conservatoires engagés, leur nécessité, leur coût et la partie à laquelle incombe la prise en charge définitive de ces travaux au regard de leur régime juridique et des conditions et circonstances de leur édification,

S’agissant des désordres constatés dans le bien immobilier dont la requérante est propriétaire :

* examiner les désordres invoqués par la demanderesse dans son assignation, s’agissant des dégradations constatées dans le bien immobilier dont elle est propriétaire,

* procéder à la description de ces désordres,

* en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’eux, s’ils sont imputables à la cheminée et au mur de soutènement litigieux ou à quelque autre cause,

* indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de reprise à mettre en 'uvre et, s’il y a lieu, le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres et chiffrer les préjudices de tous ordres qui en résultent pour la demanderesse,

— d’une manière générale, fournir tous les éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, présentes ou à venir, plus amples ou contraires aux présentes,

— infirmer les frais irrépétibles et dépens.

****

15. M. et Mme [E] exposent leurs prétentions et moyens moyens (ces derniers étant repris dans la partie motivation) dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 13 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

16. Ils demandent à la cour de :

— débouter la SCI La Garenne Financière de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 25 juillet 2024 en toutes ses dispositions.

— condamner la SCI La Garenne Financière à payer aux époux [E] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire

17. En droit, l’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait défendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

18. Il ne ressort pas de ces dispositions que le demandeur à une mesure d’instruction est tenu de démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée. Il lui suffit d’établir qu’il existe un lien plausible entre des faits pertinents reprochés à l’autre partie au litige et le dommage invoqué et que l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ne soit pas manifestement vouée à l’échec.

19. La mesure sollicitée doit présenter une utilité notamment du point de vue de la situation probatoire du demandeur.

20. L’existence d’un motif légitime relève de l’appréciation souveraine de la cour.

21. En l’espèce, il n’est pas contesté que la maison appartenant à la SCI La Garenne Financière présente d’importants désordres liés à des infiltrations massives d’eau, lors d’épisodes pluvieux intenses.

22. Le procès-verbal de constat dressé par Me [Y] le 10 janvier 2023 rend compte des tâches d’humidité au plafond, des traces de moisissures, du cloquage des peintures intérieures ainsi que de la dégradation des enduits extérieurs qui présentent par ailleurs d’importantes fissures.

23. Le rapport de recherche de fuite établi le 30 septembre 2022 par la société INS Bretagne a mesuré un taux d’humidité de 100 % dans plusieurs pièces de la maison (cuisine, deux chambres). Il pointe également la dégradation du mur 'du voisin', qui présente des fissures d’enduit, des fissures du solin et un défaut de réalisation de ce dernier.

24. Par ailleurs, la SCI La Garenne Financière justifie de ce que son assureur Groupama considère qu’à défaut d’établir que son assurée ne serait pas la seule propriétaire des ouvrages à l’origine du sinistre, il n’y a pas lieu à indemnisation de sa part.

25. Cela ressort clairement de la correspondance que la société Groupama a adressée le 1er mars 2023 à Me [L], dans laquelle elle rappelait les termes d’un courrier précédemment adressé à Mme [X] : 'en l’absence de connaissance de la nature de ladite cheminée, privative ou mitoyenne. Ce point est déterminant pour l’analyse du dossier. La partie exhaustive du pignon a une présomption de nature privative. Cependant, le nombre de cheminées présent laisse à penser que votre propriété en a aussi bénéficié, d’où une possible mitoyenneté de l’ouvrage’ et ajoutait : 'Ainsi que vous pouvez le constater, je n’ai à aucun moment affirmé la nature de la cheminée. En effet, seul un géomètre pourrait déterminer les limites de propriété des deux parties, ce qui pourrait s’avérer indispensable dans la suite de ce dossier.'

26. Enfin, pour rejeter la demande d’expertise, le juge des référés a considéré que la mesure sollicitée ne présentait aucune utilité probatoire, après avoir relevé que les défendeurs avaient pris attache avec M. [K], expert architecte auprès de la cour d’appel de Rennes qui a formulé un avis le 10 juillet 2023, qu’il résulte par ailleurs d’un courrier de la compagnie Groupama, assureur habitation de la Sci [Adresse 10], qu’une expertise a été diligentée le 5 mai 2023 et enfin qu’il résulte des conclusions des deux experts intervenus que le pignon situé sous le niveau de la couverture de la propriété de Mme [X] lui appartient en totalité et que l’ensemble de la souche de cheminée est mitoyenne.

27. Il ne saurait cependant, sur la seule base de ces éléments et nonobstant la concordance des avis des experts amiables intervenus, être considéré que l’origine des désordres est établie avec certitude ni que la propriété de la cheminée et de son mur de rehausse ne fait aucun doute.

28. S’agissant de l’origine des désordres, les parties sont en désaccord. La SCI La Garenne Financière, se fondant sur le rapport de la société INS, soutient qu’il ne fait aucun doute que la cheminée litigieuse est à l’origine du dégât des eaux survenu en 2022 dans sa maison. Les époux [E] se fondant également sur le même rapport INS, font valoir que l’origine des infiltrations réside dans un défaut d’étanchéité des solins de couverture du bâtiment de la SCI La Garenne Financière.

29. De fait, dans son rapport de recherche de fuite, la société INS indique qu’elle n’est pas parvenue à recréer le dommage, le dégât s’étant déclenché lors de conditions météorologiques extrêmes. Elle précise : 'Cependant, nous avons constaté d’importants défauts d’étanchéité sur le solin faisant la jonction entre la façade du voisin et la couverture de l’assurée, une ouverture est aussi présente sur la relation gouttière du voisin/faîtière de l’assurée'. Par ailleurs, ce document mentionne que les dommages ont été causés par un élément de clos et/ou couvert du bâtiment, à savoir le solin (case cochée) mais pas par la cheminée (case non cochée).

30. Il s’ensuit que l’origine des désordres n’est pas certaine et ne saurait résulter de ce seul rapport de recherche des causes de la fuite, dont les conclusions sont lapidaires et font l’objet d’une analyse divergente des parties.

31. Il est observé que ni M. [K], ni l’assureur Groupama n’ont émis un avis sur l’origine des désordres.

32. S’agissant de la propriété du mur de rehausse (pignon) et de la cheminée, M. [K], expert judiciaire inscrit auprès de la cour d’appel, a conclu que ''état juridique du pignon de la propriété [X] et de la souche de cheminée pourrait se définir comme suit :

L’ensemble du pignon situé sous le niveau de la couverture de la propriété de Mme [X] appartient en totalité à cette dernière. Ce pignon à ce niveau est toutefois grevé d’une servitude pour le passage des cinq conduits de fumée desservant votre propriété jusqu’au rez-de-chaussée.

L’ensemble de la souche de cheminée dépassant tant de la toiture de Mme [X] que de votre toiture présente un caractère mitoyen, cette souche ayant été remontée pendant les travaux d’édification de votre bâtiment pour prolonger les conduits de fumée desservant indifféremment les deux propriétés'.

33. Cet avis ne résulte cependant pas d’un rapport d’expertise, fût-il amiable, mais d’un simple courrier daté du 10 juillet 2023. Il ne précise pas quelles investigations ont été menées et quelles constatations ont été effectuées pour parvenir à cette conclusion. Il est certain qu’aucune investigation poussée n’a pu être faite pour savoir où aboutissaient les huit conduits de cette cheminée, puisque cela impliquait de monter sur le toit. Par définition, M. [K] ne s’est pas non plus rendu sur la propriété de la SCI La Garenne Financière pour infirmer ou confirmer les observations de la société INS et disposer d’une vision complète de la situation. Aucune photographie commentée permettant de comprendre quelles seraient exactement les parties privatives et mitoyennes, n’est annexée à cet avis.

34. Par ailleurs, cet avis, qui n’est pas contradictoire, ne peut à lui seul fonder une décision de justice, dans l’hypothèse où une juridiction serait saisie au fond (Cass. civ. 3e, 5 mars 2020, n° 19-13.509).

35. Il est certes corroboré par les conclusions en tous points identiques de l’expertise diligentée par l’assureur Groupama, ce qui ne manque pas d’interpeller la cour : 'Le 05 Mai 2023, il a été diligenté une première expertise avec un expert, et ses conclusions définitives ont été rendues cette semaine.

Il apparaît que le pignon sous le niveau de la couverture de la propriété [X] lui appartient en totalité (mais grevé d’une servitude pour le passage de 5 conduits desservant la propriété [E] jusqu’au rez-de-chaussée) et que la souche de cheminée dépassant les 2 propriétés est mitoyenne'.

36. Mais là encore, il ne s’agit que d’un courrier de l’assureur, lequel refuse la communication du rapport d’expertise qu’il qualifie de document interne. De plus, cette conclusion est contredite par le courrier précité du 1er mars 2023 adressé à Me [L], aux termes duquel l’assureur Groupama indique lui-même ne disposer d’aucun élément pour statuer sur la propriété de la cheminée et que seule une expertise serait de nature à permettre de définir les limites de propriété. Enfin, il ne peut être considéré que l’appelante a pu, au même titre que les époux [E], disposer de l’avis de son 'propre expert', dans la mesure où l’assureur a tout intérêt à dénier sa garantie.

37. Il est observé que la détermination de la propriété de la cheminée et du mur de rehausse présente un intérêt même si ces ouvrages ne sont en définitive pas la cause des désordres, dès lors que la SCI La Garenne Financière justifie que ces ouvrages sont en très mauvais état et que la cheminée menace de s’effondrer.

38. Au bénéfice de l’ensemble de ces observations, la cour considère que la SCI La Garenne Financière justifie d’un intérêt légitime à faire établir contradictoirement par un expert judiciaire la cause précise des désordres affectant sa propriété et le coût des travaux réparatoires, ainsi que les éléments permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de pouvoir statuer sur la propriété de la cheminée et de son mur de rehausse ainsi que sur l’opportunité de réparer ou de supprimer ces ouvrages et le coût de chacune de ces solutions.

39. Les modalités de l’expertise ainsi ordonnée seront détaillées au dispositif ci-après.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

40. La SCI La Garenne Financière demande dans ses premières conclusions d’appelant du 11 octobre 2024, complétant sa déclaration d’appel muette à cet égard, 'l’infirmation des frais irrépétibles et des dépens'.

41. L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a réservé les frais irrépétibles et les dépens.

42. Les époux [E] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront logiquement déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI La Garenne Financière ne forme aucune demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 25 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

Statuant à nouveau avant-dire droit,

Ordonne une expertise judiciaire qui sera confiée à :

M. [J] [R], expert judiciaire,

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tél. : 02.96.60.84.78

Port. : 06.75.46.55.93

[Courriel 14]

lequel aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux du litige après avoir convoqué les parties par lettre recommandé avec accusé de réception, avis étant donné à leurs conseils

éventuels,

— entendre les parties et tout sachant,

— se faire communiquer tout document et pièce qu’il estime utile à l’accomplissement de sa mission établissant les rapports de droit entre les parties (titres de propriété, plans de construction, documents d’urbanisme…),

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout sapiteur de son choix dans un domaine autre que le sien, et notamment un expert géomètre,

Et ce afin de :

S’agissant des désordres constatés dans le bien immobilier appartenant à la SCI La Garenne Financière :

' examiner les désordres invoqués dans l’assignation, s’agissant des dégradations constatées dans le bien immobilier dont la SCI La Garenne Financière est propriétaire,

' procéder à la description de ces désordres,

' en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’eux, s’ils sont imputables à la cheminée et au mur de soutènement litigieux ou à quelque autre cause,

' indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de reprise à mettre en 'uvre et, s’il y a lieu, le montant de la moins-value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres et chiffrer les préjudices de tous ordres qui en résultent pour la SCI La Garenne Financière,

S’agissant de la cheminée et de son mur de soutènement (d’héberge de réhausse ou d’exhaussement) :

' établir le régime juridique, soit l’appartenance exacte de la cheminée litigieuse ainsi que de son mur de soutènement, d’héberge, de réhausse ou d’exhaussement,

' les décrire, en particulier l’implantation du mur litigieux par rapport aux constructions existantes et la présence de traces de portillons dans les murs de clôture de la propriété [B],

' rechercher tous les documents et indices susceptible de renseigner sur la situation des lieux les dates et conditions de la construction de ces ouvrages,

' rechercher les signes apparents de mitoyenneté et de non mitoyenneté du mur de soutènement, d’héberge, de réhausse ou d’exhaussement et de la cheminée,

' proposer la délimitation des propriétés,

' examiner l’état de la cheminée litigieuse et de son mur de soutènement, d’héberge, de réhausse ou d’exhaussement,

' dire si ces ouvrages présentent des désordres, les décrire et les chiffrer,

' donner un avis sur les travaux conservatoires engagés, leur nécessité, leur coût,

' donner un avis sur l’opportunité et le coût d’une réparation de ces ouvrages ou de leur suppression,

— d’une manière générale, fournir tous les éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis.

Fixe à la somme de 6.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SCI La Garenne Financière devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc dans un délai de trois mois à compter de la date du présent arrêt, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe,

Dit qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire,

Dit que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation, qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous formes de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif,

Dit que lors du dépôt de son rapport en double exemplaire, accompagné de sa demande de rémunération, l’expert devra adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception,

Dit que les parties pourront s’il y a lieu adresser à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l’expert, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement,

Déboute M. [G] [E] et Mme [V] [E] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [G] [E] et Mme [V] [E] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE