Cour d'appel de Riom, 23 novembre 2015, n° 14/02075

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 23 novembre 2015

— MMB/SP/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 14/02075

Y Z / A B, SAS BELVIA IMMOBILIER

Ordonnance Référé, origine Tribunal d’Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 15 Mai 2014, enregistrée sous le n° 12-14-0041

Arrêt rendu le LUNDI VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré

M. François BEYSSAC, Président

M^me Marie-Madeleine X, Conseiller

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. Y Z

Neuffont

XXX

représenté et plaidant par M^e Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

M. A B

XXX

XXX

non représenté

SAS BELVIA IMMOBILIER venant aux droits de la SAS AKERYS SERVICES IMMOBILIERS

XXX

XXX

représentée par M^e Marie-Lucie CHADES, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

plaidant par M^e Emmanuel BEAUCOURT, avocat au barreau de THONON LES BAINS

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 octobre 2015, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. BEYSSAC et M^me X, rapporteurs ;

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ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 23 novembre 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. François BEYSSAC, Président, et par M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le18 avril 2011, M. A B, représenté par son mandataire la société AKERYS SERVICES IMMOBILIER, a donné à bail à M. Y Z moyennant un loyer mensuel de 560 € et 55 € de charges locatives un appartement situé résidence « Saint-Bernard » 29 boulevard Maurice Pourchon à Clermont-Ferrand.

Par ordonnance de référé du 15 mai 2014 réputée contradictoire en l’absence de comparution de M. Y Z, le président du tribunal d’instance de Clermont-Ferrand qui statuait dans le litige engagé par M. A B à l’encontre de son locataire, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail

— constaté que par les effets de cette clause le bail était résilié de plein droit à partir du 28 octobre 2013

— prononcé l’expulsion de M. Y Z ou de tout occupant de son fait de l’appartement en question au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et conféré au bailleur la possibilité de transporter les meubles laissés dans l’appartement aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par les locataires ou à défaut choisi par le bailleur

— condamné M. Y Z à payer à M. A B une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter de cette dernière et jusqu’à la date de libération effective des lieux

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 634,34 €

— condamné M. Y Z à payer à M. A B à titre provisionnel la somme de 10.332,31 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au jour de l’assignation, 27 août 2013, incluant le mois d’octobre 2013, avec intérêts de droit à compter du 27 août de cette même année sur la somme de 9.063,63 euros et à compter du 6 janvier 2014 pour le surplus

— débouté M. A B de sa demande tendant au paiement d’une provision de 1.033,23 € au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de bail

— condamné M. Y Z à payer à M. A B une somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le 4 septembre 2014 M. Y Z a interjeté un appel général de cette ordonnance..

Le 1^er décembre 2014 il a fait assigner en la cause la SAS BELVIA IMMOBILIER prise en sa qualité de gestionnaire de la résidence Saint-Bernard et de l’appartement, venant aux droits de la société AKERYS Services Immobiliers, signataire du bail comme mandataire de M. A B.

…/…

N° 14/02075 – 3 -

Dans ses dernières écritures signifiées le 23 septembre 2015, M. Y Z, après avoir conclu à la recevabilité de sa mise en cause de la SAS BELVIA IMMOBILIER, invoque au soutien de sa demande d’infirmation de l’ordonnance de référé les négligences du gestionnaire dans le traitement des désordres affectant les parties communes de l’immeuble et l’appartement donné à bail, raison pour laquelle il avait cessé de régler le montant de son loyer en faisant opposition sur les prélèvements bancaires mis en place, à compter de juillet 2012, comme il en avait informé le bailleur.

Il reproche à M. A B l’absence de respect de ses obligations de bailleur et le caractère indécent du logement affecté d’infiltrations d’eau, de fissures dans les murs, d’affaissement de dalles et de fissures du carrelage.

Il indique avoir fait part de son intention de quitter les lieux sans préavis le 27 mars 2014 et demande à la Cour, en application des articles 1147, 1719, 1720 et 1992 du Code civil, 554 et suivants du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 portant modification de la loi du 23 décembre 1986 :

— de juger que les manquements à ses obligations contractuelles et les négligences commises dans l’administration du bien sont imputables à la SAS BELVIA IMMOBILIER et de la condamner à lui payer une somme de 2.000 € au titre de sa résistance abusive, et à lui régler solidairement avec le bailleur M. A B une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts

— de réduire le montant du loyer à 400 € par mois, sur lequel il déclare verser 120 €

— « d’annuler les charges locatives » faute de production par le bailleur des justifications exigées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989

— de condamner in solidum la SAS BELVIA IMMOBILIER et M. A B à lui payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières écritures signifiées le 8 septembre 2015 la SAS BELVIA IMMOBILIER s’oppose au succès de ces demandes et invoque en premier lieu l’irrecevabilité de son appel en cause alors qu’elle n’était pas partie en première instance.

Elle fait valoir sur le fond l’absence de relation contractuelle avec M. Y Z et allègue subsidiairement n’avoir pas commis de faute délictuelle tant dans son mandat de syndic de la résidence que de mandataire de M A B.

Reprochant à M. Y Z d’avoir d’avoir engagé à tort une action en responsabilité portant atteinte à son image, elle en demande l’indemnisation du préjudice subi par le paiement d’ une somme de 2.000 €, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Invoquant enfin la mauvaise foi du locataire, elle s’oppose au succès des ses demandes contestant à la fois le caractère indécent du logement et la violation des obligations contractuelles du bailleur et réclame la condamnation de M Y Z à lui payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

…/…

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M. A B n’ayant pas constitué avocat, le présent arrêt sera rendu par défaut dès lors que celui-ci n’a pas été personnellement touché par la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant.

L’ordonnance clôturant l’instruction de la procédure a été rendue le 8octobre 2015.

SUR CE :

Sur la recevabilité de la mise en cause de la SAS BELVIA IMMOBILIER :

Attendu qu’en vertu de l’article 547 du code de procédure civile, l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance et que l’article 554 du même code, invoqué par l’appelant, ne s’applique qu’en cas d’intervention volontaire en cause d’appel d’une partie non présente ni représentée pour peu qu’elle y ait intérêt, ce qui n’est pas le cas de la SAS BELVIA IMMOBILIER assignée par M. Y Z ; que toutefois l’article 555 atténue la rigueur de ce principe en permettant d’appeler en appel, même aux fins de condamnation, une partie dont l’évolution du litige implique la mise en cause, étant précisé que cette notion d’évolution du litige est afférente à l’existence d’un élément nouveau révélé par le jugement ou survenu postérieurement à celui-ci qui soit susceptible de donner une vision différente et déterminante de la solution du procès et que le seul fait pour M. Y Z de comparaître en appel après avoir fait défaut en première instance n’implique pas une évolution du litige au sens de cet article, d’autant qu’il doit en être fait une interprétation restrictive puisqu’elle prive la personne mise en cause d’un degré de juridiction ;

Qu’il convient donc d’apprécier au regard de ces notions l’évolution du litige qui consisterait à permettre à M. Y Z de faire valoir l’exception d’inexécution des obligations nées de son bail par l’existence de fautes commise par la SAS BELVIA IMMOBILIER, venant aux droits de la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS dans la gestion de son mandat de représentation de M. A B pour l’entretien et la réparation de sa partie privative et la mise à sa disposition d’un logement décent, ainsi que de son mandat de syndic de la copropriété concernant les parties communes ; que toutefois M. Y Z n’invoque que le fondement d’une responsabilité contractuelle de cette société, alors qu’aucun lien de droit ne l’y rattache, ce qui conduit à considérer que sa mise en cause en qualité de mandataire de M. A B n’est pas déterminante dans la solution du litige, et que la mise en cause de la gestion du syndic sur l’entretien et la réparation des parties communes et le suivi d’une expertise, susceptible de relever du droit de la copropriété, excède le cadre du litige ;

Qu’il s’ensuit l’irrecevabilité de la mise en cause de la SAS BELVIA IMMOBILIER et le rejet des réclamations présentées à son encontre, ainsi que le débouté de la demande indemnitaire formée par cette société immobilière qui ne justifie pas en quoi la procédure aurait porté atteinte à son image, comme de celle présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont l’équité ne commande pas l’application ;

…/…

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Sur la violation des obligations du bailleur :

Attendu qu’il incombe au bailleur d’exécuter son obligation de délivrance selon les principes posés par la loi du 6 juillet 1989 en fournissant à son locataire un logement décent, répondant à sa destination d’usage d’habitation, en bon état d’entretien et de réparations, pourvu des éléments d’équipement mentionnés au contrat de bail et en bon état de fonctionnement, qui lui confère une jouissance paisible et le garantit contre les vices et défauts de ce bien ;

Que la notion de logement décent prévue par la loi SRU du 13 décembre 2000, qui a modifié l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 afin d’interdire la mise en location de locaux insalubres, se définit comme « ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et étant dotée des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. », et se trouve complétée par l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 s’agissant de la protection des occupants contre le risque de ruissellement et de remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations ou inondations et de l’état des matériaux de construction et de revêtement mis en oeuvre, ainsi que de la ventilation dans le logement et son alimentation en eau potable et en eau courante ;

Attendu que M. Y Z ne produit au soutien de ses réclamations portant sur la délivrance de la jouissance paisible du bien que les lettres adressées par ses soins aux deux agences immobilières assurant successivement la gestion du bien, les réponses fournies, ainsi que quelques photographies dont il résulte que s’il a fait part dès le 4 juillet 2012 de son mécontentement au sujet de l’état et de l’entretien de l’appartement qu’il occupe et de la résidence en général, alors que la seule preuve du désordre véritable qu’il a eu à subir, pour avoir été reconnu par la SAS BELVIA IMMOBILIER et avoir fait l’objet d’une expertise judiciaire, consiste dans l’apparition de fissures des carrelages de son logement confortées par les photographies qu’il produit en pièce 17, ainsi que de fissures sur le mur extérieur de la résidence ; qu’il s’ensuit que nonobstant la liste de ses réclamations, aucune partie ne pouvant se constituer de preuve, ce seul désordre affectant l’appartement occupé, dont l’ampleur n’est pas déterminée, ne peut être analysé comme constituant un danger pour sa famille et lui-même ou constituant un obstacle à la sécurité physique des habitants ; qu’ il sera d’ailleurs observé à cet égard le caractère récent de la construction et le maintien dans les lieux de ce locataire trois ans après sa dénonciation du désordre en juillet 2012, alors qu’il invoque sa condition de père d’un jeune enfant ;

Attendu que le caractère indécent du logement n’est pas établi par la fiche d’auto-évaluation qu’il en a dressé ni par le résultat d’une enquête, émanant du service d’hygiène et de prévention de la ville de Clermont- Ferrand, qu’il a sollicitée par courrier du 13 février 2014, et dont il ne produit pas le compte rendu ;

Sur les conséquences :

Attendu que M. Y Z est tenu d’exécuter son obligation d’assurer le paiement de l’intégralité du loyer et des charges dus en exécution du contrat de bail par le versement d’une provision équivalente à leur montant ;

Attendu que si l’ordonnance déférée sera infirmée sur le prononcé de l’expulsion du locataire puisqu’il a quitté l’appartement en avril 2014, elle sera confirmée sur le prononcé, pour l’absence de paiement des loyers et des charges, de la résiliation du bail à l’initiative du propriétaire, et ce à compter du 28 octobre 2013,

…/…

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ainsi que sur ses autres dispositions portant notamment sur le paiement de la provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation due jusqu’au 30 avril 2014, sous réserve de la déduction des sommes éventuellement payées par M. Y Z ; que celui-ci qui succombe en ses demandes principales sera également débouté de ses demandes indemnitaires, étant rappelé qu’une réclamation de 'constatations’ présentée à la Cour n’est pas constitutive de droit ;

Que M. Y Z supportera les dépens de première instance et d’appel sans que l’équité commande d’alourdir la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par défaut à l’encontre de M. A B,

Déclare irrecevable la mise en cause pour la première fois en appel de la SAS BELVIA IMMOBILIER par M. Y Z ;

Confirme l’ordonnance déférée rendue sur le fondement des articles 848 et 849 du code de procédure civile en ses dispositions autres que celles portant sur le prononcé de l’expulsion de M. Y Z ou de tout occupant de son fait de l’appartement en question au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et la possibilité conférée au bailleur de transporter les meubles laissés dans l’appartement aux frais des personnes expulsées, et limite au 30 avril 2014 le paiement de l’indemnité provisionnelle d’occupation des locaux ;

Rejette les autres demandes des parties ;

Condamne M. Y Z aux dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le président