Cour d'appel de Riom, Chambre commerciale, 2 décembre 2020, n° 19/00329

COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 02 Décembre 2020

N° RG 19/00329 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FFBH

VTD

Arrêt rendu le deux Décembre deux mille vingt

Sur APPEL d’une décision rendue le 31 janvier 2019 par le Tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND (RG n° 17/01668 ch1 cab2)

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M. François KHEITMI, Conseiller

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société AGENCE 63 IMMOBILIER

SARL à associé unique immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 499 714 871

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

Représentant : M^e Anne-laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

La société FACINA

Société civile immatriculée au RCS de Bordeaux sous le […]

[…]

[…]

Représentant : la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, à l’audience publique du 08 Octobre 2020, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame CHALBOS et Madame THEUIL-DIF, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.

ARRET :

Prononcé publiquement le 02 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un mandat en date du 14 septembre 2016, la SC FACINA a confié à la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER la vente d’un appartement situé 7 rue Chibret à Clermont-Ferrand (63).

M. et M^me X se sont portés acquéreurs du bien immobilier en novembre 2016.

Arguant du fait que ces acquéreurs avaient été trouvés sans l’intermédiaire de la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER, la SC FACINA a refusé le paiement de la rémunération du mandataire.

Par acte d’huissier du 2 mai 2017, la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER a fait assigner la SC FACINA devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, aux fins notamment de voir cette dernière condamnée à lui payer l’indemnité compensatrice prévue au contrat.

Par jugement du 31 janvier 2019, le tribunal a :

— prononcé la nullité du mandat de vente du 14 septembre 2016 conclu entre la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER et la SC FACINA ;

— débouté la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER à payer à la SC FACINA la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER aux dépens.

Le tribunal a estimé que :

— les parties avaient entendu se soumettre au code de la consommation en ce qui concernait le bénéfice du droit de rétractation offert au cocontractant non consommateur, l’admission de cette manifestation de volonté ne nécessitant pas que les parties aient, en plus de cette incorporation, expressément acté leur volonté de se soumettre aux règles issues de ces dispositions.

— le contrat de mandat qui ne comportait pas de bordereau de rétractation encourait la nullité en

application de l’article L.242-1 du code de la consommation ;

— que les termes du courriel du 1^er décembre 2016 de la SC FACINA témoignaient d’une reconnaissance de l’existence du lien contractuel et entraînait exécution de l’obligation d’information insérée au contrat, mais que l’exécution de cette obligation accessoire n’emportait pas confirmation de la nullité relative. En effet, il n’était pas établi qu’au 1^er décembre 2016, la SC FACINA avait connaissance du vice affectant le contrat.

Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 15 février 2019, la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2019, l’appelante demande à la cour au visa des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, des articles 1134 et 1147 anciens du code civil et de l’article 1231-6 du même code, d’infirmer le jugement, et statuant à nouveau de :

— condamner la SC FACINA à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire contractuellement prévue aux termes du mandat de vente du 14 septembre 2016, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la SC FACINA à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et indue ;

— débouter la SC FACINA de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SC FACINA à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient en premier lieu que le mandat était parfaitement valable. Tout d’abord, la SC FACINA n’est pas un consommateur au sens des dispositions du code de la consommation. Ensuite, le mandat n’a pas été soumis par les parties aux dispositions du code de la consommation car cela doit résulter d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque qui ne peut découler de la seule référence aux articles du code. Elle constate que les textes visés dans le contrat étaient abrogés au moment de sa signature. En outre, le mandat litigieux limite l’application des dispositions du code de la consommation à la seule hypothèse où le mandant est un consommateur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

A titre subsidiaire, elle estime que la nullité du mandat a été couverte par des actes positifs de la SC FACINA en toute connaissance de cause, et se reporte au courriel du gérant de la SC FACINA du 1^er décembre 2016 et à la lettre recommandée adressée quelques jours après : cette dernière a agi pour respecter et exécuter l’une des obligations mises à sa charge, après avoir relu attentivement le contrat. L’obligation exécutée n’était nullement accessoire. La relecture attentive effectuée par la SC FACINA juste avant d’exécuter une obligation principale du contrat démontre l’intention de réparer le vice qui était parfaitement connu d’elle. Elle ajoute que le gérant de la SC FACINA était une personne rompue au monde des affaires.

Sur le fond, elle fait valoir que le mandat prévoyait qu’il était interdit au mandant pendant la durée du contrat, et sur une durée de 12 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. Or, elle estime établi que les époux X se sont intéressés à l’immeuble litigieux et ont pris attache avec elle par le biais de l’annonce diffusée par ses soins sur le site LOGIC IMMO. Ce n’est que postérieurement à cela que les époux X ont trouvé l’annonce publiée par la SC FACINA sur le site LE BON COIN et qu’ils ont annulé le rendez-vous pris avec elle pour le 2 novembre 2016. Le fait que les acquéreurs

reconnaissent eux-mêmes avoir contacté la SC FACINA, après avoir reçu toutes les informations sur le bien grâce à ses diligences, démontre qu’elle a été délibérément évincée.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe en date du 26 juillet 2019, la SC FACINA demande de confirmer le jugement.

A titre subsidiaire, elle demande de débouter la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER de toutes ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la réduction dans d’importantes proportions de l’indemnité contractuelle qui pourrait être due et de la fixer à une somme ne pouvant excéder 2000 euros.

En tout état de cause, et y ajoutant, elle demande de condamner la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER à lui payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE RIOM CLERMONT, prise en la personne de Maître Barbara GUTTON.

Elle soulève en premier lieu la nullité du mandat : le contrat intitulé 'mandat de vente sans exclusivité' prévoyait un droit de rétractation. Il n’est pas contesté que la SC FACINA qui est une société civile patrimoniale, n’est pas un consommateur, mais le contrat a été volontairement soumis aux dispositions du code de la consommation s’agissant des délais de rétractaion et de l’annexe d’un bordereau détachable de rétractation. En l’absence de ce bordereau, le mandat est nul.

Elle considère par ailleurs que pour renoncer à un droit, il faut avoir conscience que ce droit existe : le fait que le contrat ne comportait pas le bordereau de rétractation ne pouvait être ignoré, pour autant, il n’est pas démontré qu’elle avait pris conscience que cette absence était une cause de nullité du contrat. La nullité n’a donc pas pu être couverte dans ces circonstances.

A titre subsidiaire, sur le fond, elle expose que M. et M^me X étaient en recherche d’un appartement sur Clermont-Ferrand, qu’ils ont pris connaissance de l’annonce figurant sur le site 'Logic.immo’ publiée par l’agence 63 IMMOBILIER et de l’annonce publiée par la SC FACINA sur 'Le Bon Coin’ ; que les époux X pensaient initialement qu’il s’agissait de deux appartements différents ; qu’ils ont demandé à visiter l’appartement proposé par l’agence et parallèlement pris contact avec la SC FACINA ; qu’une visite leur a été proposée par l’agence, mais n’a pas eu lieu car annulée par les époux X ; qu’un SMS a été adressé à la SC FACINA qui a permis la vente. Elle estime que tout le reste est conjecture de la part de la société AGENCE 63 IMMOBILIER. La preuve d’une présentation téléphonique complète n’est pas rapportée, et ne vaut pas en état de cause 'présentation de potentiels acquéreurs aux vendeurs', il n’est pas justifié de l’envoi par l’agence des coordonnées de M. Y, gérant de la SC FACINA aux époux X. L’agence n’a pas présenté M. et M^me X à M. Y, elle ne les a pas mis en contact.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2020.

MOTIFS

- Sur la nullité du mandat

sur la soumission du contrat aux dispositions du code de la consommation

•

Il résulte de l’article 1103 du code civil qu’en l’absence de disposition contraire de la loi, les parties

sont libres de soumettre, par une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque, aux dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile, les opérations de commercialisation d’un bien ou d’un service qui n’en relèvent pas. La Cour de Cassation a ainsi jugé que, ayant constaté que les contrats litigieux prévoyaient la faculté pour le cocontractant d’y renoncer conformément aux dispositions du code de la consommation dont ils mentionnaient les articles, une cour d’appel avait souverainement déduit que les parties étaient convenues de soumettre leurs relations contractuelles à ces dispositions (Cass. Civ.1^re 07/12/2004, pourvoi n°02-19.570).

En l’espèce, le contrat de 'mandat de vente sans exclusivité hors établissement' signé entre la SC FACINA et la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER le 14 septembre 2016 énonçait au recto:

'DROIT DE RÉTRACTATION (modalités reproduites au verso) Le MANDANT dispose d’un délai de réflexion de 14 jours pendant lequel il peut renoncer au présent mandat (art.121-21 du Code de la consommation). Pendant 7 jours, aucun paiement ne peut lui être demandé. Le formulaire de rétractation est obligatoirement annexé au présent mandat'.

Au verso du contrat de mandat, il était mentionné :

'DROIT DE RÉTRACTATION

(articles L.121-21 à L.121-21-8 du Code de la consommation)

Article L.121-21 – extrait : 'le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision'

Si le MANDANT souhaite exercer son droit de rétractation, il adresse au plus tard le 14^e jour à partir du jour de la signature des présentes le formulaire de rétractation figurant en annexe des présentes, ou toute autre déclaration, dénuée d’ambiguïté, exprimant sa volonté de se rétracter.

Article L.121-21-2 – extrait : 'le consommateur informe le professionnel de sa décision de rétractation en lui adressant, avant l’expiration du délai prévu à l’article L.121-21, le formulaire de rétractation mentionné au 2° du I de l’article L.121-17 ou toute autre déclaration, dénuée d’ambiguïté, exprimant sa volonté de se rétracter.'

La SC FACINA, société civile patrimoniale, admet ne pas être un consommateur au sens du code de la consommation tel que défini à l’article liminaire.

Toutefois, les parties ont pu convenir de soumettre leurs relations contractuelles aux dispositions du code de la consommation.

La SARL AGENCE 63 IMMOBILIER estime que le mandat n’a pas été soumis par les parties à ces dispositions car cela doit résulter d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque qui ne peut découler de la seule référence aux articles du code de la consommation.

Or, il peut être souverainement déduit la soumission des relations contractuelles aux dispositions consuméristes en présence d’un contrat prévoyant la faculté pour le cocontractant d’y renoncer conformément aux dispositions du code de la consommation dont il mentionnait les articles.

Il sera en outre observé, comme le relève la SC FACINA, que le paragraphe situé au recto du contrat apparaît en caractères gras et qu’il ne s’agit pas uniquement de la reproduction d’un article, mais d’une clause spécifique.

De même, si les articles du code de la consommation sont reproduits au verso au moyen d’extraits, il

figure également une clause spécifique reformulée à partir des dispositions législatives.

Il ne s’agit donc pas d’un simple renvoi aux articles du code de la consommation.

Le fait que la numérotation des articles ait changé quelques mois avant la date de signature du contrat ne remet pas en cause cette volonté des parties. En effet, si les articles mentionnés étaient abrogés le 14 septembre 2016, l’abrogation ne concernait que la codification de ces dispositions, puisque depuis l’ordonnance du 14 mars 2016, les articles L.121-21 à L.121-21-8 sont devenus les articles L.221-18 à L.221-28.

Ainsi, il s’agit bien d’une manifestation de volonté des parties de se soumettre au code de la consommation en ce qui concerne le bénéfice du droit de rétractation à exercer par le biais du formulaire de rétractation, manifestation de volonté dépourvue d’équivoque, et qui par conséquent, n’a pas à donner lieu à interprétation. La SC FACINA et la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER étaient libres de soumettre leurs relations à ces dispositions qui ne les régissaient pas normalement, en l’absence de disposition l’interdisant expressément.

L’article L.221-9 du code de la consommation dernier alinéa mentionne que le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné à l’article L.221-5. Et l’article L.242-1 énonce que les dispositions de l’article L.221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de mandat ne contenait pas de bordereau de rétractation : l’absence de ce bordereau est donc susceptible d’entraîner la nullité du contrat.

sur la nullité relative confirmée par des actes d’exécution positifs

•

L’article 1181 du code civil dispose que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation.

L’article 1182 énonce que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat. L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice des droits des tiers.

En l’espèce, la nullité du contrat de mandat fondée sur les dispositions de l’article L.242-1 du code de la consommation est une nullité relative.

La SARL AGENCE 63 IMMOBILIER soutient que les termes du courriel du 1^er décembre 2016 adressé par le gérant de la SC FACINA confirmés par l’envoi de la lettre recommandée quelques jours plus tard, s’analysent en une confirmation de la nullité du mandat car l’exécution volontaire d’une obligation essentielle du contrat de mandat, à savoir communiquer à l’agence les coordonnées des acquéreurs pour une vente non réalisée par ses soins, vaut confirmation tacite de la nullité.

La confirmation d’un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer.

Par courrier électronique du 1^er décembre 2016, M. Z Y, gérant de la SC FACINA a notamment exposé à l’agence immobilière :

'… Pour autant, vous aviez parfaitement raison d’insister, puisqu’en relisant le mandat de vente qui nous lie – comme vous m’y avez invité – j’ai découvert que j’avais l’obligation de vous informer des coordonnées des acquéreurs ce, même si ces derniers nous ont contactés sans passer par votre intermédiaire.

Certes, j’avais lu le mandat rapidement lors de sa signature il y a quelques mois, mais j’avoue avoir oublié de m’y replonger récemment car en ce moment il y a beaucoup de bouleversement du fait de notre départ définitif sur Arcachon. Ces précisions étant apportées, sachez que je respecte toujours mes engagements, et afin de satisfaire à cette obligation, je vous informe par la présente que nos acquéreurs sont Monsieur et Madame X, demeurant à Châtel-Guyon…'

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 décembre 2016, M. Y a rappelé l’existence de son courriel du 1^er décembre, et confirmé que le mandat se trouvait dénoncé, rappelant notamment l’identité des acquéreurs.

Le 14 décembre 2016, M. Y invoquait par courrier, la nullité du mandat en raison de l’absence du bordereau de rétractation.

Si la SC FACINA a certes procédé à l’exécution de l’une des obligations du contrat figurant au verso de l’acte ('PENDANT LA DUREE du MANDAT, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s’engage à en informer immédiatement le MANDATAIRE en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat'), exécutant en cela le contrat, la SARL AGENCE 63 IMMOBILIER n’établit nullement que cette exécution a été réalisée en connaissance de la cause de nullité. Le fait d’avoir relu le contrat ne signifie pas pour autant que la SC FACINA par l’intermédiaire de son gérant, savait le 1^er décembre puis le 5 décembre 2016 que le mandat était affecté d’une cause de nullité, et qu’il entendait ainsi renoncer à invoquer ce moyen en exécutant une obligation qui lui avait été rappelée par le mandant.

Même si l’agence immobilière établit que M. Y, aujourd’hui retraité, a travaillé pendant de nombreuses années dans le domaine de la banque dans des fonctions de direction, les termes des deux courriers repris ci-dessus ne permettent pas de caractériser la connaissance du vice affectant le mandat et l’intention de le réparer, au moment de la communication des coordonnées des acquéreurs.

Dans ces conditions, la SC FACINA est en droit de se prévaloir de la nullité du mandat, et la SARL AGENCE 63 IMMOBILIERE doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Le jugement sera donc confirmé, mais par motifs en partie substitués.

- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SARL AGENCE 63 IMMOBILIERE sera condamnée aux dépens d’appel dont la distraction sera ordonnée conformément à l’article 699 du code de procédure civile, au profit de la SELARL LEXAVOUE RIOM CLERMONT, prise en la personne de Maître Barbara GUTTON.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SC FACINA la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme, par motifs en partie substitués, le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL AGENCE 63 IMMOBILIERE à payer à la SC FACINA la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SARL AGENCE 63 IMMOBILIERE aux dépens d’appel ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL LEXAVOUE RIOM CLERMONT, prise en la personne de Maître Barbara GUTTON.

Le Greffier, Le Président,